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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 06 févr. 2009 : 15:04:36
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Demain, le MEDEF ouvre un cycle de formation pour DRH, auquel peuvent se joindre les délégués syndicaux !!!!
Je vois d'ici la queue avec la CGT la CFDT et Sud qui s'y bousculent .....
En revanche, un peut voir d'un bon oeil une autre approche ...:
"L'UNIS (CNAB + CSAB + UNIT) est très décidée à former ses ouailles.
Pour cela elle compte solliciter quelques intervenants de l'ARC, CLCV, FEDECO ...." 
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 00:11:11
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Bonjour JPM,
Pouvez-vous nous tenir informés de la suite de cette instance ?
Selon ce que vous nous dites « le propriétaire " lésé " n'a assigné que le syndicat et se borne à demander l'annulation de la résolution proposée par le président. ».
Je pense qu’il a fait exactement ce qu’il faut faire. En ce qui concerne le libellé, moi, je l’aurais écrit différemment. Au lieu de « la résolution proposée par le président », j’aurais écrit : « la résolution votée par l’assemblée qui modifiait la majorité nécessaire ». Vous me direz que c’est pareil. Mais moi, je ne trouve pas. Car, dans le premier cas, l’illégalité semble être que le président a proposé le vote d’une résolution, alors que la véritable illégalité est que l’AG a voté une résolution contraire à ce que dit la loi, qu’elle a donc pris une décision illégale. C’est cela qui est annulable par le tribunal. Si la même résolution avait reçu comme réponse de l’AG que c’était l’article 25 qui s’appliquait, cette décision, parfaitement légale, n’aurait été annulable d’aucune manière.
Quand vous dites ensuite « Il va obtenir sans nul doute cette annulation … parce qu'elle ne figurait pas à l'ordre du jour …. », là je ne partage pas du tout votre avis. Mais je ne pense que nous devrions recommencer le débat que nous avons déjà eu et dont j’ai joint le lien. Mon opinion est très claire et la vôtre aussi. Je vais juste apporter un petit complément lié à l’exemple que vous nous avez donné :
Quand le syndic rédige une convocation sur laquelle il note les majorités nécessaires au vote de chacune des décisions, il y a deux possibilités :
1. Le Syndic a noté la bonne majorité nécessaire
2. Le Syndic a noté une majorité erronée
La seconde est peu fréquente, j’en conviens, mais elle existe néanmoins sans contestation possible. Pratiquement toutes les procédures engagées et gagnées contre les syndicats de copropriétaires respectifs, pour majorité erronée ont pour origine cette erreur, involontaire ou non, du syndic.
Si on se trouve dans le cas n° 2 et si, comme vous le pensez, l’AG n’avait pas le droit de décider qu’elle appliquera la bonne majorité, parce que le point qui consiste à le discuter n’est pas à l’ordre du jour, alors, cela voudrait dire quelque chose de gravissime au point de vue du droit. Cela voudrait dire que l’AG serait obligée de prendre une décision illégale, à cause de l’erreur du syndic, et qu’elle serait ensuite sanctionnée pour l’avoir fait. Si cela ne vous choque pas, moi si et énormément. Que le droit puisse obliger quelqu’un à faire un acte pour ensuite le sanctionner pour l’avoir fait est tout simplement surréaliste. On doit trouver ce type de droit dans quelques revues traitant du droit en enfer, je pense, mais heureusement pas chez nous, en France. On ne peut donc qu’en conclure que l’AG a forcément le droit de décider d’appliquer autre chose que ce qui est noté sur la convocation. Et donc qu’elle a le droit de décider par un vote, non à l’ordre du jour, de le faire.
En conséquence, si l’AG ne peut qu’avoir le droit de prendre ce type de décision, malgré le fait que cela ne figure pas à l’ordre du jour, le fait que le président d’AG propose à l’assemblée ce type de vote ne peut avoir rien d’illégal. J’irais même un peu plus loin. Si le syndic s’est trompé et que cette erreur est apparue de manière claire, je pense que le fait, pour le président, de ne pas proposer à l’AG le rattrapage de l’erreur, engagerait sa responsabilité, puisque cela reviendrait à forcer l’AG a prendre une décision manifestement illégale.
