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youplaboom
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 30 nov. 2008 : 10:32:52
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Entre la signature du sous-seing d'acquisition et la vente définitive de mon appartl'AG a modifié la répartion des charges d'ascenseur par délibération non enregistrée à la suite d'une convocation où cette modif n'était pas à l'ordre du jour. Il n'y a pas de tableau de calcul.
Puis-je faire annuler cette délib et revenir au tableau enregistré annexé au règlement de copro.Comment?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 nov. 2008 : 17:05:55
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l'AG a donc pris une décision dont la résolution n'était pas à l'ordre du jour
il faut donc assigner le syndicat en annulation de résolution...si vous êtes dans le délai des 2 mois de l'article 42 de la notification du PV |
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surfer75
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 09:17:07
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Bonjour,
ce que vous rapportez est tout bonnement surréaliste, modifier une grille de répartition de charge sans même que le sujet soit à l'ordre du jour ...
je vous conseille, tout en surveillant bien le délai de 2 mois à compter de la notification du procès verbal de l'assemblée, de commencer par envoyer un recommandé AR au syndic pour lui signaler l'illégalité d'une telle "décision", idem au président du conseil syndical si vous arrivez à récupérer ses coordonnées
certains diront que c'est inutile, non, l'objectif est d'essayer d'obtenir avant les 2 mois un rectificatif officiel du pv diffusé par le syndic annulant le précédent, toutefois préparez vous effectivement à une action auprès du TGI
bien sûr dans votre lettre vous informez le syndic que cette "décision" est illégale et que sans réponse de sa part dans les 10 jours, vous attaquerez le syndicat, non sans prévenir en copie son syndicat professionnel (cnab, fnaim ...) s'il en a un.
en outre, sauf erreur de ma part, une grille de répartition de charges d'ascenseur n'est valable que si elle a été déposée à la conservation des hypothèques en lien avec le règlement de copro ? sur ce point il serait bien que d'autres contributeurs donnent leur avis.
Fred |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 12:24:28
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| Après validation du changement d'une grille de répartition, il faut bien entendu que le changement ait fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques dont dépend la localisation de l'immeuble. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 13:35:22
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Pourriez-vous être plus précis sur les dates. date du compromis, date de l'AG, date de la vente, date de la notification faite par vous au syndic du changement de copropriétaire?
Votre vendeur vous at-til autorisé à assister à l'AG?
Qui a reçu le PV?
En effet en consultant le site JPM-COPRO, je trouve ceci: Citation :
qualité pour agir
Il faut en premier lieu être copropriétaire.
Une première question est de préciser la date à laquelle le demandeur doit présenter cette qualité, dans les cas où il a acquis ou perdu cette qualité dans un temps voisin de la date de l’assemblée.
L’action en contestation de décision n’est ouverte qu’à celui qui avait qualité de copropriétaire à la date de tenue de l’assemblée [1] . Rappelons que le vendeur perd cette qualité au lendemain de la date de réception par le syndic de la notification de transfert de propriété. L’acquéreur en est pourvu à cette même date. Si la vente a été signée le 17 mai, c’est le vendeur qui a qualité pour participer à une assemblée tenue le 19 mai si la notification a été reçue par le syndic le 21 mai. Si le vendeur a donné pouvoir à l’acquéreur d’y participer, celui-ci n’est doté que de la qualité de mandataire.
L’action en contestation a un caractère personnel et ne suit pas le lot dans les mains de l’acquéreur [2] . Mais elle peut faire l’objet d’une subrogation à son profit par une clause expresse de l’acte qui doit, à notre avis, en préciser exactement la portée [3] . En général les clauses de subrogation sont limitées à une instance en cours dans laquelle le syndicat est partie, susceptible d’aboutir à l’allocation d’une indemnité à la collectivité des copropriétaires.
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youplaboom
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 15:42:56
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Ici Youplaboum. Merci pour les réponses. En fait, le sous-seing privé a été signé le 15 janvier 2004 et l'acte définitif le 14 mai 2004.
