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VirreyES
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 10 déc. 2008 : 08:53:50
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Bonjour,
Mes parents ont vendu leur appartement en mai 1998, avant de retourner définitivement en Espagne. Après 5 ans sans nouvelles de la part du syndic, en mai 2003 je les relance en leur demandant de faire le nécessaire pour nous rembourser une partie des charges payées à l'avance par mes parents avant leur départ.
Depuis juin 2005, plus aucune réponse à mes courriels, ni aux lettres AR envoyées (et reçues par le syndic).
Arrivée à ce point, je ne sais plus quoi faire : je me suis même déplacée personnellement à Paris en mai 2006 pour les rencontrer (moi aussi je vis en Espagne), j'ai réussi à obtenir un RV et un engagement (non tenu) de leur part pour résoudre mon dossier dans les meilleurs délais.
À noter que depuis le début de cette affaire, le syndic a changé de nom : c'était d'abord Gestrim, actuellement Lamy...
Si l'un/e d'entre vous a subi une situation similaire, merci de bien vouloir me conseiller ou me faire part de vos expériences personnelles.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 12:00:47
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Le "fonds de roulement" n'existe plus.Il a été remplacé par les provisions.Mais il y a beaucoup
de copropriétaires qui ont été roulés.Lisez, dans les abus signalés par l'ARC,comment souvent, les choses se passaient avec certains syndics.
Vous avez trop attendu pour réagir.Vous risquez maintenant de faire votre deuil de la somme qui revenait à vos parents en d'autres temps.
Bonne chance quand même |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 14:17:09
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DEpuis quand les "Fonds de roulement" n'existent plus. Normalement, les fond de roulement servent à pouvoir finir l'année si les provisions pour charges sont trop juste.
Le FdR est remobursé au vendeur par l'acheteur.
Mais apres 5 ans, honnetement, c'est un peu tard pour réagir... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 14:50:11
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il s'agit ici des provisions pour charges retenus par le syndic sur le "questionnaire syndic": en général cela représentait un ou 2 trimestres de charges.
cette somme aurait du être restituée après l'approbation des comptes sur l'exercice de la mutation
c'est que les associations de propriétaires ont appelé les "comptes orphelins"
les vendeurs du lot ont ils adressés une mise en demeure par RAR au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic pour le remboursement du trop perçu ?
a t il aussi été indiqué qu'à défaut vous saisiriez la juridiction compétente?
si ce n'est fait, ...à faire en urgence!
il est possible que le syndic "joue la montre".....pour faire disparaitre l'écriture du bilan..... |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 14:54:36
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Mouais... Kerso4, vous allez un peu vite en besogne.
1- Le fonds de roulement n'existe bel et bien plus. Il est remplacé par l'avance permanente de trésorerie. Derrière ce qui apparait comme du pinaillage de vocabulaire est présent un changement fondamental : le passage à un régime provisionnel.
Cette avance ne sert pas (ou ne devrait pas servir) pour couvrir une insuffisance de budget (en général sur-évalué). C'est une réserve, calculée en fonction du décalage entre les rentrées et les sorties de trésorerie.
2- Le délai pour agir est de 10 ans en matière de copropriété, même s'il est vrai que plus une affaire traîne en longueur, moins elle a de chance d'être résolue.
Sur la question initiale, la description n'est pas suffisante. S'agit-il de la participatin à un fond de roulement avant la réforme SRU, ou de provisions pour charges ? Nefer part sur la seconde hypothèse, mais le titre du sujet porte à confusion.
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Edité par - mfld le 10 déc. 2008 14:57:05 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 16:40:47
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Citation :
Initialement posté par Kerso4
DEpuis quand les "Fonds de roulement" n'existent plus. Normalement, les fond de roulement servent à pouvoir finir l'année si les provisions pour charges sont trop juste.
Le FdR est remobursé au vendeur par l'acheteur.
Mais apres 5 ans, honnetement, c'est un peu tard pour réagir...
Monsieur ,
Avez vous un CAP ? un CAPA ou un CAPES ? justifiant votre qualité de donneur de leçons sur le site  |
Salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 18:38:52
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Quitte à pinailler la terminologie, ce qu'il ne faut pas hésiter à faire pour que l'on puisse se comprendre, autant être précis :
L'avance permanente de trésorerie est bien antérieure à la réforme apportée par la loi SRU du 13 décembre 2000 et a fortiori à son décret d'application.
Cette expression n'existe plus.
Il s'agit maintenant de l'avance constituant la réserve prévu au règlement de copropriété. Plus simplement, on peut parler de réserve de trésorerie. Plus simplement encore, on continue à parler de " fonds de roulement " parce que c'est la seule expression connue des copropriétaires.
