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Malcom
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 18 janv. 2009 : 21:59:09
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Bonsoir à tous,
Nous avons eu de actes de vandalismes en fin d'année et il y avait eu une petite réunion entre quelques copropriétaires (dont moi) et deux membres du syndic afin de mettre en place une ronde qui lorsque j'ai demandé une évaluation du surcout m'a paru correcte.
Nous avons un parking sur 3 niveau (100 places environ) correspondant à 3 copro mais il n'y avait à peine 1 dixième des intéressés présent à cette entrevue dans un hall du parking.
Une société de gardiennage privée est ensuite intervenue en faisant des rondes de nuit apparemment inopinées mais jamais rencontré mais ce n'est là le sujet...
Ce n'est pas la qualité de la prestation mais nous venons de recevoir un appel de provision qui est particulièrement salé pour ces rondes: 3 fois ce qu'on m'avait avancé comme surcout.
Le syndic professionnel a indexé un courrier avec l'appel de fond exceptionnel en expliquant qu'ils ont été contraint de faire intervenir la société de gardiennage et que cette mesure a permis de stopper complètement et durablement toutes les effractions ainsi que son montant.
Nous sommes nombreux à avoir écrit au Syndic Pro en indiquant refuser de payer de tel tarifs, d'autres ont préférés payer mais qu'en est il réellement?
Je fais appel aux membres du forum si vous avez des information ou une expérience similaire dans ce genre de prestation?
Merci
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 22:12:41
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Un maître chien accompagné de sa bête durant 2 mois (environ) = 18000 €.
Dans une petite copro, suite à la quasi destruction d'une porte d'entrée aux parkings consécutive au choc d'une voiture illégalement stationnée dans la descente et dont les freins avaient lâché.
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Amicalement |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 01:33:41
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je sais bien que la TVA a augmenté sur les aliments pour animaux mais franchement 9000 euros le mois même avec des charges sociales ou les honoraires avec TVA vous croyez pas que ca dépasse tout entendement...même au tarif de nuit
les rondes sont à quelles fréquences
c'est comme les remplacements de gardiens au taux horaires exorbitants qui vont dans les poches de ces sociétés et non celles des intervenants sur place.
gestionnaire et patrons de syndics ne paieraient jamais cela chez eux !
beaucoup pêrdent la notion de l'argent mais à ce point !!!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 09:05:25
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Si j'ai bien compris cette société de gardiennage avait déjà un contrat avec votre syndicat, et on lui a demandé une prestation supplémentaire; Est-ce exact?
En dehors du coût, ce qui me frappe ce sont les modalités de la décision:
Quelques copropriétaires: combien? était-ce une AG supplémentaire?
deux membres du syndic? comment comprendre cela? voulez vous parler du conseil syndical ou de 2 membres du cabinet du syndic?
Dans le second cas, qu'a fait le conseil syndical? en faites vous partie?
Y a-t-il eu un devis présenté? si la décision a été prise sans devis, c'est sûrement une erreur.
Un appel de fonds exceptionnel fait par le syndic doit pouvoir être justifié par une situation d'urgence (définie par la loi) et doit être ratifié en AG.
Il manque des informations, mais à première vue il me semble que votre syndic a été bien léger. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 09:15:27
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Malcom, dans 'votre' affaire il y a des choses qui ne vont pas du tout !
"il y avait eu une petite réunion entre quelques copropriétaires (dont moi) et deux membres du syndic afin de mettre en place une ronde .... "
Outre le fait que vous ne précisez pas par qui serait faite ces rondes (milice interne), vous devez comprendre que ce n'est pas lors "d'une petite réunion entre quelques copropriétaires et deux membres du syndic " que se décide la passation d'un marché avec une entreprise extérieur et l'engagement de fonds pour ce faire !
Cette intervention, dont la pertinence ne nous regarde pas, ne peut s'envisager que dans le cadre d'une décision du syndicat, s'agissant de passer un contrat et d'engager des fonds !
Votre syndic procède à des appels de fonds : sur quel fondement, puisqu'il ne s'agit pas ici de pouvoir à l'entretien de l'immeuble ou à sa sauvegard.
Sans décision du syndicat il a passé contrat sans même avoir 1 centime d'euro pour en assurer le financement !
Un syndic qui passe contrat avec un prestataire sans une décision de l'AG est réputée avoir agit en son nom propre et non es-qualité syndic !
Vous refusez de payer, sans doute à juste raison : le syndic ne peut pas vous réclamer quoi que ce soit n'ayant aucune décision du syndicat à vous opposer pour justifier d'une créance !
Il est évident que cette affaire de "ronde" décidée en catimini à quelques-uns ne tient pas la route un instant et votre syndic a été bien imprudent, je dirais même irresponsable, de s'engager à ce point !
