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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 03 janv. 2009 : 12:10:46
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Je loue un studio vide depuis mai 2007 dans les conditions suivantes :
Le locataire se séparait de sa femme en bons termes, et j’ai accepté son dossier faible car elle se portait caution « pour la durée du bail et de son renouvellement », ayant un salaire de 1400 euros, et la CAF me versait 166 euros tous les mois.
Dès le départ les problèmes ont commencé : les deux chèques émis par sa femme qu’il m’a versés pour obtenir le logement me sont revenus sans provision après que je lui aie remis les clés. Depuis, les incidents de paiement se sont multipliés. Depuis deux mois, la CAF fait une retenue sur l’AL et ne me verse plus que 64 euros, et lui 95 euros ( soit 159 euros sur 290 pour moi). A chaque impayé, il s’est toujours lancé dans des mensonges, affirmant qu'i venait juste de faire le virement, ce qui était faux. Comme à chaque impayé, il a disparu de son logement : sa petite boite aux lettres étant pleine, plusieurs lettres d’il y a 15 jours sont posées dessus, dont 2 lettres d’huissier.
Je me suis donc retournée vers son ex femme et caution par courrier simple il y a 3 semaines pour l’avertir des sommes impayées à sa charge et lui proposer une solution amiable pour lui éviter des problèmes : convaincre son ex-mari de quitter le logement. Aucune réponse depuis .
Comment dois-je procéder ? Lettre avec AR au locataire ( mais absent et insolvable) ou directement au cautionnaire qui fait la morte ?
Si aucun ne paie comment obtenir une saisie sur le salaire de la caution ?
Dans le cas d’un non paiement , dois-je prendre un avocat ( très couteux pour les sommes en cause : 210 euros mais qui vont sûrement s’accumuler)?
Dans 4 ans, je serai une retraitée à 300 euros, et cette perspective de loyers impayés est une angoisse permanente. Je voudrais donc vendre ce studio à l’issue du bail ( en avril 2010) mais je n’aurai pas encore 60 ans et j’ai peur de devoir le garder en raison de ses revenus, autour du SMIC. Ou bien dois-je me lancer dans une demande d’expulsion pour des sommes encore limitées ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 12:28:14
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Citation :
Initialement posté par niguine
Comment dois-je procéder ? Lettre avec AR au locataire ( mais absent et insolvable) ou directement au cautionnaire qui fait la morte ?
Si aucun ne paie comment obtenir une saisie sur le salaire de la caution ?
Si la rédaction de l'acte de caution respecte le formalisme, vous avez le droit de vous retourner contre la caution. Au choix si la caution est dite solidaire sans bénéfice de discussion. Vous devez évidemment lui envoyer une mise en demeure de payer par LRAR.
Pour obtenir une saisie sur le salaire, il est préférable d'avoir un acte exécutoire. C'est à dire une décision judiciaire.
Je vous conseille de consulter un avocat (consultations gratuites organisées par les barreaux et le palais de justice) qui vous donnera des conseils appropriés en fonction de votre dossier. C'est beaucoup mieux de se faire expliquer de vive voix.
Ne tardez pas trop, en général ces situations dégénèrent assez vite et on arrive à des sommes assez conséquentes.
Vous pouvez demander au TI les arriérés ainsi que la résolution du bail pour impayés. Tout cela assorti d'une demande d'expulsion. Attention la procédure n'est pas rapide. Comptez deux ans de procédure. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 12:51:29
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| Merci mais faut-il d'abord commencer par une LRAR au locataire avant celle au cautionnaire ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 14:41:03
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Citation :
Initialement posté par niguine
Merci mais faut-il d'abord commencer par une LRAR au locataire avant celle au cautionnaire ?
C'est plus prudent. Comme je ne connais pas le contenu exact de l'acte de cautionnement, il est préférable de mettre en demeure le locataire. En cas d'échec, ensuite vous tenterez une mise en demeure à la caution. Laissez huit jours de délai à chaque mise en demeure. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 17:59:48
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cela implique t-il deux procédures indépendantes, l'une contre la caution pour le non-paiement de la somme due, l'autre contre le locataire pour résilier le bail ?
