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 Sujet  |
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Aladan
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 16 janv. 2009 : 01:27:18
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Bonjour,
Je n'ai aucune connaissance sur le droit immobilier, c'est dans ce cadre que je m'adresse à vous.
Mon ancien voisin a construit une véranda dont la limite est à 6 mètres de ma clotûre. Or il semblerait que le droit (dans notre commune) impose 8 mètres entre clotûre et bâtimet(point 1). Tout du moins, c'est ce que m'a annoncé mon nouveau voisin qui a acheté cette maison l'année dernière en connaissance de cause.
Dernièrement, il m'a proposé pour palier à cette irrégularité de signer une close de serviture de cour commune.
Il m'a indiqué que le seul changement manifeste serait pour moi une interdiction de construire sur les 2 premiers mètres de ma propriété au-delà de notre clotûre commune. Mais étant données les lois en vigueur dans la commune (voir point 1), je n'avais, selon lui, pas le droit de le faire.
Il prendrait évidemment à sa charge le coût des démarches relatives à cet arrangement.
J'aimerais savoir si cette close de servitude de cour commune
1)implique davantage que ce qui m'a été dit,
2)déprécie ma propriété,
3)est révocable à postériori unilatéralement.
Juste pour info : Ma première réaction lors de l'annonce de sa proposition fut :
1)que je ne lui chercherais pas des poux dans la tête concernant cette irrégularité,
2)et qu'il m'apprenait une loi que je ne connaissais pas.
Mais je vois bien que cet arrangement verbal semble avoir pour lui que peu de valeur.
Merci d'avance pour vos réponses.
Cordialement.
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Edité par - Aladan le 16 janv. 2009 01:38:09 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 07:59:19
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commencez par aller lire la règle d'urbanisme applicable sur les distances au limite dans votre secteur, dans le POS/PLU consultable en mairie.
un tel engagement n'est révocable que le jour où la règle d'urbanisme évolue et le rend superflu.
il déprécie donc la propriété si la construction en limite est autorisée, ce qui est en général le cas. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 08:37:38
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Si votre voisin propose ce genre de chose, il y fort à parier que le POS/PLU impose effectivement un recul de 8m, mais il vaut effectivement mieux vous en assurer.
Il serait également intéressant de savoir pourquoi votre voisin veut régulariser sa situation car une construction en infraction d'une règle d'urbanisme n'a pas le mêmes conséquences selon qu'elle a été ou non réalisée après obtention d'une autorisation (DP, PC). Il faudrait aussi savoir depuis quand la veranda est construite.
Concernant une éventuelle servitude de cour commune, avant de vous engager, vous devrez peser le pour et le contre, car comme vient de l'expliquer Emmanuel, vous ne pourrez pas revenir en arrière de votre propre chef.
J'ajouterais que la servitude de cour commune, si elle permet de déroger à certaines règles d'urbanisme, n'en reste pas moins une servitude qui constitue un engagement réciproque et grève ainsi la surface qu'elle concerne de règles particulières. En présence d'une telle servitude, la limite de propriété perd certains de ses attributs, en particulier en matière de construction ou de clôture. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 09:58:00
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Dominique,
je ne suis pas convaincu qu'une servitude de cour commune s'oppose à l'édification d'une cloture. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 20:26:22
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Dominique,
je ne suis pas convaincu qu'une servitude de cour commune s'oppose à l'édification d'une cloture.
La servitude de cour commune consiste en la mise en commun d'un espace (la cour) au profit de ceux qui y adhèrent.
Si les bénéficiaires sont en droit de considérer cet espace comme suffisant à l'isolation des habitations les unes envers les autres, ce qui met à bas les règles d'urbanisme, ils sont aussi en droit de considérer que cet "avantage" ne tient qu'au caractère commun de cet espace.
A priori, une cour commune doit rester commune et sa délimitation privative (clôture) peut en rendre la convention caduque (cf: arrêt balutin).