Pour revenir aux deux cas ci-dessus (erreur ou non du syndic), si on se trouve dans le cas 1 (le syndic a noté la bonne majorité), est-ce que le président a engagé sa responsabilité en proposant un vote sur le sujet ? Je répond que non. Comme développé plus haut, l’AG doit avoir le droit de discuter cela et donc le proposer n’est rien d’autre que d’appliquer ce droit. L’AG est souveraine et un bonne décision de l’AG, dans ce cas est de décider d’appliquer ce qu’a noté le syndic. Si on se trouve dans le cas 2, c’est encore plus le devoir du président de proposer le vote puisqu’il permettra ainsi à l’AG de pouvoir éviter d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc aucune faute non plus.
Maintenant on passe au vote. Pour voter, le président de l’AG est un copropriétaire comme un autre qui a le droit d’avoir une opinion et de la défendre. Il a le droit, comme tout copropriétaire, de se tromper. Le vote se fait et si la majorité s’est trompée, la décision est illégale, mais la responsabilité n’est pas personnelle. Quand une décision illégale est prise par une AG, les copropriétaires qui ont voté dans le sens de l’illégalité ne sont pas plus responsables personnellement que les autres. C’est une responsabilité collective qui incombe au syndicat des copropriétaires.
Donc notre président d’AG propose un vote pour discuter de la majorité requise : pas de faute. Il vote dans le sens de l’illégalité : pas de faute non plus. Le président d’AG n’a pas, contrairement au syndic, d’obligation de conseil. Tous les copropriétaires sont sensés connaître la loi. Lui, comme tous les autres. Pas plus, pas moins. Vous dites qu’il a induit l’assemblée en erreur, mais cette assemblée est composée de copropriétaires qui sont sensés en savoir autant que lui. On en revient au paragraphe précédent. Est-ce engager sa responsabilité personnelle, dans une AG, que de se tromper et d’avoir défendu une version erronée. Les copropriétaires n’ont qu’à ne pas le suivre. Ils n’ont qu’à apprendre le droit et savoir de quoi il retourne. Le fait que beaucoup de copropriétaires se conduisent comme des moutons dégage-t-il leur responsabilité collective en engageant celle personnelle de celui qu’ils ont suivi ? Certainement pas.
Même si ce président l’a fait sciemment (est-ce démontré dans votre exemple ?), en sachant pertinemment que les moutons allaient le suivre, cela n’allège en rien la responsabilité collective. Ils n’avaient qu’à ne pas le faire. Ils sont adultes et responsables de leurs actes.
Il n’y a donc, à mon avis, aucune responsabilité particulière qui puisse s’appliquer à ce président d’AG et certainement pas de faute lourde due à son initiative de proposer à l’AG un vote sur la majorité requise.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 00:57:50
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Cette affaire complexe en est à ses débuts. Il n'y aura pas de jugement du TGI avant de longs mois. Par contre il est possible que le litige trouve une issue amiable.
Pour le surplus :
Il est sur que certains syndics indiquent n'importe quoi pour les majorités. Dans un grand nombre de cas, il est possible dans la pratique de redresser l'erreur en cours d'assemblée parce que l'erreur est grossière (indication de la majorité de l'art. 24 ou de l'article 26 pour une demande d'autorisation d'effectuer des travaux affectant les parties communes qui relève de la majorité de l'article 25). Le mieux est alors de voter à la majorité correcte sans nécessité d'une décision. Que peut faire un contestataire en présence d'une décision pris à la majorité requise ? Pas grand chose.