Résultat, il n'a acun moyen à vous obliger à payer quoi que ce soit.
Votre CS, aux abonnés absents, comme souvent ??? |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 19 janv. 2009 : 20:12:36
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Citation :
Initialement posté par océan
... les rondes sont à quelles fréquences ...
D'après ce que j'ai appris lors de l'AG, il y avait un maître-chien 24h/24h dans le parking.
Il(s) stationnai(en)t face à la porte détruite de l'entrée des parkings.
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Amicalement |
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Malcom
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 20 janv. 2009 : 20:19:49
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@manech
>>Si j'ai bien compris cette société de gardiennage avait déjà un contrat avec votre syndicat, et on lui a demandé une prestation supplémentaire; Est-ce exact?
Non pas de contrat avec une société de gardiennage.
>> En dehors du coût, ce qui me frappe ce sont les modalités de la décision:
Quelques copropriétaires: combien? était-ce une AG supplémentaire?
10 et ce n’était pas une AG supplémentaire mais une réunion dans un hall
>> deux membres du syndic? comment comprendre cela? voulez vous parler du conseil syndical ou de 2 membres du cabinet du syndic?
2 membres du conseil syndical qui travaillent avec le cabinet de syndic
>> Dans le second cas, qu'a fait le conseil syndical? en faites vous partie?
Non et le conseil syndical a donné carte blanche au cabinet du syndic en nous annonçant un coût moindre pour 3 mois.
>> Y a-t-il eu un devis présenté? si la décision a été prise sans devis, c'est sûrement une erreur.
Non, le devis est arrivé en même temps que la facture et d’un courrier justificatif annonçant un appel de fonds exceptionnel.
>> Un appel de fonds exceptionnel fait par le syndic doit pouvoir être justifié par une situation d'urgence (définie par la loi) et doit être ratifié en AG.
Est-ce que plusieurs vols dans le parking sur les véhicules justifie une situation d’urgence ? Et il n’y a pas eu d’AG.
@gédehem
>>Malcom, dans 'votre' affaire il y a des choses qui ne vont pas du tout !
C’est pour cela que je venais chercher des informations exactes car malgré les courriers de plusieurs copropriétaires et appels au Syndic leur indiquant le mécontentement : il nous a expliqué que nous devons nous attendre à ce que les sommes soient reportées dans les prochains appels.
>> Outre le fait que vous ne précisez pas par qui serait faite ces rondes (milice interne), vous devez comprendre que ce n'est pas lors "d'une petite réunion entre quelques copropriétaires et deux membres du syndic " que se décide la passation d'un marché avec une entreprise extérieur et l'engagement de fonds pour ce faire !
Des rondes faites par une agence de sécurité mais à des heures changeantes apparemment tous les soirs, il n’y a jamais eu aucun moyen de savoir quand se déroulaient ces rondes inopinées d’un maître chien.
>> Cette intervention, dont la pertinence ne nous regarde pas, ne peut s'envisager que dans le cadre d'une décision du syndicat, s'agissant de passer un contrat et d'engager des fonds !
Votre syndic procède à des appels de fonds : sur quel fondement, puisqu'il ne s'agit pas ici de pouvoir à l'entretien de l'immeuble ou à sa sauvegarde.
Appel de fonds exceptionnel suite à des vols dans les parking.
>>Sans décision du syndicat il a passé contrat sans même avoir 1 centime d'euro pour en assurer le financement !
Le courrier du Syndic indique bien que ces prestation n’avaient pas été budgétisées et que notre trésorerie ne leur permet pas de régler les factures de la société.
Par conséquent nous faisons un appel exceptionnel en dépenses parkings du montant (d’un peu plus de 10000€ pour 3 mois, je trouve ça un peu cher pour des rondes inopinées et non une présence active la nuit donc pas comme colette avec un maître-chien 24h/24h dans le parking)
>> Un syndic qui passe contrat avec un prestataire sans une décision de l'AG est réputée avoir agit en son nom propre et non es-qualité syndic !
Vous refusez de payer, sans doute à juste raison : le syndic ne peut pas vous réclamer quoi que ce soit n'ayant aucune décision du syndicat à vous opposer pour justifier d'une créance !
Merci c’est bien ce que je pensais. Nous refusons de payer dans notre droit et puis j’avais trouvé suspect qu’on ne nous menace pas avec une majoration… mise en demeure…
>> Il est évident que cette affaire de "ronde" décidée en catimini à quelques-uns ne tient pas la route un instant et votre syndic a été bien imprudent, je dirais même irresponsable, de s'engager à ce point !
Résultat, il n'a aucun moyen à vous obliger à payer quoi que ce soit.
Surtout que les assurances remboursaient totalement les dommages et vols liés à ces actes de vandalisme
>> Votre CS, aux abonnés absents, comme souvent ???
