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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 12 janv. 2009 : 20:22:20
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Par contre il est légitime de se demander si il n'y a pas eu un rattrapage des prix suite à leur effondrement entre 91 et 97. Je veux dire que les prix de 1991 ont peut être été anormalement bas suite à la spéculation à la baisse qu'ils ont subit.
Quelqu'un à la réponse à cette question ?
Je suis remonté seulement sur 8 ans parce que c'est courant 2000 que les prix étaient retombés dans la normale après une progression de 30% sur la période 1997-2000. L'effet spéculatif à la baisse était donc compensé en 2000.
Si on veut être plus précis dans l'analyse, il convient de pondérer les prix de l'immobilier à hauteur de l'évolution globale des prix.
On s'apperçoit qu'en moyenne, les loyers, les prix à la conso et les salaires restent tous aux environs des 30% de progression sur 8 ans.
En prenant 100 comme valeur de base en 2000, les choses vallent maintenant 130. Le problème, c'est que l'immobilier n'est pas à 130, mais à 209, ce qui représente une sur-cote de 60%.
Là où il faut sortir la boule de cristal, c'est pour prédire si la crise actuelle va résorber cette sur-cote en tout ou partie, voir même atteindre une sous-cote, comme en 1997.
Pour ne pas faire dans la langue de bois, voici ce que dit ma boule de cristal pour une approche minimaliste: Deux années de baisse de 20% l'an suivies de 2 à 3 années à 10% l'an.
Pour voir quelque chose dans la boule de cristal, il faut l'éclairer, alors voici aussi les éléments d'éclairage:
- La crise financière va précipiter la dégradation, mais aussi écourter le cycle, d'où un scénario sur 4 à 5 ans plutôt que les 6 ou 7 du cycle "naturel".
- Après 2 années à -20%, quelques pans du marché vont retrouver une rentabilité ou une accessibilité, surtout si la situation des marchés financiers se restaure.
- Les années suivantes, la dégradation sera atténuée par la reprise de ces pans, mais le marché ne retrouvera ses flux optimaux et son équilibre que lorsque les acteurs fragiles ou optionnels (primos, placements alternatifs, etc.) seront en confiance.
- Les taux des crédits et leur accessibilité ne sont critiques que pour des prêts à plus de 10 ans, ce qui renforce le point précédent.
- Les observations sur les 3 mois de crise économique montrent une dévaluation des biens de l'ordre de 1,7% par mois, ce qui accrédite un rythme baissier de 20% l'an.
Pour l'instant, cela me semble un scénario réaliste et même un peu optimiste car une crise économique mal maîtrisée pourrait avoir des conséquences beaucoup plus dévastatrices qu'un simple effet de catalyseur.
N'étant pas plus adepte de la langue de bois que de la méthode Coué, je ne vois pas une reprise subite dans quelques mois.
Autant il est compréhensible qu'un marché puisse tourner en sur-régime pendant un certain temps sous l'effet d'une attractivité entretenue, autant il faut considérer qu'un juste équilibre doit être atteint avant qu'un marché qui dévisse puisse rebondir.
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Dominique |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 20:44:35
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Je suis remonté seulement sur 8 ans parce que c'est courant 2000 que les prix étaient retombés dans la normale
- je ne suis pas certain du tout de cette date ----> il me semble que mathématiquement il est plus juste de faire 2 scénarii, l'un en partant du peak bas, l'autre du peak haut et de faire une pondération entre les 2 valeurs trouvées. Donc faire une estimation de 1989 à nos jours, suivie d'une estimation de 1997 à nos jours.
- oui il faut déduire "l'inflation" ----> vous l'avez bien fait
- pourquoi "linéariser" les prix de l'immobilier? ----> faire 3 simuls, l'une en linéaire, l'autre en croissante, et une en décroissante. Je pense qu'à minima en superposition au cycle naturel, il faut tenir compte de l'évolution de la richesse produite, qui de facto devrait sortir le prix de l'immo de la droite.
Pour vous contrarier, je penche plus vers un scénario de baisse sur une plus longue durée, donc un cycle qui s'allonge, ne serait-ce que pour tenir compte de la durée des emprunts qui augmente (même si on constate un réel coup de frein). Mais les investisseurs préfèreraient que vous ayiez raison! (ils aiment bien les Dirac)
Tout ceci n'est aussi que supposition. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 22:12:37
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par larocaille
Je suis remonté seulement sur 8 ans parce que c'est courant 2000 que les prix étaient retombés dans la normale
- je ne suis pas certain du tout de cette date ----> il me semble que mathématiquement il est plus juste de faire 2 scénarii, l'un en partant du peak bas, l'autre du peak haut et de faire une pondération entre les 2 valeurs trouvées. Donc faire une estimation de 1989 à nos jours, suivie d'une estimation de 1997 à nos jours.