Tout celà pour dire qu'il n'y a aucun lien la dedans avec le passage à un régime provisionnel qui, bien au contraire justifierait l'appellation de fonds de roulement. Elle évoque en effet la nécessité d'un mécanisme d'estimation des besoins qui n'existe plus vraiment.
C'est tout simplement une réserve qui n'est dotée d'aucune affectation réglementaire particulière. Son plafonnement n'a pour objet que d'éviter l'abondement des comptes uniques de nombreux syndics. Il pourrait disparaître avec la dispense d'ouverture du compte séparé.
Dans la pratique la réserve sert à couvrir les " pépins ", prévisibles ou pas :
- travaux urgents non prévus
- retards de paiement malgré les diligences du syndic, et même quand il n'a pas été diligent 
- sous estimation de certaines rubriques du budget prévisionnel.
A défaut d'emploi nécessaire, la réserve peut être placée mais doit demeurer disponible.
Un syndicat sans fonds de roulement est un syndicat mal administré.
Sur la question posée : le fonds de roulement, APT ou réserve de trésorerie est une avance remboursable, sauf compensation avec une créance certaine, liquide et exigible du syndicat contre le vendeur. La compensation peut jouer aussi désormais pour le paiement des honoraires de mutation du syndic. On sait bien, en effet, que le syndic doit les facturer au syndicat, qui les lui paie. Il s'agit donc maintenant d'une charge immédiatement imputable au vendeur, sans nécessité de l'approbation préalable par l'assemblée générale.
Il reste recommandé aux syndics de modérer leurs prétentions quant au montant de cette honoraire, qui doit couvrir l'établissemet de l'état daté, celui de la note de renseignements, le traitement de la notification de transfert de propriété, la mise à jour du fichier des copropriétaires (la liste ...), la cloture du compte du vendeur, l'ouverture du compte de l'acquéreur et les mouvements de reconstitution des avances.
A ce titre, le syndic ne peut percevoir d'autres honoraires que s'il y a des incidents de parcours, comme la nécessité de faire opposition à la remise totale du prix par le notaire qui le détient.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 20:10:03
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Un syndicat sans fonds de roulement est un syndicat mal administré.
JPM, ,ne généralisé pas; bien que prévu dans notre RDC nous n'avons jamais "mis en route" ce fonds et, en 30 ans ,jamais de problème de trésorerie particulier donc.............notre copropriété est bien géré! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 21:22:53
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Ce n'est pas une question de "bonne gestion" !
Pour faire simple, les "recettes" provenant des provisions pour charges sont constantes dans l'année (hypothèses où tt le monde verse en temps et en heure !)
En revanche, les "dépenses" ou certaines d'entre elles sont variables au cours de l'exercice, cycliques !
Un syndicat en chaufferie collective gaz va voir tomber ses grosses factures en mars-juin, avec d'autres ... Il n'aura que la provision des 2 premiers trimestres pour les régler ... avec toutes les autres en attente !
Faute d'une avance de trésorie, d'une réserve "tampon" pour compenser la variation cyclique des dépenses, ce syndicat sera gené "aux entournures" ....
Certes, le syndic peut jouer sur les dates de paiement, sport national français de payer à 90 ou 120 jours, dont nous sommes les seuls adeptes en Europe, mais est-ce "de la bonne gestion" ?? ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 23:20:49
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Gedehem complète opportunément mon message.
Il est bien entendu qu'une copropriété bien administrée paie ses factures à 30 jours.
A noter que depuis quelques semaines le vent a tourné : ce sont les entreprises qui se renseignent sur les qualités et défauts d'une copropriété avant de contracter.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 23:49:16
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ce fonds peut être aussi une aubaine de placement,pour certains syndics
Dans notre secteur dans les RDC, ce fonds est possible;depuis des lustres les petits cabinets locaux voire qq gros F..n'en faisaient pas mention et ce sans problèmes financiers dans les copropriétés,dont beaucoup sont en chauffage individuel et chacun à son propre abonnement eau froide
quand en 2004 il en a été à nouveau question dans les textes, F...s'est réveillée pour le réclamer.............coïncidence??????????
peut être une explication ...dans notre secteur la plus part des ensembles sont inférieurs à 100lots |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 00:51:10
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Sans doute : c'est pourquoi la dispense du compte séparé doit être l'exception.
Dans ce cas, un bon vieux livret A avec au besoin 1 trimestre d'avance et pourquoi pas 1/2 trimestre si cela suffit "au cas où", c'est la sécurité et le paiement à 30 jours !  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 15:05:17
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| et si VirreyES revenait nous donner la qualification exacte de la retenue effectuée........... |
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VirreyES
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 16:46:34
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merci à tous pour vos réponses : il est vrai que nous avons certainement trop attendu pour réagir, croyant en la bonne foi du syndic... mais on nous a également confirmé que le délai maxi est de 10 ans.