J'ai été convoqué à l'AG du 5 février 2004 et lorsque je suis arrivé l'assemblée avait été avancée et était terminée . On m'a très bien reçu en me donnant toutes explications sauf celles concernant les modifications de charges d'ascenseur. J'ai des courriers adressés au notaire aux vendeurs et à l'agent immobilier dénonçant cette pratique et concernant un litige pour le chauffage qui a été réglé(radiateurs non branchés). le tableau de charges d'ascenseur avait été soustrait du règlement de copropriété qui m'a été remis par l'agence. la délibération du 5 février ne m'a jamais été notifiée. Par naïveté je ne me suis pas penché tout de suite sur les modalités de répartition.
Le syndic était un membre de la famille initialement propriétaire .
Depuis, devant les disfonctionnements que les nouveaux copropriétaires ont dénoncés nous avons un Syndic professionnel et
à l'occasion de travaux de mise en conformité de l'ascenseur je me suis penché sur la question et j'ai récupéré chez le nouveau syndic les anciens documents.
Ce qui m'interesse actuellement c'est de savoir si malgré l'antériorité je peux dénoncer le pot aux roses compte tenu des multiples irrégularités constatées:
Défaut de mention de la modification dans la convocation de l'AG
Délibération non-enregistrée ni publié ni notifiée
Absence de tableaux de répartition
fixation arbitraire des tantièmes me défavorisant de plus d'un quart
Merci d'avoir pris le temps de me lire et de toute réponse.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 15:46:08
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| si vous êtes le propriétaire actuel, vous devez exiger l'application de la clé de répartition publiée aux hypothèques |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 16:17:48
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Citation :
Initialement posté par nefer
si vous êtes le propriétaire actuel, vous devez exiger l'application de la clé de répartition publiée aux hypothèques
Mais, nefer, une décision prise en AG est bien applicable dès son adoption. Il n'est pas nécessaire de modifier le RdC et de publier cette modification.
Oui: pour un aspirant acheteur il est important que la modification lui soit notifiée. Mais une publication aux hypotheques n'est pas exigé. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 18:34:35
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Youplaboum a dit:Citation :
Défaut de mention de la modification dans la convocation de l'AG
, c'est rapé pour l'annulation.
Citation :
Délibération non-enregistrée ni publié ni notifiée
je ne suis pas d'accord avec guymmo lorsqu'il ditCitation :
une décision prise en AG est bien applicable dès son adoption. Il n'est pas nécessaire de modifier le RdC et de publier cette modification.
en effet:
Citation :
Article 13 de la loi du 10 juillet 1965
"Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants causes à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier."
L'article 13 de la loi est donc clair, si le RDC modifié n'a pas été publié il n'est pas opposable à l'acheteur (quiest un aaynat cause à titre particulier).
L'article 4 du décret a voulu "nuancer" l'article 13 de la loi: Citation :
3e paragraphe:
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Pour Youplaboum, les choses semblent claires: ni son acte de vente, ni l'accusé de réception du PV modifiant la répartition, ne peuvent être fournis et donner une preuve qu'il était au courant.
Il a curieusement été "convoqué" à l'AG: sous quelle forme? a-t-il reçu une convocation à son nom en bonne et due forme, alors qu'il n'était pas copropriétaire? on peut en douter; ou bien le vendeur lui a-t-il remis un pouvoir écrit qui devrait se trouver dans le registre des PV? Peut-être Youplaboum peut-il prouver que l'horaire modifié l'a empêché de participer réellement à l'AG.
Pour moi, youplaboum, vous devez vous contenter d'appliquer le tableau de charges qui est dans votre rdc.
Youplaboum a dit Citation :
fixation arbitraire des tantièmes me défavorisant de plus d'un quart
pour moi il n'y a rien à faire de ce côté.
