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 Sujet  |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 06 nov. 2008 : 21:37:26
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Je suis un propriétaire-gestionnaire d'appartements mais avec une orientation plus financier que manuel.
Dans mon objectif de défiscaliser par des travaux, je m'intéresse à une acquisition assez importante d'un immeuble avec beaucoup de travaux.
En gros, achat 350-400.000, travaux 800.000, subvention estimé 200.000
Que me conseillez-vous ? approfondir et gérer soi-même les travaux ou laisser faire par une personne plus expérimentée (architecte, conducteur de travaux).
J'ai fais, pour le passé, des acquisition avec un peu de travaux, mais à chaque fois je "dérappe" en terme de dépense finale.
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RoroM
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 07:09:17
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Citation :
Initialement posté par mathieu68
Je suis un propriétaire-gestionnaire d'appartements mais avec une orientation plus financier que manuel.
Dans mon objectif de défiscaliser par des travaux, je m'intéresse à une acquisition assez importante d'un immeuble avec beaucoup de travaux.
En gros, achat 350-400.000, travaux 800.000, subvention estimé 200.000
Que me conseillez-vous ? approfondir et gérer soi-même les travaux ou laisser faire par une personne plus expérimentée (architecte, conducteur de travaux).
J'ai fais, pour le passé, des acquisition avec un peu de travaux, mais à chaque fois je "dérappe" en terme de dépense finale.
Je crois que vous avez donné la réponse dans la dernière phrase.
Si chaque fois vous "dérapez", faites appel à des pros. D'autant plus pour un tel montant de travaux. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 10:10:23
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J'ai dérapé aussi sur des travaux bien qu'accompagné par un architecte. Difficle de border le chiffre des le début quand on ne connait pas tout.
L'autre souci est de réussir a avoir tous les corps de métier au bon moment sur le chantier. Même les conducteurs de travaux ont souvent des difficultés.
Vu le montant des travaux, si vous êtes disponible 100% de votre temps et prêt a passer deux années, faites le vous-même. (Mon epxérience vaut pour un montant de travaux du quart du votre étalé sur 18 mois)
Sinon, cherchez, mais cherchez une perle quand même assez rare, enfin, cela dépend aussi de la région.
Vu la crise qui arrive, remarquez que les artisans vont tirer la langue, et tout va certainement être beaucoup plus facile à gérer, les artisans ne se feront plus prier pour venir et etre payé. |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 14:08:17
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Citation :
Initialement posté par mathieu68
Que me conseillez-vous ? approfondir et gérer soi-même les travaux ou laisser faire par une personne plus expérimentée (architecte, conducteur de travaux).
Voici Ma modeste contribution, n'ayant pas d'expérience dans la gestion de ce type de travaux.
Mais j'ai une bonne connaissance de tous les corps de métier, pour les avoir (quasi tous) pratiqués.
1) Mon sentiment est que pour gérer correctement une telle somme, il semble indispensable d'avoir manuellement taté de tous les types de métier concernés. (parler d'égal à égal avec les artisans)
2) J'utiliserais pour gérer/coordonner tout ça un logiciel de gestion de projets de type PSN8 que je connaissais/appréciais (maintenant PSNnext).
L'aspect financier est intégré ds cette gestion, et découle du reste.
De combien de corps de métier aurez-vous besoin?
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 10:42:49
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Merci pour vos réponses.
Cela semble plus raisonnable de passer par un professionnel, mais
lequel. Il faut aussi trouver le bon.
Je rassemble pour le moment des informations auprès des artisans pour chiffrer plus précisément.
