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Chou75
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 02 janv. 2009 : 17:58:56
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Bonsoir à tous,
J'ai besoin de vos lumières pour un problème qui se présente à moi.
Ma femme et moi sommes sur le point d'acquérir un bien, constitué de plusieurs lots sur 3 niveaux.
L'ensemble est en très très mauvais état et nécessite une rénovation totale (plomberie, électricité, sols, plafonds, isolation, etc...).
Depuis la signature du compromis de vente, nous avons engagé plusieurs devis et avons signé avec une société pour effectuer les travaux.
Le règlement de copropriété stipule que nous pouvons sans souci réaliser les trémis dans les planchers pour relier les lots.
Les travaux concernent à 90% la partie "privée" (cloisons, création des pièces d'eau, etc...).
Les 10% restant concernent l'abattement d'un mur porteur, pour lequel nous avons fait réaliser une étude. Nous sommes dans l'attente du dossier afin de pouvoir le présenter à l'AG en vue d'un vote d'approbation.
Nous devons signer le 5 janvier. Nous avions déjà pré validé le document de signature envoyé par le notaire la semaine dernière.
Or, nous recevons ce jour la dernière version du document, avec le rajout suivant:
Nous venons d'apprendre par le notaire que vous vous étiez rendu acquéreur de lots. Il est possible que, pour vos nouveaux locaux, vous ayez des projets de rénovation.
Si tel était le cas, conformément aux instructions qui nous ont été données par la copropriété, nous nous permettons dès à présent d'attirer votre attention qu'au cas ou ces interventions toucheraient aux parties communes de l'immeuble, vous devez soumettre votre projet à l'architecte de l'immeuble, XXXXXXXXXX (coordonnées).
Afin d'éviter tout malentendu et retard, votre intérêt est de nous faire part de vos intentions en nous adressant un dossier (avant projet).
Celui-ci devrait comprendre (sans être limitatif) :
• l'ensemble des plans des travaux d'aménagement intérieur (état actuel - état futur),
• le nom, qualités et assurances à jour des intervenants qui devront être qualifiés,
• il pourrait, selon l'importance des travaux projetés, être exigé une assurance dommages-ouvrage ainsi qu'une assurance « tous risques de chantier »,
• un état des lieux avant tout début de chantier des locaux avoisinants,
• en cas de modification de l'installation de chauffage, il sera demandé un contrôle des surfaces de chauffe,
• pour les travaux, tels que plomberie pouvant avoir des interférences sur les parties communes de l'immeuble (branchements sur le réseau commun), il devra être fait, pour ces accords, appel aux entreprises habituelles de l'immeuble.
Cet examen nous permettrait d'apprécier, vis-à-vis de la copropriété, les dispositions administratives et techniques à envisager (accord éventuel de cette dernière lors d'une assemblée générale - contrôle par l'architecte de l'immeuble et en conformité avec le règlement de copropriété) ..."
Tout d'abord, nous n'avions jamais été informé de ces conditions.
Je trouve de plus ces clauses complètement abusives. On nous demande, en gros, le plan détaillé de ce que nous voulons faire de NOTRE intérieur. En quoi cela concerne t il le syndic???
De plus, dans le cas où nous souhaiterions nous soumettre à ces contraintes, cela va retarder le début des travaux, alors que nous nous étions mis d'accord avec l'entrepreneur pour débuter dès le lendemain de la signature.
Enfin, peut on nous obliger à contracter avec des sociétés que nous ne choisissons pas pour toute la plomberie (et électricité?)?
Nous avons choisi un entrepreneur (présentant toutes les garanties et assurances diverses, soit dit en passant) tout corps de métier pour jouer sur le volume et donc sur les prix...
Qu'en pensez vous?
J'ai envoyé un mail à mon notaire pour lui dire que nous n'étions pas d'accord pour signer un document comportant ces clauses, portées à notre connaissance au dernier moment.
Que me conseillez vous?
Je vous souhaite à tous une bonne année et je vous remercie d'avance pour votre aide.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 19:40:26
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Bonsoir,
Le règlement de copropriété doit certainement préciser que vos travaux privatifs doivent faire l’objet d’un contrôle de l’architecte de la copropriété.
Charge à vous de fournir à l’architecte toutes les garanties et assurances diverses (éventuellement une dommage-ouvrage) concernant vos travaux.
Concernant l’état des lieux avant tout début de chantier des locaux avoisinants, puisque vous allez abattre un mur porteur, faire des trémies, cela peut ce justifier.
Si vous êtes en chauffage collectif, effectivement il peut vous être demandé un contrôle des surfaces de chauffe.
Même si le règlement de copropriété stipule que vous pouvez réaliser les trémies dans les planchers pour relier les lots.
Sachez que vous avez quand même l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.