Oui, je n’ai pas eu de réponses face à mes interrogations c’est pour cela que je venais chercher vos lumières ici.
Merci
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Edité par - Malcom le 22 janv. 2009 23:03:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 21:09:34
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"Est-ce que plusieurs vols dans le parking sur les véhicules justifie une situation d’urgence ?"
Pas du tout ! le syndica agit en urgence pour la savegarde de l'immeuble, lorsqu'il y a "péril en la demeure" ou que l'immeuble présente un risque pour les biens ou les personnes !
Dans vols sur les parkings, comme un vol par efraction dans un apparte, n'a rien à voir avec la sauvegarde de l'immeuble ou son entretien.
De tels actes (vol, effractions etc ..) ne concernent pas le syndicat, qui n'a pas pour objet de maintenir l'ordre public ou pour assurer la surveillance des biens privés (les appartes, les véhicules sur parkings, ...).
Toute mesure destinées à prévenir de tels actes relève au moins de la compétence de l'AG, tout en rappelant tout de même que le syndicat n'a compétence QUE sur les choses communes et non pour préserver l'intégrité de biens privés, ici les véhicules privés sur des parkings extérieurs.
Le syndic n'a ici aucun pouvoir pour passer contrat, d'autant que cela n'empechera personne de venir piquer dans les voitures une fois que ces "gardiens" seront partis dans 3 mois !
Voila bien le type de mesure idiote pour une dépense inutile qui n'a aucun sens !
Informez tout le monde : que le syndic se débrouille, il n'y a rien à payer et il ne peut vous obliger à rien du tout ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 22:52:01
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Cet appel exceptionnel ne se justifie en rien, puisqu'il est impossible d'invoquer l'urgence. Et il est vrai que vous pouvez ne rien payer et que vous ne risquez rien.
Mais...le problème sera reporté à la prochaine AG. Même si votre syndic a incontestablement commis une faute, rien ne l'empêche de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG la ratification de la prestation engagée illégalement.
1 Si l'AG approuve la dépense, vous serez alors obligé de payer.
2 Si l'AG résiste aux pressions de son syndic et de son CS qui s'est compromis dans l'affaire, si la dépense est rejetée, alors théoriquement le syndic devrait prendre à sa charge la dépense. Je dis bien "théoriquement".
Toujours théoriquement il serait possible de suggérer au syndic de faire marcher son assurance responsabilité civile professionnelle. Mais les assurances sont redoutables et il paraît qu'elles ne remboursent rien s'il n'y a pas de décision de justice contre le syndic, ce qui ne se conçoit pas sans un changement de syndic.
C'est l'hypothèse 1 qui a le plus de chances de se réaliser.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 11:14:16
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J'imagine une hypothèse supplémentaire à l'AG si le mandat du syndic est annuel. Les copropriétaires sont excédés après le syndic, ils n'acceptent pas le nouveau mandat du syndic et refusent de désigner le syndic fautif pour l'année suivante. Le syndic, le CS et d'autres expliquent que ça va coûter : plus de syndic = administrateur provisoire + AG pour désigner un nouveau syndic. Une majorité des copropriétaires excédés sont entrés en AG avec l'idée de "virer le syndic", ils ne veulent pas perdre la face et le gros pépin arrive : plus de syndic.
Désolé. Louis92.
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Edité par - Louis92 le 23 janv. 2009 11:15:11 |
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Malcom
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 17:33:35
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Justement l'AG arrive en Mars, je viens déjà de recevoir le RAR.
Ils ont décider de changer le syndic actuel mais aucune trace de résolutions faisant état de cette prestation de gardiennage.
Plusieurs copropriétaires ayant payés la "prestation" maintiennent le fait qu'elle en était dans un but de sauvegarde des partie communes (leurs voitures et les franchises plutôt) et donc que c'était nécessaire.
Quand à la question du prix pratiqué, "ceux qui ne sont pas content n'avaient qu'à proposer autre chose et être là lors de la réunion."
Un autre copropriétaire à eu une explication du syndic indiquant que si la prestation n'était pas payée par l'ensemble des copropriétaire et bien ils auraient la possibilité d'aller en justice et que le juge ne verra que la forme : prestation payée, prestation effectuée = facture à honorer par tous. En d'autres termes, il donnera tort à ceux qui ne veulent pas payer la prestation. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 18:44:58
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Citation :
Ils ont décider de changer le syndic actuel
"Ils"? Je vous rappelle que le syndic sera éventuellement remplacé en mars par décision d'AG
Citation :
mais aucune trace de résolutions faisant état de cette prestation de gardiennage.
Aucune résolution particulière n'est nécessaire: c'est lors de l'approbation des comptes que ce point peut être traité: retrouvez dans votre convocation la somme en question, elle est sans doute parmi les charges exceptionnelles.
