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sobalee
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 Posté - 20 févr. 2009 : 10:13:08
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Bonjour,
je souhaitais racheter une partie commune, un grenier de 10m² qui se trouve entre mon appartement et celui de mon voisin.
Mon voisin s'est aussi porté acquéreur de cette partie commune.
Nous avons convoqué ensemble une AG extraordinaire pour faire nos propositions.
Les deux projets sont équivalents en terme de travaux/plan etc. , et nous avons fait une meilleure offre ( 2,5 fois supérieure à l'offre du voisin).
Il s'avère que le voisin s'est fait élir il y a six mois de cela président des copropriétaires, et qu'il a fait une vrai "campagne" auprès des propriétaires.
Pluisieurs autres copropriétaires se sont fait représentés par notre voisin, qui a donc voté plusieurs fois lors de l'AG.
Du coup, l'AG reseemblait plus à une mascarade, personne ne semblait porter attention à notre dossier, ni à la proposition de prix, bien plus élevée. Tout le monde à accepter la proposition du voisin pour une bouchée de pain si on considère le prix du m² dans notre quartier de Paris.
Nous n'avons recueilli aucun vote (à part le notre :|)
En essayant de rester philosophes, on a vraiment le sentiment de s'être fait avoir, et on se demande si tout ça est bien normal?
Je voudrais donc savoir:
1. est-ce possible de représenter des voix d'autres copropriétaires, sur un vote nous concernant?
2. lors d'une vente, la proposition la plus élevée ne doit-elle pas être acceptée?
3. comment protéger ses intérêts face au "copinages" des copropriétaires- n'est-ce pas le rôle du syndic?
4. pourrait-on contester ce vote, et surtout cela vaut-il le coup?
merci de vos conseil.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 10:56:25
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votre texte soulève plusieurs questions qui peuvent entrainer effectivement une nullité qq part ...
"... nous avons convoqué ensemble ..." : est ce vous qui avez convoqué directement ou le syndic.
Si c'est vous, l'AG n'est pas valable, sauf si vous repréntez 25% des tantièmes et après avoir prouvé au tribunal le défaut de diligence du syndic et du conseil syndcial. Dans ce cas, il faut constester sa tenue au TGI ; mais ce ne sera pas pas facile d'attaquer si vous avez été co-convocateur direct... 
Pour mémoire une AG extra n'existe pas. Une AG est une AG. 
"... président de copropriétaires... " : de quelle structure : d'un conseil syndical, d'une association, ... Mais pas forcement sujet à contestation d'une AG...
"... plusieurs voix de copro..." pas plus de 3 mandats et en respectant un nombre de voix au total inférieur y compris celle du mandataire inférieure à 5% des voix, soit par ex 500/10000 sur 10000 tantièmes au total. Mais si moins de 3 mandats la limite des 5% ne s'applique pas. Non respect : annulation de l'AG en passant par le tribunal. |
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 11:15:26
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Merci de votre réponse.
Effectivement, nous somme passés par le syndic pour convoquer l'AG.
Nous n'avons pas convoqué directement les copropriétaires.
Le voisin est président du conseil syndical.
Le nombre de voix était de 3 + la sienne. Cela représentant bien plus de 5% des tantiemès.
De toute façon, si j'obtiens une nullité, il faudra recommencer les votes,n'est-ce pas?
Et, étant donné que tous les copro semblent avoir "choisi" le voisin, et que nous ne pouvons apporter aucun argument qui pourraient convaincre d'avantage, est-ce vraiment utile?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 11:21:29
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il apparait que votre dossier n'était pas bien préparé....pour ne pas dire mal préparé!
sans revenir sur les détails, ....si vous vous étiez informés sur le fonctionnement d'une copropriété, vous auriez su qu'un mandataire (même extérieur au syndicat) peut détenir 3 pouvoirs OU 5% des tantièmes.3...que vous auriez du vous occuper de VOTRE projet...sans celui du voisin, que vous auriez du communiquer avec les autres copropriétaires pour recueillir les pouvoirs.....
et peut être que les résolutions n'étaient pas présentées correctement (création du lot, decision de vente, puis proposition de prix...)
ce n'était pas une vente aux enchères....... |
Edité par - nefer le 20 févr. 2009 11:23:04 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 11:41:05
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Donc le seul motif est + de 5%...
c'est vrai que c'est difficile de faire annuler car vous aller générer des coûts pour la copro par ce fait, puis plus tard si vous voulez remettre le projet sur le tapis...
