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 Sujet  |
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pinacolada
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 22 janv. 2009 : 12:32:06
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bjr,
comment comprendre lArt. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Projet ayant recueilli le 1/3 des voix: signifie t-il voix exprimées (pour ou contre)ou voix pour?
merci
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 13:10:29
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Réponse : voix pour
<<le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat>>
veut dire
<<la résolution a un vote favorable pour un nombre de voix d'au moins le tiers des voix des copropriétaires :
- présents ou représentés via un pouvoir,
- plus les absents non représentés.>>
L'idée du législateur est, je suppose, de considérer que si un tiers des voix de toute la copro est favorable malgré les absents, la résolution aurait eu toutes les chances de passer sans absence (50 % des voix) et comme il y aura toujours des absents, il faut bien avancer quand même dans l'intérêt de la copro.
Cdlt. Louis92. |
Edité par - Louis92 le 22 janv. 2009 13:17:55 |
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pinacolada
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 13:23:13
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merci avez vous une référence légale précise à me communiquer? mes recherches n'ont pas abouti
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 15:19:44
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La référence est l'article 25 lui-même qu'il suffit de lire.
Pour être adoptée, la résolution doit recueillir la majorité (501) des voix de tous les copropriétaires (1000).
Si elle n'est pas adoptée, il peut y avoir second vote si elle a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires soit 334. (ou 3334 sur 10 000)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2009 : 16:35:59
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"...le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.."
Dans la mesure où telle proposition n'a pas obtenue la majorité requise L.art.25 (les 501/1000) mais qu'elle recueille le tiers des voix du sydicat (334/1000) il doit y avoir un second vote à la maj.art.24 ..
Comme le sens du vote peut être indistinctement "pour" ou "contre", telle résolution ayant recueillie 432/1000 de voix "contre" (310 'pour') doit passer par le filtre art.25-1 :
n'ayant pas obtenue la maj.art.25 des '501 "contre"' il n'y a pas décision, ni d'approbation ni de rejet !
D'où le second vote art.24, qui sera cette fois décisionnel pour le rejet.
L.art.25-1 est un filtre, une "passerelle" vers un second vote cette fois à la maj.art.24 destiné à décider !
Cependant, une particularité : seules les décisions relevant de L.art.25 sont susceptibles de passer par le filtre de l'art.25-1.
Pas les autres décisions relevant exclusivement de "la majorité des voix du syndicat", alors sans dérogation possible. |
Edité par - gédehem le 22 janv. 2009 16:40:36 |
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pinacolada
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 14:59:36
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bjr,
chaque est particulier je vous donne les infos :
nous sommes 5 (2 totalisant 501/10000 seront absents a l'AG si 1 vote "contre"(197/1000)et 2autres "pour" (total 302/1000) Faut-il prendre en compte les 197 du vote "contre" pour obtenir les 334 voix du tiers de voix necessaires? ou bien seules les voix "pour" comptent-elles ,auquel cas nous ne pourrions pas voter a l'art 24? j'ai lu dans PV AG que seules les voix "pour"permettent de voter à l'art 24.
2/ je lis par ailleurs
Décisions relevant de la majorité de l'article 25 (art. 12 / décret du 17.3.67 : art. 19)
Des précisions sont apportées sur le déroulement des votes dans les situations prévues à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci permet à la même assemblée, lorsqu'une décision n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, de décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote, "à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure" précise le nouveau décret.
question a 1 million d'euros .........à quelle majorité?????
merci de vos réponses à ces questions tres interessantes |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 15:12:59
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Concernant L.art.25-1 :
".. le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ..."
".... 1 vote "contre" (197/1000) et 2 autres "pour" (total 302/1000)..."
Le projet n'ayant PAS recueilli les 334/1000 requis par L.art.25-1, que ces 334 soient "Pour" ou dans l'autre sens 334 "Contre", il n'est pas satisfait au 25-1 : pas de possibilité de voter aussitot à l'art.24.
La décision de reporter une question à une autre AG : art.24, comme 80% des décisions d'AG.
Un vote n'a lieu à une autre majorité que lorsqu'un texte le prévoit ou selon la nature du point abordé, les majorités décisionnelles étant variables en fonction de l'importance de la décision pour le syndicat !