Citation :
Plusieurs copropriétaires ayant payés la "prestation" maintiennent le fait qu'elle en était dans un but de sauvegarde des partie communes (leurs voitures et les franchises plutôt) et donc que c'était nécessaire.
il faut que la "conservation de l'immeuble" soit concernée pour qu'on puisse avancer "l'urgence". (Par ailleurs en cas d'urgence le syndic doit informer tous les copropriétaires, il convoque immédiatement une AG, mais il peut sans attendre l'AG demander une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif des travaux (décret de 1967 article 37) etc...)
Citation :
Quand à la question du prix pratiqué, "ceux qui ne sont pas content n'avaient qu'à proposer autre chose et être là lors de la réunion."
Ceux-là confondent une réunion et une AG et semblent ignorer ce qu'est un devis.
Citation :
Un autre copropriétaire à eu une explication du syndic indiquant que si la prestation n'était pas payée par l'ensemble des copropriétaire et bien ils auraient la possibilité d'aller en justice et que le juge ne verra que la forme : prestation payée, prestation effectuée = facture à honorer par tous. En d'autres termes, il donnera tort à ceux qui ne veulent pas payer la prestation.
Qui est ce "ils"? L'entreprise? A-t-elle été payée? Sur ce point là le syndic a vraisemblablement raison.
Ce qui est sûr, c'est que syndic a commis une faute professionnelle: l'AG lors de l'approbation des comptes peut décider que le syndic devra faire son affaire des sommes en question, en faisant une déclaration de sinistre à son assurance RCP.
Mais le syndic actuel refusera de payer de sa poche,
son assurance refusera de rembourser tant que le syndic n'aura pas été condamné par un juge,
le successeur éventuel de ce syndic sera vraisemblablement réticent à poursuivre son confrère, et il avancera la lourdeur des frais de justice pour convaincre chacun de payer.
Il est à craindre que, tout en ayant raison, vous soyez obligé de payer votre quote part.
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Malcom
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 21:30:12
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Citation :
Initialement posté par manech
Citation :
"Ils"? Je vous rappelle que le syndic sera éventuellement remplacé en mars par décision d'AG
Le conseil syndical, d'après les échos l'actuel syndic devrait être remplacé.
Citation :
Aucune résolution particulière n'est nécessaire: c'est lors de l'approbation des comptes que ce point peut être traité: retrouvez dans votre convocation la somme en question, elle est sans doute parmi les charges exceptionnelles.
Effectivement un document en annexe intitulé "Compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations hors budget prévisionnel de l'exercice clos réalisés (n)" indique ces dépenses.
Citation :
il faut que la "conservation de l'immeuble" soit concernée pour qu'on puisse avancer "l'urgence". (Par ailleurs en cas d'urgence le syndic doit informer tous les copropriétaires, il convoque immédiatement une AG, mais il peut sans attendre l'AG demander une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif des travaux (décret de 1967 article 37) etc...)
Citation :
Quand à la question du prix pratiqué, "ceux qui ne sont pas content n'avaient qu'à proposer autre chose et être là lors de la réunion."
Ceux-là confondent une réunion et une AG et semblent ignorer ce qu'est un devis.
Oui je pense qu'il n'y a pas eu plusieurs devis et j'ai remarqué que la société de sécurité n'a aucun bilans déposés depuis plusieurs années.
Citation :
Qui est ce "ils"? L'entreprise? A-t-elle été payée? Sur ce point là le syndic a vraisemblablement raison.
Le syndic qui a déjà payé l'entreprise de sécurité.
Citation :
Ce qui est sûr, c'est que syndic a commis une faute professionnelle: l'AG lors de l'approbation des comptes peut décider que le syndic devra faire son affaire des sommes en question, en faisant une déclaration de sinistre à son assurance RCP.
Mais le syndic actuel refusera de payer de sa poche,
son assurance refusera de rembourser tant que le syndic n'aura pas été condamné par un juge,
le successeur éventuel de ce syndic sera vraisemblablement réticent à poursuivre son confrère, et il avancera la lourdeur des frais de justice pour convaincre chacun de payer.
Merci pour le scénario, il reste des "irréductibles" qui vont continuer de refuser de payer cette dépense. Après à voir si le nouveau syndic va engager des actions en justice pour convaincre chacun de payer.
[quote]
Il est à craindre que, tout en ayant raison, vous soyez obligé de payer votre quote part.
L'appartement est actuellement en vente, vivement que je trouve un acquéreur... les temps sont durs beaucoup de visites mais peu de preneurs ou on essaye de me demander une ristourne trop importante.
Merci de vos lumières! |
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Parking:Société de gardiennage durant un trimestre
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