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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 02 janv. 2009 : 15:20:23
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Bonjour à tous,
actuellement propriétaire d'un appartement au 5è et dernier étage, je me suis lancé dans le complexe sujet du rachat des combles afin de les aménager...
Après avoir sondé
- les autres copropriétaires qui semblent ok
- différents entrepreneurs afin d'identifier le budget global
- mon banquier qui me prêterait la somme correspondante
...
Je me suis rendu au service urbanisme de ma mairie afin de constituer ma déclaration de travaux et là, la personne que j'ai rencontré m'a indiqué que le projet n'est pas réalisable car il serait impossible de créer de la SHON supplémentaire dans notre immeuble...
En effet, j'ai vu les documents sur lesquels s'appuie la mairie (que je conteste) et il apparait que la SHON existante de mon immeuble serait de 583 m² alors que le COS est de 1 et que la surface au sol n'est que de 207 m²...
Je me pose donc la question suivante : y a t'il un moyen ou un argument choc qui pourrait faire valider ma demande de création de SHON additionnelle. Ma demande porte sur la création de 10m² de SHON supplémentaires seulement... (les combles que je veux acheter représentent 76.5 m² au sol et seulement 12 m² à plus d'1.80 m moins 2m² pour la création de la trémie. Cela équivaut à 10m² en tout.
Que me conseillez vous ? Dois je acheter les combles, les aménager et ne faire qu'une demande de création de velux ? Est ce que je risque quelque chose à agir de la sorte ?
Merci à tous pour vos contributions !!! Je les attends avec impatience
A bientôt
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Lupita
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 15:58:06
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Dans vos travaux il n'y a pas de creation de plancher, la surface construite existe deja donc il n'y a pas a mon sens de Shon additionelle. Vous allez juste gagner de la surface carrez...
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 16:17:47
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si je vous comprend bien ça voudrait dire que la surface des combles est déjà comprise dans la SHON existante de l'immeuble ?
Et si le plancher avait du être créé, cela aurait été différent, j'ignorais que le plancher était déterminant dans ce type de cas...
Existe t-il des textes officiels expliquant cette subtilité ?
Merci de vos réponses
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
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Lupita
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 16:49:02
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Lors du depot de permis de construire de l'immeuble la SHON a été calculée et la surface de plancher de ces combles dont la hauteur est superieure a 1.80 est en principe incluse dans le calcul de la Shon.
La shon c'est la surface de plancher habitable et imposable.
Le calcul de la shon prend normalement en compte le cumul de tous les plancher y compris ceux des combles.
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Edité par - Lupita le 02 janv. 2009 17:04:01 |
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Lupita
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 16:50:21
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| Manech vous a donné tous les éléments!!! |
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 22:58:32
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Merci à tous les 2.
Mon seul problème c'est que l'immeuble date de 1900 et la mairie ne dispose d'aucun document de l'époque. Le seul dont ils disposent, c'est un permis de construire de 2005 pour la construction d'une maison dans la cour de l'immeuble. Les métrés attenant à ce PC sont erronés
- indiquant 2 appartements par étage alors qu'il n'y en a qu'un
- indiquant qu'il n'y a que 4 étages alors que j'habite au 5è étage
- indiquant que la shon de chaque appartement est de 82m² alors que mon appartement ne fait que 65m²
...
Bref, de ce fait les documents sur lesquels se base la mairie sont tous faux, j'ignore la raison de ces multiples erreurs mais il semble difficile de le leur faire comprendre. Comment dois je m'y prendre selon vous ? Quelle démarche dois-je entreprendre ?
Merci pour vos réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 23:58:35
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| si les combles existent, leur seul aménagement ne crée aucune SHON. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 00:26:16
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Bonsoir,
Faites appel au médiateur de la république, il intervient dans les litiges entre citoyen et administration ou service public quand tous les autres recours sont épuisés.
Voyez ce lien :
Tapez « médiateur de la république » puis OK.
http://www.service-public.fr/
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 09:46:40
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Merci beaucoup de votre aide...
je vais de ce pas acheter le code de l'urbanisme afin de constituer mon dossier et mon argumentaire. Effectivement, j'avais oublié la possibilité du médiateur de la République.
Je vais d'abord demandé un entretien avec l'élu en charge des questions d'urbanisme dans ma ville et saisirai le médiateur en dernier recours...
Je vous tiens au courant de la suite de mon histoire
En tous les cas, merci infiniment pour la qualité et la rapidité de vos réponses |
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 10:14:30
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dernière question, les combles sont actuellement accessibles par le biais d'une trappe, est-ce qu'une trappe dans laquelle a été installée une échelle de meunier constitue un accès au sens de l'urbanisme ?
