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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 18 janv. 2009 : 16:50:14
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Bonjour.
Je viens de recevoir par courrier la convocation ainsi que le procès-verbal de la dernière A.G. d'une résidence dans laquelle se trouve un appartement que j'ai visité pour achat en début de semaine.
Le propriétaire n'étant pas résident, il n'avait pas ces documents à son immédiate disposition.
Beaucoup de chose m'interpellent dans la convocation et le P.V. reçus.
Tout d'abord, il y avait 47 résolutions. Beaucoup pour cette copropriété d'importance moyenne. Mais il saute très vite aux yeux la façon très particulière dont est rédigée cette convocation.
Chaque résolution nécessitant un vote à l'article 25, se voit immédiatement suivie de la même résolution à l'article 24. Exemple :Citation :
Résolution n° 7 : Renouvellement du syndic (art 25) ...
Résolution n ° 8 : En cas d'absence de majorité, vote de la même résolution à l'article 24 (art 24)...
Il est inquiétant de savoir qu'un syndic puisse imaginer que l'absence de majorité pour un vote à l'article 25 soit nécessaire et suffisante pour faire voter la même résolution à l'article 24 alors que l'article 25-1 donne comme condition impérative que le vote précédent ait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires !
Ignorance des textes ? Facilité que se donne le syndic pour faire voter les résolutions nécessitant la majorité selon l'article 25 même si celle-ci n'a pas été obtenue ?
Passons à des choses plus ahurissantes ... J'ai toujours cru, dans ma grande ignorance des lois que certains, ici, me reprochent souvent  que l'élection d'un syndic était forcément soumise à un vote (article 25) en assemblée générale. Citation :
Résolution n° 3 : Approbation des comptes du cabinet XXX du YY/YY/YY au 20/02/08 (art 24)
Résolution n° 4 : Quitus pour la gestion du cabinet XXX ...
Résolution n° 5 : Approbation des comptes du cabinet ZZZ du 21/02/08 au YY/YY/YY (art 24)
Résolution n° 6 : Quitus pour la gestion du cabinet ZZZ ...
Il semble donc que 2 syndics se soient succédés sans que les copropriétaires aient eu à se prononcer. D'autre part, il ne peut s'agir d'une désignation judiciaire (article 17) puisque les syndics se sont succédés du jour au lendemain.
Il ne s'agit pas non plus d'un rachat comme nous le verrons par la suite ... Surprenant, n'est-il pas ?
Les comptes des deux syndics ont été approuvés et le quitus leur a été accordé. Le syndic ZZZ voit son mandat renouvelé.
J'en viens aux travaux votés. Il y aura des échafaudages et aussi des engins qui vont détériorer les pelouses. Lorsque personnellement je négocie des contrats, là ou je fais partie du CS, s'il y a des dégâts, j'exige que l'entreprise qui en est responsable doive en assumer la charge. Aussi cela est-il prévu dans le contrat et ne doit pas augmenter le coût de la prestation.
Visiblement, ce n'est pas le cas partout : Citation :
Résolution n° 36 : Vote pour la remise en état des pelouses après passage des engins (art 24)
Montant 2600 €.
Résolution adoptée.
Résolution n° 40 : Vote d'un budget pour le rebouchage des trous de scellement (art 24)
Montant 3500 €.
Résolution adoptée.
Donc ici, cette copropriété va payer 3500 € + 2600 € (6100 €) afin que l'entreprise qui a fixé ses échafaudages et saccagé la pelouse rebouche les trous qu'elle a fait sur la façade et dans la pelouse ...
Il convient par ailleurs de remarquer le flou de l'ordre du jour puisque pour les pelouses nous avions comme résolutions : Citation :
Résolution n° 35 : Votre pour la remise en état des pelouse après passage des engins (art 24).
Résolution n° 36 : Votre pour la remise en état des pelouse après passage des engins et du planning de l'appel de fond (art 24).
La question est quelque peu redondante.
