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darkavenger
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 23 janv. 2009 : 23:38:52
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Bonjour,
J'ai une question concernant les droits des copropriétaires.
Je suis actuellement dans une copropriété de 5 personnes. Mon appartement est situé au RDC, sans place de parking. Les 4 autres appartements sont situés en étage, et disposent tous d'une place de parking.
Récemment, des travaux ont été votés en AG, pour construire un portail qui fermerait l'ensemble de l'immeuble. Le problème est que ce portail ne m'apporte rien, puisque je ne dispose pas de place de parking. De plus, mon appartement est situé au RDC, les fenêtres sont équipées soit de barreaux, soit de volets métalliques. Enfin, le portail qui sera installé à proximité de l'appartement sera source de nuisances.
Je trouve donc normal de ne pas payer pour des travaux qui ne m'apporteront strictement rien, sinon des nuisances. Mais évidemment, les autres copropriétaires ne l'entendent pas de cette oreille. Que puis-je faire dans ce cas? existe-t-il un moyen légal de régler ce pproblème? Disposé-je d'un moyen de recours à la décision de l'assemblée générale?
D'avance, merci pour vos réponses
Johan
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 23:45:47
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C'est le RDC qui précise comment sont réparties les charges, dont celles pour des travaux communs sur parties communes.
S'agissant de fermer l'ensemble de l'immeuble et non spécifiquement la zone "parking", c'est l'nsemble des copropriétaires qui est concerné. C'est ce que doit préciser votre RDC, le critère de l'utilité n'entrant pas ici en ligne de compte. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 13:46:18
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tel que vous le décrivez : fermeture de la résidence, ceci correspond à des charges générales payables par tout le monde. Pas d'échappatoire.
Il serait intéressant de savoir si dans votre RDC :
* il existe un classement charges particulières, dans lequel serait les copropriétaires uniquement des parkings. Si le portail concerne la fermeture du parking, dans ce cas, les charges afférentes (installation + entretien) seraient à la charge des tantièmes correspondants.
Donc une bonne lecture du RDC
Autre solution, créer par révision à l'unanimité dans le RDC une partie "charges particulières" qui ne concernerait que les propriétaires de parking dans lequel pourrait être mis le portail et son entretien, ainsi que l'entretien des parkings....
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 16:22:29
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Si la porte d'accès au parking donne également accès aux étages de l'immeuble, et que le RDC indique que cette porte fait partie des parties communes exclusivement des parkings et garages, il y a alors un problème difficile.
Dans ce cas, cette porte est manifestement un élément de sécurité de l'immeuble; par conséquent les votes concernant cet élément devraient se faire à l'article 25 par tous les copropriétaires. Pourtant le RDC dit non, la décision n'appartient qu'à ceux qui ont des parkings et garages!
La modification du RDC entraînerait une modification de répartition donc nécessiterait l'unanimité, à savoir pratiquement impossible à obtenir, surtout si l'immeuble a plus de 5 ans.
A moins que le législateur règle ce problème prochainement, acceptant que la répartition générale fixée par le RDC puisse être modifiée plus facilement lorsqu'il s'agit des accès à l'immeuble, peut-on envisager d'autres solutions? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 16:44:21
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d'après ce que pose la question de Drakavenger, il n'est pas fait état à l'origine d'une porte existante, mais on peut le supposer d'un accés à un parking entre autres.
Citation :
Récemment, des travaux ont été votés en AG, pour construire un portail qui fermerait l'ensemble de l'immeuble.
Il faudrait donc savoir si Darkavenger est obligé de passer par cette fermeture pour rentrer chez lui : si oui, il faut payer, c'est une fermeture totale (à l'article 25 avec des contraintes).
Si ce portail ne donne accès qu'au parking et que Darkavenger a une entrée séparée, il n'est pas évident qu'il doive payer.
Il faudrait en savoir un peu plus sur le RDC, afin de savoir s'il est fait une distinction entre les propriétaires des tantièmes des parkings et le 5ème. |
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darkavenger
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 17:41:07
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Bonjour, et merci pour vos réponses.
C'est bien une fermeture globale de la résidence qui est mise en oeuvre. C'est-à-dire que je serais obligé de passer par cette porte pour rentrer dans la résidence.
Les places de parking sont bien prises en compte dans les tantièmes, mais je ne crois pas qu'il y ait une séparation appartements avec parking/ appartements sans parking.
Je recherche un moyen de protester, puisqu'apparemment je suis obligé de payer, mais cette porte ne m'apporte que nuisances!