Le principe de la cour commune relève d'un système un peu batard qui voudrait que les réglements locaux ne puissent avoir d'emprise sur la convention civile, mais les réglements locaux ont une portée qui rend leur respect exigible par des tiers à la convention civile.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 22:49:34
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il me semble que la stricte servitude de cour commune prévue par le code de l'urbanisme interdit l'érection de batiments dans l'assiette asservie et n'impose rien d'autre.
que, civilement, les signataires aient choisi de transformer cet espace privé asservi en espace commun, c'est un choix... négocié...donc négociable  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 11:55:49
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
il me semble que la stricte servitude de cour commune prévue par le code de l'urbanisme interdit l'érection de batiments dans l'assiette asservie et n'impose rien d'autre.
que, civilement, les signataires aient choisi de transformer cet espace privé asservi en espace commun, c'est un choix... négocié...donc négociable
Ce n'est pas aussi simple car il existe une "double détente" dans la servitude de cour commune. Le premier niveau est effectivement purement conventionnel et tant qu'on en reste là, tout est possible au gré des signataires.
Le second niveau intervient dès que la servitude de cour commune produit des effets au titre des article L451-1 R451-1 et suivants du Code de l'Urbanisme. La cour commune devient alors un espace réglementé. Passé ce stade, sa surface n'est plus porteuse de droit à construire (Conseil d’Etat, 3 novembre 1989, n° 64169). Elle devient aussi de fait un espace privé ouvert au public. Néanmoins, la délimitation des propriétés contributrices persiste, ce qui permet aux propriétaires de l'aménager sans en modifier l'accessibilité. Chaque propriétaire reste libre de l'utilisation du sous-sol et peut même construire en sous-sol sous la partie de la cour qui lui appartient.
Ces notions ne s'opposent pas franchement à l'article 647 du Code Civil si on considère l'ouverture implicite au public.
Il est cependant possible de "privatiser" les surfaces dédiées à la cour commune en s'appuyant sur des éléments mobiliers. Ainsi si la clôture classique (avec piquets dans le sol) est à priori prohibée, il est tout à fait possible de délimiter les espaces par des bacs à fleurs sur lesquels on fixe un grillage.
Le système, de par sa dualité entre le civil et l'administratif, reste sujet à controverse si il est détourné.
Dans le registre cloche-merle, j'ai lu le cas d'une cour commune de lotissement détournée en jardinets qui a conduit le maire a prendre un arrêté de stationnement résidentiel qui a eu pour conséquence d'attribuer une seule place de ce stationnement pour les 8 colotis.
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Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 12:37:02
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Trouvé sur le site du SENAT
La servitude de cour commune
1er décembre 2006
La « servitude de cour commune » a pour objet de maintenir une certaine distance (prospect) entre les bâtiments situés sur des propriétés contiguës, ou encore d’imposer une hauteur maximum à ceux-ci. Elle est réglementée par les articles L. 451-1 à 3 et R. 451-1 à 4 du code de l’urbanisme.
L’article L. 451-1 précise que cette servitude est instituée, en principe, à l’amiable entre les propriétaires concernés et qu’à défaut elle peut être créée par voie judiciaire : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme, la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, lesdites servitudes, dites « de cours communes», peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans les conditions définies par décret. »
Il reconnaît donc une valeur prééminente à la procédure conventionnelle qui constitue la règle normale pour ce type de bâtiments contigus. Il convient de souligner que pour être valable, le juge a estimé que l’accord visé par l’article L. 451-1 doit être à la fois définitif, précis et explicite. Une simple lettre, ne précisant pas l’assiette et les caractéristiques de la « servitude de cour commune » ne saurait constituer un titre suffisant pour conclure à la création de celle-ci. La convention de cour commune doit être passée, en fait, par acte notarié (Cour de cass. 13 juin 1966).
Procédant ainsi d’un acte privé, il est admis que la « servitude de cour commune » entre dans le champ des servitudes de droit privé au même titre que les servitudes de mitoyenneté (art 662 du Code civil), les servitudes de vue (article art 675 du Code civil) ou de droits de passage (art 682 du Code civil).
Le régime juridique de ces servitudes de droit privé est donc très différent des servitudes d’utilité publique qui sont d’ordre public et qui sont relatives notamment à :
- la conservation du patrimoine (forêts, littoral, parcs nationaux…)
- l’utilisation de certaines ressources et équipements (énergie, eaux, remontées mécaniques…)
- la défense nationale
- la salubrité ou la sécurité publique (cimetières, établissements agricoles…).
Il est également distinct des servitudes d’urbanisme qui sont prévues dans les documents d’urbanisme (tels que les POS, PLU, plans d’aménagement de zone etc.) et qui sont également opposables aux permis de construire.
