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Farrah68
Contributeur actif
49 réponses |
 Posté - 30 déc. 2008 : 22:45:52
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Bonsoir,
Notre syndic a mis à l'ordre du jour le vote de la révocation du compte séparé :
"Concernant le mode de gestion bancaire de la copropriété, le Syndic précise qu'à compter du 01.01.2009 la comptabilité du Syndicat sera tenue séparément des autres Syndicats de Copropriétaires dans le cadre de la comptabilité mandant émanant de son système informatique, mais sans l'ouverture d'un compte séparé, conformément à l'article 18-6 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par la Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Cette intégration fait partie intégrante du compte unique professionnel ouvert au nom du Syndic, par ailleurs soumis aux dispositions de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 - Loi Hoguet - compte fonctionnant sous sa pleine responsabilité, à ses frais et avantages et avec le bénéfice pour ses clients de la garantie des fonds déposés délivrée par ... Assurances... pour un montant de .....
L'Assemblée générale, après avoir constaté que le Syndic remplit les conditions prévues par la Loi du 2 janvier 1970 et bénéficie d'une garantie financière,
- dispense ce dernier de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé
- fixe la durée de cette dispense tant que SARL .... sera Syndic de la copropriété.
Le syndic rappelle que cette dispense est renouvelable et prend fin automatiquement en cas de désignation d'un nouveau Syndic."
Le Syndic accompagne la convocation d'un courrier précisant les raisons de ce vote :
- amélioration de l'efficacité du cabinet (paiement en ligne par disquette ???)
- évolution des mentalités des clients (prélèvements automatiques)
- prise en compte des nouvelles données techniques et pratiques du monde bancaire
- nouvel environnement existant au sein de la profession de syndic
ne leur permet plus de gérer dans l'enveloppe de leur honoraires des dizaines de petits comptes bancaires distincts.
Bénéfices escomptés :
- mise en place de paiements modernes : prélèvements, rapidité et souplesse
- évitement des frais bancaires et des agios inévitables dans un autre mode de fonctionnement (charges trimestrielles)
Menaces :
- le syndic ne pourra plus gérer notre copropriété (faite oralement lors de l'assemblée générale de l'année précédente où le vote avait été négatif pour la même question)
- supplément d'honoraires (copropriétés de plus de 16 lots) si maintien de la gestion d'un compte bancaire séparé.
Après cette longue introduction situant le contexte précis, ma question est : le syndic peut-il vraiment nous obliger à voter cette résolution en refusant de prendre en charge la copropriété si nous ne le faisons pas ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 09:30:20
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Votre syndic vous présente un bla-bla infâme.
Jusqu'à présent vos fonds ont été gérés par un compte séparé, semble-t-il. Il n'est pas certain qu'il se soit agi d'un vrai compte séparé. C'était peut-être un compte individualisé et il a pris peur à la suite de l'arrêt de cassation du 9 avril 2008 (cf JYL 53)
Il ne peut inscrire à l'ordre du jour qu'une seule résolution :
demande de dispense de l'obligation d'ouverture au nom du syndicat d'un compte bancaire séparé. (article 18 de la loi de 1965) ; durée de cette dispense
Si le syndic prétend que jusqu'à présent, il a géré par compte séparé, il ne peut pas vous demander un supplément d'honoraires pour continuer à gérer de la même manière.
S'il semble chercher la bagarre, n'hésitez pas à mener une enquête à propos de la nature exacte du compte utilisé jusqu'à présent. Il se calmera sans doute rapidement.
Je défends suffisamment les syndics quand ils sont injustement attaqués pour virer de bord sans hésitation quand ils racontent n'importe quoi à propos du compte séparé. Citation :
Concernant le mode de gestion bancaire de la copropriété, le Syndic précise qu'à compter du 01.01.2009 la comptabilité du Syndicat sera tenue séparément des autres Syndicats de Copropriétaires dans le cadre de la comptabilité mandant émanant de son système informatique, mais sans l'ouverture d'un compte séparé, conformément à l'article 18-6 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par la Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Cette intégration fait partie intégrante du compte unique professionnel ouvert au nom du Syndic, par ailleurs soumis aux dispositions de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 - Loi Hoguet - compte fonctionnant sous sa pleine responsabilité, à ses frais et avantages et avec le bénéfice pour ses clients de la garantie des fonds déposés délivrée par ... Assurances... pour un montant de .....
