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 Sujet  |
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scvvo
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 22 déc. 2008 : 11:29:26
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Bonjour,
Lors de la prochaine Assemblée Générale de la copropriété, sera mise au vote la réfection de la piscine, rendue inutilisable par des fuites non localisées. Je précise qu'il n'y a pas consensus pour supprimer cet équipement, et qu'il doit être remis en état.
Les frais y afférant sont très conséquents, comme la copropriété n'a provisionné à ce jour qu'une fraction des sommes nécessaires, le vote conduira à un appel de provisions très important (plusieurs milliers d'euros pour la majorité des lots) quelques semaines après l'AG.
On peut craindre qu'un certain nombre de copropriétaires n'en prennent conscience que le jour du vote et qu'ils repoussent la résolution au seul motif qu'ils sont dans l'incapacité financière de l'assumer.
La conséquence directe serait la privation de l'équipement pour la saison 2009.
J'ai deux questions à ce propos:
1-L'Assemblée Générale a-t-elle le droit de priver les copropriétaires de l'usage d'un équipement (piscine) pour un tel motif ?
2-Quel recours en pareille circonstance ?
Ce genre de situation a peut-être déjà été vécu avec un ascenseur. Merci d'avance pour vos éclairages.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 12:08:21
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bonjour,
on ne peut pas comparer l'utilité de réparation d'un ascenseur avec celui d'une piscine ...
Citation :
J'ai deux questions à ce propos:
1-L'Assemblée Générale a-t-elle le droit de priver les copropriétaires de l'usage d'un équipement (piscine) pour un tel motif ?
2-Quel recours en pareille circonstance ?
L'AG : c'est vous tous !
Tous les travaux doivent être votés selon la majorité requise. Si le concensus fait que le vote NON est majoritaire, la piscine ne peut pas être réparée ... c'est le problème que rencontre bcp de copro pour tout financement de (gros) travaux surtout en période de crise comme maintenant -
dans un immeuble où je suis copro, un ravalement vient d'être refusé à peu de voix près, alors qu'il en a bien besoin, que nous avons recu 2 rappels de la mairie et que les personnes votant NON, veulent vendre puisqu'elles ne peuvent plus financer de travaux ... il faudra voir la décote appliquée à leur appart si acheteur il y a, du fait du mauvais entretien de la facade extérieure  ... sans compter les réparations sporadiques (mais chères) qu'on doit faire puisque infiltrations il y a dans certains appart.
c'est le pbl de la Copropriété ... si les gens refusent de faire des provisions pour travaux à venir, et ne peuvent les faire de leur propre initiative, vous vous heurtez à ce genre de pbl. et vous devez vous plier à la majorité des votes.
il faudra remettre ces travaux à l'ODJ de la prochaine AG, quitte à faire voter maintenant un financement en vue de .... pour 2009.
Et vous devrez vous passer de piscine l'été prochain. 
Le pbl va surement se poser pour les locataires louant un appart dans résidence avec piscine (!) et dont les bailleurs devront surement baisser le loyer du fait de cette non disponibilité.
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Cordialement, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 12:38:15
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Ce n'est peut être pas aussi simple que cela ...
Cpncernant le ravalement de l'immeuble, s'il y a une injonction e la mairie en raison dune dégradation avancée, tout copropriétaire peut demander au juge d'obliger le syndicat à ravaler la façade.
Eventuellement la mairie elle m^me peut prendre un arreté pour obliger le syndicat. Il suffit à un groupe de copropriétaires de le lui demander.
Dans ce cas, le syndicat ne pourra statuer QUE des modalités de réalisation, les travaux étant redus onligatoires.
Pour la piscine, c'est un peu la même chose, après avoir vérifié ce qu'en dit le RDC.
Car s'agissant d'un service commun dont chacun a droit, la privation de jouissance requiert l'unanimité !
Autrement dit, le syndicat ne peut en principe valablement refuser des travaux pour que la continuité du service de la piscine soit assurée.
(Quand on a acheté une Rolls, il faut avoir les moyens d'entretenir une Rolls pas une twingo !  )
Ici aussi, un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le juge pour obliger le syndicat à entreprendre les travaux d'entretien nécessaires permettant la jouissance de cet équipement commun !
(A rapprocher d'un syndicat refusant les travaux d'entretien ascenseur ne permettant plus leur utilisation.)
Le pouvoir de l'AG n'est pas discrétionnaire : il est réduit à la défense de l'interet collectif du syndicat, pas prioritairement des interets personnels de ses membres. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 16:19:30
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Cpncernant le ravalement de l'immeuble, s'il y a une injonction e la mairie en raison dune dégradation avancée, tout copropriétaire peut demander au juge d'obliger le syndicat à ravaler la façade.
Eventuellement la mairie elle m^me peut prendre un arreté pour obliger le syndicat. Il suffit à un groupe de copropriétaires de le lui demander.
Dans ce cas, le syndicat ne pourra statuer QUE des modalités de réalisation, les travaux étant redus onligatoires.
