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 Sujet  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 25 janv. 2009 : 22:01:53
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Bonjour
Un syndic a pris l'initiative d'envisager des travaux dans les parties communes d'une copropriété, dont le montant est largement supérieur à la limite autorisée par l'AG. Avant d'engager ces travaux, il veut obliger les copropriétaires à les payer (mais s'ils payent, ils ne pourront plus contester les travaux à la future AG).
Concrètement, il fait des sommations de payer voire des injonctions de payer à ceux qui refusent de payer sous prétexte qu'il s'agit de travaux de copropriété. Le motif : ce sont des avances sur charges de copropriété !
A qui faut-il s'adresser pour faire cesser ces abus qui terrorisent pas mal de copropriétaires ? Ou que faut-il faire ?
Merci pour votre aide.
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Elisabeth |
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fyf08
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 23:15:34
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A moins que ce ne soit des travaux d'urgences mettant en péril des personnes ou la copropriété, le syndic doit, avant de faire les appels de fonds, présenter ces travaux à une AG.
Que fait votre conseil syndical ?
C'est à lui de rappeler à l'ordre votre syndic. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 13:49:36
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Le conseil syndical ne fait rien, car il est terrorisé par la méthode utilisée. Il ne sait pas quoi faire.
Sa carence est donc à l'origine du problème.
Faut-il mettre en cause le CS ?
Que peut faire un simple copropriétaire ?
(je précise que le problème ne me concerne pas personnellement ; on m'a demandé de poser ici ce problème) |
Elisabeth |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 14:11:20
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Il est possible qu'il y ait malentendu entre le syndic et certains copropriétaires.
1 Des travaux précis sont-ils vraiment envisagés?
si oui,
ou il s'agit de travaux de maintenance,et le syndic doit les payer avec le budget prévisionnel.
ou il s'agit de travaux hors budget, et il faut une décision d'AG préalable
ou il s'agit de travaux d'urgence (sauvegarde de l'immeuble en jeu) alors la procédure est balisée par l'article 37 du décret: information immédiate des copropriétaires,convocation d'AG, possibilité après avis du CS de demander le versement d'une provision qui ne peut excéder le 1/3 du devis estimatif.
Il n'y a pas d'autre possibilité. Et dans tous les cas il s'agit de provisions (non remboursables).
2 Or vous parlez d'"avances" (remboursables): peut-être la précédente AG a-t-elle décidé de constituer des avances par des "provisions spéciales pour des travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidés par l'assemblée."
S'il s'agit de ce dernier cas, alors le syndic a parfaitement raison.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 19:06:02
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"S'il s'agit de ce dernier cas, alors le syndic a parfaitement raison."
Pourquoi ??? les travaux et devis doivent être présentés en AG et l'AG doit choisir sinon c'est la porte ouverte à tout et n'importe quoi! Me trompe-je?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 19:30:16
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[quote]avances pour provisions spéciales pour des travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidés par l'assemblée[/quote]
S'il s'agit d'avances pour des travaux non décidés, il ne peut y avoir de devis pour l'instant.
Le message d'Elisabeth ne m'a pas paru assez explicite, on ne peut vraiment savoir si le syndic réclame des provisions pour des travaux précis (lesquels?), ou des avances pour des travaux non décidés.
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Edité par - manech le 26 janv. 2009 19:31:01 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 23:50:06
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Citation :
Il est possible qu'il y ait malentendu entre le syndic et certains copropriétaires.
Non à priori.
Citation :
1 Des travaux précis sont-ils vraiment envisagés?
Il s'agit de travaux hors budget, et il faut une décision d'AG préalable qui n’a pas été demandé par le syndic
Citation :
2 Or vous parlez d'"avances" (remboursables): peut-être la précédente AG a-t-elle décidé de constituer des avances par des "provisions spéciales pour des travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidés par l'assemblée."
S'il s'agit de ce dernier cas, alors le syndic a parfaitement raison.
Hélas non et c’est bien là que le problème se pose !
Que peut faire un simple copropriétaire devant un abus manifeste d’appel sur charges avant la prochaine assemblée ?
Citation :
Le message d'Elisabeth ne m'a pas paru assez explicite, on ne peut vraiment savoir si le syndic réclame des provisions pour des travaux précis (lesquels?), ou des avances pour des travaux non décidés.
Il s’agit d’avances pour des travaux non décidés.
