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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
 Posté - 16 oct. 2008 : 14:35:34
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Bonjour à tous,
Des règlements de copropriété contiennent des contradictions qui empoisonne la vie des copropriétés notamment pour répartir les charges. Exemple :
§ charges escalier : blabla, halls d'entrée, blabla,
§ charges bâtiment : bleble, halls d'entrée, bleble.
Je faisais mon affaire de ces contradictions car j'avais compris qu'en cas de contradiction dans un document, l'interprétation à faire est
"une disposition spéciale prime sur une disposition générale". On trouve typiquement dans un contrat d'assurance des clauses particulières qui priment sur les clauses générales.
JPM a posté - 22 mars 2008 : 16:24:10 confirmation de ceci (sauf mauvaise lecture de ma part, qu'il me pardonne) dans le sujet "Travaux dans copropriété à plusieurs immeubles"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66810.
Or, je découvre ce que je comprends être le contraire dans l'article 3 de la loi de 1965 relaté par quelboulot dans son post - 15 oct. 2008 : 21:06:22 du sujet "Conflit avec le syndic sur règlement copropriété"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73621
Alors, quand faut-il appliquer l'une l'autre de ces 2 règles qui me paraissent contradictoires ?
- règle 1 : "une disposition spéciale prime sur une disposition générale",
- règle 2 :"dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes" que je traduis par "dans la contradiction, lire partie commune (=générale) au lieu de partie privative (=particulière) ?
Merci de vos lumières. Louis92.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:02:55
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je ne vois pas de contradiction dans votre début d'exemple.
Ensuite, l'article 3 de la loi de 65 n'est pas d'ordre public mais concerne surtout la distinction entre perties communes et privatives et non la répartition des charges.
Mais pour répondre a votre question, les lois "particulière" priment sue les loi de portée générale.
Par exemple en matière d'action en répétition de l'indu en matière de loyer est prévu dans le code civil et est de 5 ans, c'est une loi de portée génrale. Mais, l'article 68 de la loi de 48 prévoit que cette prescription est de 3 ans pour le logement soumis a ladite loi.
Dans votre cas, si le règlement de dit rien ou se contredit, par exemple il désigne le balcon comme partie commune et comme partie privative,dans ce cas, c'est l'article 2 qui va s'appliquer c'est a dire qu'il va etre considéré comme partie privative. |
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Louis92
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312 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:11:20
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oxymore, la contradiction dans mon exemple est que le RCP dit qu'il faut utiliser la clé Charges Escalier pour le hall d'entrée et, à peu de lignes de distance, utiliser la clé Charges Bâtiment pour ce même hall d'entrée d'où les questions : qu'est-ce qui prime ? quelle clé utiliser pour le hall d'entrée ?
Merci. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:53:02
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Je vous confirme, il n' y a pas de contradiction.
Suivant la nature de l'intervention vous utilise la cles batiment ou la clés cage
Par exemple vous remplacer une ampoule, c'est à la cage d'escalier, la porte d'accés peut être au batiment et les 2 vont concerner le hall d'entrée (c'est un exemple)
Il n'y a pas d'ordre de priorité. Il faut juste savoir si les travux servent le baiment ou la cage |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:48:48
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Désolé, je ne comprends pas. Pourquoi une ampoule du hall d'entrée serait forcément suivant la clé Escalier et pas suivant la clé Bâtiment puisque le RCP cite le hall d'entrée à propos des 2 clés ?
Merci. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 19:00:32
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Il ne suffit pas, je crois, de lire les tableaux de charges, il faut lire dans le RDC la "description de ces charges".
A quelles charges précises correspondent ces deux grilles selon votre RDC?
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 20:46:21
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Pour Manech :
Manech, ce serait un peu long de saisir une page de texte. Je résume :
Charges communes à chaque bâtiment : dépenses afférentes à une liste de parties où on trouve : hall d'entrée, portes extérieures, couloirs et accès aux parties privées.
Charge d'une escalier : dépenses affectées aux marches et contre-marches d'escalier, à leur revêtement, au hall d'entrée, à la peinture des paliers, des cages d'escalier et couloir.
Pour oxymore :
Chose importante qui détermine sans doute notre incompréhension mutuelle : il y a un hall d'entrée et un escalier (qui est intérieur) par bâtiment, on monte par l'escalier après avoir traversé le hall d'entrée. Il y a un ascenseur. Je vois l'escalier comme étant un sous-ensemble du bâtiment donc "disposition particulière" pour l'escalier par rapport à "disposition générale" pour le bâtiment.
