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Rejoindre la tendance long terme

Un retour à la crise immobilière aiguë du début des années 1990 ? Le scénario n'aurait rien de surprenant du point de vue d'un économiste, car le prix d'un logement s'apprécie rapporté au revenu des ménages et ce rapport, qui varie peu sur le long terme, n'est plus reflété par le marché actuel. « Aujourd'hui, le prix de l'immobilier en France est supérieur de 70 % à sa tendance à long terme compte tenu du revenu des ménages, souligne Jacques Friggit, économiste spécialisé dans l'immobilier, chargé de mission au Conseil général de l'environnement. Sur la période 1965 à 2000, l'augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Depuis 2000, le prix de l'immobilier a augmenté plus vite, pour passer d'une moyenne de trois ans de revenus par ménage à environ cinq ans aujourd'hui. »

Dans d'autres pays, les économistes trouvent une meilleure corrélation à long terme du prix des logements au taux de l'inflation, dont l'évolution est encore plus lente que celle des revenus. Aujourd'hui, « je ne vois pas pourquoi le prix des logements ne rejoindrait pas sa tendance longue, ce qui implique une baisse de 40 % du prix de l'immobilier à revenu constant », poursuit Jacques Friggit.

Rejoindre cette tendance long terme peut se faire de deux manières : lentement, par une stagnation durant quinze ou vingt ans du prix des logements en monnaie courante tandis que les revenus augmenteront, ou rapidement, à la vitesse à laquelle les prix ont quitté leur niveau de long terme depuis 2000. « Le scénario le plus probable est une baisse de 30 % à 40 % qui prendrait entre cinq à sept ans, estime Jacques Friggit. Les prix peuvent même descendre 10 % en dessous de leur tendance à long terme », 10 % représentant la bande de fluctuation jugée normale. Un scénario plus rapide, sur quatre ans, lui semble moins probable car il signifierait un effondrement à l'américaine (- 10 % par an).

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