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Elisabeth |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 00:21:48
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et bien voilà à quoi on perd son temps : rappeler la loi au syndic et au CS er refuser de payer
le syndic force la main et se prépare ses honoraires ... et sa trésorerie sans doute...en supposant que le compte n'est pas séparé ... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 07:59:58
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d'Elisabeth, Il s’agit d’avances pour des travaux non décidés.
s'il s'agit d'avances décidées dans le cadre de l'article L18 alinéa 6, le syndic a raison,comme le souligne manech
Toutefois la "mise en place" de cette avance fait obligatoirement l'objet d'une décision d'AG,qui peut remonter 2 voire 3 ans en arrière;cette décision doit faire état du montant des acomptes et des dates d'exigibilité, donc............à vérifier ces points |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 08:23:47
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D'après sa réponse, je ne suis pas sûre qu'Elisabeth voie la différence (compliquée) entre provision pour travaux précis et avance pour travaux non décidés.
Pour être sûr de répondre à sa question, et surtout pour qu'elle ne donne pas un mauvais conseil à ceux qui l'ont sollicitée, il faudrait qu'elle dise quels travaux précis sont mentionnés sur l'appel de fonds, il faudrait en fait que le contenu de l'appel soit ici recopié. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 22:25:51
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La personne qui m'a sollicitée s'y connaît très bien en matière de copropriété, et ayant malheureusement affaire à un syndic peu recommandable, souhaitait obtenir ici quelques idées et suggestions.
Il précise qu'il s’agit bien de provisions pour travaux non décidés que l’on fait passer pour des avances sur charges !
En conclusion : les copropriétaires ont décidé de ne pas payer et d’attendre la réaction du syndic.
Merci encore à vous tous.
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Elisabeth |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 08:51:14
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Elisabeth a écrit Citation :
Il s’agit d’avances pour des travaux non décidés
Puis elle a écrit Citation :
provisions pour travaux non décidés
Or en comptabilité "avance et provision" ne sont pas synonymes.
Plusieurs fois Elisabeth parle d'avances sur charges, ce qui ne veut pas dire grand chose: charges pour dépenses comprises dans le budget prévisionnel? ou charges pour travaux hors budget? le problème étant que dans les 2 cas on ne parle pas d'avances mais de provisions. L'erreur vient-elle du syndic? difficile de le savoir sans le texte même de l'appel.
Ces remarques ne sont pas destinées à Elisabeth (qui ne pense pas en avoir besoin), elles visent à mettre en garde contre la confusion d'autres lecteurs de ce fil et à rappeler l'intérêt qu'il y a à être précis lorsqu'on pose une question sur un forum. |
Edité par - manech le 28 janv. 2009 10:55:48 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 10:09:27
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en complément,et en confirmation,du post de manech (message destiné plus particulièrement à Elisabeth:
article D35
Le syndic peut exiger le versement:
1° de l'avance constituant la réserve prévue au RDC (1/161/6 du budget)
2°des provisions du budget prévisionnel
3°des provisions pour des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
4°des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan plutiannuel de travaux adopté par l'AG
5°des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de L18
rectification >>> édité en rouge il s'agit de 1/6 du montant du budget prévisionnel et NON 1/16 |
Edité par - felix1930 le 28 janv. 2009 18:47:59 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 10:13:59
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Citation :
Initialement posté par manech
Ces remarques ne sont pas destinées à Elisabeth, elles visent à mettre en garde contre la confusion d'autres lecteurs de ce fil et à rappeler l'intérêt qu'il y a à être précis lorsqu'on pose une question sur un forum.
" sur un forum " et ailleurs 
" Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément  (Boileau) |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 28 janv. 2009 10:22:05 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 16:11:04
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Citation :
Initialement posté par felix1930
en complément,et en confirmation,du post de manech (message destiné plus particulièrement à Elisabeth:
article D35
Le syndic peut exiger le versement:
1° de l'avance constituant la réserve prévue au RDC (1/16 du budget)
2°des provisions du budget prévisionnel
3°des provisions pour des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
4°des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan plutiannuel de travaux adopté par l'AG
5°des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de L18
Ne s'agit-il pas plutôt du 1/12 au 1° ci-dessus ? |
Salutations
François |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 18:33:29
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Citation :
Initialement posté par felix1930
en complément,et en confirmation,du post de manech (message destiné plus particulièrement à Elisabeth:
article D35
Le syndic peut exiger le versement:
1° de l'avance constituant la réserve prévue au RDC (1/16 du budget)
2°des provisions du budget prévisionnel
3°des provisions pour des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
4°des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan plutiannuel de travaux adopté par l'AG
5°des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de L18
Ne s'agit-il pas plutôt du 1/12 au 1° ci-dessus ?
non
l'avance de trésorerie (ex fond de roulement) ne peut excéder le 1/6 du budget de fonctionnement! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 18:40:57
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| d'accord (1/6è)erreur de frappe malheureuse, mais qui ne change rien au problème des "provisions" et des "avances" |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 18:58:21
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En fait,c'est 2/12 , soit 1/6 que je voulais écrire !
Excusez mon étourderie ! |
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Un syndic très pressé
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