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Ureshiiganou
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2 réponses |
 Posté - 08 janv. 2009 : 15:07:25
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J'ai acheté en 2006 un appartement sur Paris dans un immeuble appartenant en totalité à une société.
Cette société détenant l'immeuble en entier, elle l'a découpé sous forme de lots pour le vendre.
Jusque là rien d'extraordinaire.
Suite à une assemblée générale nous nous sommes rendus compte que la société détenait un des murs extérieur de l'immeuble + le toit et les louait à des sociétés. Le mur est loué à une société de publicité et le toit à Bouygues Télécom pour des antennes... Tous les bénéfices vont dans la poche de la société uniquement.
L'été dernier nous avons eu un courrier de notre syndic demandant une assemblée exceptionnelle pour voter la vente de notre toit d'immeuble à Bouygues Télécom. Nous avons refusé en bloc (tous les propriétaires sauf la société qui possède encore certains appartements dans l'immeuble). Le syndic a donc annulé l'assemblée.
Or la vente a malgré tout était faite en septembre !!! Je viens de le savoir par le syndic.
Est-il légal de vendre le toit d'un immeuble alors que logiquement il appartient à la copropriété ?
Peux-t-on découper comme on veut un immeuble ?
Quels sont nos recours ?
Merci d'avance pour votre aide.
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 15:48:11
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bonjour,
Toujours la même reponse : que dit le Reglement de Copro. Y'a t'il un lot spécifique pour le toit? |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 22:57:26
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Bonsoir.
Le RDC ne peut interdire à un copropriétaire de vendre sont lot. Heureusement !
D'autant que celui-ci a dû être rédigé sous le contrôle de la société propriétaire de l'immeuble. Il existe donc une grille de répartition des charges dans laquelle figurent le mur et le toit.
Maintenant, la question est de savoir s'il est possible de n'être propriétaire que du toit de l'immeuble ainsi que d'un mur.
Ceux-ci étant généralement considérés comme partie communes.
Cependant, j'imagine mal Bouygues Télécom mettre les pieds dans un m...r pareil sans s'être assuré que les recours des copropriétaires ne pourront aboutir.
Ce sujet n'a encore jamais été évoqué, je pense. C'est très intéressant.
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Amicalement |
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Ureshiiganou
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 09:24:02
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Bonjour, merci pour vos réponses.
En effet la société propriétaire de l'immeuble a fait son petit découpage toute seule en s'octroyant de fait le mur et le toit.
C'est bien marqué dans le règlement de copro.
Ma question porte surtout sur le fait que logiquement ces parties là sont communes ...
De toute façon bouygues aura un soucis avec nous car on a décidé d'interdire tous travaux d'antennes sur notre toit alors si leurs antennes lâchent ils ne pourront pas les remplacer (on résiste comme on peut).
De plus je ne comprends pas l'intérêt de demander une assemblée générale spécialement pour cette vente si nous ne sommes pas concernés.
Il faut savoir que l'autorisation de travaux sur le toit était marqué comme clause suspensive dans l'achat du toit par Bouygues (c'était marqué dans le courrier de convocation).
Pour moi ça sent la magouille à plein nez et je pense qu'il y a une sorte de vide juridique dont la société tire parti.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 10:25:51
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il parait difficile de se prononcer sans avoir pu lire tous les documents concernant cette copropriété
vous pouvez prendre rendez vous avec l'ADIL (c'est gratuit) |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 11:30:33
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il y a au moins un avantage si le toit est privatif
son entretien et ses réparations ne pourront pas vous être imputés et l'accès au toit se faisant probablement par l'escalier commun, les frais seront partagés
il faudrait aussi vérifier s'il n'a pas été oublié dans le RDC une clause interdisant la vente d'un lot secondaire séparément d'un lot principal
enfin, un vote négatif d'une résolution n'est pas un motif d'annulation, encore moins par le syndic et vous devez considérer que la résolution a été rejetée
ça vaut peut être le coup de faire un genre d'association de défense avec un petit tour devant le TGI
normalement, la simple menace d'une action judiciaire devrait bien refroidir Bouygues et l'inciter à aller ailleurs
ceci dit, certains considèrent qu'il vaut mieux être dans un immeuble "arroseur" d'ondes électromagnétiques que dans un immeuble "arrosé", mais je n'ai aps d'avis pertinent sur la question |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 11:53:54
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ureshiiganou : le toit et les murs privatifs !!! Ce copropriétaire doit donc payer tous les frais d'entretien du toit, d'un ravalement,....