La charge qui m'intéresse est celle des revêtements muraux du hall d'entrée, des paliers + couloirs et des escaliers, mais j'aimerais avoir la réponse à la question de mon premier post. 
Merci à tous. Louis92 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 09:13:23
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Je connais un RDC qui pose des problèmes un peu similaires au votre:
Si on considère seulement les charges, on peut retrouver halls et escaliers dans deux catégories différents, mais il n'y a pas forcément de contradiction.
Par exemple dans les charges par bâtiment, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, compris le nettoyage, et les changements d'ampoules.
Dans les charges par hall et cages d'escalier -j'ai aussi par couloir d'accès aux caves!, les charges qui concernent les revêtements Citation :
dépenses affectées aux marches et contre-marches d'escalier, à leur revêtement, au hall d'entrée, à la peinture des paliers, des cages d'escalier et couloir
-peinture, moquette..., ce que chez moi on appelle le "ravalement intérieur").
Cette colonne doit donc en principe être très peu utilisée, mais il n'y a pas d'incohérence. (Attention, Il s'agit de l'entretien technique du hall et non de l'entretien au sens de nettoyage -j'ai vu un comptable mélanger les deux, et JPM a nettement formulé la différence.)
La première chose à voir est la distinction fondatrice du RDC, la classification des parties du bâtiment: c'est sur cette distinction, et non sur un tableau de charges, que porte l'article 3 repris par Quelboulot. et c'est là qu'éventuellement on peut avoir contradiction si les escliers se trouvent dans deux listes de parties communes distinctes: c'est là qu'il faut appliquer l'article 3 et décider que les escaliers sont présumés parties communes au bâtiment dans la contradiction des titres (un tableau de charges ne constitue pas un titre).
Qu'en est-il dans votre RDC? y-a-til "silence ou contradiction des titres" concernant les esclaiers? je présume que non.
Le problème est ailleurs: il semblerait qu'il ne soit pas légal de constituer des charges dites d'escalier si l'escalier n'a pas été constitué en partie commune particulière au moment de la distinction entre les différentes parties. La jurisprudence actuelle a tendance à refuser la notion de charges d'escalier: il faudrait donc que tout ce qui concerne les halls et les escaliers et les couloirs soit dans les charges bâtiment ,à moins, je le répète, que hall et escaliers aient été constitué en parties communes particulières: ce qui ne semble pas être le cas chez vous -comme chez moi- puisqu'il semble que halls et escaliers sont listés dans les parties communes bâtiment.
De quand date votre RDC? Le mien date de 2002, et il comprend pourtant ce qui semble être une erreur (http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1714).
Si erreur il y a, vous savez que seules une décision de justice ou une décision à l'unanimité d'une AG peuvent la corriger.( Il y a un autre moyen plus sportif paraît-il)
Si ce post est si long, c'est parce que j'ai l'impression de retrouver chez vous un problème qui me préoccupe depuis longtemps, et que vous me donnez l'occasion de mettre les choses au clair sur papier.
Personnellement j'ai l'intention de demander que l'on s'en tienne à une lecture très stricte du RDC, et que l'on réserve la colonne des charges d'escalier aux seules dépenses prévues de revetement et de peinture (1 fois tous les 20 ans!); ainsi des charges ne seraient réparties illégalement que rarement.
Pour moi, il ne s'agit donc pas d'un problème de "disposition spéciale ou générale"; mais d'un problème de lecture du RDC appuyée sur l'article 3 de la loi.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 10:18:27
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Pour répondre a votre question initiale, ce postulat n'est valable que pour les lois et non pour les dispositions contractuelle.
Ce que vous appelez des conditions spéciales qui précises ou se substitue au clauses de bases.
Ensuite, votre raisonnement disposition particulière /disposition générale s'il peut paraitre séduisant n'est pas approprié. Il n' y a pas de hiérachie dans la répartition des charges.
Vous aves differente clés
Charges communes générale
charges de chauffage
charges batiment
charges escalier
etc....
L'imputation d'une dépense dépend de sa nature. Pour schématiser je dirai que la dépense s'impute au plus prés de l'endroit qu'elle concerne.
Pour la réfection du sol de la peinture et du revêtement mural du hall, je dirai cage d'escalier, sauf a ce que le hall desserve des caves qui desservent elle même le batiment.