Sachant que l'impayé augmente chaque mois, un commandement de payer par huissier n'est plus à jour arrivé devant le tribunal . Il me parait impossible dee renouveler la démarche de l'huissier à chaque augmentation de la dette, non?
Voici le texte manuscrit de la caution:
j'ai pris dument connaissance du contrat de location, accepte de me porter caution solidaire et renoncer au benefice de la discussion pour le paiement des loyers, de toutes charges et dégradations à compter du 13 mai 2007, pendant toute la durée du contrat initial et de son renouvellement.Lu et approuvé, bon pour caution solidaire.
Les noms, adresses,y figurents( bailleur/caution/locataire), idem sur le bail.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 19:05:28
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Comme le dit Le Nabot je poursuivrais uniquement la cautionnaire, pas le locataire. Donc pas de procédure vis a vis du locataire, mais simplement un RAR. En revanche, ne lachez pas la cautionnaire, qui ne pourra pas obtenir des délais importants du tribunal.
Votre souci en revanche, c'est qu'il est possible qu'elle ne soit guère solvable, d'ou l'importance d'agir vite pourle savoir rapidement.
RAR au deux
Votre avocat prend la suite le caés échéant, sinon déclaration au greffe pour la cautionnaire si vous êtes certain de votre acte de caution, et audidence, puis signidfication par huissier. Evitez la conciliation qui ne vous donnera pas le loisir de faire une saisie sur un compte ou sur un salaire et vous ferait perdre 3 à 6 mois.
La procédure pour la résiliation du bail est baaucoup plus longue et beaucoup plus couteuse, donc j'éviterais dans un premier temps. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 19:06:57
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Citation :
Voici le texte manuscrit de la caution:
j'ai pris dument connaissance du contrat de location, accepte de me porter caution solidaire et renoncer au benefice de la discussion pour le paiement des loyers, de toutes charges et dégradations à compter du 13 mai 2007, pendant toute la durée du contrat initial et de son renouvellement.
Lu et approuvé, bon pour caution solidaire.
Les noms, adresses,y figurents( bailleur/caution/locataire), idem sur le bail.
Euh, si c'est réellement cela l'acte de caution, ca ne va pas le faire, car vous ne respectez pas la loi.
Il aurait mieux valu prendre un acte de caution valable et le faire recopier....
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Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 19:22:35
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Citation :
Initialement posté par niguine
cela implique t-il deux procédures indépendantes, l'une contre la caution pour le non-paiement de la somme due, l'autre contre le locataire pour résilier le bail ?
Sachant que l'impayé augmente chaque mois, un commandement de payer par huissier n'est plus à jour arrivé devant le tribunal . Il me parait impossible dee renouveler la démarche de l'huissier à chaque augmentation de la dette, non?
Voici le texte manuscrit de la caution:
j'ai pris dument connaissance du contrat de location, accepte de me porter caution solidaire et renoncer au benefice de la discussion pour le paiement des loyers, de toutes charges et dégradations à compter du 13 mai 2007, pendant toute la durée du contrat initial et de son renouvellement.Lu et approuvé, bon pour caution solidaire.
Les noms, adresses,y figurents( bailleur/caution/locataire), idem sur le bail.
dans quel dossier de bail avez trouvé un tel modèle d'acte de caution solidaire ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 19:57:05
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Citation :
Initialement posté par niguine
Voici le texte manuscrit de la caution:
j'ai pris dument connaissance du contrat de location, accepte de me porter caution solidaire et renoncer au benefice de la discussion pour le paiement des loyers, de toutes charges et dégradations à compter du 13 mai 2007, pendant toute la durée du contrat initial et de son renouvellement.Lu et approuvé, bon pour caution solidaire.
Les noms, adresses,y figurents( bailleur/caution/locataire), idem sur le bail.
Si c'est uniquement ceci, j'ai bien peur que l'acte de caution soit nulle. En rouge : ce qu'il semble manquer.
Article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 10:27:43
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Ce document m'avait été remis par une agence de location entre particuliers!
La caution a bien signé le contart de bail qui indique le montant du loyer etc...
