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Guy35
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 Posté - 27 janv. 2009 : 14:49:27
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Un syndic professionnel adhérent à une grande fédération connue a prévu dans son contrat en plus de ses honoraires au forfait des honoraires variables sur les travaux au % en supplément de son forfait
notamment ....
Travaux :
le syndic aura droit sur le montant TTC des travaux et assurances DO une rémunérationfixée à 3% HT pour la gestion financière soit 3.48TTC
et de 3 % à 5% HT pour participations aux différentes réunions soit 5.98% TTC
Une ordonnance du TGI a imposé des travaux de réfection de la charpente et de la toiture suite à une expertise;
Les copropriétaires ont obtenus différents devis à la place du syndic
le syndic n'a fait que l'actualisation ( inflation) des devis sans aucune négociation des prix et des prestations à réaliser
.
l' AG a voté les travaux pour un montant de 28 500 €
le meilleur devis est de 23 000 € écart 5000 €
il a fait voté à l'A G une rémunération de 5% ht soit 5.98 TTC sur les 28 500 €
J'ai vu que:
le bureau des Affaires économiques et des prix cellule de l'immobilier considère que :
- l'éxécution de travaux urgents de toiture vise à la sauvegarde du patrimoine syndical;
- la responsabilité du syndic peut être engagée s'il s'oppose à l'éxécution des travaux en raison d'un refus d'allocation d'honoraires spéciaux
- la réfection complète d'une toiture entre dans la catégorie des travaux d'entretien couverts par les honoraires de gestion courante.
les honoraires sur travaux ne peuvent être alloués que pour des interventions modifiant le patrimoine ( surélévation création d'ascenseurs...)
l'exigence du syndic sur ces honoraires complémentaires constitue t elle une infraction ?
les honoraires complémentaires ont comme conséquence de doubler sa rénumération pour un simple bon de commande alors que cette tâche correspond à sa mission couvert par le forfait.
Son tarif de 6% TTc est il abusif ?
Comment le contester malgré le vote de l'AG ayant voter les travaux.
Comment limiter les appels de fonds majorés de 20% par rapport au cout réel des travaux ?
Merci d'avance
Cordialement
Guy
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Guy |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 15:32:53
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Citation :
posté initialement par guy35
J'ai vu que:
le bureau des Affaires économiques et des prix cellule de l'immobilier considère que :
- l'éxécution de travaux urgents de toiture vise à la sauvegarde du posté initialement par Guy35patrimoine syndical;
- la responsabilité du syndic peut être engagée s'il s'oppose à l'éxécution des travaux en raison d'un refus d'allocation d'honoraires spéciaux
- la réfection complète d'une toiture entre dans la catégorie des travaux d'entretien couverts par les honoraires de gestion courante.
les honoraires sur travaux ne peuvent être alloués que pour des interventions modifiant le patrimoine ( surélévation création d'ascenseurs...)
vous pouvez être plus précis sur le < j'ai vu > car jusqu'à preuve du contraire cela ne s'applique pas au syndic de copropriété
Les honoraires sur travaux -avec ou sans maîtrise d'oeuvre - figrent très clairement et,légalement,dans les contrats syndic;ensuite ils sont négociés acceptés ou refusés par les copropriétaires - même l'ARC les accepte avec certaines recommandations
ex. les honoraires doivent être dégressifs,ils doivent portés sur le HT des travaux et non sur le TTC etc...........
Citation :
il a fait voté à l'A G une rémunération de 5% ht soit 5.98 TTC sur les 28 500
€
désolé mais le syndic a demandé, a proposé....et les copropriétaires ont votés OUI!!!!
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 15:59:38
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Il ne faut pas confondre les travaux d'entretien courant entrant dans la gestion courante du syndic avec les travaux d'entretien courant qui n'y entrent pas !
Changer 10 tuiles cassées relève de la gestion courante dans le cadre du budget prévisionnel annuel, entreprendre la réfection de la toiture relève de la gestion particulière des travaux hors budget prévisionnel.
