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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 29 déc. 2008 : 11:34:30
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En information complémentaire à l’abus n° 1640 du 24/12/2008 du site de l’ARC : Sur la conformité des contrats de syndic avec l’avis du CNC sur les comptes bancaires de copropriété ; accessible par
www.unarc.asso.fr/site/abus/1208/abus1640.htm
En complément je porte à votre connaissance les points du contrat ( d'un grand groupe ) mentionnant la dispense d’ouverture de compte bancaire séparé, qui ont justifiée l'intervention de l'ARC auprès de la DGCCRF :
L’assemblée Générale délibérera sur l’ordre du jour suivant :
- N 5 : Désignation à nouveau de la Société …. en qualité de Syndic et approbation du contrat
- N 6 : Dispense d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et fixation de la durée de celle-ci ( article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 – art 77-I de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ) .
Jusqu’ici rien à redire sauf qu’en analysant le seul contrat présenté ( vote question N 5 ) il est écrit sur le contrat :
A ) sur les 7 pages du contrat au bas à droite en petits caractères : Contrat de mandat de syndic – agence compte bancaire unique avec sous-compte…
B) page 4 au paragraphe : III Rémunération, Gestion Bancaire, Garanties Financières et Compte de Trésorerie :
Les fonds du syndicat des copropriétaires seront versés sur un compte individualisant les sommes ou valeurs reçues, le syndicat des copropriétaires ayant dispensé le syndic de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé .
Donc en contradiction totale avec l'art 18 de la loi du 10 juillet 1965, ( pourtant mentionné par le Syndic ! ) aucune liberté de choix n’est laissé aux copropriétaires sur le compte bancaire. Ce contrat indiquant par avance que le syndicat des copropriétaires dispense le syndic de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé … ( vote concernant la question suivante soit la question N 6…. )
Personne ne sort grandi de ces procédés digne de margoulin.
Il sera intéressant de voir ce que la DGCCRF répondra à l’ARC….
Bonnes Fêtes de fin d'année JYL 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 19:30:38
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Il s'agit d'un projet de contrat présenté en AG ,pour approbation éventuelle de tous les postes;mais une modification peut être demandée sur les parties que vous citez (je sais....pas facile à obtenir)
la résolution n°6 peut être rejetée et il n'y a pas alors de dispense;légalement le syndic est dans l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires deXXXXX |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 21:17:51
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Bonsoir
Pensez vous qu'un compte bancaire séparé soit absolument nécessaire pour bien gérer une copropriété ?
La mienne comporte une centaine d'appartements. |
Edité par - poum le 01 janv. 2009 17:13:06 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 21:37:03
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"Pensez vous qu'un compte bancaire au nom du syndic ou "compte pivot" soit absolument nécessaire pour bien gérer une copropriété ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 21:45:44
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1) actuellement le compte séparé est une obligation,sauf dispense accordée (?) au syndic d'en ouvrir un
2) votre copropriété peut très bien être gérée correctement sans compte séparé en fonction du suyndic,du CS et,bien entendu,des copropriétaires.
Ce compte "séparé" (voir les nombreux "articles" sur ce sujet -site ARC) vous permet de vérifier la concordance entre la comptabilité de votre immeuble (GL banque) -tenue par le syndic- et les opérations inscrites sur le compte de votre immeuble mais à la banque
Vous pouvez avoir
-un chèque porté "payé" le 10 décembre -compta syndic- et non encore débité le 10 janvier -banque- pourquoi, à vérifier
- un remboursement de sinistre -banque- non (encore)dans le compte banque du syndic
si vous changez de syndic,et avez un compte séparé,l'ex-syndic ne peut plus rien prélever ou payer = sécurité
Le problème du compte séparé,pour les syndics, c'est qu'ils ne bénéficient plus des "intérêts" financiers des sommes, pourtant propriétées des copropriétaires, qui seraient placées dans LEURS comptes banques si pas cpte séparé
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 16:59:00
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Merci pour les réponses.
Je pense qu'un cpte bancaire séparé est un plus mais je suis bien le seul dans le CS et aussi le seul qui aux AG annuelle vote contre la dispense d'ouverture d'un compte.
Reste à savoir si c'est possible de faire une vérification des comptes valable sans avoir de compte bancaire séparé... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 17:40:37
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Citation :
Initialement posté par poum
Merci pour les réponses.
Je pense qu'un cpte bancaire séparé est un plus mais je suis bien le seul dans le CS et aussi le seul qui aux AG annuelle vote contre la dispense d'ouverture d'un compte.
Reste à savoir si c'est possible de faire une vérification des comptes valable sans avoir de compte bancaire séparé...
Bonsoir,
Pour vous aider à ne plus être seul à voter contre la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé.
Voyez ce lien :
Avantages et inconvénients du compte bancaire séparé pour notre syndicat de copropriété :
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
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Edité par - ETASPAK le 01 janv. 2009 17:43:50 |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 18:13:58
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Citation :
Initialement posté par poum
Merci pour les réponses.