En l'espèce il était de notoriété publique que le président était opposé aux travaux parce qu'il considérait que l'activité commerciale envisagée était susceptible de provoquer une gene pour son propre lot (situé au premier étage juste au dessus). Mais il a compris ensuite que pour 75 % il s'agissait de travaux de mise en conformité exigés pour n'importe quelle activité.
Il a usé de ses pouvoirs de président pour provoquer un scrutin sur une question non inscrite (1ere faute) en proposant une majorité manifestement erronée (2eme faute) et dans son intérêt personnel de plus (3eme faute). Les copropriétaires ont suivi.
On va dire que le président n'est pas forcément un juriste. C'est vrai. Mais il s'est présenté comme " averti " en faisant un petit discours d'où il résultait qu'une majorité supérieure était nécessaire.
Tout y est pour que sa responsabilité soit engagée.
Plus généralement : il me semble qu'il est bon de mentionner les majorités nécessaires dans la convocation et meilleur encore de fournir à ce égard des indications exactes. Dans les cas, - rares -, où il y a une réelle difficulté d'appréciation, le syndic, en accord avec le CS, doit consulter, et inviter le demandeur à consulter également ou à s'en rapporter à la consultation obtenue par le syndicat.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 12:35:41
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En somme, c'est un cumulard, ce pdt d'AG ?
Je pense tout de même que l'actionest également dirigée contre le syndicat, comme elle l'est contre ce pdt qui confond interets privés et respect des textes.
"Il n'y aura pas de jugement du TGI avant de longs mois."
Ce qui montre l'insécurité jurdique dans laquelle sont les syndicats lorsqu'une action est engagée pour annulation de décision en raison deslenteurs excessives de la justice (et la prétendue réforme engagée ne va pas arranger les choses ...)... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 13:15:00
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OK ! Gedehem !
Mais 40 % au moins du contentieux de la copropriété, hors les recouvrements de charges, est généré par la rédaction confuse des textes ou des comportements extravagants des syndics, professionnels ou bénévoles, et des copropriétaires, membres ou non des conseils syndicaux.
Moins de dossiers = Justice plus rapide ...à moins qu'à l'avenir on ne remplace qu'un magistrat sur deux partant à la retraite 
A propos de texte, dans un sujet voisin, j'ai indiqué avoir constaté avec effarement que l'article D 39 ne vise pas le conjoint du syndic. Nefer est du même avis donc je ne me suis pas trompé 
Et je lis qu'une Cour d'appel vient de se pencher sur un problème crucial : le locataire a la charge matérielle et financière de l'entretien du chauffe-eau comportant le nettoyage du coprs de chauffe. Qu'en est-il du détartrage de ce corps de chauffe ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 14:20:15
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Et si, au sujet du "conjoint", on y ajoute les pacsés et autres "concubinés", on n'est pas sorti de l'auberge avant longtemps ....
J'ai le souvenir d'une copropriété dont le chauffagiste, l'ascensoriste, le plombier, la Ste de nettoyage et je ne sais plus quel autre prestataire étaient TOUS parents ou alliés du syndic !
Bien entendu, quasi toutes les copropriétés qu'il gérait étaient dans ce cas !
Maintenant c'est plus anonyme : on se retrouve en fait entre les mains du même "Groupe" sans le savoir ... |
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felix1930
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5611 réponses |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 16:46:14
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Eh ! oui ! Felix ! Je sais bien. C'est, je crois bien, de l'arrêt de renvoi que je parle. Un jugement de TI, deux arrêts d'appel, et un arrêt de la Cour de cassation pour que les associations de locataires ou de bailleurs disposent d'une jurisprudence, c'est bien celà qui encombre les juridictions alors qu'il serait si simple de mettre à jour périodiquement les textes 
Il a fallu plusieurs années pour qu'on remette en charges récupérables la TVA des factures et la marge bénéficiaire des prestataires de services  Il en faudra plusieurs autres pour inclure dans la liste des équipements dont la présence dans les immeubles est devenue banale 
Pendant ce temps les taudis subsistent.