Autorisation que l’assemblée générale ne peut vous refusez puisque le règlement de copropriété le permet, ce qui est paradoxal mais la loi oblige cette autorisation.
Concernant l’entreprise de la copropriété, s’agissant de travaux privatifs, vous pouvez prendre l’entreprise de votre choix.
Il n’y a rien d’abusif dans tout cela, uniquement l’obligation du choix de l’entreprise de la copropriété.
Pour le reste, il s’agit d’une procédure qui me semble normale, surtout à la vue de l’importance de vos travaux.
Cordialement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 20:29:39
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pour tout travaux touchant les parties communes vous devez soumettre votre projet à l'AG par la mise à l'ODJ d'une résolution (trémie, mur porteur.....)
relisez bien les textes réglementaires (loi de 65,décret de 67 )
il est normal que pour les travaux qui touchent les parties communes le demandeur fournisse les attestations d'assurance des entreprises en cours de validité.............et soit soumis au controle de l'architecte de la copropriété |
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Chou75
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 20:50:28
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Bonsoir,
Tout d'abord, je vous remercie pour vos réponses à tous deux.
Quelques précisions et questions associées (je me permets de vous quoter, Estapak):
"Le règlement de copropriété doit certainement préciser que vos travaux privatifs doivent faire l’objet d’un contrôle de l’architecte de la copropriété."
Justement, non. Il n'en est fait mention nul part dans le RC. Le RC est très... "coulant". La copro est petite et lors du rachat de l'immeuble en 85 par un marchand de bien, il avait été remanié.
"Charge à vous de fournir à l’architecte toutes les garanties et assurances diverses (éventuellement une dommage-ouvrage) concernant vos travaux."
Je n'ai pas de soucis là dessus, j'en ai fait la demande à notre entrepreneur. Mais je ne veux pas fournir ces document pour de mauvaises raisons, sinon je leur laisse la possibilité de me demander tout et n'importe quoi par la suite.
"Concernant l’état des lieux avant tout début de chantier des locaux avoisinants, puisque vous allez abattre un mur porteur, faire des trémies, cela peut ce justifier."
Pour le moment, même si j'ai eu l'occasion d'en discuter avec 2 personnes du CS qui ne sont pas contre le principe, moyennant certaines conditions (huissiers, avis d'architectes, etc...), je n'ai pas annoncé "officiellement" mon intention de toucher à un mur porteur.
Et concernant les trémies, il est spécifié en détail dans le RC que tout copropriétaires possédant 2 lots l'un au dessus de l'autre pouvait les relier.
C'est pourquoi je pense que le syndic souhaite que je fasse valider l'intégralité de mes travaux, ce qui me semble abusif.
"Si vous êtes en chauffage collectif, effectivement il peut vous être demandé un contrôle des surfaces de chauffe."
Il y a actuellement une installation au gaz, que nous faisons enlever pour la remplacer par une installation électrique.
"Même si le règlement de copropriété stipule que vous pouvez réaliser les trémies dans les planchers pour relier les lots. Sachez que vous avez quand même l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Autorisation que l’assemblée générale ne peut vous refusez puisque le règlement de copropriété le permet, ce qui est paradoxal mais la loi oblige cette autorisation."
J'en prends bonne note, il faudra donc que je fasse l'inclusion de ce point au dossier que je vais monter pour le mur porteur.
"Concernant l’entreprise de la copropriété, s’agissant de travaux privatifs, vous pouvez prendre l’entreprise de votre choix. Il n’y a rien d’abusif dans tout cela, uniquement l’obligation du choix de l’entreprise de la copropriété."
C'est ce qu'il me semblait, merci pour la précision.
Avec ces précisions, voyez vous des choses à ajouter?
Et quelle démarche me conseillez vous pour modifier le document chez le notaire? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 21:54:39
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ce n'est pas parce que vous pouvez les relier que vous êtes dispensé de soumettre votre projet en AG (descriptif) et de faire valider ce projet!
le plafond - plancher est une partie commune! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 23:48:42
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Bonsoir,
Je ne peux que vous conseillez de prendre les services d’un architecte, d’autant plus que sa responsabilité professionnelle peut être engagée en cas de problème.
Puisque le règlement de copropriété est muet à ce sujet, vous pouvez prendre l’architecte de votre choix.
Concernant votre volonté de na pas fournir les documents pour de mauvaises raisons, sinon je leur laisse la possibilité de me demander tout et n'importe quoi par la suite.
J’ai du mal à vous comprendre, sans fournir les documents, comment voulez-vous obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à l’article 25 de la loi qui précise :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
« b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
Ce qui est bien votre cas, puisqu’il s’agit de travaux respectant l’affectation initiale de vos lots à usages d'habitation, conformes à la destination de l’immeuble.