- oui il faut déduire "l'inflation" ----> vous l'avez bien fait
- pourquoi "linéariser" les prix de l'immobilier? ----> faire 3 simuls, l'une en linéaire, l'autre en croissante, et une en décroissante. Je pense qu'à minima en superposition au cycle naturel, il faut tenir compte de l'évolution de la richesse produite, qui de facto devrait sortir le prix de l'immo de la droite.
Je me suis fixé le challenge d'essayer d'expliquer les choses en restant au niveau d'études de maîtrise de la règle de trois.
Les analyses statistiques de type Friggit sont très pertinentes mais jamais une crise immobilière n'a été analysée en combinaison avec une crise économique.
Pour l'instant, la durée du cycle immobilier étant la plus longue, je fais l'hypothèse que le phénomène économique ne fera qu'accélérer ou ralentir les événements sur l'immobilier. La crise économique, par sa violence devrait précipiter le déroulement de la crise immobillière, sauf à imaginer une déflation, qui n'accélérerait que la baisse sans produire d'effet pour une reprise.
Citation :
Pour vous contrarier, je penche plus vers un scénario de baisse sur une plus longue durée, donc un cycle qui s'allonge, ne serait-ce que pour tenir compte de la durée des emprunts qui augmente (même si on constate un réel coup de frein). Mais les investisseurs préfèreraient que vous ayiez raison! (ils aiment bien les Dirac)
C'est tout à fait défendable dans une perspective de déflation.
Pour la durée des emprunts, c'est effectivement un point clé, mais il n'est pas réaliste que dans une situation de crise économique les durées des prêts restent au niveau actuel. Il est vraisemblable que nous en revenions à des prêts sur une moyenne de 15 ans, ce qui donne une idée de l'équilibre entre le prix des biens et la capacité d'emprunt.
Une reprise à court terme après une variation brusque (type impulsion de Dirac) c'est impossible.
Citation :
Tout ceci n'est aussi que supposition.
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Dominique |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 22:19:24
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Une reprise à court terme après une variation brusque (type impulsion de Dirac) c'est impossible.
Pauvres spéculateurs! Vous leur enlevez leurs illusions d'illusionnistes |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 07:49:33
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Citation :
On s'aperçoit qu'en moyenne, les loyers, les prix à la conso et les salaires restent tous aux environs des 30% de progression sur 8 ans.
En prenant 100 comme valeur de base en 2000, les choses valent maintenant 130. Le problème, c'est que l'immobilier n'est pas à 130, mais à 209, ce qui représente une sur-cote de 60%.
Là où il faut sortir la boule de cristal, c'est pour prédire si la crise actuelle va résorber cette sur-cote en tout ou partie, voir même atteindre une sous-cote, comme en 1997.
Pour ne pas faire dans la langue de bois, voici ce que dit ma boule de cristal pour une approche minimaliste: Deux années de baisse de 20% l'an suivies de 2 à 3 années à 10% l'an.
Quand les acheteurs pour vivre désertent le marché, il rste les investisseurs.
je suis personelleemnt incapacable de détailler les pourcentages de baisse en fonction des années à venir, et cela me parait même dangereux tellement les hypothèses de départ sont fluctuantes, mais ce que je pense, c'est que l'immobilier va baisser juisqu'a un niveau ou les investisseurs vont y retrouver sérieusement leurs comptes.
J'analyserais donc le point bas en fonction du rendement, en disant qu'il faut que le rendement loyer sur investissement soit suffisamment supérieur au taux d'intéret à taux fixe de la banque pour que l'investisseur saute de son fauteuil, lache sa zapette, et investisse...
A ce niveau, pour ma part, désolé Ankou, mais je ne vois plus de marché de spéculateur pour les années à venir.
Notez Ankou que malheureusement je pense que les spéculateurs, ce sont des gens modestes qui ont achetés ces trois dernières années, en pensant que s'ils ne se dépêchaient pas, ils allaient louper le train de la hausse, les vrais spéculateurs que vous visez avaient déserté le marché depuis presque cinq ans...
Si vous reprenez vos loyers montés à 130 et vos actifs à 209 (en fait je préfère les salaires à 130, les loyers à 140 car ils ont augmentés plus vite),
si les rendements étaient acceptables lorsque les loyers étaient à 100 pour des actifs à 100
Alors il faudrait que les actifs soient à 140 alors qu'ils sont à 209.
Comme on veut plus d'investisseurs que ce qu'il y en avait lorsqu'on était à 100 (oui, à 100 il y avait des acheteurs pur eux-mêmes qui ont disparus aujourd'hui), le petit coup de pouce nécessaire est de l'ordre de 10 à 20%.
