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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 18 oct. 2008 : 16:19:11
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"Mais qui va payer tout cela ?"
Le syndicat ! Car le copropriétaire demandeur n'aura pas manqué de relever que c'est la passivité du syndicat, voire son opposition à la mise en conformité, qui est à l'origine de son action . Il demandera donc au tribunal de le condamner ...
Quant aux frais de la modification, c'est aussi au sydicat....
Comme dit JPM, il vaut mieux décider de tout cela en AG.  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 17:16:40
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Citation :
Comme dit JPM, il vaut mieux décider de tout cela en AG.
Vous vous douterez bien que dans un tel cas, les gens ne payant que très peu de charge (du moins, moins qu'une nouvelle répartition dans les règles), ceux ci n'auront aucun interet à vouloir voir la chose régularisé, et laisserons trainer la chose en longueur. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 15:43:58
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Citation :
L'entretien de propreté de l'escalier est un service. Les ampoules luminaires sont des éléments d'équipement commun. On peut conserver l'application de l'article 10 al .
Je reviens sur cette citation de JPM que je ne comprends pas. (d'abord il manque à la fin un chiffre)
Je n'ai jamais vu le nettoyage être considéré comme un service au sens de l'alinéa 1 de l'article 10; je l'ai toujours vu figurer dans les charges de conservation etc...
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 15:10:58
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Bonjour à tous,
Le fil ayant un peu dérivé je relance ce post. Je reprends les questions en tenant compte des remarques faites. Désolé, ça fait long ... mais c'est le prix de l'efficacité.
Des règlements de copropriété contiennent des contradictions qui empoisonnent la vie des copropriétés notamment pour répartir les charges. Exemple :
Charges communes à chaque bâtiment (1 hall d'entrée par bâtiment) :
dépenses afférentes à une liste de parties où on trouve : hall d'entrée, portes extérieures, couloirs et accès aux parties privées.
Charge d'un escalier (1 escalier par bâtiment) :
dépenses affectées aux marches et contre-marches d'escalier, à leur revêtement, au hall d'entrée, à la peinture des paliers, des cages d'escalier et couloir.
La charge qui m'intéresse est celle de la réfection complète des revêtements muraux et sol du hall d'entrée, des paliers + couloirs et des escaliers, il y en aura pour 1.500 € par appartement, d'où le besoin d'arguments solides pour choisir une clé plutôt qu'une autre.
J'ai donné le détail du texte du RCP à la date du 17 oct. 2008 : 16:26:17, peu importe le détail, on y voit que le RCP est mal rédigé : il énumère pêle-mêle des parties et des dépenses, il y a problème au moins pour le hall d'entrée et les couloirs qui figurent à la fois dans les charges bâtiment et dans les charges d'escalier pour les mêmes dépenses (détail voir post du 17 oct. 2008 : 16:26:17).
J'avais compris qu'en cas de contradiction dans un document (dont RCP), l'interprétation à faire est "une disposition spéciale prime sur une disposition générale". On trouve typiquement dans un contrat d'assurance des clauses particulières qui priment sur les clauses générales.
JPM a posté - 22 mars 2008 : 16:24:10 confirmation de ceci (sauf mauvaise lecture de ma part, qu'il me pardonne) dans le sujet "Travaux dans copropriété à plusieurs immeubles"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66810.
Or, on trouve le contraire dans l'article 3 de la loi de 1965 relaté par quelboulot dans son post - 15 oct. 2008 : 21:06:22 du sujet "Conflit avec le syndic sur règlement copropriété"
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73621
Alors, quand faut-il appliquer l'une l'autre de ces 2 règles qui me paraissent contradictoires ?
- règle 1 : "une disposition spéciale prime sur une disposition générale",
- règle 2 :"dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes" que je traduis par "dans la contradiction, lire partie commune (=générale) au lieu de partie privative (=particulière) ?
Les réponses directes obtenues à ce jour sont de :
- manech = règle 2 "appliquer l'article 3 de la loi de 65",
- JPM = règle 2 "hall d'entrée et escalier sont parties communes donc charges communes générales = appliquer l'article 10 al 2 de la loi de 65 = ne pas tenir compte du texte sur l'escalier".
Il se trouve que
1. les copropriétaires concernés ont entendu en AG 2005 un avocat dire "contradiction = règle 1" à propos du ravalement extérieur, le RCP le répartissant :
- d'une part, en charges communes générales aux plusieurs bâtiments,
- d'autre part, en charges bâtiment.