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Edité par - gédehem le 23 janv. 2009 15:22:33 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 18:48:56
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Gedehem écrit Citation :
Comme le sens du vote peut être indistinctement "pour" ou "contre", telle résolution ayant recueillie 432/1000 de voix "contre" (310 'pour') doit passer par le filtre art.25-1 :
n'ayant pas obtenue la maj.art.25 des '501 "contre"' il n'y a pas décision, ni d'approbation ni de rejet !
L'article L 25-1 dit " mais que le projet a recueilli au moins le tiers ..." et l'article D 19 dit : " si le projet a obtenu au moins le tiers ".
Le critère est donc clairement et exclusivement le nombre des voix POUR. S'il est de 301 / 1000 : pas de second vote immédiat.
Dans le cas de l'article 25, la mjorité requis est atteinte ou ne l'est pas. On ne s'occupe ni des abstentions, ni des voix contre.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 19:52:53
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Un vote qui obtient 378/1000 "contre" et 254/1000 'pour' recueille bien le 1/3 des voix selon 25-1, obtient ce tiers selon D.art.19 !
Considérer que seules les voix "POUR" recueillies/obtenues comptent pour l'art.25-1 revient à considerer que seules ces mêmes voix "pour" entrent en ligne de compte pour l'adoption des décisions.
Pour obtenir/recueillir une décision le sens du vote importe peu du moment que la majorité requise est atteinte.
L.art.25 : "Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ..."
ne permet pas d'en déduire que cette majorité des voix obtenue soit exclusivement "pour", un vote majoritaire "contre" étant sans effet !
Un vote majoritaire emporte la décision, peu importe le sens de ce vote majoritaire. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 21:39:26
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Ce n'est pas le vote qui recueille, c'est le projet (dans l'article 25-1) et le projet de résolution (dans l'article D 19).
Quand on dit qu'un projet de loi a recueilli 365 voix à l'assemblée national, ce sont bien des voix POUR. Quand on le dit d'un projet de réforme constitutionnelle, la solution est identique. Le Général de Gaulle est parti parce que son projet n'avait recueilli que nnnn voix.
Il n'y a aucun doute possible.
La mauvaise qualité de la rédaction des textes est à l'origine de 40 % du contentieux encombrant les tribunaux, si ce n'est plus.
Il y a doute et controverse quand un projet de résolution recueille 365 voix / 1000 et qu'il y a eu 501 voix CONTRE.
A la lecture du texte, il faudrait un second vote à la majorité de l'article 24. On se gratte la tête, mais c'est bien ce qui est écrit.
On se gratte moins la tête quand il y a eu 201 voix contre et 300 abstentions. L'expérience montre que dans ce cas, si on réalise un second vote, à tort ou à raison, les résultats peuvent d'avérer surprenants quand certains abstentionnistes ont décidé de prendre parti au second vote.
A noter que, malgré l'article D 19, on ne sait pas dans quelles conditions l'assemblée est amenée à décider qu'on fera plutot une seconde assemblée. Il faudrait inscrire d'office la question à l'ordre du jour chaque fois que la majorité de l'article 25 est mentionnée 
Avec tout ce bazar, on se prend à penser que la notion de quorum et la prise en compte des copropriétaires par têtes ne seraient pas idiotes, liées à une sanction pour les copropriétaires ni présents ni représentés alors qu'ils ont bien émargé l'AR de convocation : déchéance de tout recours.
Les juges ont leur part à tout ce désordre : sic pour la 23e chambre de CA Paris qui a décidé que la réduction des voix du copropriétaire majoritaire devait être effectuée, pour chaque vote, en fonction des voix des copropriétaires présents ou représentés. Décision frontalement contraire au texte qui est clair, celui là, heureusement sanctionnée par la Cassation, et décidé aussi que le compte séparé pouvait être ouvert au nom du syndic (Cf JYL 53). Arrêt cassé aussi.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 22:25:41
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Hum ..... 
"Il y a doute et controverse  (par qui ?) quand un projet de résolution recueille 365 voix / 1000 et qu'il y a eu 501 voix CONTRE."
