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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 14 nov. 2008 : 19:53:26
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Bonjour,
j'ai fait un investissement locatif debut septembre. Un deux pièces en region parisienne occupé depuis 2005 et loué à 630 euros dont 30 euros de charges locatives. Tel était rédigée l'annonce de l'agence, tels étaient rédigées les quittances de loyer fournies par l'ancien propriétaire et c'est égalemnt ce qui apparaissait sur le bail de location datant de 2005. Le loyer n'atyant pas été réevalué depuis et étant d'aprés moi actuellement au juste prix du marché.
La banque m'a accordé un pret sur la base de 600 euros garantis par mois et j'ai obtenu un pret a 530 euros/mois.
Je recois les premières charges trimestrielles de la part du syndic... 280 euros, soit 93 euros/mois, ce qui correspond à environ 70 euros de charges locatives et le reste de charges non récupérables.
Donc en fait, chaque mois, le loyer que j'encaisse est plutot de 560 euros plus 70 euros de charges et non 600 euros plus 30 euros de charges.
Pour etre clair si j'avais eu connaissance des charges réelles, je ne suis pas certain que j'aurai acheté ce logement.
Que puis je faire maintenant? si je redresse mes locataires de 40 euros par mois je ne suis pas certain qu'ils seront d'accord car ça representera quasiment un loyer supplémentaire par an.
Est ce que quelqu'un (agence, notaire, syndic...) aurait du me transmettre cette information avant la vente?
Merci
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 20:15:16
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Citation :
Pour etre clair si j'avais eu connaissance des charges réelles, je ne suis pas certain que j'aurai acheté ce logement.
en général pour un achat comme le votre on demande les 3 dernières années de l'état des charges", + les 3 derniers PV de l'Assemblée générale, il est très surprenant que vous n'ayez rien demandé.
Rajout : on demande aussi la Taxe Foncière pour savoir ce que cela va vous coûter en plus.
Citation :
Que puis je faire maintenant? si je redresse mes locataires de 40 euros par mois je ne suis pas certain qu'ils seront d'accord car ça representera quasiment un loyer supplémentaire par an.
Comme on dit c'est pour eux ou pour vous.Faites le choix.
Mais Si vous mettez à jour leurs charges, ils ne paieront que ce qu'ils doivent.
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Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Edité par - Numero6 le 14 nov. 2008 21:21:14 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 08:47:43
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Citation :
Je recois les premières charges trimestrielles de la part du syndic... 280 euros, soit 93 euros/mois, ce qui correspond à environ 70 euros de charges locatives et le reste de charges non récupérables.
Donc en fait, chaque mois, le loyer que j'encaisse est plutot de 560 euros plus 70 euros de charges et non 600 euros plus 30 euros de charges.
Non, actuellement, chaque mois vous percevez tout simplement 600 e de loyer et une provision pour charges insuffisante.
Citation :
Que puis je faire maintenant? si je redresse mes locataires de 40 euros par mois je ne suis pas certain qu'ils seront d'accord car ça représentera quasiment un loyer supplémentaire par an.
Vous n'avez pas à redresser maintenant votre locataire de 40 e par mois mais vous pouvez établir un décompte, ajuster et demander des provisions plus cohérentes. Vous êtes tenus à produire 1 décompte annuel au moins, donc tôt ou tard vous récupérerez les charges qui vous sont dues. Les locataires n'ont pas à être d'accord ou pas, ils ont un bail pour un loyer + des provisions pour charges. Ils savent que les provisions ne sont pas les sommes exactes et qu'il y aura un ajustement incontournable un jour ou l'autre. Si vous faites cela assez tôt, c'est dans l'intérêt de vos locataires car s'ils sont redevables à l'issue du calcul, plus cela se fait tôt, moins la somme est importante.
N'oubliez pas que les locataires doivent plus que la part récupérable du décompte des charges de copropriété, il y a la taxe sur les ordures ménagères en plus. Si vous vous mettez à faire les comptes, faites-les comme il faut et sans rien oublier.
Citation :
Est ce que quelqu'un (agence, notaire, syndic...) aurait du me transmettre cette information avant la vente?
