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 Sujet  |
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gratteciel
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 19 déc. 2008 : 12:19:53
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Bonjour,
Je m'interroge sur la portée de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme.
Celui-ci distingue 10 catégories de destination possible: habitation, hébergement hotelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions nécessaires aux services publics, constructions d'intérêt collectif.
Et le passage d'une destination à une autre sans travaux est soumise à DP (article R. 421-7).
Ces 10 catégories ont elles vocation à régir toutes les hypothèses?
Un cabinet médical (enregsitré au cadastre en usage professionnel) a t il une destination commerciale? de bureaux? ou encore d'intérêt collectif?
Merci d'avance,
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Gratte Ciel |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 déc. 2008 : 21:19:38
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Un cabinet médical c'est du commercial.
Il faut aussi prendre en compte une destination non explicitement stipulée dans le Code de l'Urbanisme qui est la destination (ou usage) mixte, pourtant elle concerne beaucoup de copropriétés urbaines d'immeubles.
Ainsi, l'installation d'un médecin, même en étage, dans un immeuble à usage mixte ne nécessite aucune autorisation d'urbanisme. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 00:20:50
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le Gridauh, dans son excellent site sur les POS/PLU, considère que les activités libérales liées aux métiers de la santé sont plutot intégrées dans des destinations "bureaux" car il n'y a pas d'activité comerciale même si de la clientèle est reçue.
Mention est d'ailleurs donnée que des précisions dans les annexes ou dans le règlement sur le périmètre des différentes destinations peuvent être bienvenues pour plus de clarté |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 09:42:36
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je suis du même avis qu'Emmanuel
les cabinets médicaux sont en général titulaire d'un bail professionnel ou bureaux... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 09:44:30
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nefer, ça c'est une question de droit civil -nature du bail-, voire de droit de la copro -affectation du local-, pas d'urbanisme...
le Gridauh souligne d'ailleurs lui même cette distinction. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 déc. 2008 : 14:00:55
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Les réponses du Gridauh sont effectivement judicieuses et font ressortir les 3 volets de la problèmatique: l'urbanisme, la copropriété et son réglement, le statut professionnel.
Le Gridauh ecrit:
Citation :
En l’absence de précision jurisprudentielle, ces locaux semblent relever de la destination « bureaux ». En effet, même si un rapprochement est possible avec la destination « commerce » en raison de l’accessibilité à la clientèle (élément important de distinction entre les destinations « bureaux »
Cette approche on ne peut plus prudente, se réfère à la limite que l'on pourrait placer entre une activité commerciale et une activité terciaire. C'est le chaland qui fait le commerce et en matière de consistence des locaux cela peut être traduit par "un bureau est destiné à accueillir principalement des employés alors qu'un commerce vise à accueillir principalement des clients". Indépendament de la profession, il conviendrait donc d'apprécier si le praticien passe l'essentiel de son temps à travailler sur ses dossiers ou sur ses patients. Les professionnels dont l'activité nécessite un appareillage lourd (chirurgiens-dentistes, ophtalomologistes et autres spécialistes) auraient donc besoin d'un local à destination commerciale, les généralistes effectuant de nombreuses visites à domicile pourraient se contenter d'un bureau, de même que les architectes ou les avocats, etc.
Les professions médicales posent un autre problème puisque la loi leur interdit d'exercer au sein d'un commerce. Il faudrait alors considérer que le chirurgien-dentiste doive occuper un local commercial en s'abstenant de se comporter en commerçant, tant dans sa relation avec la clientelle qu'avec le fisc. Or, les professions libérales ont la possibilité de procéder aux amortissements sur le bâti selon le système des BIC. Un petit tour sur Légifrance et vous comprendrez vite le patakès que cela engendre, même sans aller jusqu'à la situation où Mr est médecin alors que Mme est esthéticienne et qu'ils mettent leur salle d'attente et leur secrétariat en commun.
La loi permet aussi aux professions libérales d'exercer, sous conditions, depuis leur domicile, c'est à dire un local d'habitation.
Urbanistiquement parlant, comme l'évoque le Gridauh, il faut commencer par s'en tenir à la destination initiale des locaux telle que déclarée lors du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme, celle-ci n'ayant pas à connaître des activités des futurs habitants, sauf à ce que le PLU ait imposé des locaux de destination précise au regard des activités professionnelles, en complément du R123-9. La présence d'un médecin dans un immeuble n'est donc pas de nature à rendre la construction de celui-ci illégale. Néanmoins, plusieurs cas de figure posent problème.
Lorsque le PLU impose des dispositions particulières de capacité de stationnement pour autoriser la construction de locaux à destination autre que l'habitation, cela ne remet pas en cause la légalité de l'immeuble mais la municipalité peu tenter de s'appuyer sur le constat d'évolution d'activité conséquente pour évoquer un changement de destination d'habitation en commerce ou bureau.
Avec le concours d'autres administrations (fisc, inspection du travail, etc), le médecin (ou autre) peut vite se retrouver obligé d'aménager sa situation et son local dans un sens qui rendra le changement de destination indéniable.
Le non changement de destination peut aussi se voir indirectement attaqué au travers d'une utilisation anormale des locaux et infrastructures les desservant (manipulation ou rejet de produits). On a même vu des cabinets de médecins mis en cause d'épisotie.
La situation de copropriétaire, très courrante en zone urbaine, est aussi à prendre en compte. Le réglement de copropriété peut interdire toute activité autre que le logement, dans la mesure où cette dernière impose des charges anormales aux autres copropriétaires. Concrêtement, ce n'est pas l'activité qui sera explicitement interdite, mais les conséquences qu'elle produit.
Au mieux, le professionnel s'en tirera en acceptant une révision de la répartition des charges, mais rien ne pourra obliger les copropriétaires à faire une nouvelle révision lorsque le professionnel cessera son activité, ce qui revient à faire peser une moins-value sur le lot privatif du professionnel.
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Dominique |
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gratteciel
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 10:43:42
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Mille mercis pour cette réponse très complète
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Gratte Ciel |
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