Pour les corps de métiers :
- Réfection façade, cage d'escalier
- Sanitaire : chauffage à refaire, salle de bain et WC à créer dans les appartements, Colonnes montantes EF ECS évacuation, gaz
- Zinguerie : remplacement gouttières, rénovation "chien assied", habillage conduit de cheminée
- Electricité : rénovation complète dans les appartements, installation sonnette-interphone
- Menuiserie : remplacement de certaine portes
- Ferronnier : remplacement portail
- Fenêtres à remplacer
- A voir pour les sols, peinture, tapisserie
Plusieurs questions :
* Quelle option de chauffage (chaudière gaz individuelle = investissement important et contraintes sécurité et entretien, améliorer l'isolation et mettre de l'électrique)
* Salle de bain. Option douche ou baignoire
* Création d'appartements dans les combles (3ème étage). Le bâtiment permet assez facilement de créer des appartements dans les combles. Toutefois, je viens de voir le problème de la taxe parking qui semble assez conséquente et peut remettre en cause cette option de création. Il faut que je me renseigne sur son calcul.
* Pour les sols. Rester avec les anciens sols en bois et mettre du lino ou mettre isolation plus chape liquide.
Je dois également voir les services anah pour les subventions qui peuvent être attribuées.
Je ne sais pas encore si cette oération pourra se faire mais le bâtiment me plait et j'ai du temps à y consacrer pour l'étude et, éventuellement, la réalisation.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 11:08:39
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Pour ma part j'ai fait une excellente isolation et en plus j'ai mis le gaz pour le chauffage et la cuisson. C'est plus cher, mais je pense que c'est le mieux.
Pour l'anah, je me trompe peut-etre, mais leur maitre moit semble etre de privilégier les subventions pour les grandes surfaces dorénavant.
Il y a souvent d'autres subventions possibles des municipalités et conseils généraux (pas forcément généreux) notamment pour les ravalements ou les facades.
Tout retour d'information sur ces sujets m'intéresse, n'hésitez pas a poster si ovus en avez, et au fur et a mesure de l'avance de vos projets. |
Festina lente |
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poupix4
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 11:46:29
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Citation :
Initialement posté par mathieu68
Merci pour vos réponses.
Cela semble plus raisonnable de passer par un professionnel, mais
lequel. Il faut aussi trouver le bon.
Je rassemble pour le moment des informations auprès des artisans pour chiffrer plus précisément.
Pour les corps de métiers :
- Réfection façade, cage d'escalier
- Sanitaire : chauffage à refaire, salle de bain et WC à créer dans les appartements, Colonnes montantes EF ECS évacuation, gaz
- Zinguerie : remplacement gouttières, rénovation "chien assied", habillage conduit de cheminée
- Electricité : rénovation complète dans les appartements, installation sonnette-interphone
- Menuiserie : remplacement de certaine portes
- Ferronnier : remplacement portail
- Fenêtres à remplacer
- A voir pour les sols, peinture, tapisserie
Plusieurs questions :
* Quelle option de chauffage (chaudière gaz individuelle = investissement important et contraintes sécurité et entretien, améliorer l'isolation et mettre de l'électrique)
* Salle de bain. Option douche ou baignoire
* Création d'appartements dans les combles (3ème étage). Le bâtiment permet assez facilement de créer des appartements dans les combles. Toutefois, je viens de voir le problème de la taxe parking qui semble assez conséquente et peut remettre en cause cette option de création. Il faut que je me renseigne sur son calcul.
* Pour les sols. Rester avec les anciens sols en bois et mettre du lino ou mettre isolation plus chape liquide.
Je dois également voir les services anah pour les subventions qui peuvent être attribuées.
Je ne sais pas encore si cette oération pourra se faire mais le bâtiment me plait et j'ai du temps à y consacrer pour l'étude et, éventuellement, la réalisation.
bonjour,
en ce qui concerne l'anah, j'avais fait realise pas eux une etude ,(2002) pour mon petit immeuble ancien;
j'avais des gros travaux à faire.( toiture, raval ...)il me proposait plusieurs formule, pour la prise en charge des travaux ,la plus interessante fi, etais pour louer" en social," gros % prise en charge gros travaux, 45% en moins impot fonciers ..
mais il faut bien voir que: vous devez en contre partie pendant 9 ans respecter les clauses TRES retrictives de ce type de contrat.(demandez etude anah, c'est assez long mais il sont tres serieux et se deplacent, prennent le temps de bien vous expliquez toutes les formules)
moi je n'ai pas choisi de travailler avec eux, à cause des contraintes.