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 19:06:17
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Le Projet UNIS est un beau projet :
Madame le Ministre,
Mesdames et Messieurs les élus,
Mesdames et Messieurs les responsables d’associations de consommateurs,
Mesdames et Messieurs les journalistes,
Chers clients,
22 millions de Français vivent en copropriété,
14 millions de Français sont locataires,
1 million de Français achètent ou vendent leur logement chaque année,
Ils utilisent ainsi directement les services des professionnels de l’immobilier.
Ces métiers sont indispensables à la vie des Français et injustement attaqués.
Déjà 3.500 professionnels compétents et rigoureux, issus des syndicats professionnels de la CNAB, du CSAB et de l’UNIT, las de cette situation se rassemblent et créent un nouveau syndicat UNIS avec lequel il va falloir compter.
UNIS défendra ces professionnels, soucieux de servir leurs clients, et répondra coup pour coup aux attaques trop souvent infamantes et infondées dont ils font l’objet.
NOTRE METIER C’EST VOTRE GARANTIE
Etienne GINOT**
Président DéléguéSerge IVARS*
PrésidentChantal COSTE***
Président Délégué(*) CNAB (**) CSAB (***) UNIT
Voilà un discours bien dans l'air du temps...
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 19:13:08
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Pendant ce temps les taudis subsistent.
Oui JPM. La suppression du pass-travaux 1 % logement et des subventions ANAH pour un très grand nombre de copropriétaires ne fera qu'aggaver l'état des taudis, et surtout empêchera ou retardera les réparations d'entretien lourdes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 23:00:15
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Nous ne sommes pas tout à fait sur la même longueur d'ondes, Albifrons.
C'est aux taudis des tauliers et des marchands de sommeil que je pense. Sur ce point il ne faut pas rechercher une responsabilité d'aujourd'hui. Elle se perd dans le temps et tout le monde est dans le bain. On a refilé aux suivants, d'un bord ou de l'autre, les décisions impopulaires à prendre.
Aujourd'hui, la réduction à un an du délai d'expulsion des locataires impécunieux va paraître sauvage. Parmi ceux qui défileront, il y aura des chefs qui savent que c'est le seul moyen d'inciter les petits propriétaires à relouer leurs appartements quand ils ont réussi à les récupérer. Mais la confiance ne revient pas en quinze jours.
Si on n'a pas de quoi reloger décemment les expulsés, ce n'est pas satisfaisant non plus .
Mais, à refaire le monde, nous sortons du sujet, encore que ... ???
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 00:07:59
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JPM
Nous ne sommes pas tout à fait sur la même longueur d'ondes, Albifrons.
C'est aux taudis des tauliers et des marchands de sommeil que je pense. Sur ce point il ne faut pas rechercher une responsabilité d'aujourd'hui. Elle se perd dans le temps et tout le monde est dans le bain. On a refilé aux suivants, d'un bord ou de l'autre, les décisions impopulaires à prendre.[/code]
Pour cela je partage votre point de vue, d'autant qu'un CS actif finit par savoir facilement qui est marchand de sommeil, ou avoisinnant...mais aussi le syndic, puis la mairie, puis la CAF, puis la gendarmerie, puis le fisc, etc etc... Une situation que nous connaissons parfaitement bien dans notre copropriété du 93...
Aujourd'hui, la réduction à un an du délai d'expulsion des locataires impécunieux va paraître sauvage. Parmi ceux qui défileront, il y aura des chefs qui savent que c'est le seul moyen d'inciter les petits propriétaires à relouer leurs appartements quand ils ont réussi à les récupérer. Mais la confiance ne revient pas en quinze jours.
surtout qu'il convient outre les frais de justice et avocats , les remboursements d'emprunt s'il y a, remettre en état le logement et continuer de payer les charges de copropriété. Pendant trop longtemps on a demandé aux bailleurs de gérer à leurs frais ces situations absurdes, là où l'état lui se garde bien d'intervenir. Dans ces situations, les bailleurs privés servent de bailleurs sociaux, très sociaux, gratuits... on comprend du reste pourquoi ces situations demeurent et la réglementation est ainsi. C'est très clairement une mauvaise gestion en France avec des lois qui masquaient ou masquent encore à peine la culpabilité de toute une société...