Cela ne suffit donc pas? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 11:29:07
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Citation :
Initialement posté par niguine
Ce document m'avait été remis par une agence de location entre particuliers!
La caution a bien signé le contart de bail qui indique le montant du loyer etc...
Cela ne suffit donc pas?
D'après l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sur le point que vous mentionnez, il faut que le locataire reproduise de façon manuscrite le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Ainsi que la recopie manuscrite du 2e aliné de l'article 22-1 de la loi précitée. Est-ce le cas ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 11:44:39
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Citation :
Initialement posté par niguine
Ce document m'avait été remis par une agence de location entre particuliers!
La caution a bien signé le contart de bail qui indique le montant du loyer etc...
Cela ne suffit donc pas?
si c'est un document provenant d'une association de particuliers....ce n'est pas une agence de location
une agence est un professionnel
n'auriez vous pas cherché un document gratuit sur internet ??
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 15:14:13
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Non, pas sur internet, c'était il y a une dizaine d'année dans une agence entre particuliers qui donnait les documents( bail/ caution)
Je les photocopiais croyant que c'était valable.
Maintenant il me reste un locataire dont j'ai appris ce matin
1 qu'il est en prison depuis 2 mois
2 que des huissiers lui réclament 4000 euros à payer en 48h( du 15/12) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 15:25:13
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Hum...
Et si vous commenciez par tenter la naiveté devant le cautionnaire en lui envoyant un recommandé le sommant d epayer et le menaçant de lui envoyer un huissier prochaienemnt si il ne le fait pas.
Vous avez encore uen petite chance que le cautionnaire ne sache pas que son acte n'est pas valable, tentez votre chance. Au moins voous saurez...
Insistez sur le caractère solidaire qui ne vous impose donc pas de vous retourner d'abord vers le locataire.... Donnez lui deux semaines a dater de la réception du recommandé. |
Festina lente |
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 15:46:52
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C'est ce que je pensais faire mais je n'y crois pas trop car elle n'a donné aucune suite au courrier simple ou je lui expliquais la situation il y a 3 semaines, et les risques pour elle.
Je peux tenter le prix d'une LRAR mais je crains qu'elle soit aussi insolvable, elle m'avais remis deux chèque pour le dépot de garantie qui me sont revenus sans provisions après la remise des clés.
Je pense commencer par essayer de convaincre mon locataire de résilier son bail ( au parloir ou par letter) pour qu'il évite l'expulsion, l'accroissement de sa dette avec de ma part des contreparties: effacement de sa dette et possibilté de stocker ses meubles dans ma cave gratuitement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 16:54:03
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Niguine, si elle vous a remis des chèques sans provision, vous la tenez d'une certaine façon, ne la lachez donc pas.
J'espère que vous ne lui avez pas rendus les chèques en question, et j'espère que vous avez bien demandé a votre banque de les représenter de façon à ce qu'elle ait un risque d'être fichée;
Dans ce cas, elle est dans l'obligation dorénavant de passer par vous ET de VOUS PAYER donc pour pouvoir être a nouveau non interdite.
Le chèque en bois est une arme redoutable pour qui sait la manier sauf évidemment si elle est définitivement insolvable et qu'elle est contrainte d'aller au dossier de surendettement.. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 janv. 2009 16:55:50 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 17:04:00
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Citation :
Initialement posté par niguine
Non, pas sur internet, c'était il y a une dizaine d'année dans une agence entre particuliers qui donnait les documents( bail/ caution)
Je les photocopiais croyant que c'était valable.
Maintenant il me reste un locataire dont j'ai appris ce matin
1 qu'il est en prison depuis 2 mois
2 que des huissiers lui réclament 4000 euros à payer en 48h( du 15/12)
si en plus vous avez utilisé un modèle bail....ancien, il y a de fortes chances qu'il ne soit plus dans les formes légales
un bailleur doit se tenir informé en prmanence des changements légaux ..... |
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niguine
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 18:14:51
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Ribouldingue,l'affaire des chèques sans provision s'est finalement réglée ( en juillet 2007) , le locataire ayant réglé la somme après la deuxième présentation des chèques.
nefer, vous me mettez la tête sous l'eau...! |
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