Je pense qu'un cpte bancaire séparé est un plus mais je suis bien le seul dans le CS et aussi le seul qui aux AG annuelle vote contre la dispense d'ouverture d'un compte.
Reste à savoir si c'est possible de faire une vérification des comptes valable sans avoir de compte bancaire séparé...
Bonsoir,
Pour vous aider à ne plus être seul à voter contre la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé.
Voyez ce lien :
Avantages et inconvénients du compte bancaire séparé pour notre syndicat de copropriété :
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/comptes.htm
Cette lettre est effectivement très intéressante. Je pense que je la ferai lire aux membres du CS lors de la prochaine réunion dans 3 mois...
Le bon moment pour présenter à l'assemblée des copropriétaires l'ouverture d'un cpte bancaire séparé sera le jour où l'on décidera de constituer une provision pour travaux importants. Et cela va venir rapidement.
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Edité par - poum le 01 janv. 2009 18:20:46 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 19:15:59
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poum,le compte séparé et "placer" des fonds dans le cas ou la copropriété < décide de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien et de maintenance.....susceptibles d'être necessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG> extrait de l'article L10
sont deux choses différentes
déjà ces "fonds pour travaux"
-sont classés avances et doivent être remboursés au vendeur et "récupérés" auprès de l'acheteur
- ce placement ne necessite de la part du syndic que très peu de mouvements,en principe 4 versements/an sur le compte spécial -si ouvert (donc honoraires syndic différents,notamment en cout)
-l'article 35-1 s'applique (peu s'appliquer) dans ce cas <l'AG décide,s'il y a lieu,du placement des fonds reccueillis et de l'affectation des intérêts>
Le compte séparé est une obligation sauf......pour la comptabilité de tous les jours....entrées....sorties |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 21:50:35
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J'ai du mal à comprendre.
Dans le cas où un cpte bancaire séparé est ouvert, est ce que les provisions spéciales pour travaux sont placées sur ce compte ou bien sur un compte spécial du syndic (en l'absence de choix lors du vote des copropriétaires lors de l'AG) ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 23:48:40
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sans choix spécial des copropriétaires,avec un compte séparé = OUI
mais cela serait une grosse erreur;pourquoi ne pas ouvrir un compte spécial, à la caisse d'épargne par exemple où, pour l'instant, un compte peut être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires deXXXXX;il rapport des intérêts - 4% actuellement et ce compte est défiscalisé jusqu'à 76500€ |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 09:21:44
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Mise au point nécessaire :
Primo : les provisions sur travaux futurs doivent toujours être placées sur un compte de placement ouvert au nom du syndicat, autre que le compte de trésorerie courante. Cela est vrai quel que soit le mode de gestion de la trésorerie courante (compte séparé ou compte unique).
Secundo : J'ai indiqué qu'en l'état des réformes récentes (loi LME), le livret A défiscalisé à 76 500 € ne semble plus exister depuis le 1er janvier 2009. L'ARC prétend au contraire que " rien n'est changé ". Je souhaite vivement avoir tort et que l'ARC aie raison mais l'association a dû reconnaître que les caisses d'épargne vont dans mon sens. Elles ont fait une campagne pour l'ouverture de nouveaux livrets A avant le 31 décembre 2008.
On en est là. Il est possible que la question soit revue au cours de la discussion de la loi Boutin ou bien qu'un nouveau mode de placement soit proposé aux syndicats.
Le groupe communiste a déposé un amendement devant le Sénat en faveur du maintien. La Ministre a répondu que de toute manière un syndicat de copropriétairs ne peut pas détenir de fonds , et personne n'a cru devoir la contredire !
La position de l'ARC a quelque peu démobilisé les partisans du livret A : pourquoi se bagarrer si rien n'est changé ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 11:35:22
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lettre de l'ARC à Madame LAGARDE,
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1208/abus1648.htm
JPM,vous savez,comme moi et beaucoup d'autres,que le livret A,défiscalisé jusqu'à 76500€, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de YYYYYY n'a jamais figuré dans un texte de loi mais que cette possibilité a quand même été officialisée par un courrier du Ministère de l'Economie,des finances et de l'Industrie à Madame le Directeur de la Direction planification financière.....de la Direction nationale des Caisses d'Epargne et de Prévoyance -PARIS en date du 5 mars 2002
Avec, en final, cette phrase:
< Je suis d'accord sur votre analyse et sur l'application aux syndicats des copropriétaires du plafond majoré de 76500 euros >
Depuis 2002 notre copropriété,comme d'autres, "possède" ce livret A
De toute façon Madame BOUTIN a des "trous" dans SES connaissances sur la copropriété notamment sur le fait qu'un syndic non professionnel est dans l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires (L18) |
Edité par - felix1930 le 02 janv. 2009 11:36:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 13:25:40
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Vous avez raison, Felix, mais je n'ai pas tort.