Je reviens aux syndics dont l'assemblée a approuvé les comptes et donné quitus : Citation :
Résolution n° 43 : Mandant donné au syndic et au conseil syndical pour ouvrir un contentieux contre le cabinet XXX.
Cette résolution est rejetée, l'assemblée générale décide de ne pas ouvrir de contentieux contre le cabinet XXX pour les points suivants :
- Manquement pour l'ouverture d'une dommage ouvrage lors des travaux de couverture du bâtiment.
- Manquement sur le projet de modification du règlement de copropriété.
L'assemblée générale note que l'assurance dommage ouvrage n'a pas été souscrite lors des travaux de toiture du bâtiment.
L'assemblée générale note que des recherches vérifieront que le coût de la dommage ouvrage n'a pas été appelé ou dépensé autrement.
Pour info, le président du C.S. n'a pas été suivi par les autres membres du conseil qui ont voté contre cette résolution. Manque de concertation, sans doute.
Vous me direz qu'ayant voté l'approbation des comptes ainsi que le quitus, les copropriétaires ne pouvaient se dédire. Mais lorsque l'on apprend que pour des travaux de toiture le syndic n'a pas souscrit d'assurance, il y a des précautions à prendre.
Terminons par la résolution n° 41 du procès-verbal : Citation :
Résolution n° 41 : Autorisation à donner au syndic pour la gestion locative des boxes appartenant au syndicat des copropriétaires (art 24).
L'assemblée générale donne l'autorisation au syndic pour la gestion locative des boxes appartenant au syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale valide ou non le cahier des charges suivant pour la gestion locative des boxes :
- Les boxes ne pourront être loués qu'à des copropriétaires résidents (!?) sur la copropriété.
- Il ne pourra être loué qu'un seul boxe (!?) par famille.
Cette résolution est adoptée à l'unanimité des présents et représentés.
Quelle est la validité de cette résolution qui interdit la location à des personnes extérieures à la copropriété et surtout la restriction du nombre de location à un même copropriétaire ?
Bien évidemment, aucune signature en fin de procès-verbal sauf celle du syndic. Cela a peu d'importance comme on le sait mais en dit long sur la date et le lieu de sa rédaction ainsi que le manque d'info de ceux qui furent élus pour tenir le rôle de président et de scrutateurs et qui, de toute évidence, ignorent qu'un P.V. se signe ...
Dernière remarque : J'ai toujours cru que les millièmes d'une copropriété étaient calculés sur une base de 10000. Que pensez de cette copropriété où le total des millièmes fait 10444 ?
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Amicalement |
Edité par - colette le 18 janv. 2009 16:54:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 17:16:15
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Quel panel ! 
Sur vos dernières questions :
- le syndicat peut valablement décider une restriction qu'il s'impose à lui-même pour ce qui concerne la location de ses boxes.
Si vous êtes vous même propriétaire-bailleur (bailleuse n'est pas très beau à l'oreille ...), vous louez à qui vous voulez !
Pour ce qui concerne les tantièmes d'un syndicat, il n'y pas plus de raison qu'ils soient à 1000, 10000 ou 100000 ni même à 14278 : ils sont le cumul des tantièmes des lots privatifs composant le syndicat.
Ici il sont à 10444, comme ils sont de 102410 dans une de "mes" copropriétés ...: aucune importance, aucune conclusion à en tirer.
Sans doute qu'il y avait 10000/10000°° à l'origine et que 444/°°°° ont été créés (ces boxes privatifs du syndicat ?) portant le total à 10444, grand classique lorsqu'il y a de nouveaux lots privatifs créés par retrait sur les parties communes. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 17:46:54
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Pour ce qui est des millièmes GDM, j'imagine mal le rédacteur d'un R.D.C. cumulant des millièmes pour en arriver à 17253 ou 4937 ... mais soit.
D'autre part, on ne peut parler de création de millièmes puisqu'un des reproches à l'encontre du 1er syndic est : "Manquement sur le projet de modification du règlement de copropriété".