Merci d'avance |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 14:17:54
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Sans entrer dans les détails, il me semble que vous faites dans le compliqué d'une histoire toute simple.
D'abord il faut régler la question avec le syndicat.
Dans la mesure où le RDC serait silencieux sur ces combles et que vous êtes le seul a être en dessous sur sa totralité vous pourriez les "privatiser", du moins si aucun équipement commun ne les traverse.
Mettre les questions à l'ODJ de l'AG : privatisation des combles, intégration à votre lot actuel, attribution éventuelle de tantièmes en sus (mettons 50 votre syndicat passant de 1000 à 1050/1050°°), modification à vos frais de l'EDD/RDC, autorisation de creuser une trémie dans le plafond commun, autorisation d'installer un "vélux" en toiture modifiant l'espect exterieur ...
Seul ce dernier point fera l'objet d'une déclaration de travaux, seule démarche administrative.
L'aménagement interne de combles ne créait aucun SHON, ne nécessite aucune autorisation administrative particulière. |
Edité par - gédehem le 04 janv. 2009 14:18:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 14:32:27
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Citation :
Initialement posté par daminou
dernière question, les combles sont actuellement accessibles par le biais d'une trappe, est-ce qu'une trappe dans laquelle a été installée une échelle de meunier constitue un accès au sens de l'urbanisme ?
Merci d'avance
la question de l'accessibilité n'est pas prise en compte pour le calcul de la SHON : seul compte le caractère aménageable -et pas aménagé !- de la surface. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 15:03:42
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Daminou, pour le syndicat des copropriétaires, il est important de savoir où se trouve la trappe dont vous parlez;
Est-elle dans votre lot ou bien sur un palier commun?
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 12:00:59
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effectivement cette trappe se trouve sur un palier commun... je pose simplement cette question l'espace des combles est considéré comme shon à partir du moment où le plancher existe et qu'il existe un accès à ces combles... est ce bien cela ?
Pour répondre à gédehem, j'avoue être un peu perdu et il est possble que je complique les choses mais
- entre l'agent d'urbanisme qui considère le projet non acceptable du fait de la création d'un espace qui est pourtant déjà existant
- entre des amis notaires (spécialistes de l'urbanisme) qui ont des avis totalement opposés, le 1er m'indiquant comme vous que seule une demande de pose de velux est nécessaire et le second qui m'indique qu'un PC est obligatoire...
- un architecte qui me conseille de ne faire aucune demande
J'avoue que je ne sais à quel saint me vouer, vos réponses sont effectivement très claires mais il y a vraisemblablement autant d'avis que de personnes qui se penchent sur le dossier
Désolé de cette confusion et merci pour vos éclaircissements
Daminou |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 12:33:57
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Il y a 2 aspects distincts.
- le syndicat, qui est concerné par ces combles "parties communes". Il lui appartient en propre de décidé de les passer en "partie privatives", soit pour créer un nouveau lot privatif, soit pour les intégrer à votre lot actuel.
La décision prise par l'AG modifiant l'EDD/RDC (descriptif, nouveau lot, tantièmes en sus, etc ..), ces modifs feront l'objet d'une publication par acte notarié, notaire qui ne fera que dresser l'acte authentique de la décision de l'AG (l'acte décisionnel relève de la seule compétence de votre AG).
La même AG vous autorisera à percer une trémie d'accés ainsi qu'a poser un ou des 'vélux' en toiture.
Encore une fois, tout ceci relève de la seule compétence de l'AG, qui n'a rien à faire de régles administratives qui ne sont pas dans son champ de compétence.
- l'adminstration, ici votre commune (son service urbanisme), là les Sces fiscaux, dont le Sce des hypothèques ou sera enregistré l'EDD/RDC modifié.
Votre demande portera uniquement sur la déclaration de pose de Vélux, dans la mesure où il y a modification de l'aspect exterieur. Il peut existr dans votre commune des régles qui touchent des zones protégées, où l'on ne peut faire ce que l'on veut.
Pour les travaux internes, cela relève de la sphere privé, soit à vous, soit au syndicat.
Que vous transformiez votre salle de bains en salle de billard, votre cave en bureau ou votre grenier en chambre ne regarde pas le Sce urbanisme. Pas plus que si vous cassez une cloison pour faire une cuisine dite "américaine" !
Cela regarde le syndicat, pas le Sce urbanisme ou le fisc !