S'il s'agit d'un vote aux majorités art.24 comme art.25 il n'y a aucun doute : le projet ayant obtenu/recueilli 501/1000 voix "contre" est repoussé à la majorité requise !
Que ce même vote ait obtenu 365/1000 "pour" est sans aucun effet, ces 365 voix étant minoritaires donc non décisionnelles !
L'application du 1/3 de L.art.25-1 s'entend d'un vote majoritaire qui n'aurait pas obtenu les 501/1000 requis initialement par l'art.25.
Les voix des minoritaires, passeraient-elles ce seuil, sont sans effet. (478 'contre', 352 'pour')
De plus, si l'on suivait cette démonstration, on ne voit pas trop comment obtenir ensuite la majorité art.24 avec 365 "pour" alors que 501 sont "contre" sauf à nier que les voix 'contre' puissent être majoritaires quelque soit la majorité requise.
Avancer cette solution revient à nier des votes "contre" majoritaires dans l'un ou l'autre des cas !
A quand les votes "contre" qui ne seraient plus "suffrages exprimés" ??
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Edité par - gédehem le 23 janv. 2009 22:37:58 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 10:35:29
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je suis d'accord avec JPM (désolé Gedehem).
Avant le vote ce qui est important c'est la rédaction du projet de résolution envoyé pour l'AG. C'est sur ce texte que porte le vote (texte qui peut être "complété" et non "inversé" en AG).
Dans ce cas, le vote est donc sur (pour) ce projet de résolution (tel que tous les copropriétaires ont pu le lire, même les absents)qui doit recueillir, etc.... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 11:36:19
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Il ne faut pas mélanger le régime de l'article 24 et celui des articles 25 et 26. Par ailleurs une résolution doit être présentée de manière positive. Il faut prohiber " l'assemblée décide de refuser ...."
Pour l'article 24 : les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des présents et représentés.
Si la résolution est " l'assemblée approuve les comptes ", il y a décision d'approbation si 365/1000 POUR et 340 CONTRE, et décision de rejet si 365 CONTRE et 340 POUR.
En supprimant la prise en compte des abstentions, la réforme a eu le mérite de consolider la notion de décision de rejet.
Pour l'article 25 : ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ...
Le texte ne traite donc que de la décision d'adoption de la résolution et il ne traite pas de son rejet. Une résolution exigeant la majorité de l'article 25 est adoptée ou ne l'est pas. Cela est d'ailleurs conforme à la vérité pratique lorsqu'il y a eu beaucoup d'abstentions.
On comprend mieux alors le texte de l'article 25-1 : " si l'assemblée n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix ..."
L'objectivité commande toutefois de signaler que les dernières réformes,et notamment l'article 19 du décret n'ont pas mis un terme définitif aux controverses.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 15:12:41
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Nous sommes donc ici dans la sémantique .... 
"- L.art.24 : les décisions sont prises ......
- L.art.25 : Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ...
Pour prendre une décision, il ne faudrait qu'adopter la résolution proposée .??? ...
Pas d'autre vote "décisionnel" ??
Dans la mesure où telle résolution obtient un vote majoritaire "contre" le projet, il est repoussé à la majorité requise !
Il y a donc bien alors "décision" ... de ne pas adopter la résolution relevant de l'art.25 : décision de rejet !
L.art.25-1 traite des projets soumis à l'art.25 sur lesquels l'AG n'a pas décidé !
Une AG qui pour X et Y raison ne peut adopter tel projet est une AG qui ne décide pas.
Une AG qui repousse tel projet à la majorité de l'art.25 (501/1000 contre et plus ) est une AG qui décide ....
Il y a "décision" dans le sens des textes et de la jurisprudence, "décision décisoire" ....
l'AG ayant décidé de repousser le projet par un vote majoritairement "contre" à l'art.25, il ne peut y avoir mise en œuvre de la passerelle art.25-1 qui ne concerne que les projet sur lesquels l'AG n'a pas décidé.
Décider de refuser/repousser tel projet et ne pas décider sur tel projet, ce n'est pas la même chose, peu importe le sens que l'on prend...
Avancer qu'un vote de rejet majoritaire, ici à la majorité de l'art.25, ne serait pas décisionnel, c'est la remise en cause du principe démocratique et donc majoritaire dans tout syndicat.