Je crois que vous n'avez plus comme solution que de pendre la crémaillère chez le voisin...  dommage
Ah le lobying, ça exite également en copro... |
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 11:45:21
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Merci nefer pour votre réponse, mais je la trouve un peu dure.
Nous avons constituer un projet comme expliqué sur ce site où j'avais récolté des infos:
les conditions de ventes ( servitude, jouissance,etc.)
les travaux ( trappe d'accès au toit, désenfumage, etc.)
le prix de vente (tenant compte du prix du marché, des travaux, etc.)
Je ne pensais pas que l'on avait le droit de récolter des pouvoirs pour un vote nous concernant. Je n'ai rien trouvé sur ce point.
Enfin, ce n'était pas une vente au enchère, mais tous les sites insitent l'acquéreur à ne pas hésiter à revoir le prix à la hausse pour que les copropriétaires s'y retrouvent.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 11:50:39
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"il apparait que votre dossier n'était pas bien préparé....pour ne pas dire mal préparé!"
C'est malheureusement exact.
Il vous reste une solution: Engager une procédure pour "abus de majorité:
"Sont abusives les décisions votées dans le cadre des pouvoirs de l'assemblée mais allant à l'encontre de l'intérêt collectif ou prises dans un intérêt autre que l'intérêt collectif".(Lyon 24 juin 1980-Cass.civ.3e, 8 févier 1989.
Tous autres conditions égales, il n'était pas dans l'intérêt du syndicat d'accepter un prix très inférieur à celui proposé par vous.
Cependant c'est au demandeur de rapporter la preuve du caractère" abusif de la décision.
Attention au délai pour contester les décisions d'A.G.: Vous ne précisez pas la date de cette A.G. ni la date de réception du P.V. de cette A.G.
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Edité par - JB22 le 20 févr. 2009 11:52:01 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 12:26:34
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Citation :
Initialement posté par sobalee
Je ne pensais pas que l'on avait le droit de récolter des pouvoirs pour un vote nous concernant. Je n'ai rien trouvé sur ce point.
c'est bien la preuve de votre NON CONNAISSANCE du fonctionnement d'une copropriété!
n'avez vous jamais assisté une AG ?
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 12:33:02
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non, c'était la première fois...ça me servira de leçon !
En tout cas la prochaine fois, je n'aurais pas de scrupule à appeler les copropriétaires directement, ou les inviter chez moi pour défendre mon projet...
Il vous reste une solution: Engager une procédure pour "abus de majorité
Pensez-vous que cela vaut le coup?
Quelles seraient les conséquences pour le rachat?
encore merci |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 12:38:27
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je pense que vous aurez du mal à faire passer votre projet au bout du bout, car la démarche judiciaire va générer des frais à la copropriété que vos vosins et vous (2 fois) vont devoir payer.
Ne croyez vous pas qu'ils vont s'en souvenir lors de l'examen de votre projet pour la seconde fois. |
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 13:41:20
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oui, et du coup, nous allons certainement faire des travaux pour pouvoir faire une chambre...
et si les travaux sont aussi votés en AG, je ne veux pas risquer de me mettre tout le monde à dos ( déjà que nous ne sommes pas en position favorable apparemment)...
Bref, merci de vos réponses.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 13:44:10
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1 Citation :
Le nombre de voix était de 3 + la sienne. Cela représentant bien plus de 5% des tantiemès.
Si votre voisin n'avait pas plus de 3 pouvoirs, rien à dire. (les 5% s'appliquent au cas où il y aurait plus de 3 pouvoirs, ce qui n'a pas été le cas, ou alors je n'ai rien compris à l'article 22 de la loi.)
