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riskibilou
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 Posté - 15 nov. 2008 : 21:56:57
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Bonjour,
Notre copropriété est née d'une vente à la découpe par un promoteur immobilier. Bien que des gardiens étaient employés depuis des années, ce dernier a privatisé le logement de fonction.
Après négociation avec la copropriété, un bail oral a été consenti par le propriétaire du logement. Cette situation existe depuis 2-3 ans, mais des informations font penser que le promoteur ne souhaite pas conserver la propriété de ce logement.
Nous sommes dans l'expectative quant à la pérénité de ce bail oral. Le propriétaire peut il donner congé à tout moment? En cas de vente occupée, le nouvel acheteur est il lié par ce bail oral?
Notre crainte serait de voir le congé signifié à la copropriété et de devoir licencier les gardiens faute de logement de remplacement.
Si quelqu'un a des éléments qui nous permettrait d'éclaircir ce doute, je l'en remercie par avance.
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 11:14:42
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bail oral = bail en loi de 89
qui paye le loyer actuellement?
y a t il des quittances de loyer? |
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riskibilou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 16:43:48
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Le loyer est réglé depuis 3 ans par la copropriété et des quittances sont délivrées.
Pour certain des copropriétaires, l'insécurité vient du fait qu'il n'y a aucun terme à ce bail et que le propriétaire peut a priori le denoncer à tout moment (en respectant certe un certain délai). Ceci entrainerait que la copropriété n'aurait plus de logement à fournir et serait contraint à licencier les gardiens sauf à ce que ces derniers acceptent une modification substancielle de leur contrat. |
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:17:10
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| Qu'est-ce qui empêche la copropriété de louer un logement à son nom et de l'attribuer au gardien au titre de logement de fonction? Il s'agit de gardiens cat B? Il n' ya pas d'autres logements à louer? les prix des loyers sont élevés? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:35:56
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Oups !!!!
Attention : le bénéficiaire d'un logement de fonction ne peut se prévaloir des dispositions de la loi de 89.
Il n'est pas locataire, il n'a pas de bail !
Le logement de fonction d'un gardien d'immeuble procède de son "contrat de travail" dont il est une des conditions.
Il s'agit d'un "salaire complémentaire" sous forme d'un avantage en nature 'logement' (Code du travail L.771-1 et suiv., CCN art.18, 20 ... )
Je vois ici une entourloupette !
Le propriétaire d'origine utilisait un employé pour le service de son immeuble.
C'était son employé.
Suite à la vent à la découpe, l'immeuble est passé sous le régime de la copropriété.
Quid d'une décision d'AG pour fixer nombre et catégorie de cet employé ? (D.art.31)
Quid du contrat de travail de cet employé ? (même art.)
Qui a décidé d'un transfert du contrat de travail, quid d'une convention annexe du contrat initial conforme à la CCN ?
S'il n'y a pas eu décision d'AG pour décider du nombre et de la catégorie d'emploi du personnel, le syndic ne peut passer contrat.
Dans l'éventualité où il l'aurait fait, sa signature n'engage pas le syndicat : action personnelle et non "es-qualité syndic".
Dans la mesure où le syndicat ne dispose pas d'un logment de fonction, il n'y a pas logement de fonction disponible pour l'affecter dans le cadre d'un contrat de travail !
Pour cela il faudrait que le syndicat se porte acquéreur d'un logement disponible à la vente.
Le CS doit se mobiliser et se faire remettre du syndic (bien léger ici) copie des documents nécessaires à l'appréciation de la question. |
Edité par - gédehem le 17 nov. 2008 21:39:54 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 21:36:57
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tout de même bizarre cette situation ...
le gardien était avant employé du bailleur exclusif
il "vous refile" le contrat de gardiennage lequel devait prévoir le logement, et je suppose en maintenant l'ancienneté chez l'ancien employeur
mais il vend le logement ... normalement rupture du contrat puisqu'il n'y a plus de loge avant la mise en copropriété |
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riskibilou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 04:57:37
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En effet, la situation est "tordue" depuis l'origine.
Pour répondre à GEDEHEM,les gardiens ont été les employés exclusifs pendant 6 mois, période ou le marchand de bien était propriétaire de 100 % des lots. La vente du 1er lot a créé la copropriété et généré le transfert du contrat de travail en l'état.
Lors de la 1ere AG qui ne devait associer que 2 ou 3 propriétaires, il n'y a pas eu de vote pour entériner les contrats de travail, le règlement de copro. Seule une résolution a évoqué le problème du logement et indiqué que dans l'attente d'une solution le logement de fonction serait loué.