Même un chat n'en voudrait pas comme bouillie 
Ceci étant, il reste que la loi permet à un syndic professionnel d'exiger de gérer par compte unique. C'est le cas pour une éventuelle désignation nouvelle. Il suffit alors d'écarter sa condidature.
Un syndic peut aussi, plusieurs mois avant une assemblée générale annuelle, saisir le conseil syndical de son souhait, voire de son exigence, de revenir à la gestion par compte unique. Le CS a le temps d'aviser et de rechercher un autre syndic.
C'est une faute grave pour un syndic professionnel de faire connaître une telle prétention peu de temps avant l'assemblée. C'est un véritable chantage que le syndicat peut faire sanctionner.
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 12:55:42
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de Farrah68 :
Menaces :
- le syndic ne pourra plus gérer notre copropriété (faite oralement lors de l'assemblée générale de l'année précédente où le vote avait été négatif pour la même question)
- supplément d'honoraires (copropriétés de plus de 16 lots) si maintien de la gestion d'un compte bancaire séparé.
JPM a parfaitement indiqué les irrégularités flagrantes de la présentation faite par votre syndic qui vous impose dans un pseudo-contexte juridique le compte bancaire non-séparé. Votre copropriété est privée de fait de toute liberté de choix. Je suppose que vous avez aussi fait des recherche sur le site de JPM, pour récolter tous les arguments qui balaient la stratégie trompeuse de votre syndic.
Étant à l'origine de l'arrêt de la cour de cassation du 9 avril 2008 sur les comptes séparés, je me permet d'attirer votre attention :
a) Le chantage fait par votre syndic est légalement inacceptable, et doit être porté à la connaissance de la Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes de votre département,
( cela vous coutera le cout d'un timbre, d'une enveloppe, et de photocopies du contrat et de l'ordre du jour de l'AG, mais fera avancer ainsi le droit et le respect des relations contractuelles avec les copropriétaires..)
b) Si votre syndic persiste en menaçant de ne plus gérer la copropriété c'est une grossière erreur marketing de sa part, il est maladroit de menacer ses clients de rompre un contrat, mais surtout il est commercialement stupide de chercher à contourner ainsi la loi avec une volonté manifeste d'infantiliser les copropriétaires.
c ) Si la menace du syndic est le chantage à la démission pendant l'Assemblée Générales ? eh bien qu'il démissionne , mais il devra assumer sa décision...
Bon courage, les petits ruisseaux faisant les grandes rivières... c'est par des interventions comme les vôtres que le droit de la copropriété avance
bonne fêtes de fin d'année
Cordialement JYL53 |
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Farrah68
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 13:05:26
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Merci de vos réponses,
La difficulté est que nos devons réélire le Syndic lors de cette Assemblée, donc y a t'il des conséquences pour le Syndic s'il persiste dans son attitude ? Je ne penses pas mais je peux me tromper ?
Je pense qu'il faut que je mette à profit ces quelques semaines (Assemblée vers le 21 janvier) pour essayer de trouver un autre Syndic ?
J'avais déjà noté des arguments à présenter au Syndic mais je vais retourner éplucher le site de JPM  |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 13:28:26
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farrah68 : vous avez le bla-bla habituel du parfait syndic qui se moque de la loi sans aucuns scrupules, et en vous donnant les textes de loi par dessus le marché? Ce syndic est un voyou, est'il une grande enseigne ???
Lors de l'AG, vous devez rejeter cette résolution et voter pour le maintien du compte séparé, si celui-ci en est un, ce qui n'est pas prouvé. Demandez lui une copie de chèque, et vous pourrez vérifier si ce chèque est bien au nom du " syndicat des copropriétaires de Mme Farrah 68".
farrah : Citation :
le syndic peut-il vraiment nous obliger à voter cette résolution en refusant de prendre en charge la copropriété si nous ne le faisons pas ?