Pourtant les 2 sont "travaux d'entretien courant".  |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 16:03:37
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Merci pour la réponse
je complète
(j'ai vu) source: www.jpm-copro.com/hono%20taxes.htm page 5
Cet article commente les honoraires du syndic
il convient aussi de souligner que c'est le syndic qui est sécrétaire
qui rédige le PV à sa guise
Cordialement
Guy
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Guy |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 16:39:05
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la position du Bureau des Affaires Economiques de la Préfecture parle de la réfection COMPLETE d'une toiture et précise que ces travaux entre dans la catégorie des travaux d'entretien couverts par les honoraires de gestion courante.
ce service a bien une certaine autorité et compétence pour écrire cette interprétation !
Cordialement
Guy
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Guy |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 18:10:03
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| la réfection complète d'une toiture est soumise obligatoirement au vote de l'AG: ce n'est pas de l'entretien courant! |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 18:15:43
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cette formalité a été accomplie.
De toute façon l'assemblée n'avait pas le choix de voter ces travaux car une ordonnance du TGI rendue en janvier 2008 l'imposait.
la question c'est pas les foramilté à accomplir en A G
c'est le droit pour le syndic a réclamé des honoraires supplémentaires qui double sa rémunération pour un unique bon de commande dans l'exercice
Est ce légal ?
Cordialement
Guy |
Guy |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 22:15:26
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Etant l'auteur de l'étude en cause citée , je me permets d'intervenir.
J'ai en effet rappelé dans l'étude qui est au bout du lien, l'attitude scandaleuse du " Service des prix " de l'époque. L'affaire en question remonte à trente cinq ans , au temps des honoraires taxés.
Un syndic s'est rebiffé. Il a refusé la proposition de transaction pénale et a déclaré qu'il entendait plaider. Le Service des prix n'a pas poursuivi. Il a fait savoir au syndic qu'il bénéficiait de l'amnistie présidentielle ce qui était faux : les délits économiques n'en bénéficiaient pas.
Autant dire que vous ne pouvez pas invoquer tout celà maintenant.
La clause de rémunération figurant dans le contrat du syndic est parfaitement légale. Pourquoi en contestez vous l'application puisque l'assemblée l'a votée ?
Mais vous semblez dire qu'il ne fait pas le travail prévu. C'est un autre aspect du problème. On paie, soit, mais on doit en avoir pour son argent.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 23:42:31
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Citation :
il convient aussi de souligner que c'est le syndic qui est sécrétaire qui rédige le PV à sa guise
à sa guise si le président de l'AG,élu par les copropriétaires, le laisse faire et approuve,par sa signature,ce qui est écrit.
En cas de contestation la signature du seul secrétaire ne vaut pas un "clou"; celle qui compte c'est celle du président de séance |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 23:48:20
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Guy, les travaux d'entretien courant entrant dans la 'gestion courante' du syndic sont ceux prévus dans le budget prévisionnel, lequel couvre toute la "gestion courante" du syndic. (ou devrait !!)...
Pour ce qui concernbe les gros travaux hors budget prévisionnel et votés spécifiquement (L.art.14-2) ils sont eux aussi dans 95 % des cas "travaux d'entretien courant" (réfection toiture(isolation-étanchéité), ravalement de façade, réfectuion des entrées et cages d'escaliers, etc ...) mais ne sont pas des travaux entrant dans la "gestion courante" du syndic...
D'où l'application d'honoraires particulier pour cette gestion particulière, honoraires prévus au contrat ou votés spécifiquement !
C'est ce qu'à fait l'AG en décidant d'accorder au syndic une rémunération de 5 % ht sur le travaux !