Certainement Gedehem, et nous n'en sommes pas non plus à une facade désastreuse ni repoussante;
mais pourquoi aller au clash alors que nous savons pertinemment, que ces personnes ne pourront pas payer et ne paieront pas ??? ils ne paieront pas les avances, donc aucun travaux ne commencera de toutes facons.
je pense qu'il faut aussi savoir modérer les décisions et raisonner pour le bien de la collectivité ... bien gentil de lancer des actions mais pour atteindre quoi au final ?
obliger le syndicat à entamer des procédures sans fin pour paiement de travaux ???
voyez-vous, je suis contre ... oui c'est sûr qu'il faut avoir les moyens d'entretenir son bien, mais on est loin ici de la situation de la rolls ... mais je pense aussi qu'on doit quelque part considérer la situation financière de tous et de chacun versus les résultats possibles.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 18:56:15
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Je suis en total accord sur ce point !
Mais hélas c'est ici en particulier que l'on note un dysfonctionnement du syndicat !
Toutes nos copripriétés doivent être entretenues, en particulier tous les 10 ans pour un ravalement comme pour la réfection d'une toiture-terrasse (étanchéité).
Comment comprendre que l'affaire soit découverte au dernier moment, au moment de voter cette réfection qui tombe tout d'un coup sans prévenir ???
C'est au CS d'établir le calendrier prévisionnel des grands travaux quasi obligatoires, en concertation avec le syndic.
Les gros travaux doivent être anticipés, non seulement dans leurs aspects techniques, mais surtout financiers !
Le CS est le plus à même de les prévoir, de prospecter pour demander des devis, pour voir ce que donne leur financement, l'étalement éventuellement nécessaire pour rendre supportables les provisions, berf, pour élaborer une véritable politique de gestion prospective !
Pourquoi attendre le dernier moment pour provisionner un comptes "travaux réfection façades" ??
Je vais même plus loin : pourquoi ne pas instituer un fonds "Réserve provisionnelle pour travaux futurs" ou autre nom : "Fonds amortissement travaux".
Le provisionnement d'un tel fonds de réserve pour travaux devrait être rendu obligatoire (cas du Québec), rendant l'affaire moins douloureuse.
Il y a là une chose incompréhensible ! Vous achetez une voiture, tout le monde comprend qu'il faudra y consacrer en permanece un certain budget, assurance, entretien périodique, catburant, etc ... budget mensuel quasui permanent !
Il est est de même pour nos copropriétés, non seulement pour le fonctionnement de tous les jours, mais aussi pour les opérations ponctuelles d'entretien ! Il n'y a rien là d'extraordinaire à faire comprendre.
Nous savons tous la situation parfois difficile de certains dans nos copropriétés. Est-ce un motif pour ne rien faire, pour laisser se dégrader un patrimoine privé indissociable du patrimoine commun ?
Certainement pas !
C'est pourquoi c'est davantage le défaut d'une véritable politique de gestion sur le long terme, au moins à 5 ans, l'imprévision de ces gros travaux d'entretien qui sont la cause de refus au motif de difficultés financières..
C'est cette impréparation qui est dommageable, par le manque de sous par lui-même. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 22:45:12
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Bien contente que vous soyez de mon avis, Gedehem ...
Citation :
Comment comprendre que l'affaire soit découverte au dernier moment, au moment de voter cette réfection qui tombe tout d'un coup sans prévenir ???
Voyez-vous, ne sautez pas sur des conclusions hâtives !
nous connaissons et nous parlons du prbl depuis 3 ans minimum ... Nous avons dû passer ces dernières années par des travaux plus urgents (toiture et refection des reseaux d'évacuation, entre autres) et l'an passé nous avons mandaté un architecte pour une étude approfondie et le lancement de 7 offres différentes ... le dossier a été super bien préparé, on pensait bien que ca passerait cette année  - on a raté le vote de quelques tantièmes et comme tjs, certains n'ont pas daigné ni venir, ni donner procuration ... (sans commentaire).
donc, non ce n'est pas nouveau, ni soudain,
nous le savons depuis longtemps
mais hélas, la situation financière de ces personnes se dégrade chaque année et ne peuvent même plus faire de provisions "forcées" ni demander un credit pour couvrir leur part
Peut-on leur en vouloir ?  comment sortir de l'impasse ? qq'uns ont annoncé leur désir de vendre, ne pouvant plus faire face ! c'est nouveau et pour le dire en AG, il faut vraiment qu'ils soient arrivés à un point infernal.
Citation :
Je vais même plus loin : pourquoi ne pas instituer un fonds "Réserve provisionnelle pour travaux futurs" ou autre nom : "Fonds amortissement travaux".
Je vous rejoins tout à fait pour ces provisions que j'appelerai "forcées"; ca ne m'arrange pas à titre personnel, je préfère de loin placer mon argent moi-même mais je sais bien que je suis privilégiée de ce côté, et que beaucoup sont arrivés à une situation où même ces "appels de réserve" déséquilibrent leur budget mensuel.
de plus, je n'ai jamais entendu un syndic qui préconise ou harangue les copro pour adhérer à la résolution de provisions pour travaux.