Pour répondre à la question de nefer : le dernier relevé de charges de 2.640 FRF, et d'ailleurs, sur ce même document, il apparaît que 2 propriétaires ayant vendu leur logement dans les mois précédents ont bien été remboursés, je cite "remboursement du fonds de roulement". |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 22:28:04
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VirreyES, bonsoir,
La raison est simple : ce syndic appliquait - et doit appliquer encore, je ne sais s'il en reste, des "frais de gestion" d'un montant de 2 vacations horaires par an soit environ 196 euros peut-être à présent 200 euros je ne sais par an sur les comptes vendeurs créditeurs des copropriétaires partis.
L'argent des charges avant sept 2004 n'était pas rendu, puis un an après la vente il était transféré sur un compte copropriétaire vendeur, sur lequel étaient transférés : les comptes soldes créditeurs de charges non rendus lors de la vente, les fonds de roulement ou les avances de trésorerie, les éventuels comptes travaux créditeurs non employés par le syndic... le tout pouvant représenter pour certains copropriétaires de bonnes sommes rondelettes parfois, puis, un an après la vente le syndic piochait dedans, tous les ans jusqu'à vider complètement le bas de laine. Ceci se faisait vers novembre, parfois décembre.
Donc si le syndic ne répond plus à VirreyES, c'est que ce compte est vide désormais, ou quasi, le syndic étant passé par là.
De plus ce syndic après apurement des comptes ne remettait tjrs à jour les comptes , continuant de prélever les nouvelles charges sans tjrs mettre à jour les comptes individuels ce qui fait que les sommes non rendues s'accumulaient à l'insu des copropriétaires, sur des comptes dont ils n'avaient pas connaissance. Ces derniers finissant par oublier au fil du temps... s'ils ne tenaient pas à jour leur compte.
Donc il se pourrait qu'il n'y ait pas eu que votre fonds de réserves qui soit resté en rade chez ce syndic.
Votre seule ressource : faire une injonction de payer - voir avec votre avocat si ceci est viable vu que vous n'avez plus de contrat avec ce syndic, sinon le TI, ou le TGI je ne sais, les séniors du forum vous renseigneront mieux à ce sujet.
Et hélas pour les copropriétaires restant il y a des chances pour que ce soit le syndicat qui paye car à une lecture attentive et experte des comptes présentés chaque année, il est très certainement loisible de voir ... que ces comptes diminuent de façon non explicable chaque année... (il suffit de comparer la présentation des comptes sur vos concations AG d'année en année). Ce syndic marquait d'un astérix le nom des copro vendeurs créditeurs concernés...
comme si ces comptes étaient percés.
Difficile pour un syndicat après de dire qu'il n'était pas au courant, d'autant plus qu'il avait très probablement élu un syndic présentant un contrat disant que des vacations horaires étaient prélevées au titre des comptes soldes créditeurs un an après la vente (voir les rubriques "mutation" - une phrase mystérieuse, certes mal tournée, voir incompréhensible pour le quidam, qui autorisait en fait des "frais de gestion" sur ces comptes. En tous cas, les syndicats concernés ne voulaient pas savoir. Des sommes très importantes disparaissaient ainsi, chaque année...
Le FDR (en fait JPM ce syndic a appelé très longtemps "fond de roulement" ce qui est devenu une avance de trésorerie - d'où la confusion d'un grand nb d'administrés de ce syndic), s'il n'était pas remboursé par l'acquéreur le jour de la vente n'était pas rendu au copropriétaire par le syndic.Parfois ce syndic l'appelait "fond de réserve" soit du même sigle FDR.
VirreyES, vous savez tout. Ce syndic justifiant cette pratique par le fait... qu'hélas les copro vendeurs ... ne réclamaient pas leur solde... et donc tant pis pour eux...
peut-être aussi c'est dommage, que les lettres de réclamation... s'égaraient...
rien ne vaut les ttres RAR.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 13:25:16
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Citation :
rien ne vaut les ttres RAR.
Figurez-vous que même les lrar se perdent avec les syndics. Cela m'est arrivé à plusieurs reprises (avec eux).
Je crois que la poste distribue les lrar un jour de la semaine, et vient rechercher les ar dans la semaine, et donc les ar peuvent se perdre entre les 2 dates ...
Plus concrètement comment pourrait être déterminé la réserve de trésorerie, serait-ce le solde moyen du compte relevé tous les mois (en retranchant les éventuelles provisions pour travaux) ?
Somme qui n'a souvent rien à voir avec le montant officiel fixé en ag.
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Cordialement / Frédéric |
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