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Edité par - manech le 01 déc. 2008 18:46:57 |
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surfer75
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 18:36:56
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Je suis étonné par votre réponse, Guymmo, car si une modification de cette importance n'est pas publiée au fichier immobilier, comment pourrait-elle être connue et opposable, par un futur acheteur ?
on ne parle pas d'une simple décision d'AG !
je vais rechercher mais j'ai déjà vu de la jurisprudence en ce sens, justement concernant une grille de répartition des dépenses d'ascenseur jamais publiée, qui a été jugée nulle, et retour à la répartition initiale à la demande d'une acheteuse
l'argument du tribunal était "simple" : la grille n'ayant pas été publiée, l'acheteuse n'a pas acheté en connaissance de cause et la grille ne lui est pas opposable
en résumé selon moi une grille de répartition des charges n'est opposable et utilisable qu'à partir du moment où elle a été votée à la majorité requise par l'ag ET où elle a été régulièrement publiée au fichier immobilier
intéressant de voir si d'autres ont un avis contraire ...
Fred |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 18:57:49
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Bien d’accord avec vous, surfer75. L’importance est qu’un acheteur signe en connaissance de cause. C’est ce que j’ai mentionné d’ailleurs.
Article 13 de la loi du 10 juillet 1965:
"Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants causes à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier."
Et pour manech : pensez-vous que si votre acte de vente (à l’achat) mentionne la modification fraichement adoptée par l’AG, que vous pouvez ensuite contester la nouvelle répartition, qui est donc explicitement dans l’acte, mais pas dans le « fichier immobilier » ? Je ne pense pas que cette contestation peut aller loin : le but de la loi est qu’un nouveau venu est au courant. Il semble donc que la publication aux hypothèques n’est pas la seule façon pour satisfaire l’article 13 de la loi de 10 juillet 1965.
Mais à quelle majorité modifie-t-on des tantièmes de charges ? Unanimité selon moi. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 19:11:05
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Guymmo, relisez le passage de l'article 4 du décret de 1967 que j'ai retranscrit, relisez aussi l'histoire de Youplaboum: il n'a pas eu connaissance de la nouvelle grille, ni dans son acte de vente, ni par le PV. L'article 4 du décret ne lui est pas applicable. On applique l'article 13 de la loi. La modification du RDC ne lui est pas opposable. Il peut valablement contester la répartition.
Quant à la modification de la grille, on ne nous a pas dit dans quel sens elle avait été modifiée.
A priori c'est l'unanimité, mais après les 2 mois d'usage, le recours à une autre majorité ne peut plus être contesté.
Je répète que pour moi, le seul point d'appui ce sont les articles 13 de la loi et 4 du décret. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 21:16:10
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youplaboom ..
La modifica&tion de la grille ascenseur non publiée dont les dispositions ne sont pas annexés à vos actes (je parle de l'acte de vente définitif, ce qui semble être le cas) ne vous est pas opposable, ne vous concerne en rien, y compris si elle est publiée plus tard. (D.art.4 que mentionne manech).
Ce qui est opposable à un copropriétaire ce sont les dispositions conventionnelles du RDC publié ou celles annexées aux actes.
Le syndic, et avec lui le syndicat, va donc se trouver dans la panade pour répartir ces charges ascenseurs, les uns avec la grille non contestée, vous avec la grille du RDC publié tel que mentionné dans vos actes...
Bien du plaisir ! 
Ajout :
J'ai sauté le fait que le syndic actuel est un "pro".
Il me semble qu'ici il lui revient de mettre les choses à plat compte tenu des irrégularités constatées, y compris si la décision d'AG n'a pas étré contestée.
Non seulement la prise décision en 2004 était irrégulière, mais le mode de calcul imposé pour les grilles de charges a/c de 2000 n'était sans doute pas mentionné.
De plus il semble que ces prétendues modifs du RDC ne soient toujours pas publiées. Il est vrai qu'un budget pour ce faire est necessaire, lui aussi non voté.
Voyez avec le syndic pour tout remettre à plat, en restant ferme sur le fait que la grille de 2004 ne s'applique pas à vous et que vous n'en démordrer pas ! |
Edité par - gédehem le 01 déc. 2008 21:24:36 |
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