En fait, j'avais pensé que l'on pourrait appliquer le même principe que pendant l'installation d'un ascenseur. Je me suis renseigné et, dans ce cas, un appartement situé au RDC n'a pas à payer (ce qui parait tout à fait normal!)
Alors, ne serait-il pas possible de faire la même chose dans mon cas?
L'autre question que je me pose est: si je n'arrive pas à me mettre d'accord avec les copropriétaires, est-ce qu'il existe un moyen de recours? Peut-être porter l'affaire en justice, je ne sais vraiment pas comment cela fonctionne. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 17:53:54
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alors là mon pauvre, il faut payer.
C'est comme les impots : on paie pôur les écoles, on s'en sert plus. On paie pour les cimetières on espère s'en servir le + tard possible. On paie pour les routes et on n'a pas de voiture et ainsi de suite.
Le principe de la communauté c'est d'appliquer ce qui est voté par la majorité :
"ce qui est majorité pour les uns, devient tyrannie pour les autres".
De façon plus sérieuse, les réponses pourraient celles -ci :
1- le portail devient la porte d'entrée de tous, il faut payer
2- l'annulation de la décision si elle porte préjudice est à demander au TI dans les 2 mois de la réception du PV de l'AG. Peu de chances que cela réussise. (délai écoulé et erreur dans la procédure de pose du problême ou du vote ?)
3- Le portail est là et bien là, mais il apporte des nuisances, dans ce cas peut-être possibilité de recours suivant les nuisances.
Quelles sont ces nuisances qui ont du apparaitre par la suite, ou nuisance présupposée ? Peux tu éclairer |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 18:52:43
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De darkavenger
"C'est bien une fermeture globale de la résidence qui est mise en oeuvre. C'est-à-dire que je serais obligé de passer par cette porte pour rentrer dans la résidence."
Je suis du même avis que rambouillet: "il faut payer."
Il ne faut pas comparer avec un ascenseur pour lequel c'est le critère d'utilité qui entre en jeu. L'ascenseur n'étant d'aucune utilité pour les lots du rez de chaussée, ceux-ci ne participent pas aux charges.
Pour une installation de chauffage et dans votre cas pour un portail, ce n'est pas l'utilisation qui entre en compte mais la possibilité d'utilisation. Pour vous cette utilisation sera une obligation.
Les nuisances sont certaines (Bruits des voitures et des résidents et VISITEURS), mais rentrent dans les contraintes normales de la vie en copropriété et l'installation d'un portail répond aux besoins actuels de sécurisation des résidences.
Dans ces conditions un recours au TGI risque de vous entraîner dans des frais inutiles.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 21:33:58
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Bonsoir,
Darkavenger nous précise :
« Récemment, des travaux ont été votés en AG, pour construire un portail qui fermerait l'ensemble de l'immeuble. »
« C'est bien une fermeture globale de la résidence qui est mise en œuvre. C'est-à-dire que je serais obligé de passer par cette porte pour rentrer dans la résidence. »
Et l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
En conséquence, il me semble bien que la décision de l’assemblée générale impose à Darkavenger une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent de son règlement de copropriété.
Voyez ce lien :
Cour d'appel de Toulouse du mardi 17 avril 2001 N° de RG: 1999/04533 :
« COPROPRIETE : L'assemblée générale des copropriétaires peut aux termes du règlement de copropriété modifier la destination de l'immeuble dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 3/4 des voix mais elle ne peut imposer à quelque majorité que ce soit à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Une décision de l'assemblée générale qui décide qu'une porte cochère sera fermée définitivement par mesure de sécurité, comporte modification du règlement de copropriété et ne peut être opposée aux copropriétaires faute d'avoir donné lieu à publication et faute d'une information des copropriétaires par le vendeur. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000006937649&fastReqId=1568885809&fastPos=1
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 22:39:15
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La décision de la Cour d'appel de Toulouse du mardi 17 avril 2001 N° de RG: 1999/04533 :
"Une décision de l'assemblée générale qui décide qu'une porte cochère sera fermée définitivement par mesure de sécurité,"
Concerne une fermeture définitive, ce qui n'est pas le cas de
darkavenger
à partir du moment où il existe un moyen d'ouverture à distance.
La décision peut être prise à l'article 25 dernier paragraphe:
"n) les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens;"
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darkavenger
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 00:02:01
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Bon, très bien... la réponse que je retiens est "il faut payer". Je m'y attendais un peu :(
Mais maintenant, étant admis le fait que je doive payer, ma deuxième question serait: à quelle proportion?