L'AG doit rejeter très fermement la proposition plus que malhonnête de ce syndic. N'oubliez pas que le syndic n'a AUCUN pouvoir de décision, il ne peut obliger l'AG de quoique ce soit 'est un grand menteur. Seule l'AG est décissionnaire, vous rejetez cette résolution, vous gardez le compte séparé le Syndic sera OBLIGE d'exécuter la décision de l'AG, et votre CS DEVRA VERIFIER si le compte est bien séparé.
Vous pouvez également envoyer copie de cette résolution fantaisiste et son magnifique préambule à l'ARC ou autre assoc. qui se chargera de faire passer celle-ci dans ses abus.
Vous n'avez pas le temps de chercher un autre syndic, sil'AG est en janvier. D'ailleurs si l'AG est le 21 janvier vous avez du déjà recevoir la convocation, le délai est de 3 semaines pleines avant la date de l'AG.
Il vous faudra chercher un autre syndic assurément, mais dans un an. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 13:58:29
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| et si le syndic démissionne pendant l'AG il devra effectuer un préavis de 3 mois...ce qui vous donnera le temps de chercher un autre candidat |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 14:48:53
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Citation :
posté initialement par nefer
et si le syndic démissionne pendant l'AG il devra effectuer un préavis de 3 mois...ce qui vous donnera le temps de chercher un autre candidat
Dans un sujet similaire, à celui de Farrah68,vous avez déjà donné cette "affirmation".
Ma question est aujourd'hui la même,qu'à "l'époque" : si ce préavis n'est pas stipulé dans le contrat du syndic sur quoi vous basez vous pour pouvoir contraindre le syndic à "effectuer" ce préavis;
En effet si cette clause figure bien dans le contrat de "notre" syndic (suite à infos de l'ARC) j'en suis resté à :
-la démission du syndic n'est assujettie à aucune forme
-il peut démissionner lorsqu'il le veut
sauf si le RDC, ou une décision d'AG, prévoit des condidtions particulières;
et encore???? si la démission ést faite dans des conditions irrégulières elle est quand même vala ble et la copropriété se trouve sans syndic d'ou ...administrateur provisoire (reste la possibilité du syndic "bénévole pendant 3/4 mois)
les recours contre cette démission abusive!!....ils n'interviendront (éventuellement) qu'après et par voie judiciaire mais,entre temps, la copropriété n'aura toujours pas de syndic |
Edité par - felix1930 le 31 déc. 2008 14:54:29 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 18:06:41
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felix1930 : si le syndic de farrah68 démissionne, ce sera certainement un soulagement de se séparer de cet individu. L'AG nommera un syndic bénévole, le temps de trouver un syndic plus sérieux !!!!
Signer un contrat de syndic qui ne stipule pas un préavis de 3 mois est une bétise !!!
felix1930 : Citation :
si la démission ést faite dans des conditions irrégulières elle est quand même vala ble
Etes vous sur que "irrégulière" va de paire avec " valable".J'en doute, felix.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 18:18:35
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http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018644093&fastReqId=656404920&fastPos=1
en fonction de l'arrêt de la Cour de cassation, cité par JPM et JYL53, reproduit ci-dessus le mandat du syndic est,semble t-il, annulé
bon!!!!! mais il convient quand même de noter,pour Farrah68, qu'il s'agit d'un problème qui date de l'année 2003 + Cour d'Appel en décembre 2006 et,enfin,Cassation en avril 2008
Citation :
c )posté par JYL53
Si la menace du syndic est le chantage à la démission pendant l'Assemblée Générales ? eh bien qu'il démissionne , mais il devra assumer sa décision...
et repose la question à nefer............
et,question à JYL53,dans l'immédiat "on fait quoi" ??????? syndic bénévole ou solution de philippe388 |
Edité par - felix1930 le 31 déc. 2008 18:22:09 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 18:30:10
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phillipe388,je suis d'accord avec vous pour le syndic bénévole,encore faut il trouver un candidat ,volontaire et solide.
démission irrégulière au regard du RDC (3 mois de préavis)c'est ce qui semble ressortir d'un arrêt de la C.cass de mars 1994....le syndic étant libre de renoncer à son mandat |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 19:33:08
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
Premier cas : le contrat prévoit un préavis.
Dans ce cas, le syndic doit alors démissionner en respectant le délai de préavis fixé dans son contrat ; en général ce délai est de trois mois.