En revanche, du fait de la modif de l'EDD/RDC enregistré, les Sce fiscaux vont noter la création d'un nouveau lot ou l'extension dun ancien, ce qui va ou peut entrainer une modif des bases d'impositions ...
Mais ces calculs ne sont pas de la compétence du Sce urbanisme, qui ne s'occupe pas de fiscalité !
Chacun son job : au syndicat le sien, aux administrations le leur chacun dans son domaine .... |
Edité par - gédehem le 05 janv. 2009 12:36:48 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 12:41:19
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Il faut essayer de distinguer les choses; il y a plusieurs codes:
En ce qui concerne l'urbanisme, le forum "urbanisme" et Emmanuel Wormser vous renseigneront utilement. A priori, d'après ce que j'ai compris, si les combles existent, c a d si les poutres existantes supportent ou sont capables de supporter un plancher, alors une déclaration de travaux suffit.
En revanche si les poutres existantes ne permettent pas par leur section insuffisante de supporter un plancher (avis d'architecte), alors le plancher "virtuel" n'esiste pas, il faut créer une surface de plancher et alors selon la surface à créer il faut peut être un permis de construire.
En ce qui concerne le droit de la copropriété, et les droits du syndicat,le fait que la trappe existante soit sur un palier qui est partie commune, change la donne: en effet vous n'avez pas le droit d'annexer ces combles purement et simplement. Vous devez demander à la copropriété son accord pour une vente de partie commune, et vous devez vous demander en quoi cet accès est utile à la copropriété, et cela, afin de savoir à quelle majorité doit se voter l'accord de la copro. A priori si cette trappe existe sur le palier commun, c'est que les combles ont une utilité pour la copropriété; accès à la toiture par exemple. Dans votre demande à l'AG vous devrez alors préciser comment vous entendez préserver les droits du syndicat. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 14:05:51
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Exposé initial :
"...je me suis lancé dans le complexe sujet du rachat des combles afin de les aménager..."
Il n'est donc pas question d'annexer quoi que ce soit ....
Concernant la trappe d'accés, elle concerne le syndicat, qui doit y voir là une servitude d'accés pour visite et entretien toiture, servitude à maintenir qui sera mentionnée dans le RDC lors de la cession..
Cela ne concerne pas des services administratifs.
Même chose pour ce qui concerne la partie "plancher", qui ne concerne que le syndicat.
Qu'il soit 'marchant' ou non ne regarde pas l'administration, qui s'en moque n'y ayant pas accés.
En revanche, marchant ou non, le fisc imposera du fait de la création d'un nouveau lot privatif ou du passage de ces combles communes en privatif, ainsi que ressortira de la publication du RDC. (Cadastre, hypothèques, trésor public, recettes/perception, ... dépendent des Sces Fiscaux : tout se sait.)
Que l'on puisse structurellement y poser les pieds ou pas ne l'interesse pas, ce n'est pas son soucis.
C'est celui du syndicat... mais surtout de daminou ! |
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 16:38:37
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| merci infiniment pour toutes vos réponses, je vais représenter un nouveau dossier à la mairie et je vous tiendrai au courant de la suite qui est lui donnée. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 17:02:41
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| obtenez l'accord de la copro avant de déposer la demande en mairie, pour respecter les dispositions de l'article R423-1 du CU |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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daminou
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 22:13:26
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Bonsoir à tous,
Voici quelques news de mon périple...
j'ai suivi vos conseils qui m'ont été d'une aide précieuse.
Ma demande de travaux est validée par le service urbanisme de ma mairie, je viens d'obtenir les pouvoirs ou accords des autres copropriétaires nécessaires à la validation du projet lors de l'AG.
Je viens de prendre rendez vous avec un géomètre afin d'établir la création du lot correspondant aux combles / métré / modificatif du RDC et nouvelle répartition des tantièmes. On est y presque ! Ouf ! javascript:insertsmilie(' ')
Maintenant, la dernière chose à formaliser afin que tout soit dans les clous c'est la préparation de l'ordre du jour de l'AG et la présentation de l'ensemble des points à faire valider.
Étant donné que mon syndic professionnel ne répond pas à mes questions sur ce sujet, je me tourne vers vous afin de savoir quels points doivent être portés à l'ordre du jour, comment les présenter afin que tout soit voté, que rien ne manque et que l'on puisse clore ce chapitre...javascript:insertsmilie(' ')
Merci pour vos généreuses contributions
Daminou |
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Combles : Urbanisme et SHON
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