Avez vous déjà payer quelques factures de travaux ou d'entretien sur ces parties généralement communes, mais ici privatives ???
Votre immeuble mérite t'il un ravalement ????
l'AG peut elle demander qu'un ravalement soit fait pour la tenue du standing de cet immeuble ??? Un immeuble mal entretenu, fait baisser la valuer des appartements.
Que peuvent faire des copros si la façade est très dégradée, mal entretenue, pas de ravalement fait depuis 15 ans,.....???? |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 13:34:53
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Citation :
Initialement posté par jp26
... normalement, la simple menace d'une action judiciaire devrait bien refroidir Bouygues et l'inciter à aller ailleurs ...
JP26, quelles sont les chances d'une action telle que vous la préconisez ?
Je vous rappelle que seuls les immeubles de (très) grand standing bénéficient d'une jurisprudence interdisant la vente de lots secondaires (chambres de bonnes par exemple) séparément du lot principal puisqu'il est reconnu que ces lots secondaires participent au standing de l'immeuble.
Que je sache, ce n'est pas sur ce type de copropriétés que l'on trouve les antennes téléphoniques.
Dernier point : Faire peur à Bouygues (SFR ou consors)  Avez-vous essayer d'imaginer l'armada d'avocats que peut financer des groupes tels ceux-là et croyez-vous vraiment qu'ils craignent une pareille menace.
Même si cela était, dites-vous que leurs moyens financiers sont au delà de ceux des copropriétaires en question et qu'ils sauront faire traîner les choses de telle façon que nombre de copropriétaires se lasseront faute de pouvoir suivre financièrement.
Faire durer 10 ans ce qui pourrait se régler en 1, leurs services juridiques savent faire.
La seule chance qu'aurait l'intervenant serait qu'une école occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble. Et encore ...
Mais je réitère ma question : Peut-on ne vendre que le toit d'un immeuble ?
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Amicalement |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 21:44:24
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beaucoup de RDC ont une clause interdisant la vente d'un lot secondaire et c'est parfaitement légal et opposable et j'ai pas parlé de jurisprudence
Bouygues, comme les autres opérateurs ne fait pas cette opération pour attendre 10 ans avant d'utiliser son antenne et faire trainer la mise en service de l'antenne n'est certainement pas leur intérêt commercial.
s'ils installent une antenne, c'est qu'il y un besoin immédiat et ils ne demandent pas l'accord de la copropriété (en clause résolutoire) pour rien ou pour faire trainer un litige 10 ans
j'ai vendu des entreprises et des brevets à de très grands groupes ( + grands que Bouygues ) et ils craignent absolument et fuient les litiges juridiques potentiels qui peuvent bloquer un projet pendant"un certain temps", quel qu'en soit le résultat final prévisible
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 00:22:15
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Pour une terrasse déclarée partie privative, il est jugé que le copropriétaire n'a pas la propriété du gros oeuvre ni de la couche d'étanchéité (Cass 18/12/1996 et autres arrêts)
D'autre part, en admettant que que le copropriétaire soit propriétaire de la toiture, il n'est pas propriétaire du volume d'espace supérieur. Orl'antenne est dans cet espace.
Il y a sans aucun doute possibilité d'action judiciaire mais il y faut un avocat de bonne pointure.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 09:03:01
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Citation :
Initialement posté par jp26
beaucoup de RDC ont une clause interdisant la vente d'un lot secondaire et c'est parfaitement légal et opposable
ERREUR: il a , à chaque fois, été jugé cette clause illégale pour des immeubles qui ne sont pas de TRES GRAND STANDING (avenue Foch par exemple) |
Edité par - nefer le 10 janv. 2009 09:03:14 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 09:42:17
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Pour ma part, je souhaiterais bien savoir ce que possède exactement l'entrepreneur, car le 'toit', ça demande à être précisé. Comment peut-on le 'sortir' des parties communes?.
En quoi consiste le lot 'toit'?
Qui est responsable de l'étanchéité?
Si le lot est privatif, comment le syndicat pourrait obliger le titulaire d'un lot privatif à effectuer tous les travaux 'pour le bien commun' sans que le syndicat n'y mette un seul sou?
Il y a la un gros bug.... |
Festina lente |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 11:52:04
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Bonjour,
Je ne vois pas en quoi la vente d’un lot privatif intéresse une assemblée générale.
Il n’y a rien d’illégal à ce que cette toiture, lot privatif, soit vendue à Bouygues Télécom.