Ce délai permet en principe aux copropriétaires d’être prévenus suffisamment tôt afin de trouver un successeur.
Le syndic devra donc convoquer une assemblée générale afin d’élire valablement son successeur.
Le contrat de syndic ne prévoit pas de préavis :
Si rien n’est prévu dans le contrat du syndic, cela ne signifie pas pour autant qu’il peut démissionner sur le champ. En effet, dans la mesure où il a soumis au vote de l’assemblée générale son renouvellement, il vous a empêché de rechercher un concurrent et va créer un préjudice à la copropriété.
Dans cette hypothèse, ne vous laissez pas impressionner par les éventuelles menaces de démission immédiate de votre syndic si vous n’acceptez pas son contrat de trois ans, même s’il vous explique que vous allez vous retrouver sans syndic et donc sous administration judiciaire. Rappelez-vous que vous pourriez- obtenir réparation pour ce préjudice.
Si ce dernier claque la porte en cours de séance :
Ne le laissez pas partir sans récupérer la feuille de présence ;
Nommer un autre secrétaire de séance ;
À la question de l’ordre du jour concernant l’élection d’un syndic faites nommer un copropriétaire « syndic bénévole » à titre provisoire dont le rôle sera seulement de convoquer une nouvelle assemblée générale, afin de nommer un nouveau syndic.
Il faut à tout prix que vous évitiez la nomination d’un administrateur provisoire (judiciaire).
Si votre syndic vous oppose l’illégalité supposée de votre manière de procéder, rappelez-lui d’abord que ce n’est pas son problème, ensuite que lui-même est mal placé pour parler de « légalité » (lui qui vient de démissionner sans préavis et sans motif légitime et sérieux) et que vous pourriez tout à fait le faire condamner à vous verser des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il cause à la copropriété….
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0108/abus1237.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 23:00:13
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Un homme ne doit pas abandonner brutalement son épouse et ses enfants. Personne ne peut, dans la pratique, empêcher un homme de commettre cette faute. La vraie question est donc d'assister la famille abandonnée et de sanctionner durement le fautif.
Même situation pour le syndic, bénévole ou professionnel, avec une rigueur plus grande pour ce dernier.
En l'espèce le baratin sur la gestion des fonds + l'abandon brutal de poste vaudrait au syndic une lourde condamnation : prise en charge des frais d'administration judiciaire y compris ceux d'une nouvelle assemblée et dommages et intérêts pour les soucis occasionnés, le préjudice de travaux retardés par exemple + une indemnité art. 700 pour la procédure.
La jurisprudence habituellement publiée est celle de la Cour de cassation et de certaines Cours d'appel. Il serait bon de publier aussi quelques décisions de TGI qui n'ont pas fait l'objet de recours. On y trouverait de bons exemples qui inciteraient des syndicats à ne pas rechigner devant les frais initiaux d'une procédure.
J'ai déjà pris le parti de publier des arrêts de Cours d'appel de province, méchamment méprisées par les revues spécialisées. Merci à Legifrance pour l'amélioration considérable de ses publications.
Il faut aller plus loin encore.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 11:41:46
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Bonjour,
J'apprécie les posts de JPM, felix1930 ,et ETASPAK et les remercie pour les services qu'ils rendent à la communauté des copropriétaires ,de tous statuts juridiques. |
Salutations
François |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 11:55:33
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Bonjour Oldman24,
Votre courtoisie et vos conseils avisés ne sont plus à démontrer sur ce forum.
Tous mes meilleurs vœux de bonheur et plus précisément de santé pour l’année 2009.
Amicalement 
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 17:45:13
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Citation :
Initialement posté par JPM
En l'espèce le baratin sur la gestion des fonds + l'abandon brutal de poste vaudrait au syndic une lourde condamnation : prise en charge des frais d'administration judiciaire y compris ceux d'une nouvelle assemblée et dommages et intérêts pour les soucis occasionnés, le préjudice de travaux retardés par exemple + une indemnité art. 700 pour la procédure.
Merci JPM, votre paragraphe résume parfaitement les conséquences qu'un syndic indélicat devra assumer s'il démissionne au prétexte qu'une copropriété refuse ses exigences malhonnêtes ...
Merci encore, Bonne année 2009
Cordialement JYL |
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