Il faudrait donc pour des loyers à 140 que l'actif vaille 140-10% à 20% soit 110 à 120
Ceci suppose toutes autres choses (impôts IR ou fonciers, etc...) constantes par ailleurs.
Mon calcul à bout de ficelles (de cheval) donne une baisse de 209 à 115, soit moins 45%
A quelle vitesse, pendant combien de temps: J'avoue ne pas savoir comment on peut estimer cela. Je ne sais pas. |
Festina lente |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 08:43:41
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par FFIP
Mais on est très loin du krach apocalyptique annoncé.
Je vous demande alors de dire exactement cela et sans rire aux 5 000 agents immobiliers qui vont se trouver sur le carreau en 2009, ainsi qu'aux 10 000 autres qui suivront le même chemin en 2010. 
J'ai un très grand mépris pour les prévisionnistes qui poussent leurs certitudes jusqu'à l'arrogance. Choisir comme pseudo Lenabot quand on se prend pour Dieu ne dénote d'ailleurs pas une grande cohérence intellectuelle.
Subsidiairement je ne parle pas de l'avenir, mais du présent.
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Edité par - FFIP le 13 janv. 2009 08:48:14 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 09:44:35
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Citation :
Initialement posté par FFIP
J'ai un très grand mépris pour les prévisionnistes qui poussent leurs certitudes jusqu'à l'arrogance.
J'en connais un qui prévoit les arrêts futurs de Cour de Cassation depuis une décision en assemblée plénière sur un sujet qui n'a rien à voir.
Citation :
Choisir comme pseudo Lenabot quand on se prend pour Dieu ne dénote d'ailleurs pas une grande cohérence intellectuelle.
Vous allez certainement nous expliquer dans le détail la pertinence de ces propos. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 11:05:11
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
A ce niveau, pour ma part, désolé Ankou, mais je ne vois plus de marché de spéculateur pour les années à venir.
Désolé, mais je vous trouve bien optimiste ou naif, comme vous voulez.
J'attends de voir les options Obama avant de me lancer sur ce sujet, ce que je peux d'ores et déjà dire, c'est que les plans actuels font la part belle aux spéculateurs futurs, et ça me désole.
Par ailleurs, ma réponse à larocaille était empreinte d'un humour non déguisé
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Notez Ankou que malheureusement je pense que les spéculateurs, ce sont des gens modestes qui ont achetés ces trois dernières années, en pensant que s'ils ne se dépêchaient pas, ils allaient louper le train de la hausse, les vrais spéculateurs que vous visez avaient déserté le marché depuis presque cinq ans...
Si vous parlez immo, je suis d'accord avec vous, je dirais même plus de 5 ans, ...... sinon ....... ("ils" n'ont jamais arrêté! ) |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 13 janv. 2009 : 20:58:09
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
A ce niveau, pour ma part, désolé Ankou, mais je ne vois plus de marché de spéculateur pour les années à venir.
Désolé, mais je vous trouve bien optimiste ou naif, comme vous voulez.
Pour les 5 ans à venir, oui les spéculateurs seront absents du marché. Mais quand la purge sera finie, les spéculateurs reviendront pour recréer une nouvelle bulle immobilière. Ca se passe ainsi depuis des décennies, on va de bulle en bulle.
Enfin quand je dis que les spéculateurs ne sont pas sur le marché, je veux dire en tant qu'acheteurs. Ils sont plutôt vendeurs actuellement, et vraiment dans la merde pour certains. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 janv. 2009 : 00:54:01
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Pour ribouldingue,
115 c'est 55% de 209, ce qui donne effectivement 45% de trop.
Mais 209, c'est 82% de plus que 115, et c'est à mon avis dans ce sens qu'il faut regarder ce que le marché devra résorber pour redevenir compétitif.
Hors mis cette petite nuance, je suis tout à fait d'accord sur les derniers posts de ce fil.
Depuis plusieurs années, l'investissement immobilier n'est plus une opération financièrement rentable et les investisseurs s'en sont détournés. Le marché n'est plus guidé que par l'intérêt d'acheter sa RP, ce qui n'a rien à voir avec un investissement au sens financier. C'est le côté "vicieux" qui va régir les mois à venir car cet "investissement" dans la RP ne peut pas constituer une base de cotation objective. La récente flambée des prix est d'ailleurs liée à cette même déconnexion entre la valeur et la rentabilité.
Laissons le temps agir, nous verrons bien quelle est la valeur réelle des choses. |
Dominique |
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pilounet
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 14:20:33
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| En matière d'acquisition et de défiscalisation, quelles sont les différences entre la loi Borloo et la loi Scellier ? |
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Chute des prix de 10% en 2009 selon S&P
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