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poupix4 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 12:46:15
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| Idem pour moi en fait, même dans les logements que je loue en nu (car pour les logements loués en meublé il ne peut pas y avoir de subvention anah) |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 18:34:28
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Citation :
En gros, achat 350-400.000, travaux 800.000, subvention estimé 200.000
conseil n° 1 ==> d'où viennent ces chiffres ? Celui du prix de vente de l'immeuble, vous pouvez lui accorder de la confiance. Celui du prix estimatif global des travaux, vous devez commencer à vous méfier. Celui de la subvention... très incertain. Et comme vu dans les réponses déjà données, la subvention est-elle pour vous quelque chose de bon ?
Citation :
approfondir et gérer soi-même les travaux ou laisser faire par une personne plus expérimentée (architecte, conducteur de travaux).
Conseil n° 2 ==> vous informer pour apprendre à devenir un vrai maître d'ouvrage et ça, c'est compliqué.
Un maître d'ouvrage c'est :
- quelqu'un qui fait un programme ==> la diminution des risques de dérapage du budget est directement liée à la qualité du programme.
- pour faire un bon programme, il faut obtenir un très bon diagnostic de l'immeuble, son état des lieux dessiné et descriptif, avec toutes les indications sur les "fluides".
- pour faire un bon programme, il faut viser un marché (définir les tailles de logements à prévoir, définir si on mettra des commerces, des annexes, des garages...).
Un maître d'ouvrage c'est quelqu'un qui sait faire un "bilan promoteur" et le bilan promoteur, ça commence par l'inconnue à savoir le montant des travaux à faire. attention, il n'y a pas que le montant des travaux à prévoir, il y a aussi toutes les autres dépenses (les honoraires, les taxes, les branchements, plein de choses qui pèsent pour 25 à 33 % en moyenne sur le prix de l'opération).
Alors, le meilleur conseil est de s'adresser à un professionnel de la conception, et si c'est un gros immeuble qui sera soumis à plein de règlementations, le meilleur professionnel est l'architecte et la meilleure chose à exiger de lui c'est qu'il se présente à vous en groupe de concepteur, avec des bureaux d'études co-traitants. Un "porte parole" + les spécialistes.
Si vous êtes franchement ignorant en maîtrise d'ouvrage, le plus économique pour vous se révèlera de choisir un assistant maîtrise d'ouvrage. Tout apprendre par vous même, vous casser le nez par l'expérience vous coûtera bien plus cher que de payer des spécialistes pour vous accompagner.
Surtout n'y mettez pas d'affectif, organisez l'immeuble de façon dite "militaire", pas comme vous aimez. Il faut que ce soit efficace.
Connaître les métiers pour être capable de gérer le chantier, pas nécessaire... pour les professionnels mais, les amateurs se sentent rassurés avec cela. Les architectes et ingénieurs savent comment doivent faire les entreprises et ils n'ont jamais été entreprise pour la grande majorité d'entre eux. Et les meilleurs ne sont pas ceux qui "sont passés par l'entreprise".
Citation :
Je rassemble pour le moment des informations auprès des artisans pour chiffrer plus précisément.
Là, vous perdez sans doute votre temps et votre énergie. Comment savez-vous exactement ce qu'il faut faire comme travaux pour obtenir un bâtiment exploitable si, comme vous le précisez en question, il s'agit d'une opération "à gros travaux". Une opération à gros travaux, c'est complexe. Il faut articuler les travaux entre eux, pas seulement sur le chantier, mais avant, en conception. Pour consulter des entreprises, il faut impérativement "border" les choses avec de très bons descriptifs. Et là, vous jugulez les risques de dérapage.
Citation :
Plusieurs questions :
* Quelle option de chauffage (chaudière gaz individuelle = investissement important et contraintes sécurité et entretien, améliorer l'isolation et mettre de l'électrique)
* Salle de bain. Option douche ou baignoire
* Création d'appartements dans les combles (3ème étage). Le bâtiment permet assez facilement de créer des appartements dans les combles. Toutefois, je viens de voir le problème de la taxe parking qui semble assez conséquente et peut remettre en cause cette option de création. Il faut que je me renseigne sur son calcul.