A partir de là, après avoir données toutes les garanties que l’on vous demande, plans des travaux, constats d’huissiers, garantie contractuelle d'architecte, garantie contractuelle d’entreprise, garantie (éventuelle) d’une assurance dommage-ouvrage.
Gage de votre bonne foi envers la copropriété, il n’y a aucune raison pour que l’assemblée générale puisse vous refusez une telle autorisation.
Concernant l’installation au gaz que vous souhaitez remplacer par une installation électrique.
Sachez que malgré ce remplacement, vous serez toujours dans l’obligation de continuer à payer vos charges liées au chauffage collectif au gaz.
Voyez ce lien :
Travaux soumis à autorisation de l’assemblée :
« A défaut d’autorisation aux conditions de majorité prévue à l’article 25 et, subsidiairement à l’article 25-1, le copropriétaire intéressé peut, comme ultime démarche, requérir l’autorisation du tribunal (article 30, alinéa 4, de la loi de 1965), qui statuera en fonction de l’opportunité de la demande, eu égard, notamment, à l’amélioration que le projet présente, et aux droits des autres copropriétaires. »
http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=4191283
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Chou75
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 00:21:06
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Excusez moi, mais je pense qu'on se comprend mal.
Je partage votre point de vue sur l'utilité et l'intérêt de ces démarches dès lors que je touche aux parties communes.
Or, je n'ai jusqu'à présent jamais fait part à personne officiellement de mon désir de toucher au mur porteur ou aux planchers.
Le Syndic veut donc m'imposer cette démarche pour la totalité des travaux. En bref: je veux faire ma salle de bain ici? Je donne le plan au syndic. Je veux faire une chambre là? Je donne le plan au syndic. Etc...
Et c'est bien ça qui me chiffonne et me surprend.
Vous avez donc éclairé ma lanterne et la démarche à suivre dès lors que je touche aux parties communes (et les planchers en font partie, manifestement).
Mais il me semble que chacun est libre d'aménager son intérieur comme il l'entend, non?
Comment pourrais je donc le stipuler de façon claire et légale dans le document à signer chez le notaire?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 01:38:53
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Vous êtes bien entendu libre d'aménager votre intérieur comme vous l’entendez, à la condition de ne porter atteinte aux parties communes.
A partir de là, l’assemblée générale n’a pas à voter sur l’aménagement de vos lots, mais uniquement sur les travaux qui affectent les parties communes.
Que vous signez ou que vous modifiez ce document transmis par le syndic chez votre notaire n’a pas grande importance, puisqu’il s’agit uniquement d’un dossier (avant projet).
De toutes les façons, dès que vous aurez signé l’acte de vente, vous aurez comme obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour la réalisation des 10 % de vos travaux privatifs qui affectent les parties communes.
Il me semble plus judicieux pour vous d’obtenir au plus vite cette autorisation, tout en réalisant les 90 % de vos travaux privatifs.
Voyez ces liens :
Les travaux réalisés par un copropriétaire : travaux autorisés ou interdits ?
« Chaque copropriétaire est libre d'effectuer divers aménagements à l'intérieur des parties privatives de son lot. Mais dans la majorité des cas, la demande individuelle de travaux émanant du propriétaire d'un lot est soumise à une autorisation de l'assemblée générale dès lors que les travaux affectent les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble, ne respectent pas le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble ou nuisent aux copropriétaires voisins. »
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossiertravauxcopro.htm
Les travaux réalisés par un copropriétaire : comment demander l'autorisation ?
« Lorsqu'un copropriétaire souhaite réaliser, à ses frais et pour son compte, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit impérativement obtenir l'accord de l'assemblée générale (art. 25 b de la loi de 1965). Si le copropriétaire tente de réaliser quand même les travaux sans en avoir obtenu l'autorisation, il risque de devoir démolir les constructions irrégulières et de remettre les lieux dans leur état antérieur à ses frais. Le copropriétaire ayant agi sans autorisations peut également être condamné à des dommages et intérêts si les travaux ont causés des dégradations aux parties communes ou privatives. »
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossiertravauxcopro2.htm
Les travaux réalisés par un copropriétaire : autorisation de travaux par le tribunal.
« L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration. Le tribunal devra apprécier si le refus de l'assemblée est abusif ou non et si les travaux projetés portent réellement atteinte à la destination de l'immeuble. »
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossiertravauxcopro3.htm
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Edité par - ETASPAK le 03 janv. 2009 01:39:54 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 08:44:41
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Certains points me choquent un peu, la plupart non. Vos travaux touchent nécessairement à des parties communes (mur porteur, plancher, chauffage central, canalisations), et, même privatifs, ils peuvent avoir des conséquences sur vos voisins.
