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patrice06110
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 29 déc. 2008 : 18:52:00
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Bonjour,
au vu de la loi SRU, j'ai lu que le syndic peut imputer les frais d'huissier au copropriaiétaire fautif uniquement dans le cas de recouvrement d'impayés.
Mon syndic me soutient le contraire, et me dit que lors de toute infraction au RC ou au RI qui font l'objet d'un constat d'huissier, les frais seront imputés au copropriétaire fautif.
Comme argument, il s'appuie sur un jugement de la cour d'appel de Paris; jugement que j'ai demandé, mais qu'il ne m'a pas encore fourni !
Qu'en ait il vraiment ?
De plus, quelle valeur a vraiment le réglement intérieur ???
Merci pour vos réponses
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 07:32:42
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Effectivement la loi SRU permet d'imputer les frais d'huissier au copropriétaire "fautif" dans le cadre du recouvrement des impayés seulement. Pour le reste, a priori, il faudrait une décision de justice préalable.
Le règlement de copropriété rédigé par un notaire, est l'acte fondateur de la copropriété: il a une valeur contractuelle: en achetant son lot chacun s'engage implicitement à en respecter les clauses quelles qu'elles soient;( sauf si certaines clauses sont en contradiction avec les lois.) Le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété.
Pour le "réglement intérieur", je vous renvoie à ceci:http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=980 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 11:48:56
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S'il vous plait, ne parlons pas de "Loi SRU" en copropriété, cette loi SRU ne concernant pas spécifiquement la copropriété.
S'agissant de "Solidarité et Renouvellement Urbain", elle a modifié tout un tas de choses dans pleins de domaines ... dont très accessoirement certaines dispositions de notre loi de 1965.
Patrice fait référence à l'art.10-1 de la loi de 65, introduit par la loi SRU et modifié par la loi ENL. Mais il s'agit d'une disposition de la loi de 1965 sur les copropriétés :
"L. Art.10-1 – Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."
Sur le reste :
Une créance doit être rendu liquide ET exigible pour pouvoir être recouvrée. A défaut d'avoir été rendue exigible, soit par un texte (état daté) soit par un vote d'AG (vote budget prévis, approbation comptes annuels, etc...), il n'y a pas de créance exigible, donc pas de recouvrement possible !
Sur ce que certains appellent "Fautes" par manquement au RDC ou autre, elles ne sont pas de la compétence ni du syndic ni du syndicat.
Après éventuel constat d'huissier (ou tout autre moyen de preuve) l'affaire est portée devant le juge qui a seul pouvoir de sanctionner. (Vieux principe : On ne peut se faire justice soi-même. C'est réservé au juge judiciaire)
A cette occasion le syndicat (par le syndic) peut demander au juge de condamner aussi le fautif à supporter les frais engagés.
Mais comme le précise le dernier alinéa de cet art.10-1, "le juge peut en décider autrement en considération de l'équité "....
En conclusion, sauf pour une créance justifiée, les frais engagés pour constater un dégat, un manquement sont supportés par le syndicat tant qu'un juge n'a pas décidé de les imputer en tout ou partie à celui reconnu responsable.
Il en est bien entendu de même pour la réparation de dégats (lors de déménagements par ex.) comme pour la remise en état conforme au RDC, le syndicat qui n'est pas 'juge' ne pouvant 'condamner' ou obliger qui que ce soit.
Un litige de cette nature (manquement au RDC) doit être porté devant le juge, seul compétent. |
Edité par - gédehem le 30 déc. 2008 13:51:35 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 09:53:11
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La loi dite SRU est un roman fleuve qui ne modifie-entre autres- que certains articles de la loi organique de 1965 sur la copropriété.
Vous trouverez sur le Web de nombreuses pages consacrées à cette loi dont celles d'UNIVERSIMMO.COM qui en fait une brève mais excellente analyse pour ce qui concerne
ce tortueux domaine .
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Salutations
François |
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patrice06110
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 14:25:35
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merci pour vos reponses.
cher gédehem, ok pour le reglement de copropriete; et en ce qui concerne le Reglement interieur affiché dans les halls d'entrée de la copropriete qu'en est il ??????????
cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 16:06:31
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Comme chaque fois qu'il y a des règles de vie en commun, elles sont faites pour être suivies !
Un RI n'est d'application impérative que s'il est "clause du RDC", intégré à celui-ci !
Si ce sont des règles pondues tel jour par une AG, elles n'ont que peu d'effet !
Sur le fond, s'agissant de règles internes, ce n'est pas au syndicat d'en sanctionner le manquement !
Il ne peut que faire constater le non respect du RDC (ou du RI qui lui est intégré) et porter l'affaire devant le juge seul à même d'âpprécier le manquement et de le sanctionner !
C'est comme cela depuis toujours : on ne peut se faire justice soi-même (sauf au US, mais là on a la liberté du choix des armes ! ) |
Edité par - gédehem le 07 janv. 2009 16:07:26 |
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patrice06110
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 17:22:12
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Merci pour ta reponse.
D'apres mes renseignement, le reglement interieur aurait ete voté en assemblée générale, il y a plusieurs années.
Excuse moi d'insister, mais existe il un texte de loi sur le sujet ???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 18:16:37
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Sur le sujet spécifique du RI ? bien sur que non, s'agissant de règles spécifiques, internes à tel syndicat !
Ici il faut bien comprendre la question de ce qu'on appelle "la hiérarchie des normes" ...
Pour faire simple, en copropriété il y a :
- la loi de 65, qui est notre "norme" supérieure,
- le décret de 67 qui vient juste en dessous expliciter la loi,
- juste en dessous le RDC, qui est la loi commune à chaque syndicat, convention (contrat) entre les copropriétaires.
- en dessous encore les décisions d'AG.
S'agissant de "règles", seuls les 3 premiers points sont impératifs !
Un RI compris dans le RDC a bien plus de 'poids' qu'un RI adopté par une AG et qui en est resté là !
Exemple : "Il est interdit d'étendre du linge aux fenetres " !
- Si cette clause est prévue dans le RDC, le syndic pourra évetuellement poursuivre en justice et faire condamner le copropriétaire qui ne respecte pas cette clause du RI intégrée au RDC : manquement au RDC !
- Si cette clause n'est pas prévue au RDC ... le syndic ne peut pas faire grand chose, même s'il fait faire un constat d'huissier, dans la mesure où le linge sur la fenetre ne porte pas préjudice, pas de réparation, pas de condamnation ....
C'est toute la différence qu'il y a entre une clause du RDC, qui est contrat entre tous, RDC qui pèse plus lourd que la même clause d'un RI interne adopté par une AG et non publié ....
Notez enfin que le RI non publié adopté par une AG ne s'applique qu'aux seuls copropriétaires membres du syndicat au moment de l'adoption, pas à ceux qui ont achetés depuis !
Conclusion : adopter un RI c'est modifier le RDC (maj.art.26), modification qui doit être publiée pour s'imposer à tous. |
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