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Cordialement, |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 02:00:56
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Citation :
C'est au CS d'établir le calendrier prévisionnel des grands travaux quasi obligatoires
Là on ne peut pas être d'accord !!! C'est au syndic de remplir son véritable rôle de gestionnaire !!
C'est à lui de mettre en garde l'AG dans le but de sauvegarder l'immeuble (l'ensemble immobilier dont fait partie une piscine collective).
Ensuite l'AG a le libre choix de refuser ou d'accepter les travaux !! mais le syndic se doit de prévoir ,proposer cet entretien nécessaire, éventuellement avec l'appui, l'accord du CS, mais la démarche doit émaner du syndic !!!
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lossam
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 08:36:04
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Citation :
Initialement posté par Joulia
bonjour,
on ne peut pas comparer l'utilité de réparation d'un ascenseur avec celui d'une piscine ...
Citation :
J'ai deux questions à ce propos:
1-L'Assemblée Générale a-t-elle le droit de priver les copropriétaires de l'usage d'un équipement (piscine) pour un tel motif ?
2-Quel recours en pareille circonstance ?
L'AG : c'est vous tous !
Tous les travaux doivent être votés selon la majorité requise. Si le concensus fait que le vote NON est majoritaire, la piscine ne peut pas être réparée ... c'est le problème que rencontre bcp de copro pour tout financement de (gros) travaux surtout en période de crise comme maintenant -
dans un immeuble où je suis copro, un ravalement vient d'être refusé à peu de voix près, alors qu'il en a bien besoin, que nous avons recu 2 rappels de la mairie et que les personnes votant NON, veulent vendre puisqu'elles ne peuvent plus financer de travaux ... il faudra voir la décote appliquée à leur appart si acheteur il y a, du fait du mauvais entretien de la facade extérieure ... sans compter les réparations sporadiques (mais chères) qu'on doit faire puisque infiltrations il y a dans certains appart.
c'est le pbl de la Copropriété ... si les gens refusent de faire des provisions pour travaux à venir, et ne peuvent les faire de leur propre initiative, vous vous heurtez à ce genre de pbl. et vous devez vous plier à la majorité des votes.
il faudra remettre ces travaux à l'ODJ de la prochaine AG, quitte à faire voter maintenant un financement en vue de .... pour 2009.
Et vous devrez vous passer de piscine l'été prochain.
Le pbl va surement se poser pour les locataires louant un appart dans résidence avec piscine (!) et dont les bailleurs devront surement baisser le loyer du fait de cette non disponibilité.
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scvvo
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 09:06:03
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Pour être tout à fait complet et éviter toute déduction hâtive de "mauvaise" administration de la copropriété:
- Syndic coopératif
- Le Syndicat dispose d'un fond "Provisions pour travaux futurs" (d'un montant égal à 20% du montant des travaux piscine)
- Le Syndic a fait voter en 2007 un plan tri-annuel de provisionnement (2007-2008-2009) des sommes correspondant à la moitié du montant estimé des travaux de réfection de la piscine.
Bien que mal informés dans les derniers mois précédant l'assemblée, certains ne peuvent prétendre découvrir le problème. En bon administrateurs de la chose familiale, ils se devaient de gérer correctement leur budget domestique et prévoir le montant de leur quotte part de travaux! Tout comme je l'ai fait en quelque sorte...
Quelques éclaircissements concernant le RDC:
- Ce que contiennent les parties communes:
"Les parties communes générales affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires comprennent" .... "Les équipements collectifs communs tennis et piscine et leurs accessoires."
- De l'usage des parties communes :
"Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure qui pourrait être édictée pour l'usage de certaines parties communes et le fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs notamment en ce qui concerne le règlement intérieur qui pourra être dressé par le syndic de copropriété afin de gérer et organiser l'utilisation de la piscine et du tennis de la copropriété"
- De l'entretien des parties communes et plus précisément de la piscine:
"Charges générales d’entretien, de réparation et de conservation"
... Les frais d'entretien d'aménagement, de réfection et de reconstruction éventuelle des équipements communs à usage de piscine et tennis."
De mon point de vue, il est parfaitement injustifiable, au vu des éléments ci-dessus qu'une majorité toute relative (majorité des présents et représentés) puisse faire obstruction aux travaux de réfection, privant du même coup l'ensemble des copropriétaires d'un service commun.
Question à gédehem:
Cette procédure peut-elle être initiée par un référé auprès du TGI ?
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Edité par - scvvo le 23 déc. 2008 20:53:03 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 21:32:29
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Pourquoi pas, cela ne coute rien d'essauyer (du moins pas trop cher qui plus est à plusieurs.)
Mais le juge peut tapper en touche en renvoyant l'affaire au fond : contestation de décision. |
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scvvo
Contributeur débutant
18 réponses |
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