* Pour les sols. Rester avec les anciens sols en bois et mettre du lino ou mettre isolation plus chape liquide.
Je dois également voir les services anah pour les subventions qui peuvent être attribuées.
Ca, se sont des questions de "programme", auxquelles on ne peut répondre qu'après avoir fait le diagnostic.
Cela dit, il y a quand même des ficelles encore valables même avec les directives du grenelle de l'environnement :
- bien isoler,
- mettre de bonnes menuiseries,
- faire du chauffage électrique individuel (celui qui demande le moins d'investissement et de technicité), mais avec programme, régulation et éventuellement appareils modernes à accumulation... et y associer une bonne VMC
- salle de bains avec baignoire car ça tient moins de place 'et oui) et c'est plus facile à étancher. Même si c'est pas très conforme aux objectifs du Grenelle de l'environnement. Douche uniquement pour la salle d'eau en plus dans les grands appartements.
- l'appart dans les combles est à examiner avec coin par rapport aux exigences de parking (taxe et vie courante). Avec un bon professionnel (assistant maître d'ouvrage d'abord, architecte ensuite), vous aurez à vos côtés quelqu'un qui saura défendre vos intérêts et faire valoir, si nécessaires, les droits acquis).
- pour les sols, c'est la qualité de l'isolation phonique que vous souhaitez atteindre et les nécessités techniques des hauteurs qui vont guider votre choix.
N'oubliez pas qu'une opération de ce type, si vous, le maître d'ouvrage, vous savez ce que vous voulez, vous savez votre rôle et vous avez conscience de tout le travail que vous devez faire vous-même même si vous vous entourez de professionnels, c'est un minimum de 2 ans entre la décision d'achat de l'immeuble et la réception des travaux. Quand on n'est pas encore rompu à ces opérations, il faut plutôt compter 3 ans.
Attention, votre opération va certainement nécessiter un permis de construire ou une déclaration préalable. Cela se gère également en stratégie d'achat. Mon conseil ==> signez un compromis sous conditions suspensive d'obtention des autorisations administratives purgées de tous recours pour tel type de projet. Là aussi, un assistant maître d'ouvrage saura vous aider à bien rédiger la clause et à bien respecter vos obligations pour la faire jouer.
Bien entendu, si l'immeuble que vous désirez acheter est déjà bien structuré et s'il suffit de tout retaper sans modifier fondamentalement "la distribution", s'il est facile de faire passer les "colonnes montantes", vous pourrez vous contenter de l'architecte sans avoir besoin de l'assistant maîtrise d'ouvrage. Si vous avez des a priori contre les architectes, vous pouvez cherchez un "économiste de la construction". Il sera tout aussi sérieux. Il aura sans doute un peu moins d'imagination pour vous aider à mieux valoriser votre bien et il vous coûtera beaucoup plus cher. Je ne dénigre pas là les économistes. Je constate. Ils sont nettement moins nombreux que les architectes. Alors, leur secteur de prédilection sont les énormes opérations où ils apportent soutien aux autres concepteurs. Ils ne sont pas structurés pour aborder les petites opérations. Ils en acceptent parfois mais c'est pas rentable pour eux alors, ils ne réussissent pas à présenter des prix attractifs. En revanche, les architectes sont nombreux, diversifiés et il y en a beaucoup qui travaillent essentiellement sur des petites opérations, ils savent faire et s'organiser pour avoir des tarifs attractifs. Autre constat, mais difficile à prouver, ils sont généralement capables de vous faire gagner par la pertinence et le contrôle de travaux les frais que vous dépensez pour leurs honoraires. Ils ne sont donc pas un surcoût.