POur pousser le raisonnement , vous pouvez avoir un clé pour le batiment, une pour la cage, et une pour l'escalier, et votre hall est concerné pour les 3.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 12:21:54
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Il y a une différence évidente entre mon approche et celle d'Oxymore.
L'approche d'Oxymore est celle d'un syndic praticien, qui sait que pour son comptable chargé de répartir les charges, il est impossible de lire dans un RDC autre chose que le tableau qui donne en chiffres les bases de la répartition. D'ailleurs le plus souvent le praticien en question ne relit même pas le RDC, il se contente de reprendre la grille de son prédécesseur.
Quand ce même praticien a quelques difficultés à savoir comment imputer une dépense, Oxymore vous donne sa façon de procéder: Citation :
L'imputation d'une dépense dépend de sa nature. Pour schématiser je dirai que la dépense s'impute au plus prés de l'endroit qu'elle concerne.
Vous voyez qu'il ne s'agit pas de lire le RDC, mais de présumer d'après "la nature" de la dépense.
Cette approche, qui a sa raison d'être ((Quand on songe au nombre de RDC qu'il faudrait lire en détail on comprend qu'un praticien hésite...) ne doit pas être prise comme la seule approche:
cette approche par "bon sens", peut être contredite par la jurisprudence qui peut juger que la répartition par charges d'escalier est une clause non écrite.
Cela dit, un praticien a l'obligation de respecter la grille de charges tant qu'elle n'a pas été annulée par un vote de l'assemblée ou par une décision de juge.
Voilà sans doute pourquoi, dans le cas que j'évoque, le syndic, ou plutôt son comptable, respecte la grille de charges d'escalier, qui dispense le propriétaire du rez de chaussée de participation, alors que désormais tout le monde sait désormais que cette clause est réputée non écrite.
Ne pas oublier qu'un praticien essaie légitimement de se simplifier la tâche: autre exemple: il répugnera lors d'un ravalement à distinguer parties privatives et parties communes, parce que cela complique singulièrement les choses (Or comme chacun sait, à moins d'une précision en ce sens du RDC à propos du ravalement, il faudrait distinguer les 2.)
En conclusion je me permets de conseiller à Louis92 de ne pas se contenter de la grille de charges, mais de lire et relire son RDC (classement des parties communes, nature des charges concernées selon le RDC -et non selon le "bon sens".) Mais surtout qu'il ne reproche pas à son syndic de ne pas faire une analyse de la répartition des charges, ou alors qu'il le paie à son prix. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 12:40:31
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HEu.. Manech, mon exemple s'entend: en fonction du règlèment de copropriété.
Par exemple, j'ai un règlement qui me dit entre qui et qui répartir les charges de dégorgement d'un VO. (sur les logements siuté au dessus du bouchon)Un autre qui me dit que les descentes EU/EP sont à la cage d'escalier (tantième logements sans les caves)et les collecteurs aux batiments, un autre qui me dit que tous est au batiment. Bref, il faut connaitre ses règlements et vérifier systematiquement en cas de doute ou en cas de réclamation
Il est indiscutable que le répartition se fasse selon le R Copro. Mais mon exemple (au plus prés de l'endroit concerné) reste valable dans 95% des cas surout quand il y a plusieur catégorie de charges spéciales |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 13:30:48
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| Bien sûr Oxymore, je n'ai jamais dit le contraire; mais je suis sûre que vous regardez surtout les grilles, et que vous ne vous posez pas la question de la validité de la grille. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:23:12
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Il faut rappeler que l'escalier est une partie commune, de même que le hall d'entrée.
Pour les travaux de ravalement de ces parties de l'immeuble, la répartition légale est donnée par l'article L 10 al 2 (en fonction des tantièmes) et tous les lots du bâtiment doivent participer y compris ceux ne sont pas desservis.
Nombreux sont les RC qui considèrent l'escalier, et parfois le hall, comme un élément d'équipement commun. La clause illégale doit être respectée tant qu'elle n'a pas été modifiée.
Un amendement au projet de loi Boutin prévoit la pérennisation des adaptations mais ne traite pas de la mise en conformité des répartitions illégales.
Pour ma part je pense qu'on peut la faire dans le cadre de l'adaptation quant il suffit de modifier le texte de référence, sans avoir à calculer de nouvelles quotes-parts. Mais il n'existe pas de jurisprudence validant ou contredisant ma position, du moins à ma connaissance.