Je ne sais pas s'il y a obligation à vous informer autre que la production des derniers PV d'AG et décomptes de copropriété. Une phrase dans votre acte indique sans doute que vous avez eu cette information (même si vous ne l'avez pas eu... classique et souvent bien "mené", ce détail, vous comprenez qu'on vous a manipulé, mais trop tard !).
En revanche, vous, pour votre intérêt, vous auriez dû exiger des comptes clairs, ceux de la copropriété et ceux du contrat locatif dont vous héritez. C'est la moindre des choses que vous puissiez appliquer au locataire qui n'a rien demandé, la poursuite dans les règles de son contrat de bail. J'espère que vous avez le dossier locatif du locataire. Si vous ne l'avez pas, rien ne vous empêche d'en faire la demande par écrit au vendeur... mais vous n'aurez aucun moyen de pression s'il ne s'exécute pas... là aussi, il doit y avoir une clause dans votre acte qui dédouane le vendeur et l'impact de cette clause a pu vous échapper.
Alors, je crois que ce que vous avez à faire en premier c'est de vous pencher sur les comptes du locataire.
Le loyer de votre locataire n'a jamais été révisé.. Vous dites qu'il vous semble au juste prix mais que dit le bail, la révision est-elle prévue ? Si elle est prévue, vous aurez le droit de réviser plus tard, si elle n'est pas prévue, vous ne pourrez pas.
Au fait, cette location est-elle "vide" (loi du 06/07/1989) ou meublée ?
J'espère me tromper mais soit on vous a caché beaucoup de choses désagréables, soit vous n'avez pas réalisé avant signature et maintenant, au calme, en essayant de comprendre, vous "réalisez" que vous n'avez pas forcément fait l'affaire la meilleure de l'année. |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 10:18:24
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Pareil pour moi, je ne vois qu'une provision mal calculée qu'il vous était possible de vérifier en consultant tout document que vous auriez demandé aupres de votre vendeur avant la vente.
Vous ne faites qu'une avance de trésorerie a votre locataire, en rien une perte.
Citation :
je crois que ce que vous avez à faire en premier c'est de vous pencher sur les comptes du locataire.
+1 |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 14:37:18
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on ne le repetera jamais assez.......
en tant qu'acheteur vous avez le droit de demander et de consulter TOUS les documents relatifs au bien et necessaires à votre prise decision
vous deviez demander les PV d'AG ( le minimum est sur les 3 dernières années...mais rien n'empeche plus), les relevés des dépenses, les taxes foncières , les appels de fonds, les relevés individuels du copropriétaire......
si vous ne l'avez pas fait vous êtes le seul fautif! |
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 14:53:48
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Merci à tous,
Disons que la provision a été calculée en 2005 lors de la redaction du contrat de location. Le syndic precedent ne provisionnait peut etre pas autant que le syndic qui vient de prendre ses fonctions.
Je n'ai effectivement pas eu les decomptes des charges des années anterieures meme en les demandant au syndic en place des la signature du compromis. L'ancien propriétaire étant à l'étranger et peu receptif aux courriers de l'agence et des notaires (il a fallu 6 mois et demi pour conclure la vente...), je n'ai pas eu ces infos de ce coté non plus. J'ai obtenu les PV d'AG (3 mois apres le compromis) mais rien ne me permettais de calculer les charges à venir pour ce lot.
Quand je dis que le loyer est au juste prix 2008: c'est 23 euros HC du metre carré en proche banlieue Est de Paris, pour un deux pièces non meublé dans l'ancien (moyenne actuelle du secteur pour deux pièces ancien= 20.5 euros/m2). Pour etre franc je ne sais pas comment l'ancien propriétaire avait reussi a louer en 2005 a ce prix. Si j'applique les hausses de loyers que je serai en droit d'appliquer (revision annuelle mentionné au contrat de bail), je perd le locataire (a sa place je ferai la même chose car pour ce prix là il pourra avoir facilement une pièce de plus dans le même secteur). Et comme il semble bon payeur, je ne tiens pas a aller à l'affrontement. Donc je vais effectivement lui reclamer annuellement la somme qui manque par rapport aux provisions mensuelles et on verra bien.