Par contre, ce qui est illégal dans une copropriété, c’est la pose d’antenne-relais sur le toit (privatif ou pas) d’un immeuble sans un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.
Comme le confirme un arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 7 avril 2005.
Cet arrêt de la Cour d’appel de Paris est définitif, il est maintenant opposable en justice (jurisprudence), car la Cour de cassation a rendu un arrêt de désistement le 27 septembre 2006.
De ce fait, votre syndic avait le devoir de faire une assemblée générale pour obtenir ce vote à l’unanimité.
Ne l'ayant pas fait, sa responsabilité civile professionnelle est incontestablement engagée.
Peut importe si ces antennes ont été installées avant l’origine de la copropriété.
Dès que cet immeuble est devenu une copropriété, c’est la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété qui s’applique.
Et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Dans un premier temps, vous devez contraindre votre syndic pour qu’il fasse cette assemblée générale.
A défaut, rappelez-lui qu’il engage sa responsabilité civile professionnelle s’il ne le fait pas.
Et dans un second temps, suite au vote de cette assemblée générale et en tant qu’opposant, vous assignez en justice.
Il me semble plus judicieux pour vous, de procéder de la sorte.
Mais bien évidemment, seul un avocat spécialisé dans l’immobilier pourra vous le confirmer.
Voyez ce lien :
http://www.next-up.org/pdf/ArretCourAppelParisCopropietesEtAntenneRelaisVoteUnanimite07042005.pdf
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Edité par - ETASPAK le 10 janv. 2009 17:16:02 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 12:40:34
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Citation :
Initialement posté par jp26
... Bouygues, comme les autres opérateurs ne fait pas cette opération pour attendre 10 ans avant d'utiliser son antenne et faire trainer la mise en service de l'antenne n'est certainement pas leur intérêt commercial ...
Qui a dit que le délai de 10 ans concernerait la mise en service des antennes ?
Le délai (dont la durée indiquée ici n'est que théorique) s'applique aux manoœuvres procédurières et recours des parties en présence.
Pendant ce temps, les antennes, elles, ont de fortes chances d'être en service.
JPM a fort bien répondu, quoique que j'aimerais qu'il développe son argumentation.
Pour ce qui est de l'avocat, il est évident, comme il le dit, que ce n'est pas l'avocat plus ou moins spécialiste de l'immobilier qu'il faut rencontrer mais un spécialiste, une "pointure" dans ce domaine.
Et ce ne sera pas évident car outre le fait qu'il faut l'intéresser à cette cause, sa rémunération ne sera pas à la portée de tous.
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Amicalement |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 14:56:36
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fabuleux ce site...
le "toit" de départ est devenu "terrasse" en un rien de temps
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 17:14:23
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jp26,
Je constate que votre étroitesse d’esprit est toujours égale à celle de votre copropriété.
Ceci dit, je rectifie bien volontiers mon erreur, ce qui ne change strictement rien à ma réponse.
Fabuleux ce site, n’est-ce pas……
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Edité par - ETASPAK le 10 janv. 2009 17:17:02 |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 14:20:13
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quand on a rien à dire, il devient évident de passer aux attaques personnelles
pas vraiment fabuleux
ceci dit j'aimerais assez savoir combien de copropriétés ont un toit "privatif" alors que j'imagine que les terrasses privatives ne manquent pas |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 15:02:21
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Mauvaise lecture sans doute !
L'arrêt cité juge qu'il ne peut y avoir de terrasse privative au sens propre du terme. Il y a seulement des terrasses communes assorties d'un droit de jouissance exclusif.
Jouissance n'est pas propriété d'ou l'absence d'une jouissance et a fortiori d'une propriété superficiaire, d'où interdiction de s'approprier la superficie, c'est à dire le volume d'espace supérieur.
Interdire la construction d'un abri de jardin sur une terrasse c'est aussi bien interdire l'installation d'une antenne de relais de téléphonie mobile, alors surtout qu'une telle installation est assortie d'un droit d'accès à l'immeuble pour l'entretien.
Ceci étant le législateur de 1965 laisse apparaître un facheux oubli. La définition de certaines parties communes devrait être d'ordre public, notamment pour le gros oeuvre. A chaque fois, les juges doivent faire des acrobaties sémantiques pour écarter le danger.
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Edité par - JPM le 11 janv. 2009 15:03:33 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 17:09:13
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Citation :
Initialement posté par jp26
quand on a rien à dire, il devient évident de passer aux attaques personnelles
C’est vraiment l’hôpital qui se fout de la charité.