C'avait été un scoop et tout le monde s'en rappelle encore.
2. JPM a répondu "règle 1" sur une question similaire le 22 mars 2008 : 16:24:10 de Trendy_31 "Travaux dans copropriété à plusieurs immeubles" http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66810.
3. Trendy_31 relate en fin son post que son avocat répond aussi "règle 1".
Je me retrouve au final sur les 3 sujets avec 6 réponses :
- règle 1 : JPM + 2 avocats,
- régle 2 : manech + quelboulot + JPM.
Ceci ne me satisfait pas. Une subtilité m'a échappé ?
Le sujet est en tout cas de portée assez générale.
Merci d'avance. Louis92. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 16:50:42
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Dans 66810, la question n'est pas claire. On parle d'abord d'un défaut dans le ferraillage d'une terrasse. On est donc dans le gros oeuvre.
Ensuite on parle d'un balcon. Un balcon n'est pas une terrasse, sauf quand il s'agit d'un balcon-terrasse 
Dans le 73621, il n'y a pas lieu de recourir à l'article 3 puisque le RC indique que le balcon est partie privative.
La difficulté est de savoir ce qu'il faut entendre par balcon aussi bien dans le RC que dans la loi. Techniquement, le balcon fait partie du gros-oeuvre et le garde-corps idem puisqu'il est scellé au balcon. Quand le rédacteur d'un RC écrit qu'un balcon est partie privative, il faudrait l'emmener sur place pour indiquer où commence un balcon, et où il finit.
Dans votre cas, Louis 92, le RC dit clairement que la dépense est répartie entre les copropriétaires du bâtiment.
En vertu de l'article 10 al. 2 elle doit être répartie entre tous les copropriétaires de ce bâtiment, en fonction de leurs tantièmes généraux de copropriété ou des tantièmes spéciaux de copropriété.
Si le RC prévoit un mode de répartition différent, et a fortioti si les propriétaires de certains lots sont exclus, la clause du RC est illégale mais on doit l'appliquer jusqu'à ce qu'elle ait été modifiée régulièrement.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 18:20:16
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JPM a écrit :
Citation :
Dans votre cas, Louis 92, le RC dit clairement que la dépense est répartie entre les copropriétaires du bâtiment.
Merci JPM de bien vouloir me dire où le RCP cité dit que les dépenses pour les revêtements de hall d'entrée et de couloirs sont à répartir suivant la clé "bâtiment". Ensuite, nous avancerons.
Cdlt. Louis92.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 11:01:49
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Dernière tentative. J'abandonne la question précise par rapport au RCP (comment répartir dépense de 1.500 € par lot ).
Je relance sur la question générale (mon post du 3/11). Elle devrait intéresser tous les UInautes dont le RCP n'est pas cohérent (ces RCPs sont nombreux).
Quand faut-il appliquer l'une l'autre de ces 2 règles qui paraissent contradictoires ?
- règle 1 : "une disposition spéciale prime sur une disposition générale",
- règle 2 : "dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes" que je traduis par "dans la contradiction, lire "partie commune générale" au lieu de "partie moins générale" (sous-ensemble comme un bâtiment dans une copro, une partie de bâtiment dans un bâtiment) ?
j'ai 4 réponses (puisque JPM a nuancé sa position le 3/11) :
- règle 1 : 2 avocats,
- régle 2 : manech + quelboulot.
Dernière tentative donc, merci d'avance à qui veut répondre.
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Edité par - Louis92 le 02 déc. 2008 11:08:42 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 déc. 2008 : 12:21:29
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Je ne pense pas qu'une réponse "générale" soit valable dans le cas d'un RDC, qui doit s'appliquer même dans ses répartitions illégales, tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par l'AG ou par un juge.
la notion de charges d'escalier est maintenant fort contestée, et contestable, mais c'est celle de votre RDC.
Dans le cas particulier cité, il me semble évident qu'il faut payer la réfection des peintures à partir de la clé "escalier" qui concerne expressément les revêtements (peinture, moquette etc...)
Pour les mêmes parties communes, s'il s'agit d'entretenir ces parties communes (travaux sur la structure, éclairage et nettoyage)on prend la clé bâtiment.
Ce n'est pas la peine de chercher à rationaliser, il faut appliquer la grille du RDC. |
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Contradiction dans RCP - contradiction à UI ?
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