Merci pour tout
PV75
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philippe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:03:40
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Le locataire est à l'égard de tous ces faits, et si vous le menaceez de quoique ce soit, il aura vite fait et vite raison de prétendre que vous n'avez pas examiné correctement les comptes.
Citation :
je n'ai pas eu ces infos de ce coté non plus. J'ai obtenu les PV d'AG (3 mois apres le compromis) mais rien ne me permettais de calculer les charges à venir pour ce lot.
C'est une position DOUBLEMENT intenable.
Le syndic dresse un récapitulatif annuel des charges pur ce lot.
Le précédent bailleur a du le faire, et si il ne l'a pas fait, cela devait faire partie de vos premières préoccupations.
Citation :
Pour etre franc je ne sais pas comment l'ancien propriétaire avait reussi a louer en 2005 a ce prix. Si j'applique les hausses de loyers que je serai en droit d'appliquer (revision annuelle mentionné au contrat de bail), je perd le locataire
Peut-être, mais désolé, c'est hors sujet, et connu de vous AVANT l'achat. Vous deviez et pouviez en tirer les conséquences.
En tant que bailleur, vous ne pouvez pas ignorer la loi, et votre ignorance sur ces faits ne peut pas constituer un argument vis a vis de votre locataire.
Citation :
je vais effectivement lui reclamer annuellement la somme qui manque par rapport aux provisions mensuelles et on verra bien
Logique et équitable.
Vous n'êtes pas le seul a ne pas avoir tout examiné parfaitement lors de l'achat, même si sur le papier c'est très facile, il y a parfois certains faits qui font qu'on en vérifie pas tout. Bon courage.
CORRECTION en rouge des fautes de frappe |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 nov. 2008 16:05:20 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:10:41
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Citation :
Initialement posté par PV75
Merci à tous,
Disons que la provision a été calculée en 2005 lors de la redaction du contrat de location. Le syndic precedent ne provisionnait peut etre pas autant que le syndic qui vient de prendre ses fonctions.
Je n'ai effectivement pas eu les decomptes des charges des années anterieures meme en les demandant au syndic en place des la signature du compromis. L'ancien propriétaire étant à l'étranger et peu receptif aux courriers de l'agence et des notaires (il a fallu 6 mois et demi pour conclure la vente...), je n'ai pas eu ces infos de ce coté non plus. J'ai obtenu les PV d'AG (3 mois apres le compromis) mais rien ne me permettais de calculer les charges à venir pour ce lot.
Quand je dis que le loyer est au juste prix 2008: c'est 23 euros HC du metre carré en proche banlieue Est de Paris, pour un deux pièces non meublé dans l'ancien (moyenne actuelle du secteur pour deux pièces ancien= 20.5 euros/m2). Pour etre franc je ne sais pas comment l'ancien propriétaire avait reussi a louer en 2005 a ce prix. Si j'applique les hausses de loyers que je serai en droit d'appliquer (revision annuelle mentionné au contrat de bail), je perd le locataire (a sa place je ferai la même chose car pour ce prix là il pourra avoir facilement une pièce de plus dans le même secteur). Et comme il semble bon payeur, je ne tiens pas a aller à l'affrontement. Donc je vais effectivement lui reclamer annuellement la somme qui manque par rapport aux provisions mensuelles et on verra bien.
Merci pour tout
PV75
1)le syndic n'a pas à provisionner des charges: le syndic fait les appels de fonds en fonction du budget prévisionnel qui a été voté en AG
2) le syndic n'a aucun document à communiquer au candidat acquéreur...il n'a aucun lien de droit avec lui
l'acquéreur doit s'adresser au vendeur pour obtenir les documents
3) c'est AVANT la signature du compromis qu'il faut demander les documents au vendeur....ensuite le vendeur n'a aucun interet à satisfaire la demande de l'acquereur puisque le compromis est signé
4) la répartition des charges récupérables se fait à partir du relevé des dépenses de l'exercice écoulé ...pas à partir d'un PV d'AG!!! |
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PV75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:12:08
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A l'attention de Nefer,
Est ce que vous connaissez un peu les syndics de la région parisienne? Je possède plusieurs investissements locatifs de ce type et de ce fait j'en cotoie actuellement 6 différents (et pourtant tres semblables). Ce genre d'information, vous ne les obtiendrez pas facilement, en tous cas pas rapidement, sauf peut etre à faire le siège de l'agence, ce dont je n'ai pas le temps... Quand j'ai du prendre une decision pour acheter ces différents biens et signer un compromis, je n'ai jamais refléchi plus de 24h et n'ai jamais fait une mauvaise affaire. Tout ces biens ont une caractéristique commune: un rapport qualité/prix excellent, donc de nombreux acheteurs sur le coup. Si les documents ne sont pas detenus par l'agence chargée de la vente vous n'avez absolument pas le temps de courrir derriere le gestionnaire de la copropriété pour obtenir ces documents. Si vous choisissez cette option, quand vous les obtenez, l'appartement est déjà de puis longtemps sous compromis (c'est du vécu)...