2 Effectivement la proposition la plus élevée aurait dû être acceptée: en effet le syndicat des copropriétaires n'a pas pour rôle de faire des cadeaux à qui que ce soit.
Encore faudrait-il pouvoir prouver que votre proposition était -le prix mis à part- rigoureusement comparable à celle de votre voisin du point de vue de l'intérêt collectif, celui du syndicat.
3 pas de réponse pour votre 3ème question: il est vrai qu'en théorie le syndic doit représenter l'intérêt collectif, mais les choses étant ce qu'elles sont...
4 Il est possible que vous puissiez contester cette décision dans les délais légaux, mais il est vrai que vous risquez d'incommoder les autres copropriétaires en déclenchant une procédure même justifiée.
La prochaine fois, faites campagne d'information, et insistez sur les sous...
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Edité par - manech le 20 févr. 2009 13:58:14 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 18:51:39
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"oui, et du coup, nous allons certainement faire des travaux pour pouvoir faire une chambre... "
Si vous ne touchez pas aux parties communes vous n'avez pas besoin d'autorisation pour faire des travaux dans vos parties privatives.
De manech
"Encore faudrait-il pouvoir prouver que votre proposition était -le prix mis à part- rigoureusement comparable à celle de votre voisin du point de vue de l'intérêt collectif, celui du syndicat."
sobalee nous dit:
"Les deux projets sont équivalents en terme de travaux/plan etc. , et nous avons fait une meilleure offre ( 2,5 fois supérieure à l'offre du voisin)."
Dans ces conditions je crois que l'abus de majorité sera facile a établir pour un avocat spécialisé en droit des copropriétés.
Vous pouvez également demander au Tribunal de vous exonérer de votre quote part des frais de procès mis à la charge du syndicat.
De rambouillet
"Ne croyez vous pas qu'ils vont s'en souvenir lors de l'examen de votre projet pour la seconde fois."
Et commettre à nouveau un "abus de majorité ?
Certes vos relations dans la copropriété risquent de se dégrader, à vous de voir si "le jeu en vaut la chandelle".
Vous n'avez pas répondu à la question concernant la date de réception du Procès-verbal de l'A.G. et donc de la possibilité de contestation dans les délais légaux ?
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 16:55:17
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l'AG a eu lieu la semaine dernière. Nous n'avons pas encore reçu le PV.
Si nous souhaitons contester, devons-nous envoyer un recommandé au syndic et à tous les corpopriétaires?
merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 17:28:57
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Citation :
Initialement posté par sobalee
l'AG a eu lieu la semaine dernière. Nous n'avons pas encore reçu le PV.
Si nous souhaitons contester, devons-nous envoyer un recommandé au syndic et à tous les corpopriétaires?
merci
la demande d'annulation d'une résolution ou de l'AG se fait devant le TGI....donc avec un avocat
svp, lisez les textes légaux...
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 17:30:49
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1- vous ne pouvez contester que si :
* vous etiez absent
* vous avez voté contre la résolution
* vous vous etes abstenu sur cette résolution.
Attendez d'avoir le PV pour savoir exactement comment contester (quelle rédaction du point à l'ODJ) ensuite vous avez 2 mois à compter de la date d'envoir du PV. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 19:23:52
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Même avis que rambouillet
Normalement le syndic doit respecter le délai de contestation avant de réalisr la vente, à défaut il engage sa responsabilité.
La vente d'une partie commune doit s'accompagner de la création d'une partie privative, avec affectation de tantièmes et d'une publicité foncière. Cela a-t-il été prévue dans l'ordre du jour de votre A.G.
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sobalee
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 13:05:21
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Effectivement,
nous attendons le PV, et nous renseignons pour contacter un avocat spécialisé.
L'ordre du jour était uniquement d'accorder la vente à Mr.X ou nous en fonction du "meilleur" dossier.
Nous avons donc voté pour notre dossier, donc forcément contre la résolution de vendre à MR.X
Le calcul des charges, les travaux, et la modif du règlement, etc. seront votés lors de la prochaine assemblée (en juin je crois).
A priori ils devront nécessairement être accordés, puisque la vente a été déjà votée!
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partie commune et copinage des copro
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