Concernant l'action du Syndic, il faut dire que ce dernier (qui a été changé depuis) avait été choisi par le marchand de bien et ne défendait pas les intérets de la copro.
Pour répondre à Océan, en effet les éléments constitutifs de la rupture du contrat de travail existent depuis l'origine, mais comme la copropriété via la location arrive à fournir un logement, il n'y a pas de contentieux avec les gardiens (bien que la situation empoisonne la vie de la copro)
La situation est donc complexe :
Nous avons des gardiens de catégorie B auxquels nous devons un logement de fonction.
Il n'existe pas dans la copro de logement disponible conforme au contrat de travail.
Nous louons sans bail écrit le logement de fonction.
Au delà du cout financier du logement, la question est la perennité de ce bail oral.
Peut il etre dénoncé par le propriétaire au terme d'un préavis de 6 mois?
Quelle est sa durée (indéterminé car concerne un logement de fonction ou minimum 6 ans car le propriétaire est une société)?
L'objectif serait d'arriver de manière sécurisé à conserver la location du logement jusqu'à la retraite des gardiens. A défaut, nous avons le risque permanent d'avoir à licencier ces gardiens pour modification substantielle du contrat ve travail. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:00:13
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le logement n'est considéré comme logement de fonction qu'entre le salarié et le syndicat
entre le propriétaire et le syndicat il n'y a pas de bail écrit, mais il y a des quittances de loyer
c'est pour cela que je disais qu'il s'agissait d'un bail loi 89(sans indexation, bien sur), car toute autre nature de bail ne se présume pas et doit faire l'objet d'un bail écrit |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 12:53:29
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Ici, le locataire est le syndicat.
Le gardien disposerait de ce logement au titre de son contrat de travail ?? (Le CS doit avoir copie du contrat de travail pour vérifier ce point).
Le propriétaire peut dénoncer le bail le liant au locataire-syndicat selon la procédure prévue.
Le syndicat ne sera donc plus en mesure d'assurer le logement de fonction, sous réserve qu'il soit bien prévu au contrat de travail.
Vous parlez du "cout" de ce logement !
Si ce n'est pas un "logement de fonction" prévu au contrat de travail, vous (le syndicat) devez déduire du salaire de l'employé le loyer de ce logement, déduit au titre "d'avantage en nature".
La fourniture "gratuite" d'un logement est toujours considérée comme "rémunération accessoire au salaire", rémunération sous forme d'un logement !
Si le loyer est de (mettons) 500 €, la fourniture gracieuse de ce logement revient à le payer 500 € de plus, ici sous forme d'un logement.
TOUS les avantages en natures sont "rémunérations accessoires", alors soumises à cotisations sociales et à impots !
C'est la raison pour laquelle la CCN prévoit une imputation forfaitaire, tant pour le logement que pour les autres founitures éventuelles (chauffage, ECS, élec, Gaz ...).
Lorsqu'existent des moyens de comptage individuel, l'employé prend à sa charges ses consommations personnelles.
Seule l'eau froide est fournie gratuitement sans contre partie..
Il vous faut mettre tout cela à plat, avec le CS et le syndic, lequel me parait ici plutot léger s'il a laissé perdurer une situation folklo !
D |
Edité par - gédehem le 18 nov. 2008 15:16:15 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 14:47:09
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vous devriez donner plus de précisions
année de construction
année d'embauche des gardiens puisque vous parlez de les garder jusqu'à leur retraite
car un promoteur-popriétaire qui embauche un couple (en plus 2?)en categorie B sans logement! ou plus sûrement avec un logement qu'il met en vente! il aurait du les replacer ailleurs
éternel problème des gardiens issues de la vente à la découpe! et de l'ancienneté mise indûment à charge des syndicats nouveaux ainsi que la part des départs à la retraite!
c'est vers l'ancien emploeur et propriétaire que vous devriez vous retourner tant pour les gardiens que ce logement s'il lui appartient toujours ou le logement est-il à un nouveau propriétaire? |
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riskibilou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 15:39:19
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Les gardiens sont employés depuis une vingtaine d'année. A l'origine c'était un immeuble géré par un organisme de retraite qui a vendu au promoteur le batiment et les gardiens. Le contrat a finalement été repris par la copro tacitement depuis 4 ans avec l'ancienneté associée.
Ce marchand de bien a privatisé le logement sans changer le contrat de travail. Il est toujours propriétaire du logement et nous le facture au prix du marché.
