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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 09 janv. 2009 : 08:31:18
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je suis sur les genous
j'essuis un refus de pret de la première banque de France (CA)pour une opération immobilière de constructions locatives borloo alors
que
-mon taux d'endettement passerait à 17 %
-je demande 50% de mon résultat de bilan patrimonial
raison évoquée :
"le Crédit Logement ne suit pas (parce que votre salaire ne couvre pas le remboursement, et vos revenus globaux sont trop basés sur de l'immobilier)
alors du coup, nous non plus on ne suit pas
et non on ne prend pas la couverture hypothécaire"
Evidemment je vais aller voir la concurrence.
mais tout ça retarde le projet (s'il est encore viable..)
-que faut-il avoir pour obtenir un crédit actuellement ?
-n'ont -ils pas obligation de faire avec les fonds récemment débloqués par le gouvernement?
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 09:52:27
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1 Ne pas travailler dans l'immobilier
2 Avoir des revenus les plus surs possibles (voir 1)
3 avoir un apport conséquent permettant à la banque d'éviter toute forme de prise de risque
4 si votre projet concerne du locatif, prouver que vous n'allez pas enrichir les stocks déjà très conséquents de bien invendus et mettre en balance la rentabilité de l'opération.
5 ne pas avoir de projet dans l'immobilier locatif dans un contexte dans lequel l'immobilier locatif est bien parti depuis plus d'un an pour se casser la gueule violemment.....
C'est pas un peu le mauvais moment pour se lancer là dedans ? Peut être devriez vous prendre ce refus comme un signe de prudence à écouter |
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abeille562
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 09:55:55
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Bonjour SAL,
Tout d'abord, les banques ont entièrement le droit de refuser de faire crédit, et cela malgré les fonds du gouvernement, ce sont des entreprises privées.
Pour obtenir un crédit, voici les conditions requises:
- être en CDI (et plus en période d'essai)
- avoir un situation financière saine (pas de gros découverts dès le 5 du mois)
- avoir un apport (personnellement c'est la seule condition que je ne rempli pas, mais cela ne pose pas specialement problème, le taux est juste majoré de 0,10%)
- avoir un profil intéressant pour les banques à moyen et à long terme (évolution de salaire importante, progression rapide...)
- ne pas s'endetter à plus de 33% (si on est à moins, c'est tjs mieux)
Voila ce que j'ai pu déduire de mes entretiens avec des banquiers.
J'espère avoir pu t'aider.
Bonne journée |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 12:01:22
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La présentation du dossier devient de plus en plus importante, notamment dans du locatif
Contactez moi en privé, j'aurais peut être une solution |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 13:27:38
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1 Ne pas travailler dans l'immobilier OK
2 Avoir des revenus les plus surs possibles (voir 1)
50% salarié industriel +50% immo
3 avoir un apport conséquent permettant à la banque d'éviter toute forme de prise de risque
l'apport n'a d'intéret que de compenser une revente à la casse
4 si votre projet concerne du locatif, prouver que vous n'allez pas enrichir les stocks déjà très conséquents de bien invendus et mettre en balance la rentabilité de l'opération.
OK : maison à 4 chambres + jardin
on n'est pas dans un cas de studio en secteur étudiant
5 ne pas avoir de projet dans l'immobilier locatif dans un contexte dans lequel l'immobilier locatif est bien parti depuis plus d'un an pour se casser la gueule violemment.....
loyer BORLOO ! , ça répond forcement à la demande (par le bas)
être en CDI (et plus en période d'essai)
et être dans une sociéte saine et perraine :OK depuis 15 ans
avoir un situation financière saine (pas de gros découverts dès le 5 du mois)
j'ai une trésorerie anvieuse (j'ai revenu 2 apparts l'année dernière pour justement me permettre de parader tout besoin dans ces montages financiers
avoir un apport (personnellement c'est la seule condition que je ne rempli pas, mais cela ne pose pas specialement problème, le taux est juste majoré de 0,10%)
ben voilà la bonne parade : la majoration du taux
si vous faites des apports perso, alors vous cassez votre dynamique d'investissement car vous ne pourriez pas renouveller cette méthode plusieurs fois. nantir une trésoreire ou faire tout simplement du commerce avec votre banque peut plaire donc compenser.
avoir un profil intéressant pour les banques à moyen et à long terme (évolution de salaire importante, progression rapide...)
bingo (en toute humilité)
ne pas s'endetter à plus de 33% (si on est à moins, c'est tjs mieux)
je serai à 17...
présentation du dossier
bien sur,
et ça va même plus loin que ça, je dirai la maitrise du dossier :
-maitrise des chiffres par tableur (excel)
-maitrise de la fiscalité (dans notre domaine)
-maitrise de la contruction (par expérience)
-maitrise de la location (par expérience)
j'ajouterai un point complémentaire qu'il semble être mon pb :
l'encours de créditj'en suis déjà à 500.000 euros chez eux (borloo précedents 4 maisons)
+ 800.000 demandés aujourdhui = 1.300.000
ça fait peut être beaucoup pour un particulier pour une banque !!
d'où la parade par la division du risque client en multipliant les banques prêteuses.
voilà où j'en suis dans ma réflexion.
si quelqu'un à d'autres idées, ça peut faire réflechir des lecteurs
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 14:46:21
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| Il vaut mieux passer par un courtier que par une banque. |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 17:32:36
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parce que les banquiers font plein d'autres choses que prêter de l'argent, et qu'il y a des périodes, comme actuellement, où certains banquiers préfèrent s'occuper de placements ou d'assurances. Alors ils savent décourager les emprunteurs potentiels.
Un bon courtier ne fait en principe que ça et n'est payé - par la banque - que s'il aboutit. Il prépare le dossier, ce qui fait que le banquier n'a plus qu'à le présenter tout ficelé en commission, ça lui évite beaucoup de travail. Il sélectionne la banque en fonction du profil du client, parmi les banquiers qui ont des sous à prêter à l'instant T.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 22:59:28
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Attention. Passer par un courtier n'est pas forcément un bon conseil. Il faut tout recouper et comparer avec les offres classiques. Attention également aux honoraires. Les courtiers sont en principe rémunérés par la banque, mais certains n'hésitent pas à se faire rémunérer par l'emprunteur. Double commission en quelque sorte. Ce qui limite l'intérêt.
Un site où vous pourrez lire quelques expériences (en l'occurence CAFPI). Cela vous donnera une idée.
http://www.ciao.fr/Avis/CAFPI__605796 |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 janv. 2009 23:00:27 |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 09:05:17
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| De plus ils ont souvent des taux préférentiels avec certaines banques. Il n'y a pas que la Cafpi, n'en déplaise au rabat joie de service. |
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les banques veulent -elles encore préter ?
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