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Bonjour, Avec quelle majorité faut-il voter un changement de répartition des charges entre charges communes générales, charges spécifiques à un équipement et charges individuelles
Exemples :
changement de la clé de répartition des frais d'ascenseurs entre les divers étages (clés définies dans le RC original)
changement de la répartition du volume de gaz mis sur le compte de réchauffage de l'eau chaude sanitaire (ECS), le reste étant compté sur le chauffage collectif (non défini dans le RC, répartition définie par le premier syndic à l'origine de la copro) Nota : cela impacte directement sur le coût de l'ECS vendue aux copros, selon relevés de leurs compteurs divisionaires
bien que non défini par le RC initial, changement après de nombreuses années, de répartition de frais entre charges communes et charges privatives. Par exemple : décision de vouloir mettre à la charge de copros de rez-de-jardin de frais d'entretiens qui étaient pris par le syndicat depuis longtemps (entretien de haies séparatrices, plantées sur des parties communes, entretien des pelouses, taille des arbustes, etc)
Voilà un vaste sujet, objet de nombreux débats dans de nombreuses copropriétés.
Cordialement kasos Ancien Pdt de CS Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence
Modification d'une grille de charge conforme aux textes : unanimité. Modification pour adoption d'une grille conforme aux textes : double maj.art.26. (certains disent que c'est une "mise en conformité" : art.24) Création d'une grille à l'occasion de travaux rendus obligatoires par la réglementation : art.25
Il manque des éléments: 1 De quand date votre RDC? 2 La grille initiale de charges d'ascenseur est-elle conforme au principe d'utilité? (charges variant selon les étages, Rez de chaussée non concerné...) 3 Quel est dans votre RDC le statut des éléments dont vous voulez faire passer l'entretien en charges privatives? sont-ils énumérés parmi les parties communes?les parties privatives? les parties communes à jouissance exclusive et privative?
1 le RDC date de 1974 2 la grille est conforme au principe d'utilité (charges variant selon les étages, Rez de chaussée non concerné...) 3 le sort de ces éléments n'est pas explicité dans le RDC, par exemple, haies de séparation des RdC, sont plantées sur les parties communes et entretenues par le jardinirr de la copropriété depuis plus de 35 ans. Certains copros voudraient qu'ils soient mis à la charge des copros de ces RdC
Cordialement kasos Ancien Pdt de CS Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence
Pour l'ascenseur, pas de problème c'est l'unanimité.
Pour l'ECS la répartition faite par le premier syndic et non par le RDC peut sûrement être modifiée par décision d'AG: je vous renvoie à cet échange:http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44224&whichpage=2 Il semble que dans ce cas précis il ne s'agit pas de modification de charges, puisque les tantièmes de chauffage ne sont pas modifiés, c'est le coût de l'ECS qui peut être réévalué.
Pour l'entretien des jardins, il manque des informations: pourquoi voulez vous que les copropriétaires de rez de jardin paient cet entretien? Que sont ces "haies séparatrices"? sont-elles d'origine? que séparent-elles?
Dans la mesure où ces haies ne sont pas séparatives de jardins grevés d'un droit de jouissance exclusif au profit des lots qui les jouxtent, l'adoption d'une nouvelle grille c'est l'unanimité (faire passer de l'entretien commun en privatif !). De plus, quid de la mitoyenneté d'une haie séparative, qui entretien quoi ?
Citation :Initialement posté par manech Pour l'entretien des jardins, il manque des informations: pourquoi voulez vous que les copropriétaires de rez de jardin paient cet entretien? Que sont ces "haies séparatrices"? sont-elles d'origine? que séparent-elles?
A la construction de l'immeuble, la séparation des jardins "privatifs", "parties communes en jouissance exclusive", a été envisagée, soit en "dur", soit sous forme végétale. C'est cette dernière solution qui a été retenue.
Il paraît évident que si la solution "en dur" avait été retenue, l'entretien de cette cloison aurait été prise en charge par la copropriété, en particulier lors de chaque ravalement.
La même notion doit (ou devrait) être adoptée pour la solution végétale : entretien permanent, et tailles par le jardinier de la copro, et remplacement des haies tous les x (?) années lorsqu'elles deviennent vraiment trop moches.
Cordialement kasos Ancien Pdt de CS Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence
2 La grille initiale de charges d'ascenseur est-elle conforme au principe d'utilité? (charges variant selon les étages, Rez de chaussée non concerné...)
Il y a aussi un problème annexe : l'électricité vendue dans l'immeuble est comptée et facturée sur un compteur unique, englobant donc courant force triphasé pour ascenseurs et brûleur de chaudière, tout le reste en monophasé pour les éclairages des parties communes.
Dès le début de la copro, le premier syndic a décidé de mettre 50% de l'électricité sur les ascenseurs. La copro a vécu 35 ans avec cette règle.
Des copros (des étages élevés, bien évidemment) voudraient que cette clé de répartition soit changée ramenant à 30% pour les ascenseurs (ce qui diminuerait leurs charges perso au détriment de tous les autres copros qui verraient une augmentation des charges communes (électricité des PC).
Donc, là aussi, avec quelle majorité faut-il voter cette modification
Cordialement kasos Ancien Pdt de CS Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence
Vous donnez une information importante: Ce sont des jardins à jouissance exclusive, mais la nature des séparations et donc leur entretien n'a pas été prévue au RDC. Et la solution des haies séparatives a été retenue: Par QUI? y a -t-il eu une décision d'AG? Vous n'avez pas répondu à la question: qui a planté ces haies? la copropriété ou les titulaires du droit de jouissance?
A priori si rien n'est prévu au RDC, si aucune décision d'AG n'a jamais précisé ce point, l'entretien de ces espaces fait normalement partie des charges communes générales. Et vous ne pouvez le faire passer en charges privatives sans le consentement des titulaires de ce droit. Mais si la nature des séparations n'est pas prévue au RDC, alors peut-être l'AG peut-elle décider de remplacer à ses frais les haies à tailler par des grillages, en laissant toutefois la possibilité aux copropriétaires qui le souhaitent de planter des haies dont ils assureraient l'entretien...
Vous donnez une information importante: Ce sont des jardins à jouissance exclusive, mais la nature des séparations et donc leur entretien n'a pas été prévue au RDC. Et la solution des haies séparatives a été retenue: Par QUI? y a -t-il eu une décision d'AG? Vous n'avez pas répondu à la question: qui a planté ces haies? la copropriété ou les titulaires du droit de jouissance?
D'après des copros qui ont acheté à l'origine, les haies végétales avaient été mise en place par le constructeur.
Cordialement kasos Ancien Pdt de CS Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence
Changement répartition charges : quel vote?
Forum fermé
Posté - 25 janv. 2009 : 09:20:46
) voudraient que cette clé de répartition soit changée ramenant à 30% pour les ascenseurs (ce qui diminuerait leurs charges perso 
au détriment de tous les autres copros 
qui verraient une augmentation des charges communes (électricité des PC).