Pour simplifier, le logement étant supérieur à 60 m2, le contrat ne mentionne que le fait que l'avantage en nature sera de 60 M2 (limite max autorisée par la convention) au titre du logement. Mais n'indique pas quel est le logement.
Seuls les avis de Taxe d'habitation réglées par les gardiens prouvent la permanence de l'occupation de ce logement.
Nous avons tenté une action judiciaire contre le promoteur, mais cela a echoué car le règlement de copro n'indiquais pas qu'il y avait un logement de fonction. il fallait déduire que les gardiens de catégorie B étaient logés dans un logement privé. Notre avocat nous a déconseillé de faire appel car la jurisprudence ne nous était pas favorable.
Sinon, selon vous quel est la durée minimale d'un bail non écrit établit avec une sté? Est ce 6 ans ? Est ce moins?
Peut on tenter de faire reconnaitre ce bail oral comme attaché à un logement de fonction et donc établit pour une durée indéterminée?
Merci déjà les éléments que vous m'apportez.
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océan
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2457 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 21:02:42
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Vous payez en lieu et place de l'ancien employeur l'ancienneté et les 20 ans qui rentrent dans les indemnités de départ à la retraite!
Faites grosso modo les calculs yc Charges sociales et demandez à ce que cette provision soit placée pour le syndicat;
Le bail est normalement de 6 ans pour une société mais à vérifier ainsi que la qualité réelle du propriétaire du logement vis à vis du SdC et des impôts)
Normalement le logement de fonction devrait être partie commune
mais 1€ est 1€ alors quelques xxx xxx euros, il ne semble pas vouloir en tenir compte;
Combien d'anciens locataires ont acheté sur la totalité car dans un certain sens il y a "tromperie" à l'achat... normalemnt un logement de gardien est partie commune... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2008 : 22:11:43
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Non, il peut être un lot privatif propriété du syndicat (en indivision entre les copropriétaires)
La question est que le syndicat ne dispose pas d'un logement de fonction en propre pouvant entrer en clause d'un contrat de travail.
Votre RDC ne mentionne pas de "logement de fonction".
Le syndicat ici locataire de droit commun peut se retrouver dehors et sans logement par la seule volonté du bailleur.
Le syndicat ne peut donc avoir d'employé de catégorie B logé dans l'immeuble, sauf pour le syndicat a acheter un des logement qu'il décidera de classer "logement de fonction" dans le RDC.
Un "bail oral" avec un syndicat, que voila une bien curieuse chose ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 00:47:48
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| exact pour en connaître une dans ce cas mais quel interêt que ce soit en lot privatif? une revente plus facile car sinon le syndic s'amuse à tout mettre sur le lot et après à refacturer aux tantièmes sans ceux du lot .... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 01:02:51
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Le ou les lots privatifs d'un syndicat étant en indivision entre les copropriétaires, leurs tantièmes n'entrent pas en ligne de compte pour la répartition comme pour les votes lors des AG .
Ils sont "comme si" c'étaient des 'parties communes'. |
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riskibilou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 14:26:42
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Après des recherches complémentaires auprès du syndic, il s'avère que le tribunal dans le cadre du contentieux sur cet appartement indique dans ses attendus qu "il résulte de l'examen de la résolution (de la 1ere AG) que la Sté X et le SDC ont convenu d'un bail sur le logement litigieux qui est occupé par les gardiens à titre de logement de fonction moyennant un loyer".
Cette résolution tient en 2 lignes et indique S que dans l'attente d'une solution le logement de fonction serait loué pour un montant Y.
Peut on dire que cette validation par un tribunal du bail valide le fait que c'est un bail attaché au logement de fonction et donc à durée indéterminée.
Par ailleurs, je reviens sur l'avant dernier message d'Océan. que voulez vous dire par "Faites grosso modo les calculs yc Charges sociales et demandez à ce que cette provision soit placée pour le syndicat".
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 15:44:56
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Le tribunal ne valide rien du tout !
Il pend acte que selon ce PV d'AG " la Sté X et le SDC ont convenu d'un bail sur le logement litigieux....", logement utilisé comme "logement de fonction".
Il prend acte par là même que la STe X est d'accord pour cette sorte de "sous-location" autorisée au SDC.