Ceci dit, ce dialogue stérile est clos pour moi.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 17:13:40
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Concernant le sujet, il me semble quand même plus judicieux de faire valoir le principe de précaution.
A ce propos, voyez l’analyse de l'arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 7 avril 2005, rédigé par Maître Jacqueline Aussant –avocate des plaignants :
Pour pouvoir procéder à la mise en place des antennes relais de téléphonie mobile dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les opérateurs doivent obtenir l'autorisation préalable des copropriétaires réunis en Assemblée Générale.
L'autorisation doit être sollicitée à un double titre : il s'agit, pour les copropriétaires, d'autoriser cumulativement :
Le contrat de location des parties communes.
Les travaux nécessaires à la mise en place des antennes.
La question essentielle qui se posait était de savoir à quelle majorité devait intervenir une telle autorisation.
Aux termes d'un arrêt rendu le 7 avril 2005, la 23ème Chambre – Section B de la Cour d'Appel de PARIS y a répondu en déclarant que les stations relais relèvent de l'unanimité des copropriétaires.
La Cour d'Appel souligne la mission de protection du Syndicat des Copropriétaires face à la multiplication incontrôlée des stations d'antennes de téléphonie cellulaire en faisant valoir les motifs essentiels suivants :
Si, aucune étude n'a démontré en l'état des connaissances scientifiques le lien entre certaines affections et l'exposition aux ondes électromagnétiques des antennes de téléphonie mobile,
le débat qui s'est instauré sur la dangerosité potentielle de ce type d'installation intéresse l'ensemble de la communauté scientifique.
La constatation de l'existence de diverses normes admises pour les rayonnements selon les pays (CANADA, SUISSE, UNION EUROPÉENNE) suffit à démontrer que les questions soulevées ne sont pas réductibles à un débat médiatique superficiel.
Si la parfaite innocuité de ces installations était si facile à démontrer, la communauté scientifique dans son ensemble aurait refermé le dossier définitivement au lieu de l'alimenter de controverses d'experts dont l'honnêteté intellectuelle ne saurait être mise en doute.
La synthèse des documents versés aux débats par les parties démontre, en tout état de cause, qu'une potentialité de risque existe même si ce dernier n'a pas encore pu être mesuré.
Il ne saurait être admis qu'un Syndicat des Copropriétaires dont l'une des missions est d'assurer la sécurité de ses membres tant dans ses Parties Privatives que Communes impose à quelque majorité que ce soit à l'un d'eux de supporter non un risque avéré mais son éventualité.
En adoptant de tels motifs, la Cour d'Appel de PARIS a rendu une décision remarquable qui est une véritable consécration du Droit à la Sécurité pour les copropriétaires qui ne pourront plus se voir imposer, contre leur gré, le risque présenté par les antennes.
Il est conseillé aux copropriétaires opposants ou défaillants de ne pas laisser expirer le délai de contestation (deux mois) des Assemblées Générales en cas d'adoption d'une résolution contraire à leur vote.
Maître Jacqueline Aussant
Avocate au Barreau de Paris
http://www.robindestoits.org/Jurisprudence-antennes-relais-et-unanimite-de-la-copropriete-arret-du-07-04-2005-de-la-Cour-d-Appel-de-Paris_a59.html
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Edité par - ETASPAK le 11 janv. 2009 17:14:15 |
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 11 janv. 2009 : 19:16:01
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sauf que Maître Jacqueline Aussant, Avocate au Barreau de Paris dit que
"L'autorisation doit être sollicitée à un double titre : il s'agit, pour les copropriétaires, d'autoriser cumulativement :
Le contrat de location des parties communes.
Les travaux nécessaires à la mise en place des antennes."
c'est à dire de parties communes sachant que dans le cas présent, le toit est PRIVATIF à ce qui est dit et qu'il s'agirait pour l'AG d'autoriser des travaux en partie privative sans occupation, ni aliénation, ni transformation des parties communes(en vertu de quel texte?????)
en outre l'AG a rejeté l'autorisation demandée ce qui fait que les opposants et défaillants sont ceux favorables à l'installation et la phrase "Il est conseillé aux copropriétaires opposants ou défaillants de ne pas laisser expirer le délai de contestation (deux mois) des Assemblées Générales en cas d'adoption d'une résolution contraire à leur vote." n'est pas sans saveur dans le contexte de défense de ceux qui refusent par précaution ladite antenne
en clair, pas sur que ce texte soit le bon |
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Vente du toit de l'immeuble
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