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Amicalement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 22:50:33
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En ce qui concerne les deux syndics, il y a eu une cession de cabinet
En ce qui concerne les bases en tantièmes, le total des tantièmes n'est pas forcément en 1000, 10 000 ou 100 000. Mais cela est toujours préférable. Quand il y a une modification de la base, il est toujours facile de convertir.
En ce qui concerne la location des parkings syndicaux, les clauses sont judicieuses : priorité aux occupants de l'immeuble (copropriétaires voire locataires) et une place par famille.
En ce qui concerne les travaux et les pelouses, si les travaux exigent des engins lourds, on ne peut pas exiger de l'entreprise que ses engins roulent sur une pelouse sans y laisser d'ornières. Il est également normal que l'entreprise d'espaces verts du syndicat assure la réfection. L'essentiel est que tout celà figure clairement dans les devis et dans l'ordre du jour.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 23:07:12
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colette: vous dites:"Il semble donc que 2 syndics se soient succédés sans que les copropriétaires aient eu à se prononcer."
il est impératif de consulter le PV précedent: le syndicat peut très bien ne pas avoir voulu continuer avec un syndic et donc en élire un autre! |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 00:40:35
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Et dans ce cas, Nefer, que se passe-t-il ?
On ne fait rien concernant sa gestion ?
On attend l'A.G. suivante pour se prononcer ?
On vote dans l'urgence pour remplacer un syndic dont on dit, par la suite, qu'il a commis des négligences ...
Une chose que j'ai oublié de signaler dans mon compte-rendu de PV : Certaines résolutions n'ont pas été votées à l'unanimité puisque des millièmes sont indiqués comme ayant voter "contre".
Or, sauf pour la résolution n°43 concernant le contentieux avec le 1er syndic, il n'est jamais mentionné le nom de ceux qui ont voté contre ...
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Amicalement |
Edité par - colette le 19 janv. 2009 01:00:01 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 01:54:26
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ce qui peut être étonnant aussi c'est qu'on approuve les comptes d'une période séparés en 2 suivant que c'est le syndic x ou y
ce sont les comptes de la copro et non ceux du-des syndics !
je constate qu'il n'y pas que ma copro que cela ne tourne pas rond mais depuis plusieurs années impossible d'avoir des PV normaux et pour les contresigner encore faudrait-il les recevoir même quand on les demande x fois !
résultat signé par le syndic mais ni par le pdt ni par les structateurs!
entre ce qui doit ou devrait être fait et la réalité, il y de très grands écarts!
Vous êtes sûre de vouloir acheter dans une copro comme cela?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 09:38:50
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Colette : la décision d'AG qui ne mentionne pas le nom des opposant est contestable durant 10 ans, l'absence de cette mention ne tombant pas sous le coup de la prescription de recours de L.art.42.
Océan : "résultat signé par le syndic mais ni par le pdt ni par les structateurs!
entre ce qui doit ou devrait être fait et la réalité, il y de très grands écarts!"
Il n'est pas prévu que la copie du PV d'AG notifiée ou délivrée par le syndic porte la signature au moins du pdt de séance : seule la signature de l'original enregistré est requise. Les PV envoyés par le syndic devrait comporter la mention "certifié conforme à l'original" avec sa signature ! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 10:20:35
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G2M : la réalité des AG vécues est comme souligné x fois
- soit il n'y a pas de docs à signer le soir de l'AG
-soit il est préférable de recevoir copie de l'exemplaire édité ensuite par le syndic pour le signer après vérification et "mise au propre"
ce n'est pas à 22-23-24h que l'on peut vérifier et signer un PV d'AG cela a été évoqué x fois
c'est bien au pdt d'AG et aux structateurs de vérifier mais encore faut-il qu'ils puissent le faire et même en réclamant dès l'AG rien ne se passe.
quant aux contenus c'est surtout la présentation voulue par le syndic et à son avantage ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 10:37:51
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Nous sommes d'accord sur ce point : la validation du PV d'AG dans la précipitation, sans relecture et sans même avoir copie de ce qu'on signe, est à exclure !