En revanche, la violation d’une servitude de droit privé ne peut être invoquée à l’appui d’un recours contre un permis de construire (CAA Paris 8 novembre 1994, Romao Rui).
Dans l’arrêt précité, le juge a considéré que la circonstance qu'une construction était partiellement implantée dans l'emprise d'une servitude de cour commune dont était grevé le fonds du bénéficiaire au profit du fonds voisin, était en elle-même sans influence sur la légalité du permis de construire, dès lors que, par ailleurs, l'implantation ne méconnaît aucune des règles instituées par les dispositions d'urbanisme applicables.
L’existence d’une « servitude de cour commune » entre propriétaires voisins a donc des effets contraignants, mais limités qui ne peuvent être comparés à ceux des autres servitudes « de droit public ».
La servitude de cour commune constitue une exception à l’article 706 du Code civil selon lequel la servitude s’éteint par son non-usage pendant 30 ans.
Le non-usage signifie la non-revendication : le bénéficiaire de la servitude ne peut plus demander le respect de la servitude au-delà de 30 ans.
La Cour de Cassation a précisé l’étendue de cette exception dans un arrêt du 15 décembre 1999 : « la servitude de cour commune a été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, elle ne profite pas à un fonds dominant, elle a un caractère perpétuel. Instituée dans l’intérêt de la collectivité, l’obligation de maintenir cours et courettes libres de toute construction, s’analyse comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l’immeuble ». (Civ 3ème 15 décembre 1999, publié au bulletin).
En d’autres termes, une servitude de cour commune mise en place par l’autorité administrative poursuivant un but d’intérêt général est perpétuelle et n’obéit pas à la prescription trentenaire de l’article 706 du Code civil.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 12:52:51
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deux points rapides (je vais jouer au forçat ce Pm !)
je conteste deux points dans vos raisonnements :
*la servitude de Cour com. rend public l'espace asservi : non !
*la srervitude de Cour com. interdit les clotures : non ! clore n'est ni construire ni batir. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 14:10:21
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
deux points rapides (je vais jouer au forçat ce Pm !)
je conteste deux points dans vos raisonnements :
*la servitude de Cour com. rend public l'espace asservi : non !
L'espace de la cour commune n'est pas public, il est de fait ouvert au public puisque la cour commune a, entre autres, pour objet de permettre l'accès aux propriétés qui la partagent.
Il existe bien sur des cas de cour commune dont l'accès est fermé par un portail, mais cela ne constitue pas le cas général.
Dans le dernier post de Mout qui cite le Sénat, il est mis l'accent sur le caractère d'intérêt général propre à la cour commune. Au sens législatif, cet intérêt général n'a pas la force de l'utilité publique, mais il s'en approche par une nécessité qui confère la perpétuité.
Sauf évolution des règles locales et nationales la rendant inutile, il ne serait donc pas possible de mettre fin à une servitude de cour commune.
Comme précédement expliqué, l'espace occupé par la cour commune se voit attribuer des règles spécifiques proches d'une voie privée ouverte au public et sa réintégration privative est sujette à contestation des signataires, mais aussi des tiers puisque son existence a permis de déroger aux règles publiques.
Citation :
*la srervitude de Cour com. interdit les clotures : non ! clore n'est ni construire ni batir.
Clore, c'est procéder à une délimitation définitive de l'espace, chose a priori incompatible avec la cour commune qui ne saurait servir que l'intérêt collectif. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 19:14:00
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l'espace serait alors commun, mais toujours pas public...ce qui est très différent
surtout, l'objectif comme l'effet de la servitude décrite dans le code de l'urbanisme n'est absolument pas le respect des dispositions du PLU relatives aux accès -on cherchera alors plutot une servitude de passage- mais le respect des dispositions du PLU relatives aux règles de prospect.
il ne s'agit donc ni d'une voie publique ni d'une voie privée ni d'une cour publique, mais d'un simple artifice autorisé par la loi et nécessairement prévu dans le règlement local d'urbanisme pour être appliqué, permettant de déplacer virtuellement la limite de propriété pour respecter particulièrement l'article 7 du règlement local.
d'où la possibilité de clore. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 22:39:39
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| je rappelle que nous parlons ici des dispositions du L471-1 du CU où il n'est question que de distances des constructions, pas d'accès, et que c'est la seule lecture possible de la situation présentée par Aladan |
cordialement
Emmanuel Wormser
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