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Je me pose quelques question sur l'éventuelle création d'une SCI avec ma concubine.
Nous avons des apports initiaux très différents, et nous souhaitons acheter un appartement sans emprunt pour y habiter.
L'idée serait de faire une SCI, avec des parts très différentes au début (1% et 99%), et que ma concubine me rachète une partie des parts au fil du temps (cela reviendrait à ce que je fasse un pret à taux 0 à ma concubine).
Cette SCI serait transparente, nous ne verserions pas de loyer, et il n'y aurait pas d'emprunt à rembourser.
Est-ce une bonne idée ?
Le prix de vente des parts lors de la revente peut-il être librement fixé, et peut-il être égal au prix initial des parts de la SCI ?
SI j'achète l'appartement seul dans un premier temps et que je l'apporte en tant qu'apport en nature dans la SCI, cela reviendra-t-il plus cher que de faire acheter l'appartement par la SCI après l'avoir crée ?
Est-ce une bonne idée ? Le choix d'une SCI semble préférable à une indivision.
Le prix de vente des parts lors de la revente peut-il être librement fixé, et peut-il être égal au prix initial des parts de la SCI ? Certainement pas. La valeur d'une part fluctue selon la valeur net du patrimoine divisée par le nombre de parts composant le capital social.
SI j'achète l'appartement seul dans un premier temps et que je l'apporte en tant qu'apport en nature dans la SCI, cela reviendra-t-il plus cher que de faire acheter l'appartement par la SCI après l'avoir crée ? Réponse affirmative.
Concernant le deuxième point, cela veut dire que lors de la revente de chaque part il faut réévaluer le captial de la SCI et donc recalculer le prix des parts ?
Sur le troisième point, est ce nettement plus cher ? Je crois avoir lu qu'il n'y a pas de frais de mutation à payer lors de l'apport d'un bien en nature dans une SCI.
Concernant le deuxième point, cela veut dire que lors de la revente de chaque part il faut réévaluer le captial de la SCI et donc recalculer le prix des parts ? Ce n'est pas le capital social qu'il convient de réévaluer, mais le "patrimoine", la richesse effective de la SCI c'est-à-dire la valeur exacte de l'immeuble sous déduction des dettes en cours (emprunt en cours notamment)ce qui entraîne une nouvelle évaluation de la part.
Sur le troisième point, est ce nettement plus cher ? Je crois avoir lu qu'il n'y a pas de frais de mutation à payer lors de l'apport d'un bien en nature dans une SCI. Certes, fiscalement les frais sont réduits mais il y aura toujours les honoraires du otaire et les frais de publicité foncière auprès de la Conservation des Hypothèques.
L'achat se faisant sans emprunt, le patrimoine de la SCI équivaut a la valeur du bien immobilier. Est-il nécessaire de faire une évaluation par une agence ? Quelles sont les contraintes légales qui encadrent la session des parts ? Y a-t-il un risque légal à vendre les parts à un montant différent de la fraction du patrimoine de la SCI ?
Quels est l'ordre de grandeur du montant des frais ? quelques milliers d'euros ?
Est-il nécessaire de faire une évaluation par une agence ? Pas obligatoirement. Vous pouvez vous référer aux prix pratiqués dans votre ville de résidence.
Quelles sont les contraintes légales qui encadrent la session des parts ? Le procès-verbal de l'A.G. devra constater la nouvelle répartition des parts entre les associés. Déclaration et paiement des droits de mutation auprès de l'administration fiscale. Publicité au greffe du tribunal de Commerce. Il serait préférable de confier ces opérations à un notaire. Y a-t-il un risque légal à vendre les parts à un montant différent de la fraction du patrimoine de la SCI ? L'administration fiscale peut rectifier le prix de la part en cas de vente sous-évaluée.
question sur création SCI en couple
Forum fermé
Posté - 09 déc. 2008 : 11:01:07
