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J'envisage la construction d'un immeuble sur un terrain.
Afin d'augmenter la constructibilité de ce terrain, je souhaiterais obtenir sur la parcelle voisine mitoyenne une servitude de cour commune.
Sur la parcelle voisine est construit un immeuble qui est en copropriété.
Afin d'estimer mes chances pour l'obtention d'une telle servitude (contre paiement bien évidemment), je souhaiterais savoir à quelle majorité la copropriété doit-elle voter?
Double majorité art.26 (sur le total du syndicat : au moins la moitié des copropriétaires en nombre + au moins les 2/3 des tantièmes), s'agissant de la concession d'un droit .... Il y aura des frais d'enregistrement (modif de leur RDC, notaire, fichier immobilier ..) qui seront à votre charge.
Mais comme vous êtes tiers à ce syndicat, vos chances sont réduites à rien, .... ou du moins à pas grand chose ..., fonction du nombre de 0 sur votre redevance ...annuelle ?
D'autant que qui dit 'immeuble' dit "du monde" d'où "passages", "nuisances" ...etc etc .... Et comme votre demande n'a pour motif que d'augmenter la constructibilité, donc le nombre de personnes ..donc les "nuisances" .... pas besoin d'un dessin ?
avez vous vérifié que cette posibilité était ouverte dans le règlement d'urbanisme de votre secteur ?
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
En quoi le fait d'être un tiers à la copropriété réduit-elle mes chances à zéro? La majorité des 2/3 me semble jouable. D'autant que le montant proposé pourrait se chiffre en centaines de milliers d'euros. S'agit-il des copropriétaires/tantièmes présents ou bien le compte se fait-il sur l'ensemble de la copropriété?
Cette servitude permet simplement d'augmenter la surface constructible. Il ne s'agit en aucun cas d'une servitude de passage. Donc aucune nuisance pour la copropriété, si ce n'est un immeuble voisin un peu plus haut...
Enfin, oui, je vous confirme que le PLU autorise cette procédure.
La faisabilité administrative est une chose, celle du syndicat une autre !
"je souhaiterais obtenir surla parcelle voisine une servitude de cour commune."
Une servitude est une servitude : le propriétaire accepte de s'amputer du libre et unique usage de telle zone, ici d'un bout de cour, aliénation d'un droit d'usage personnel au syndicat sur votre tête, à votre profit. Ce droit d'usage, de jouissance est un droit réel, monayable, cessible (on peut le vendre, le louer, ..) qui entre dans votre patrimoine au même titre que ce qui est votre propriété personnelle.
Pour le syndicat voisin, cela reviendrait donc à retrancher de son droit personnel 'de libre disposition de cette cour' pour le transferer en partie à votre profit, même si c'est un droit limité à l'usage qui sera uniquement partagé, le syndicat gardant la propriété du sol.
Comprenez que pour ce syndicat, même avec des gros sous éventuellement perpétuels, où donc serait son intéret ??? Il perd définitivement le libre usage de cette cour. D'une certaine façon c'est comme si il vous vendait la dalle de surface pour que vous puissiez y prendre l'apéro avec vos chaises et tables ...! C'est cela concéder une servitude sur un espace commun : cette cour est propriété en indivision de chacun des copropriétaires. Vous comprenez ce point ? Accepteriez-vous de faire l'inverse, si le syndicat voisin voulait lui aussi créer un autre bâtiment ?
La double majorité de l'art.26 de la loi de 1965 se calcule sur la totalité des membres et des tantièmes du syndicat. Elle est immuable quelque soit le nombre de présents et représentés en AG : - au moins la moitié des copropriétaires en nombre + au moins les 2/3 des tantièmes. Syndicat de 50 membres et 10000/10000° = 26 copropriétaires et 6667/10000° nécessaires.
Sur le plan administratif, le fait que vous disposiez d'une servitude chez le voisin, servitude qu'il faudra définir, ne rend pas plus grand votre espace constructible ! Car vous ne serez pas propriétaire de cette cour sur lequel vous n'auriez qu'un droit de jouissance.
Pour reprendre un slogan connu : "Pour construire plus il faut posséder plus "! Vous n'aurez toujours la propriété QUE de votre terrain, dont seule la surface sera constructible !
Vous ne serez pas propriétaire de la cour, n'ayant qu'une servitude d'usage, ce droit d'usage de la surface ne vous autorisant pas à construire puisque le sol et le sous-sol, comme le volume inscrit au dessus de cette cour, sont et restent propriété du syndicat !
Pour que vous puissiez intégrer la surface de cette cour à votre terrain actuel, augmentant ainsi sa surface constructible, il faut acheter du sol à votre voisin, lui acheter cette cour !
Mais alors c'est pour lui une toute autre opération : il s'agit ici d'une "aliénation d'une cour commune nécessaire à la destination de l'immeuble", aliénation pour vente qui impose ici ... l'unanimité de tous, dans notre exemple des 50 porteurs des 10000/10000°° !
Concession d'un droit de jouissance, qui créait une servitude (une contrainte) pour la copropriété voisine qui vous concède un "droit d'usage de la surface" sans vous permettre de construire, et aliénation totale de cette cour pour vous la vendre afin que vous construisiez, ce n'est pas du tout la même opération ni le même résultat
Servitude de cour commune
Forum fermé
Posté - 07 janv. 2009 : 11:35:41
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