Je ne vois pas comment un copropriétaire pourrait attaquer une décision de l'assemblée décidant d'appliquer la loi 
L'entretien de propreté de l'escalier est un service. Les ampoules luminaires sont des éléments d'équipement commun. On peut conserver l'application de l'article 10 al .
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:26:17
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Voilà des idées et des expériences très intéressantes, manech et oxymore, merci. La lecture d'un RCP ne peut se faire rapidement : un résumé des cas qui se rencontrent avec la clé de répartition à appliquer est bien utile, ce résumé peut tenir en une page et est sans ambiguïté. Les syndics pourraient les faire une fois pour toutes pour chacune de "leurs" copros, à défaut, le CS le fait pour la sienne. Si une interprétation n'est pas la bonne, au moins la répartition est toujours faite de la même façon ce qui n'est pas évident lors des imputations (syndic) et vérifications des comptes (CS) dans la durée ou dans la précipitation.
Merci à manech de rappeler qu'il faut bien considérer :
- d'une part les parties déclarées comme des parties communes,
- et d'autre part, les parties énumérées pour leurs dépenses au titre des charges d'une certaine catégorie (catégorie dont le nom peut être le nom d'une partie).
C'est ce que j'ai fait dans mon post - 16 oct. 2008 : 20:46:21.
Le RDC date de 1988 et a été fait à partir d'une base pouvant servir à plusieurs types de copro : 1 immeuble ou plusieurs immeubles séparés, une seule ou plusieurs entrées par immeuble, un seul ou plusieurs escaliers par immeuble. Pour appliquer cette base à une copro donnée, il fallait supprimer les textes superflus ce qui n'a pas été fait. Ce qui explique les doublonnages et donc les contradictions.
Je dis un peu plus du RDC :
- parties communes à la copro (plusieurs bâtiments au sens du RCP, d'un seul tenant) : gros oeuvre,
- parties communes à un bâtiment : cloisons, hall d'entrée, porte sur l'extérieur, couloir et accès aux parties privées,
- charges réparties suivant la clé "bâtiment" : dépenses pour parties ci-dessus + éclairage et nettoyage,
- charges réparties suivant la clé "escalier" (un escalier intérieur par bâtiment) : pour les copropriétaires desservis par la cage d'escalier, dépenses affectées aux marches et contre-marches d'escalier, à leur revêtement, au hall d'entrée, à la peinture
des paliers, des cages d'escalier et couloir, éclairage et entretien courant des éléments précités dans la mesure où ils peuvent être déterminés.
On peut noter que :
- l'escalier n'est ni listé dans les parties communes au bâtiment ni dans les parties communes à la copro : l'escalier étant en béton, est du gros oeuvre et est partie commune de copro,
- les types des travaux en charges "escalier" sont l'entretien courant, la peinture, les revêtements,
- hall d'entrée et éclairage sont à la fois dans les charges "bâtiment" et "escalier" pour l'entretien courant, soit 2 contradictions,
- couloir est à la fois dans les charges "bâtiment" et "escalier" pour entretien courant + peinture + revêtements soit 3ème contradiction,
- le type de travail "nettoyage" peut être considéré comme de l'entretien courant et ainsi être des 2 clés aussi.
Les contradictions me paraissent évidentes.
Dans la pratique, c'est la clé "bâtiment" qui sert pour les dépenses annuelles/courantes : l'éclairage, le nettoyage, la serrurerie,
la consommation électrique, les dommages.
La charge qui va faire des vagues est celle de réfection des revêtements muraux, de sol et de plafond du hall d'entrée, des paliers d'ascenseur, des couloirs, des paliers et marches des escaliers. Elle est estimée à 1.200 € par lot.
Il va falloir expliquer pourquoi telle clé est retenue pour ce que manech appelle "ravalement intérieur".
J'aimerais donc savoir comment expliquer la clé retenue et, d'une manière générale, avoir la réponse à la question de mon premier post pour lever les contradictions, elle peut intéresser nombre d'UInautes car il me semble que le forum d'UI donne 2 réponses différentes pour la même question :
- règle 1 : "une disposition spéciale prime sur une disposition générale" cf JPM a posté - 22 mars 2008 : 16:24:10 confirmation de ceci (sauf mauvaise lecture de ma part, qu'il me pardonne) dans le sujet "Travaux dans copropriété à plusieurs immeubles"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66810, j'ai vu cette règle écrite par un avocat à propos d'un RCP.