Citation :
l'ensemble des plans des travaux d'aménagement intérieur (état actuel - état futur),
ceci me semble a priori superflu, mais permet au syndicat de savoir quelles parties communes vous allez toucher. Citation :
le nom, qualités et assurances à jour des intervenants qui devront être qualifiés,Citation :
pas vraiment normal au premier abord, mais compréhensible: Imaginons que vous fassiez travailler au noir des artisans non assurés qui provoqueraient un désordre grave... Citation :
il pourrait, selon l'importance des travaux projetés, être exigé une assurance dommages-ouvrage ainsi qu'une assurance « tous risques de chantier »,
Pour la DO, cela peut se comprendre: même un artisan qualifié bien assuré peut être à l'origine de désordres graves, relevant d'une assurance de ce type (A vérifier selon la nature des travaux et non selon leur importance)). C'est aussi dans votre intérêt qu'ils soulignent la nécessité d'avoir une bonne assurance qui vous permettra de ne pas répondre sur vos biens de dégâts éventuels. Citation :
un état des lieux avant tout début de chantier des locaux avoisinants,
Là encore, cette mesure de bon sens est dans votre intérêt afin qu'aucun de vos voisins ne puisse dire ensuite que les fissures dans ses murs viennent de vos travaux.
Citation :
en cas de modification de l'installation de chauffage, il sera demandé un contrôle des surfaces de chauffe,
]
Là, c'est tout ce qu'il y a de plus normal: votre grille de chauffage est basée sur les surfaces de chauffe, vous n'avez pas le droit de modifier les surfaces de chauffe existantes. Citation :
pour les travaux, tels que plomberie pouvant avoir des interférences sur les parties communes de l'immeuble (branchements sur le réseau commun), il devra être fait, pour ces accords, appel aux entreprises habituelles de l'immeuble.
"accords" ou plutôt "raccords"? Voici ce que je comprends: vous faites faire votre plomberie par qui vous voulez, les raccords aux canalisations communes étant faits par les artisans de la copropriété, et sous leur responsabilité. C'est compréhensible et c'est dans votre intérêt aussi bien que dans celui du syndicat. Citation :
]Cet examen nous permettrait d'apprécier, vis-à-vis de la copropriété, les dispositions administratives et techniques à envisager (accord éventuel de cette dernière lors d'une assemblée générale - contrôle par l'architecte de l'immeuble et en conformité avec le règlement de copropriété) ..."
On parle d'un accord éventuel à demander à la prochaine AG parce que sans connaître le détail de vos projets il est plus que vraisemblable que vous toucherez aux parties communes (plancher, mur, chauffage, canalisations). Il n'y a aucune intrusion dans votre intimité. Il y a selon moi du bon sens et le souci de prévenir d'éventuels litiges. Il semble que vous ayez acheté un bien en très mauvais état, mal entretenu, donc fragile. Vous allez être en copropriété (et vous ne savez pas encore très bien ce que cela implique), et vos travaux risquent d'avoir des répercussions sur vos voisins ou sur l'immeuble. Vous êtes légalement obligé de demander des autorisations préalables pour tout ce qui dans vos travaux privatifs touche aux parties communes. Vous ne pourrez vous passer de l'accord de l'AG. On ne peut que vous conseiller d'attendre l'accord de l'AG annuelle, (ou celui d'une AG supplémentaire dont vous demanderiez la convocation à vos frais) pour commencer vos travaux. Citation :
cela va retarder le début des travaux, alors que nous nous étions mis d'accord avec l'entrepreneur pour débuter dès le lendemain de la signature
Vous étiez sur le point de faire une belle bêtise en demandant que les travaux commencent aussitôt après la signature. Grâce à ce courrier du syndic, vous allez éviter de gros ennuis. Sans l' accord de l'AG, le syndic aura le droit d'exiger que vous arrêtiez vos travaux et que vous remettiez en l'état les parties communes affectées. Il apparaît nettement que l'on souhaite vous aider à présenter à la prochaine AG votre demande d'autorisation. En vous informant de ses exigences légitimes avant l'AG, le syndicat vous permet de gagner du temps, d'éviter des ennuis, et de vous assurer de l'acceptation de l'AG.
Vous avez acheté en copropriété, ne l'oubliez pas: Si votre règlement de copropriété est très coulant, la loi, qui l'emporte sur le RDC, l'est beaucoup moins (loi de 1965,+ décret de 1967)
PS et ne vous faites aucun souci pour ce qui est de vos choix d'aménagement intérieur, ils ne sont concernés par la note du syndic que dans la mesure où ils touchent aux parties communes : pas besoin de faire préciser une évidence. (De la même manière est évidente en copropriété la nécessité dobtenir un aotirsation quand on touche aux parties communes.) |
Edité par - manech le 03 janv. 2009 09:06:51 |
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