Si les copropriétaires ne savent pas ce qu'ils votent ...... (déja, se voir imposer par le TGI des travaux de réfection sur la totalité de la toiture pose question sur le fonctionnement de ce syndicat et l'engagement des copropriétaires !) |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2009 23:49:35 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 11:02:53
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si le syndicat a attendu de se voir assigné, probablement par un copropriétaire subissant des dommages, c'est qu'il a été "mal conseillé " voir pas conseillé du tout par le syndic!
celui ci aurait du , dés le dépôt de l'assignation, informer les copropriétaires des risques encourus! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 11:53:41
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Un ravalement est, certes, une opération d'entretien, mais pas une opération d'entretien courant.
Sa périodicité, aussi bien sur le plan technique que sur le plan administratif est de l'ordre de dix années. Elle est incompatible avec la notion d'entretien courant.
C'est donc une opération d'entretien périodique.
De plus, le ravalement bien compris ne s'entend pas d'un coup d'éponge, ni même de pinceau. C'est une intervention lourde.
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 12:08:28
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la réfection de la charpente et du toit a été imposée par le TGI sur la base d'une expertise à la demande du copropriétaire qui habite sous le grenier.
Le copropriétaire majoritaire s'opposait aux travaux;
La rémunération supplémentaire du syndic est disproportionnée par rapport à la prestation.
Le syndic ne sera pas réelu il collectionne les erreurs
Guy |
Guy |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 12:18:57
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Nous sommes bien d'accord, JPM !
La reprise de peinture sur la porte du garage à vélos et le ravalement de façades sur 4000 m² avec descente en rappel des intervenants ce n'est effectivement pas la même chose ! 
Sauf que ces travaux se votent tous les 2 à la maj.art.24, s'agissant de travaux d'entretien ... courant ou périodique, lourd ou pas, le périodique pouvant être très 'courant' ayant lieu tous les 10 ans ....
D'où sans doute parfois la confusion dans la tête des copropriétaires qui ont du mal à comprendre que porte du garage à vélos à 100 € ou ravalement de façades à 120.000 € ce soit des travaux d'entretien .. courants ou périodiques, peu importe !
D'où il me semble la distinction qu'il convient de faire entre des travaux entrant dans le budget prévisionnel annuel et les travaux hors budget prévis.
Les premiers relèvent de la "gestion courante" du syndic,
les seconds de sa "gestion particulière", qu'elle soit périodique ou non ...
D'où la nécessité pour ces travaux hors budget prévis et donc hors gestion courante du syndic de prévoir en plus des "honoraires syndic" pour sa gestion particulière de ces travaux.
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Edité par - gédehem le 28 janv. 2009 12:19:56 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 12:26:54
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guy:
concernant votre copropriétaire majoritaire, y avait il bien eu réduction de ses tantièmes lord du vote en AG pour la réfection d ela toiture? |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 13:18:47
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Pour JPM,
Il a fait savoir au syndic qu'il bénéficiait de l'amnistie présidentielle ce qui était faux : les délits économiques n'en bénéficiaient pas.
Il ne pouvait pas s'agir d'un délit mais d'une contravention, puisqu'il n'y avait pas de transaction pour les délits (les transactions ont été supprimées en 1986 et depuis 2007 existent de nouveau et désoramis une transaction peut être proposée pour certains délits)
Les contraventions sans peines complémentaires bénéficiaient bien de cette amnistie présidentielle. Cette pratique a perduré même lorsque "le contrôle des prix" a disparu avec la liberté des prix en 1986. Le contrôle des prix est naturellement revenu à la DGCCRF, qui a vu, elle aussi ses PV de contraventions économiques amnistiés.
Heureusement depuis quelques années, il n'y a plus d'amnistie pour infractions économiques. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 13:43:10
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OK ! Un point évident est que le classement des opérations relatives à la maintenance des immeubles et de leurs équipements relève de la compétence des techniciens.
Il y a belle lurette que ce classement a été effectué pour les bâtiments anciens puis régulièrement actualisé en fonction de l'évolution des techniques de construction et des éléments de confort. Cf les travaux de Robine et le fascicule de la Fédération parisienne du bâtiment, et sans doute d'autres travaux que je ne connais pas. Il faut aller fouiller chez Eyrolles (pas plus de publicité que lorsqu'on parle de la Procure pour les bouquins de théologie).