Mais cette attribution lie SDC et employé, pas la Ste X bailleuse, laquelle n'a de lien qu'avec le SDC en vertu du bail, Ste qui peut y mettre fin dans les conditions prévues. |
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 12:04:16
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expérience vécue dans ma coprop:
un article du RC stipulait que "tel lot est une partie privative, qui est réservée au logement du gardien et que sa destination ne pourra jamais être changée" (relire mes posts 2007).
eh bien une telle clause est réputée nulle et n'avoir jamais été écrite (recherches avocat-cour de cassation je passe).
en aucun cas un copropriétaire ne peut se voir priver de la jouissance de son appartement par une telle servitude (qui serait plutôt une rente de situation..) - donc nous n'avons plus de logement de fonction et le RC a été modifié en conséquence. le gardien cat B a son propre logement depuis de nombreuses années et touche une indemnité compensant la perte de l'avantage en nature.
Dans le cas de riskibilou, le logement de fonction, s'il appartenait à la copropriété (partie commune) doit rester partie commune.
s'il a été privatisé, il ne peut plus être logement de fonction.
le propriétaire dispose librement de son logement.s'il veut déloger le gardien, il le peut.
(reste à vérifier si une coprop peut être amputée de son logement de fonction.si l'obligation d'employer des gardiens logés, figure expressément au RC, la réponse est non.s'il le syndicat est libre d'employer ou non des gardiens, logés ou non, c'est oui).
le syndicat devra soit acheter un logement de fonction et l'intégrer dans les parties communes, soit en louer un à son nom, et le mettre à la disposition du gardien cat B dans les conditions prévues par la CCN, en prévoyant un bail long terme avec le propriétaire, soit verser une indemnité logement au gardien qui se logera où il pourra (en achetant son appart par exemple), mais dans la copropriété (car cat B).vous devez faire appel à un avocat pour faire examiner ce cas particulier. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 13:46:53
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Citation :
Initialement posté par nefer
le logement n'est considéré comme logement de fonction qu'entre le salarié et le syndicat
entre le propriétaire et le syndicat il n'y a pas de bail écrit, mais il y a des quittances de loyer
c'est pour cela que je disais qu'il s'agissait d'un bail loi 89(sans indexation, bien sur), car toute autre nature de bail ne se présume pas et doit faire l'objet d'un bail écrit
La loi de 1989 régit les logements loués nus au titre de résidence principale du locataire.
Ce n'est pas le cas du syndicat, qui n'en fait pas sa 'résidence principale'. Donc le bail ne peut pas être un bail selon loi 1989. C'est un bail civil forcément. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 20 déc. 2008 13:47:53 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 15:11:14
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C'est une évidence : ici le sydicat ne peut se prévaloir de la loi de 89 pour ce logement qu'il affecte à un employé au titre de "logement de fonction" !
Pour revenir sur le post de Michel (dont j'ai le vague souvenir que son affaire était similaire), le "logement de fonction" peut être soit une partie commune soit un lot privatif propriété du syndicat.
Ce n'est QUE dans ce cas que le syndicat peut affecter dans le cadre du contrat de travail un "logement de fonction" à son employé !
Si un employeur décide de louer un logement pour en faire bénéficier un employé, ce qui n'est pas spécifique à la copropriété, nous sommes dans un autre cadre qui n'a rien à voir avec la CCN des gardien-concierges.
Cela veut dire que si le syndicat ne dispose pas en propre d'un logement destiné à être "logement de fonction", il ne peut pas loger un employé de cat.B, logement qui est clause di contrat de travail, salaire complémentaire en nature 'logement'.
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 16:57:15
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Gedehem a raison sur le principe.
Mais il n'apporte pas de réponse à une situation anormale mais pourtant existante !
Le syndicat qui emploie deux gardiens logés leur DOIT un logement de fonction. Les solutions: acheter, louer, indemniser, requalifier le contrat ou licencier.Toutes ont des inconvénients.Si vous souhaitez garder les employés, il faut négocier avec eux un compromis acceptable contractuellement.
Dans notre coprop, le gardien a acheté un logement et perçoit une idemnité logement compensant la perte de l'avantage en nature, objet d'un avenant à son contrat. L'avantage, c'est que l'indemnité est fixe depuis 20 ans, car non conventionnelle, il paie ses charges consommations et taxes, et le syndicat n'assume pas les charges d'entretien du logement de fonction, puisqu'il n'y en a plus !
Voilà un exemple vécu d'alternative légale contractuelle.
On peut imaginer une solution semblable avec la location, mais il faut que le propriétaire accepte une clause de prérennité, assurée tant que le contrat de vos gardiens existe.Tout est possible, mais il faut faire établir le contrat par un homme de loi averti.
Le fait que le propriétaire a un locataire stable et solvable (le syndicat ou le gardien) devrait faciliter les choses. |
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Perenité d'un bail lié au logement de fonction
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