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J'attends beaucoup de vos suggestions et conseils d'ordre juridique pour le cas pénible suivant:
Une de mes connaissances m'a demandé de l'aider au sujet d'un couple âgé ( 88 & 85 ans) qui vivent seuls en location dans un appartement ( immeuble de 35 logts à monopropriétaire)depuis 1950. ils ont un bail verbal et dans un courrier très ancien ( 1953)le bailleur les informait qu'ils devenaient " occupant maintenus dans les lieux selon loi du 1er Sept. 1948".
Tous les ans leur loyer est augmenté ( entre 1.5 et 2.2%)sans connaître le calcul : un bail verbal est-il révisable?
Ils paient des charges indues: entretien d'extincteurs, TVA sur contrats d'entreprise avant vote loi ENL de 2006, frais de rôle de la TEOM, débouchage d'égouts, encombrants, etc.
Le bailleur freine des quatre fers quant à son obligation d'entretien: menuiseries vétustes et non étanches, dangerosité de l'installation électrique, ancien chauffage à gaz défectueux.
Ce bailleur vit à 500 km de l'immeuble loué dont il s'occupe (!!!) en direct sans mandataire.
Le couple est seul, de faible moyen, pas de protection juridique, n'adhère à aucune association, a toujours payé scrupuleusement loyers et charges en ayant cependant conscience d'être grugés ....mais horreur et peur de se plaindre.
La prescription pour action en répétition des indus est-elle de trois ou cinq ans ?
Bonjour, Voici un extrait de la cour de cassation.Prescription quinquennale - Article 2277 du Code civil - Application - Bail en général - Charges indûment perçues - Action en répétition (non) Chambre mixte, 12 avril 2002 (Bull. n° 2) La Chambre mixte retient en l'espèce que si l'action en paiement de charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit aux termes de l'article 2277 du Code civil par cinq ans, l'action en répétition de ces charges, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, n'est pas soumise à la prescription abrégée. Cette décision met fin à la controverse qui opposait la première Chambre civile et la Chambre sociale pour lesquelles la prescription abrégée devait s'appliquer tant aux actions en répétition qu'aux actions en paiement de sommes payables par année ou à des termes périodiques plus courts (Civ. 1ère, 21 novembre 1995, pourvoi n° 93-20.331 ; Soc., 12 janvier 1999, Bull. n° 14) à la troisième Chambre civile qui excluait notamment l'application de cette prescription à l'action en répétition de loyers et de charges indus (Civ. 3ème, 21 février 1996, Bull. n° 48 ; 13 octobre 1999, Bull. n° 206), position également adoptée par la deuxième Chambre civile (Civ. 2ème, 22 novembre 2001, pourvoi n° 99-16.052) et la Chambre commerciale (Com., 1er et 29 mars 1994, Bull. n° 89 et n° 130). La solution adoptée est justifiée par le fait que la répétition de l'indu est une institution juridique autonome fondée sur la conséquence d'un simple fait ou sur le défaut de cause de l'obligation initiale. Bon courage
Je vous remercie de votre réponse. Cependant des arrêts plus récents de la Cour de Cassation stipulent exactement le contraire ( prescription triennale pour indus selon loi de 1948):
*Cass.Civ. 3 du 18/02/2003, N° Pourvoi 01-17411 * Cass. Civ.3 du 17/01/2007, N° Pourvoi 05-17101
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Forum fermé
Posté - 02 janv. 2009 : 17:29:21