Autre chose est ensuite la notification ou l'envoi du PV d'AG, la copie envoyée n'ayant pas besoin de signature, du pdt de séance, hormis sans doute la mention "certifié conforme à l'original" signée du syndic.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 21:01:03
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Bonsoir : Citation :
... En ce qui concerne les deux syndics, il y a eu une cession de cabinet ...
C'est fort possible JPM, je vais demander des renseignements complémentaires.
Je m'étonne cependant qu'un syndic "repreneur" laisse passer à l'ordre du jour une résolution visant à ouvrir un contentieux qui devrait, théoriquement,le concerner puisque l'ancien cabinet désormais lui appartient ... Citation :
... En ce qui concerne la location des parkings syndicaux, les clauses sont judicieuses : priorité aux occupants de l'immeuble (copropriétaires voire locataires) ...
Là, je ne vous suis pas.
On peut, à la limite, comprendre que ces copropriétaires-là ne souhaitent pas louer à des gens extérieurs à la copropriété mais comme certains boxes privés existent et sont des lots indépendants des logements, rien n'interdit à un copropriétaire de vendre uniquement son box (ou le louer) à quelqu'un qui vient de l'extérieur.
Cette précaution me semble donc irréfléchie et frileuse. Citation :
... et une place par famille ...
C'est : soit de la discrimination, soit la mise en place d'un collectivisme (tous unis, tous pareils)  ...
Enfin concernant les pelouses, ma remarque ne concerne que le manque de jugeotte de ceux qui n'ont pas pensé à exiger la remise en état lors de la négociation des devis ... Citation :
... la décision d'AG qui ne mentionne pas le nom des opposant est contestable durant 10 ans, l'absence de cette mention ne tombant pas sous le coup de la prescription de recours de L.art.42....
Gédehem, je ne signalais cette absence des opposants que pour en remettre une couche par rapport à tout ce que j'avais dit précédemment.
Ce procès-verbal est un tissu d'ânerie, nous en sommes tous conscients.Citation :
... Il n'est pas prévu que la copie du PV d'AG notifiée ou délivrée par le syndic porte la signature au moins du pdt de séance : seule la signature de l'original enregistré est requise. Les PV envoyés par le syndic devrait comporter la mention "certifié conforme à l'original" avec sa signature !
Ah bon ? Personnellement, j'ai toujours reçu (ou veillé à ce que soit envoyé) une copie du PV émargé par tous ceux qui doivent apposer leur signature (c'est à dire l'original photocopié).
Vous semblez dire qu'il y aurait un original signé et des copies plus ou moins certifiées conformes, plus ou moins signées ...?
De toute façon sur ce P.V., n'apparaît que le cachet du syndic et une signature que l'on qualifie en pareil cas d'illisible (vous savez, ces signatures professionnelles que nous utilisons tous et qui ne sont qu'une vague ondulation  ).
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Amicalement |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 22:30:38
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..."- Manquement pour l'ouverture d'une dommage ouvrage lors des travaux de couverture du bâtiment.
- Manquement sur le projet de modification du règlement de copropriété."
il s'agit plus vraisemblablement d'un changement de syndic suite à des travaux litigieux ...
le nouveau n'a pas l'air mieux si le PV est illisible et ne correspond pas à ce qu'il devrait être ...
ca devient malheureusement la norme chez beaucoup!
il y a de quoi s'énerver quand rien nest changé quand vous vérifiez et complétez le PV ou quand vous recevez un PV comme celui que Colette nous décrit!
en revaznche, pour avoir vécu le cas, il est très désagréable dans une copro qui n'a pas suffisamment de parking que certains aient pu en avoir plusieurs et que d'autres n'en aient pas.
donc s'assurer d'une répartition évite bien des problèmes ... |
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