- règle 2 (contraire de règle 1) : "dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes"
que je traduis par "dans la contradiction, lire partie commune (=générale) au lieu de partie privative (=particulière), cf. article 3 de la loi de 1965 relaté par quelboulot dans son post - 15 oct. 2008 : 21:06:22 du sujet "Conflit avec le syndic sur règlement copropriété"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73621
Merci encore. Louis92.
PS pour manech : même problématique que vous pour les charges "escalier", elles sont en fait illicites, mais le CS tient à ce que le RCP soit appliqué même pour ses clauses illicites.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:48:05
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Citation :
Initialement posté par manech
Bien sûr Oxymore, je n'ai jamais dit le contraire; mais je suis sûre que vous regardez surtout les grilles, et que vous ne vous posez pas la question de la validité de la grille.
Oui, j'y suis tenu. Je peut faire observer qu'a mon avis elle est contraire a l'article 10, mais il ne m'appartient pas de la modifier. Charge au syndicat de décider de faire constater la caractère illicite.
JPM, dans un batiment avec plusieurs cages d'escalier, il peut être défini des partie communes spéciale dont les charges y afférent sont réparties entre les seuls copropriétaires concerné. La répartition du coût de la réfecton d'une cage d'escalier partie commune spéciale dépendant d'un batiment sur les seuls copropriétaires de la cage concernée est licite. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 16:55:23
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Citation :
Initialement posté par JPM
Nombreux sont les RC qui considèrent l'escalier, et parfois le hall, comme un élément d'équipement commun. La clause illégale doit être respectée tant qu'elle n'a pas été modifiée.
Partant de ce principe là , JPM, je serai curieux de savoir comment cela se passe par la suite, prenons l'exemple:
1/Je conteste au tribunal la répartition des factures de ménage sur les charges "ESCALIER"
2/Le tribunal me donne raison.
D'accord, mais qui va imposer la modification du RDC ?
Les charges "ESCALIER" du RDC doivent elles disparaitre de celui-ci ?
Comment va t on répartir les charges dans le futur ?
L'AG devra t elle voté cette modification du RDC ? Que se passe t il si elle refuse ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 18:33:36
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L'observation d'Oxymore : Citation :
JPM, dans un batiment avec plusieurs cages d'escalier, il peut être défini des partie communes spéciale dont les charges y afférent sont réparties entre les seuls copropriétaires concerné. La répartition du coût de la réfecton d'une cage d'escalier partie commune spéciale dépendant d'un batiment sur les seuls copropriétaires de la cage concernée est licite.
est parfaitement exacte. J'aurais aussi bien fait de rappeler le cas des parties communes déclarées spéciales. A noter que dans ce cas le règlement de copropriété doit préciser les quotes-parts de propriété attachées à chacun des lots desservis. Elles sont bien entendu utilisées pour la répartition des charges fondée sur l'article 10 alinéa 2.
Pour Yaume :
Vous ne pouvez pas vous borner à contester les charges.
Dans l'assignation, vous devez invoquer l'illégalité de la clause et demander son annulation.
C'est accessoirement que vous pouvez contester les charges.
D'où la nécessité de saisir le TGI. Le dernier alinéa de l'article 43 de la loi commande au tribunal d'établir la nouvelle répartition. Pas besoin d'expertise dans ce cas. Il suffit de renvoyer aux tantièmes généraux. C'est pourquoi je prétends qu'il est possible de faire cette modification dans le cadre d'une adaptation. Les copropriétaires n'ont pas à palabrer.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 11:24:14
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| Donc, je conteste au tribunal, ensuite le tribunal va de lui meme modifier le RDC sans que personne ne puisse rien trouver à y redire (par exemple meme si tous les copros sont contre, sauf 1(celui qui est au tribunal)) ? Es ce bien cela ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 13:00:17
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Grosso modo c'est bien celà.
Les copropriétaires n'ont pas leur mot à dire à propos de la mise en oeuvre d'une disposition légale d'ordre public.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 14:03:45
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Mais qui va payer tout cela ?
Comprenez bien JPM, que mes posts n'ont pas pour but de semer la zizanie, mais comme vous nous avez expliqué la théorie, je souhaite que vous nous présentiez également l'application dans la pratique. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 14:38:27
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Si les copropriétaires désirent judicieusement éviter des frais, ils votent la modification en assemblée générale.
Une autre solution est de continuer comme par le passé jusqu'à ce qu'un copropriétaire se rebiffe.
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Contradiction dans RCP - contradiction à UI ?
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