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j'ai besoin d'aide et surtout de conseils (pourrait-il en être autrement ici).
Pour une petite copro (8 lots) nous avons voté les travaux de mise en conformité au profit d'un nouvel ascensoriste. Et bien évidemment nous avons souhaité lui voir confié l'entretien de l'ascenseur. Ce vote a eu lieu début juillet (la date est importante pour la suite) et le syndic nous a affirmé - puis confirmé de multiples fois depuis - oralement qu'il n'y aurait pas de problème pour résilier de façon anticipée le contrat d'O..S en vertu d'accord entre F...A et O..S !
Hier, nouvelle AG : nous avons viré le syndic. Pour l'ascenseur il prétendait qu'O..S avait refusé l'application du fameux accord. Ben voyons ! Concernant l'AG de juillet il faut savoir que TOUS les copropriétaires réclamaient une AG depuis fin Février, qu'elle avait été promise pour mi-Mai puis repoussée plusieurs fois jusqu'au 7 Juillet. Or le contrat d'O..S pouvait être rompu normalement par lettre recommandée expédiée avant le 30 Juin... Mon opinion est que le syndic prévoyant l'issue du vote a fait volontairement trainer les choses pour protéger le business lucratif d'O..S (qui au passage a augmenté sa prestation de 9.59% par rapport à l'année dernière - et le syndic ne nous a pas fourni d'explications...)
D'autre part j'ai découvert récemment que le téléphone de l'ascenseur avait été coupé ! Et ce suite au non paiement des factures par le syndic à la suite de SON déménagement... Evidemment la ligne a été rétablie le lendemain de ma découverte mais l'ascenseur était sans téléphone entre le 01/08/2008 et le 13/11/2008 (le syndic ayant connaissance du fait dès le 20/08 mais n'a rien fait...). Et O..S n'a rien remarqué bien que l'ascenseur soit équipé d'un soit-disant outil de diagnostic préventif signalant l'imminence de problèmes
Donc maintenant nous souhaitons résilier O..S au plus vite, et sans attendre la fin de son contrat (le 30 Septembre - avec 3 mois de préavis). Je dispose d'un certain nombre d'éléments à faire valoir mais il me manque les textes exacts à citer à l'appui de ces éléments :
Le renouvellement du contrat a été fait sans signalement (loi Chatel)
La périodicité des visites ordinaires laisse à désirer : délai de 6 semaines dépassé 3 fois en 2 ans (la dernière : 8 semaines cet été)
La périodicité des visites semestrielles est aléatoire (écart de 9 mois entre les 2 dernières)
L'augmentation de 9.59% sans explications
Le non signalement d'une anomalie téléphonique (O..S n'aurait pas testé ?)
La carence du syndic nous coute 133€/mois alors plus vite ce contrat sera résilié mieux ce sera.
Merci de m'aider à retrouver les fondements juridiques sur lesquels appuyer ma demande.
Vous dites que le contrat a été renouvellé sans signalement. Je pense le contraire, mais c'est le syndic qui a eu ce document en main. Il vous appartiendra donc de prouver que l'ascensoriste n'a pas informé le syndic.
Pour le fautes que vous relevé, y a t il eu une mise en demeure faite à l'entreprise ?
La aussi pour l'augmentation, n'y a t il pas eu un accord du syndic ?
A mon avis, vous aurez du mal à rompre le contrat.
Pour ce qui concerne la responsabilité du syndic, il y a une faute sans doute de sa part, mais la "boulette", c'est de ne pas avoir utiliser la possibilité offerte par l'article 8 du decret de 67
Article 8 La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Il est indéniable que vous vous êtes fait avoir en toute bonne foi, mais la responsabilité revient aussi a votre CS.
Pour le signalement ce ne pourra être effectivement prouvé qu'après récupération des archives par le nouveau syndic (mais selon lui il n'a JAMAIS reçu de signalement d'O..S pour aucune des résidences qu'il gère).
Pour l'augmentation de 9.59%, accord de l'ancien syndic ou pas accord cette augmentation est très largement supérieure au résultat obtenu en appliquant la formule de révision avec les indices adéquats. Donc...
Pour la "boulette" je suis d'accord avec vous sauf qu'en l'espèce l'article 8 n'était pas applicable puisque le CS à ce moment-là n'était pas régulièrement formé (et la demande d'AG concernait aussi la nécessité de reformer ce CS).