Si on n'a pas de quoi reloger décemment les expulsés, ce n'est pas satisfaisant non plus .
Et bien non en effet, car tant les expulsés que ceux qui se retrouvent sans logement par manque de revenus (congé pour vente, reprise etc) ou simplement du fait de la hausse du locatif (région parisienne surtout) finissent par devenir une masse diffuse qui inquiète tout le monde, la misère engendrant la violence qui se répand.
Mais, à refaire le monde, nous sortons du sujet, encore que ...
c'est que le monde de l'immobilier a affaire à tous ces pb. En tous cas les professionnels de l'immobilier ne peuvent plus les ignorer, pas plus que les CS ou les copropriétaires d'ailleurs.
Donc en espérant qu'UNIS fort de ses représentations syndicales, y compris de celle de ses marchands de biens soit en mesure de faire des propositions concrètes, utiles, simples et modernes et allant dans le bon sens. Qu'UNIS soit aussi en mesure de réfléchir à certaines des attaques contre les professionnels pour améliorer le paysage immobilier à sa façon, et non à se stériliser dans des réglements de comptes.
Et qu'il est bien nécessaire également que les copropriétaires bailleurs et occupants, commerces ... réfléchissent et prennent la mesure de leurs responsabilité.
Bonne soirée JPM
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Edité par - albifrons le 08 févr. 2009 10:29:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 11:23:41
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On ne peut pas dire que la première manifestation médiatique d'UNIS (la page dans la presse) soit péremptoire mais elle a le mérite de révéler le programme.
Quoiqu'on puisse jaser, la CNAB récupère ses fils prodigues (le CSAB) et reprend sa fonction de représentant privilégié des administrateurs de biens.
Reste à savoir si, à titre individuel, des FNAIM et des SNPI rejoindront UNIS.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 11:57:21
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Ce n'est sans doute pas Oldman qui le démentira, mais un vieil ami Corse, qui était un sage, me disait :
"Tu sais petit (il faut y mettre l'accent !), quand un type te dis que tes paroles sont infamantes et qu'elles attentent à son honneur et à sa probité c'est que c'est un bandit, car il n'y a que les bandits qui sont offensés par des paroles de vérité, pas les bonnes gens."
Vous ne savez pas dans quels sommet se nichent l'honneur et la probité des escrocs .... |
Edité par - gédehem le 08 févr. 2009 11:58:52 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 19:34:52
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Parleriez-vous d'un code d'honneur des syndics et administrateurs de biens ? d'un certain sens de la famille ?
J'ai été ravi d'apprendre l'existence du rôle social des marchands de biens par exemple. Ceci m'a ouvert l'esprit envers cette profession
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 20:27:15
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Ce n'est sans doute pas Oldman qui le démentira, mais un vieil ami Corse, qui était un sage, me disait :
"Tu sais petit (il faut y mettre l'accent !), quand un type te dis que tes paroles sont infamantes et qu'elles attentent à son honneur et à sa probité c'est que c'est un bandit, car il n'y a que les bandits qui sont offensés par des paroles de vérité, pas les bonnes gens."
Vous ne savez pas dans quels sommets se nichent l'honneur et la probité des escrocs ....
En Corse, comme ailleurs "on dit qu'il n'y a que la vérité qui blesse.Pourtant cela n'est pas toujours vrai.Et dans les cas où il y a injures, diffamations et autres calomnies les délais pour de défendre devant la justice sont trop limités.
C'est dommage car les cicatrices peuvent être plus profondes qu'il n'y paraît  .
Universimmo a été quelques fois le théatre du comportement de certains contributeurs qui avaient la "plume facile ". |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 08 févr. 2009 20:29:38 |
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responsabilité du président d'ag?
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