Les obtenir une semaine apres la signature du compromis ne change rien, vous etes déjà engagé.
Voilà pour les précisions.
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philippe |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 15:38:56
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Citation :
Initialement posté par PV75
A l'attention de Nefer,
Est ce que vous connaissez un peu les syndics de la région parisienne? Je possède plusieurs investissements locatifs de ce type et de ce fait j'en cotoie actuellement 6 différents (et pourtant tres semblables). Ce genre d'information, vous ne les obtiendrez pas facilement, en tous cas pas rapidement, sauf peut etre à faire le siège de l'agence, ce dont je n'ai pas le temps... Quand j'ai du prendre une decision pour acheter ces différents biens et signer un compromis, je n'ai jamais refléchi plus de 24h et n'ai jamais fait une mauvaise affaire. Tout ces biens ont une caractéristique commune: un rapport qualité/prix excellent, donc de nombreux acheteurs sur le coup. Si les documents ne sont pas detenus par l'agence chargée de la vente vous n'avez absolument pas le temps de courrir derriere le gestionnaire de la copropriété pour obtenir ces documents. Si vous choisissez cette option, quand vous les obtenez, l'appartement est déjà de puis longtemps sous compromis (c'est du vécu)...
Les obtenir une semaine apres la signature du compromis ne change rien, vous etes déjà engagé.
Voilà pour les précisions.
c'est donc en toute connaissance de cause que vous faites vos acquisitions
il ne faut donc pas venir vous plaindre après....
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 16:07:45
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Citation :
Je possède plusieurs investissements locatifs de ce type et de ce fait j'en cotoie actuellement 6 différents (et pourtant tres semblables). Ce genre d'information, vous ne les obtiendrez pas facilement, en tous cas pas rapidement, sauf peut etre à faire le siège de l'agence, ce dont je n'ai pas le temps...
En effet,
1/ ce n'est pas le role du syndic de faire le calcul des prévisions locatives, c'est le gérant (ou le bailleur directement) qui doit le faire
2/ Si vous en êtes au sixième investissement, vous connaissez en effet d'autant plus la difficulté que vous dites l'avoir rencontré cinq fois. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 16 nov. 2008 10:41:29 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 13:17:55
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bonjour PV75,
avec l'expérience que vous avez en matière de bail locatif, il semble effectivement incroyable que vous ayez cru que 30 euros de PROVISIONS de charges (on ne le repètera jamais assez) soit suffisant pour un 2P dans la RP ! 
là j'ai du mal à avaler ...
je loue des 2P à Paris et, sans ascenseurs, sans gardien, sans, sans, sans, j'arrive à des charges locatives mensuelles (et réelles) de 45 euros - c'est le plus bas!
On comprendrait votre question de la part d'un non habitué, d'un primo-accédant à la copro, mais de votre part, bailleur qui a au moins 6 locations, cela n'est pas compréhensible.
alors au mieux, vous faites la regul effective.
au pire pour vous, vous remettez à niveau les provisions et vous repartez du bon pied en prévenant vos locataires, en leur établissant exactement le décompte ... qu'ils auraient à payer mais que vous ne réclamerez pas ... et s'ils s'en vont, eh bien vous en trouverez d'autres, au même prix à moins que le logement soit vraiment mal situé et dans une banlieu peu recommandable !
ce sont les risque du métier de bailleur, qu'il faut accepter quand on se lance dans cette aventure.
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investissement locatif charges sous estimées
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