(cf : voir la notion de "décision". Qu'est-ce qu'une "décision décisoire" ..) |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2009 15:25:26 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 18:36:38
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Le terme " décisoire ", n'a vraiment rien à faire ici.
Il ne s'applique plus maintenant en droit qu'au serment déféré, au cours d'un procès, par une des parties à l'autre partie, par opposition au serment judiciaire qui est déféré par le Juge. Cela est traité par les articles 1357 et ss du Code civil.
Il est décisoire dans la mesure où le sort du procès en dépend de plein droit et sans possibilité de recours.
On trouve le terme dans la nouvelle version de l'article 13 du décret à propos des " questions diverses ". Cela prouve simplement que son auteur ne connait pas bien la terminologie juridique. Il fallait écrire à la rigueur " sans effet opposable ".
Cette observation ne fait que confirmer les miennes précédentes : problème constant d'utilisation de la langue, méconnaissance du sens des mots utilisés, rédaction défectueuse des textes.
Je ne prétends pas formellement, ci dessus, que les votes majoritairement CONTRE ne constituent pas une décision. Je prétends que les textes en question, tels qu'ils sont rédigés, ne permettent pas de considérer qu'ils constituent une décision.
Dès lors, l'autorisation demandée, exigeant la majorité de l'artice 25 est accordée ou ne l'est pas. Point c'est tout.
C'est un peu l'histoire de l'engagement juridique pour la comptabilité. Si on n'en voulait pas, il ne fallait pas utiliser le terme, ou bien il fallait rectifier le texte de l'article 14-3. C'était facile, puisqu'on l'a rectifié sur un autre point. On l'a laissé. Il faut l'appliquer.
Je signale à Gedehem un argument dans son sens : l'article 30 de la loi qui évoque le refus de l'autorisation demandée, pour permettre au demandeur de solliciter judiciairement l'autorisation de faire par exemple des travaux affectant les parties communes. MAIS, à l'encontre, il est admis que l'autorisation judiciaire n'est pas assimilable à une annulation de la décision de l'assemblée.
Il ne s'agit pas tant de sémantique que de la terminologie propre à une matière.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 22:40:54
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Variations sur le même thème :
Sur une demande de Dupont relevant de l'article 24, Dupont vote pour et tous les autres s'abstiennent. La décision est adoptée.
Sur une autre demande de Dupont, relevant de l'article 25, même scenario. L'autorisation n'est pas donnée. Peut-on dire qu'il y a une décision de ceux qui sont abstenus ? Pas vraiment ! D'autant qu'à l'extrême ils peuvent avoir refusé de participer au vote.
Ce qui n'empeche pas Dupont de solliciter une autorisation judiciaire.
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 09:15:49
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Abstention :
Je ne comprendrai jamais pourquoi lorsque l'on gère ses propres biens, on n'a pas d'opinion et on s'abstient de prendre une décision. Il est vrai que beaucoup ne savent pas que s'abstenir ne rentre dans aucune comptabilisation de voix : c'est être absent, alors mieux vaut ne pas venir à la réunion.
Et pourtant, j'ai encore vu des syndics qui les décompte pour calculer une majorité de l'article 24...!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 10:21:13
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Je suis d'accord mais l'abstention a des vertus qu'il faut connaître.
Dans le cas des majorités renforcées (25 et 26) c'est aller contre le projet présenté sans être opposant. Effets : pas de besoin de notifier le PV aux abstentionnistes qui ne peuvent agir en nullité de la décision.
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 11:19:11
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merci pour cette remarque judicieuse, vue du côté des copropriétaires qui votent pour ou contre.
apparté à la marge :
est ce quelqu'un connait le % de decisions prises en AG qui vont au TI. (uniquement par curiosité) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 11:56:14
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Citation :
Initialement posté par rambouillet
merci pour cette remarque judicieuse, vue du côté des copropriétaires qui votent pour ou contre.
apparté à la marge :
est ce quelqu'un connait le % de decisions prises en AG qui vont au TI. (uniquement par curiosité)
pour assigner en annulation de décision d'AG, il faut aller au TGI.....
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rambouillet
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