Cette documentation a-t-elle été adaptée et diffusée de manière appropriée auprès des syndics professionnels, des étudiants en gestion immobilière, voire des copropriétaires actifs capables de l'exploiter ? Pas évident. Dans bien des cas, les études techniques d'Universimmo demeurent les documents les plus valables et accessibles, qui mériteraient d'être un peu développés encore.
Y-a-t-il eu concertation entre les techniciens et les juristes pour assurer la cohérence de certains textes avec les données techniques, voire même la cohérence des textes entre eux (régime de la copropriété et charges locatives récupérables notamment, mais aussi régime de l'usufruit) ? Pas toujours évident non plus.
Comment passer en comptabilité le jeu d'une clause de garantie totale pour une chaufferie, certaines créances ou dettes potentielles résultant des contrats de chauffe et de leurs clauses particulières (intéressement ou autre) ?
Comment passer tout celà dans le carnet d'entretien, qui devrait se présenter comme un outil de gestion prévisionnelle ?
Qui a travaillé là dessus au lieu de perdre des heures et des jours sur des babioles ?
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 15:02:16
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guy:
concernant votre copropriétaire majoritaire, y avait il bien eu réduction de ses tantièmes lord du vote en AG pour la réfection de la toiture ?
je complète la situation
Oui bien sûr ses voix ont été réduit selon la loi mais à 50% il bloque toutes résolutions.
c'est la raison pour laquelle la justice a été saisie .
Un expertise immobilière a constatée que la charpente était dévoré par des xylophages et risquait de s'écrouler des étais ont été posées .
les tuiles étaient poreuses . il y a plus de trente ans le toit a été réalisé avec des tuiles anciennes de récupération .
Lexpert immobilier a signalé que la charpente ne respecte pas les normes (plusieurs graves défaults).
Le copropriétaire de l'égage subissait des infiltrations et moissisures.
A la suite d'une requête le TGI a ordonné et IMPOSE les travaux de réfection
Cordialement
Guy
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Guy |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 16:48:48
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| J'espère que l'avocat du syndicat a mis en avant l'opposition de ce copropriétaire majoritaire et donc son abus de droit (du moins s'il était seul à bloquer) fin de lui faire supporter les éventuels DI réclamés au syndicat ! |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 16:56:13
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hélas non !
par la suite nous avons constaté que l'avocat qui a engagé la requête est aussi l'avocat du syndic;
pas question d'attaquer son apporteur d'affaire....
l'avocat n'a pas fait preuve de conseils avisé sur l'AG il a dissudé d'intenter une action.
Il reste une autre piste
celle la nullité du contrat du syndic de plain droit car il n'a pas soumis au vote suite de sa nomination dans les 3 mois l'ouverture d'un compte bancaire séparé.
Cordialement
Guy |
Guy |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 17:52:20
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Avec Citation :
Il reste une autre piste
celle la nullité du contrat du syndic de plain droit car il n'a pas soumis au vote suite de sa nomination dans les 3 mois l'ouverture d'un compte bancaire séparé.
Vous n'êtes pas dans le fil exact de l'évolution des textes.
Votre syndic, s'il n'a pas demandé à être dispensé de l'ouverture d'un compte séparé, devait l'ouvrir sans nécessité d'une autorisation de l'assemblée. Mais encore faut-il vérifier le texte du PV sur ce point.
Une autre piste serait d'engager la responsabilité de l'avocat qui aurait dû vous signaler, le cas échéant, l'opportunité d'assigner le syndic. Si cette opportunité existait, l'avocat aurait dû refuser le dossier s'il est l'avocat du syndic ou même plus simplement un correspondant attitré.
Mais j'insiste sur la condition importante : l'existence manifeste d'un cas de responsabilité du syndic.
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Syndic Honoraires sur travaux
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