Bon courage. |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 18:46:04
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Tout ce que dit Seborga1 coule de bon sens en plus de venir de quelqu'un d'expérimenté, et mùeêm si j'ai eu quelques sooucis malgré l'urtilisation d'un architecte, je penbse que sans j'en aurais eu beuacoup plus.
c'est vrai qu'on pense souvent pouvoir 'gérer' les poblèmes de plomberie et de peinture, et du coup le reste est du même tonneua. L'implantation de parois, l'éclairage des pièces, l'agencement des salles de bains et une foule d'autres 'détails' pourtant fondamentaux ne résulte pourtant qu'une d'une vision globale,
...laquelle découle aussi du plan commercial si j'ose dire. J'aurais fait bien pire qu'un retard de six mois sans mon architecte. |
Festina lente |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 20:42:41
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J'en conclue que pour ce genre d'investissement et mon type d'investisseur il vaut mieux prendre un architecte. Coût architecte <= suivie des coûts, optimisation des options.
Je vais voir cette orientation. Mais quelques questions. Comment trouver l'architecte efficace pour ce type de projet (peu importe, il y a des spécialiste). Peut-on estimer le coût d'un architecte. Comment fonctionnent-ils (je viens avec un projet non signé pour étudier la faisabilité)
Je note également deux avis divergeant sur le mode de chauffage. Pour l'un le gaz reste une bonne solution, pour l'autre isolation et électricité avec régulation.
Concernant l'anah, ma dernière expérience concernant des travaux de cacade, zinguerie, porte appartement et immeuble, interphone. Sur 80.000 euros de travaux, les subventions représentent 15.000 euros. Ce n'est pas le plus important, par rapport à la défiscalisation part les travaux, mais cela aide. Plusieurs problèmes :
- Le temps passés pour constituer le dossier
- Le temps de réponse (dossier déposé en 12/06, réponse anah en 06/07)
- La période de location n'est pas un problème pour moi
- Le temps d'encaissement (je n'ai pas encore fait la demande de paiement, mais on m'a dit qu'il faut compter 12 mois)
"En gros, achat 350-400.000, travaux 800.000, subvention estimé 200.000"
Pour le moment, je ne sûr de rien. Mon problème est d'estimer l'opération avec une relative précision, évaluer son intérêt financier, soumettre la faisabilité au banquier et faire une proposition au vendeur.
La contrainte financière que je me fixe c'est d'avoir un rendement, loyer annuel sur prix d'achat + travaux, de 10 %.
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Alibabel
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 11:57:54
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Bonjour,
J'ai une maigre expérience sur le sujet et ce que je vais dire est à prendre avec des pincettes. En espérant que cela puisse vous être utile.
La partie "travaux" est toujours problématique. S'agissant d'une somme importante, une petite erreur de 5% sur l'estimation initiale peut avoir de lourdes conséquences.
Sur des montant inférieurs à 200000 euros, je reste persuadé que la meilleure façon d'estimer le coût des travaux (pour une personne expérimentée) est de faire faire des devis par des artisans avec les reserves suivantes :
- Savoir ce qu'il faut ou ce que l'on veut faire
- Savoir quels matériaux on veut utiliser
- Passer en revue tout ce qui doit être fait ou refait (parfois avec les conseils de l'artisan)
- Vérifier que les surfaces indiquées dans les devis sont justes (il m'est déjà arrivé de constater des erreurs de plus de 15%)
- Ne pas minimiser certains budgets importants (isolation thermique et phonique, électricité, chauffage...). Autant bien faire tout de suite que de refaire les travaux plus tard lorsque votre locataire se plaindra d'entendre son voisin se brosser les dents.
- Savoir choisir les "bons" artisans (donc pas forcément les moins chers)
- Eviter de multiplier les corps de métier
- Prévoir régulièrement des réunions de chantier
La plupart du temps, les dérapages ou les mauvaise estimations sont dues à des oublis, des travaux imprévus ou des artisans peu scrupuleux qui demandent une rallonge parce qu'ils se sont trompés sur le devis.
Cela dit, vu la prévision de vos travaux, je pense que vous devriez consulter un maître d'oeuvre pour vous assister dans cette tâche. Son rôle serait de vérifier que rien n'a été oublié, voire de vous donner des idées en vue de minimiser le coût de certains travaux et de vous conseiller dans le choix des artisans. Comme toujours, reste le problème de trouver quelqu'un de compétent et de sérieux. |
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