Et concernant la périodicité des visites non respectée, pas moyen d'agir là dessus ?
Je pense que l'augmentation abusive n'est pas un motif car vous pouvez en reclamer le remboursement.
Reste la fréquence des visites, je ne suis pas certain que cela justifie une résiliation, surtout sans mise en demeur. Peut être en vertu de l'article 1184 du CC et encore, je luge aura un grande marge d'appréciation. En tout état de cause, vous ne pourrez pas rompre unilatéralement. Soit otis accepte, soit vous devrez allez devant le juge.
Pour ce qui est du CS, j'espère que ceux du débat "révocation abusive" comprendrons enfin l'interet d'un CS régulièrement formé pour les copropriétaires !!! En effet, la solution de faire convoquer l'AG pas le juge n'aurait eu là aucun interet dans le mesure ou le temps judiciaire n'est pas le temps des copropriétaires.
PAr contre, je pense que vous pouvez sans risque démontrer la faute du syndic.
N'est-ce pas plutôt à Otis de prouver qu'il a averti le syndic que l'échéance du contrat était proche?
La plupart des prestataires croient encore que la loi Chatel ne les concerne pas, et refusent de prendre en considération le fait que pour le ministre lui-même la copropriété -personne morale- peut être considérée comme un consommateur. Il est fort possible que le service juridique d'Otis vous force à un procès trop coûteux pour une petite copro. Pour moi, vous devriez attendre. Pour la mise en sécurité, vous avez désormais le temps d'attendre que le prestataire que vous avez choisi puisse se voir confier la maintenance de l'ascenseur. L'attente ne doit pas vous empêcher d'agir et d'être vigilant.
Pour l'augmentation, si effectivement elle n'est pas conforme au mode de calcul qui est sur le contrat, votre syndic devrait pouvoir demander rectification de l'erreur.
Pour les manquements aux obligations légales, (le carnet d'entretien est-il tenu correctement?) demandez que chacun d'eux soit dorénavant signalé par une LRAR, de façon à pouvoir réclamer les 5% maximum de pénalités qu'Otis a vraisemblablement concédés sur son contrat. Relisez ce contrat attentivement.
Un état des lieux d'entrée sera légalement nécessaire au début du contrat avec le nouveau prestataire. Un état des lieux de sortie serait beaucoup plus utile pour vous: Si la date de la prochaine AG le permet, mettez à l'ordre du jour l'intervention d'un bureau d'études de confiance le dernier mois avant l'échéance, avant qu'otis soit parti, et avant que le nouveau ait pris votre ascenseur en charge. Au cas où le BET jugerait l'entretien d'Otis insuffisant, il pourrait évaluer le montant des travaux à faire par Otis pour livrer à son successeur un appareil en état acceptable étant donné le contrat. Pour peu que le syndic ait "retenu" le paiement du ou des derniers trimestres, vous auriez peut-être une chance de limiter les dégâts.
juste pour vous informer du dénouement de cette affaire.
Le nouveau syndic (sur mes consignes) a adressé fin novembre en LRAR une demande de résiliation pour la fin du mois de décembre... Oui, je sais c'est un délai un peu court pour un contrat à échéance au 30/09 et avec 3 mois de préavis ! De mon côté j'ai reçu début décembre (avec un autre membre du CS) le commercial d'O..S pour lui expliquer le pourquoi de ce courrier. L'entrevue bien que cordiale ne m'a pas semblé devoir déboucher sur quoi que ce soit de valeur. Je lui ai demandé toutefois de me faire une proposition de réduction amiable de son contrat. Et j'ai attendu.
Et ce matin je reçois un mail m'annonçant que votre demande était acceptée et le contrat résilié au 31/12/2008 ! Bien au-delà de mes espérances . Je suppose que le commercial O..S a bien transmis nos griefs à ses supérieurs et je l'en remercie vivement.
L'ascensoriste régional que nous avions choisi va donc pouvoir mettre en place son contrat d'entretien (économie de 60% tout en passant sur un contrat étendu). Et nous allons pouvoir terminer l'appel des fonds travaux négligés par l'ancien syndic pour l'ascenseur. A moins de découvrir une nouvelle abomination les carences de l'ancien syndic (F..A) sont réparées.
Contrat entretien ascenseur - résilier avant terme
Forum fermé
Posté - 20 nov. 2008 : 12:08:28
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