La note de 2002 a été soigneusement camouflée. Celà a fait l'objet d'un sujet dans le forum.
De 2003 à 2005 plusieurs réponses ministérielles ont rejeté la possibilité de défiscalisation dérogatoire pour les copropriétés. C'est pourquoi j'ai saisi le Ministre des finances.
Par lettre du 14 avril 2006 le Ministre m'a confirmé la possibilité de défiscalisation dérogatoire avec autorisation de divulguer le contenu de sa lettre.
Il faut reconnaître que cette lettre comporte une contradiction interne puisque l'une des trois conditions de la défiscalisation dérogatoire est pour l'institution concernée (le syndicat) :
- ne recevoir que des adhésions et cotisations facultatives
Le Ministre précise que l'activité des syndicats et unions peut être assimilée à une institution de coopération du fait qu'ils réunissent effectivement les trois conditions (pas de problème pour les deux autres).
On peut à la rigueur dire que le syndicat ne reçoit que des adhésions facultatives puisque nul n'est forcé d'acheter un lot de copropriété, mais pour les cotisations, c'est une autre affaire
Ceci étant, il ne faut pas être plus royaliste que Roi. J'étais content avec ma lettre, unique document accessible à sa date.
Pour l'instant, une lettre à Madame Lagarde ne peut pas faire de mal mais je ne suis pas seul à considérer qu'aujourd'hui il n'est plus possible à un syndicat de faire ouvrir un livret A.
Tant mieux si j'ai tort.
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 17:56:33
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Salut
Donc si j'ai compris, dans le cas où une AG décide de constituer une provision sur travaux futurs, le syndic est dans l'obligation d'ouvrir un cpte bancaire séparé au nom du syndic des copropriétaires. La loi ne prévoit pas de dispense d'ouverture de compte séparé et le syndic commettrait une faute s'il place cet argent sur son compte bancaire principal, sous compte bancaire ou compte bancaire séparé ouvert à son nom ?
En ce qui concerne l'ouverture d'un livret A au nom d'un syndicat de copropriétaire je vais me renseigner auprès d'une personne que je connais et qui travaille dans les services de la CNE (pas chez l'écureuil)
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 18:53:39
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Bonsoir,
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
D’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
D’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
D’établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret.
D’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.
De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi.
D’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer.
L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 09:59:57
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi.
D’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Bonjour
Je n'ai pas encore lu les liens que vous avez mis.
Toutefois, vu ce qui écrit ci-dessus il semble que le syndic puisse mettre les provisions pour travaux ultérieurs sur le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaire ou sur le compte bancaire du syndic. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 10:58:41
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Bonjour,
L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 précise :
« L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. »
Tout est dit, l'assemblée générale décide du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement, au nom du syndicat des copropriétaires, bien évidemment.
A partir de là, votre syndic à l’obligation :
« De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. »
De la même façon, votre syndic à l’obligation :
« D’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. »
Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
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Edité par - ETASPAK le 04 janv. 2009 11:00:02 |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 19:39:20
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Citation :
Initialement posté par JPM
Mise au point nécessaire :
Secundo : J'ai indiqué qu'en l'état des réformes récentes (loi LME), le livret A défiscalisé à 76 500 € ne semble plus exister depuis le 1er janvier 2009. L'ARC prétend au contraire que " rien n'est changé ". Je souhaite vivement avoir tort et que l'ARC aie raison mais l'association a dû reconnaître que les caisses d'épargne vont dans mon sens. Elles ont fait une campagne pour l'ouverture de nouveaux livrets A avant le 31 décembre 2008.
On en est là. Il est possible que la question soit revue au cours de la discussion de la loi Boutin ou bien qu'un nouveau mode de placement soit proposé aux syndicats.
Le groupe communiste a déposé un amendement devant le Sénat en faveur du maintien. La Ministre a répondu que de toute manière un syndicat de copropriétairs ne peut pas détenir de fonds , et personne n'a cru devoir la contredire !
La position de l'ARC a quelque peu démobilisé les partisans du livret A : pourquoi se bagarrer si rien n'est changé ?
Bonsoir
Je me suis renseigné auprès d'une personne qui travaille à la LBP dans le service ouverture des livrets pour personne morale.
Elle m'a expliqué qu'un syndicat de copropriétaires pouvait ouvrir une livret A.
La (ou une des) pièce(s) justificative pour pouvoir en bénéficier est un règlement de copropriété.
Sinon je n'ai pas vraiment compris si l'argent d'une provision spéciale votée par une AG doit être placé sur un compte (livret A ou autre) ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
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Edité par - poum le 07 janv. 2009 19:52:42 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 22:07:37
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| Dans le cas de placement ,c'est le syndic mandataire du syndicat qui ,suite à une décision de l'AG, place les fonds;ce que le syndic doit fournir c'est le PV de l'AG qui autorise ce placement et ses conditions |
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Sujet |
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dispense de compte séparé !
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