Certes, je serais obligé d'utiliser le portail pour rentrer chez moi (à pied). Par contre, je n'ai pas de place de parking. Par conséquent, je n'utiliserais pas la partie du portail destiné aux voitures. Je n'aurais donc pas la même participation que les autres copropriétaires. Est-ce que ce n'est pas un argument suffisant pour que je réduise mes parts de participation?
ETSAPAK a dit:
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »
Que signifie le mot "destination" dans ce cas? Est-ce que la pose d'un portail modifie la "destination" de mon appartement? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 09:22:02
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Alors maintenant que l'on est d'accord (?) pour payer, payons, mais comment ?
Pas de tergiversations, le texte : RDC et ses tantièmes. Pas d'arrangements, car pour tel point ce sera ceci, pour tel autre cela et ensuite votre copro sera ingérable et soumise à réclamations continuelles.
Cela peut paraitre injuste, mais dites vous qu'il doit vous arriver de voter pour une dépense qui n'intéresse pas un autre copropriétaire et le contraint à payer comme vous aujourd'hui. C'est un équilibre : la vie en communauté...
Par contre, si vous avez des nuisances réelles, n'hésitez pas à en parler pour les résoudre ensemble surtout à 5. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 09:30:56
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Dans le cas présent ETASPAK fait une confusion entre jouissance des parties privatives: votre "appartement" et la jouissance des parties communes "un portail".
Pour un équipement la participation aux charges n'est pas proportionnelle à l'usage,
pour y participer il suffit dans avoir la possibilité, qu'on en use ou pas.
Un copropriétaire ne peut pas se désolidariser par le fait qu'il n'utilise pas, ou peu, un équipement commun.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 11:01:36
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Bonjour,
Il est pratiquement certain qu’il existe déjà un dispositif de fermeture permettant une ouverture à distance de la porte d'accès de l’immeuble, d’autant plus que Darkavenger nous précise « mon appartement est situé au RDC, les fenêtres sont équipées soit de barreaux, soit de volets métalliques ».
S’il est vrai que les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens se votent bien à l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965.
Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles par contre, se votent chaque année, à l’article 26e de la loi du 10 juillet 1965.
D’où toute la difficulté de bien interpréter l’article 25n et l’article 26e de la loi.
Les travaux qui concernent la sécurité des biens et des personnes (donc les travaux de fermeture de l’immeuble) se votent à la majorité de l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965 et les modalités d’ouverture se votent à la double majorité de l’article 26e de la loi du 10 juillet 1965.
Ceci étant dit, dans le cas de Darkavenger, il s’agit de savoir si le fait de construire un portail pour fermer le parking de la résidence, qui n’existait pas à l’origine de la copropriété, représente bien des travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, conformément à l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965.
Ou bien alors, s’il s’agit de travaux d’amélioration du fait que ce portail n’existait pas à l’origine de la copropriété, conformément à l’article 26c de la loi du 10 juillet 1965.
Rambouillet à simplifier le problème en précisant « le portail devient la porte d'entrée de tous ».
Mais si le portail, qui n’existait pas à l’origine de la copropriété, devient la porte d’entrée de tous, une assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Je ne pense pas qu’un portail puisse empêcher un quelconque cambriolage.
Il est certain que sous le prétexte de la sécurité, on peut faire dire tout et n’importe quoi.
Et dans ce cas bien précis, il ne s’agit pas de confusion entre jouissance des parties privatives et jouissance des parties communes ou de critère d’utilité.
Mais bel et bien, d’une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, comme le précise la jurisprudence que je cite.
Cette jurisprudence précise également « Une décision de l'assemblée générale qui décide qu'une porte cochère sera fermée définitivement par mesure de sécurité, comporte modification du règlement de copropriété et ne peut être opposée aux copropriétaires faute d'avoir donné lieu à publication et faute d'une information des copropriétaires par le vendeur. »
De ce fait, dans le cas de Darkavenger, cette décision de l'assemblée générale qui décide qu'une un portail ferme définitivement l'ensemble de l'immeuble par mesure de sécurité, comporte modification du règlement de copropriété et ne peut être opposée aux copropriétaires faute d'avoir donné lieu à publication et faute d'une information des copropriétaires par le vendeur.
D’où l’obligation d’un vote à l’unanimité pour modifier le règlement de copropriété avec publication au bureau des hypothèques pour qu’il soit opposable aux futurs copropriétaires.
Voyez ce lien :
Fermeture des copropriétés : « valse hésitation » ; articles 25 ou 26 ?
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0307/abus993.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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