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Initialement posté par Franck13

merci Mariotours pour votre réponse.
Je suis passé au CDI hier, et ils m'ont dit de faire une lettre en recommandée avec A/R pour spécifier que je changeais la destination du bien en loueur meublé non professionel. Je souhaitais être au régime réel simplifié et que je renonçais au micro BIC.
Ensuite, je joindrais à ma déclaration de revenu, la 2031(je crois) qui sert à déclarer le LMNP, et c'est tout.

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La question et vous l'avez bien souligné, c'est l'immobilier. j'ai acheté en 08/1999, 32000€ ce studio à Marseille sur l'avenue du prado(avenue très sympa) en perisol. Aujourd'hui, les agences me le proposent à 75000€.
L'expert immobilier me donnera donc sa vrai valeur.

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J'apliquerais 85% pour exclure l'amortissement du terrain et je le ferais sur 25 ans. A priori, même si j'ai déjà pratiqué un amortissement dans le cadre perissol, étant donné que je change de statut (foncier à BIC), je repars sur la valeur à la date de début d'activité.

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Pour les amortissements, il est judicieux de faire évaluer le bien par un expert en immobilier mais cela a un coût non négligeable. Après en fonction de la date d'acquisition des biens immobiliers il se peut qu'il y ait des calculs à faire pour tenir compte du fait que vous avez déjà tiré profit de ces biens et que de ce fait votre amortissement soit amputé en partie

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Initialement posté par Franck13

Dans le cadre du loué meublé, l'avantage principal est l'amortissement du bien, bien entendu une fois ôté la valeur du terrain(15% en moyenne). Donc, il me semble important de bien valider la valeur actuelle du bien s'il a été acheté il y a plusieurs année.
un gestionnaire de patrimoine m'avait dit que seul les experts immobiliers agréer auprès des tribunaux sont qualifier auprès de l'administration fiscales pour retenir la valeur du bien.
d'autres sur ce forum, ne partage pas ce point sur l'expert immobiliers.

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CAS n° 74
APPORTER son LMP à une SARL de famille pour REBONDIR

Un investisseur achète un appartement d'une valeur de 100 000 euros le 1er janvier N. Il souhaite isoler cet appartement au sein d'une sarl de famille le 31 décembre N+11.

Cet appartement à une valeur de marché de 250 000 euros. L'emprunt quui a financé l'acquisition est entièrement remùboursé. Le bien est amorti sur 20 ans.

Le taux marginal d'imposition est de 30%
Le loyer annuel net de charges est de 15 000 euros.
A la date de l'opération, l'activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans, et les loyers sont inférieurs à 152 600 euros

HYPOTHESES:
1/ Apport de l'appartement à la SARL
2/ Vente de l'appartement à la SARL qui finance l'acquisition avec un emprunt in-fine au taux de 4%. L'investisseur place le prix de la vente dans divers investissements dont la rentabilité escomptée est de 10% net d'impôt.

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Citation :

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Corrigé de l'exercice (mention de ribouldingue)Suite du texte de Pascal DENOS:

La plus-value réalisée lors de l'apport ou de la vente est une plus-valeur professionelle exonérée d'imposition.

Droits d'enregistrements:
pour la vente, la SARL doit payer les DE au taux de 4,89% et les honoraires du notaire.
En revanche, l'apport est exonéré des droits d'enregistrement car il est effectué à titrre PUR et SIMPLE (l'apport est rémunéré par les droits sociaux) ET car l'apport de l'immeuble est effectué par une personne imposée à l'IR (une personne physique) à une personne imposée également à l'IR (SARL de famille qui opte pour l'IR).
La SARL doit cependant payer les frais de notaires.

EN CONCLUSION:

La SARL acquiert un bien pour une valeur de 250 000 euros. La base amortissable passe ainsi de 100 000 euros à 250 000 euros. C'est une première source d'optimisation fiscale car elle permet d'augmenter les amortissements déductibles.
La durée d'amortissement peut être maintenue à 20 ans car c'est une nouvelle entité, la SARL, qui acquiert.

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(Cas numéro 70)

ou Phase 1: l'investisseur à acheté des studios nus, par exemple sous le régime BESSON.

Phase 2: Lorsque les revenus atteignent 23 000 euros, il apporte l'ensemble de ses studios à son activité de LMP.

Cet apport se fait sur la base de la valeur de marché

(Note en bas de page: Cette position de la Jurisprudence CE 17-3-1976 numéro 91 621 a été reprise par la doctrine administrative D Admistrative 4 D-1321 numéro 55: Elle est donc opposable à l'administration en cas de contrôle fiscal).

Ce qui permet d'augmenter la base amortissable et de déduire plus d'amortissement.
.../...
De plus dans la phase 1 on n'a pas porté atteinte aux amortissements déductibles puisqu'on pratiquait une déduction forfaitaire de 14%

.....

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Vous retranscrivez que à titre gratuit c'est la valeur vénale, ce que j'ai toujours pris en compte.
A l'exploitant de déterminer la valeur vénale, éventuellement en se faisant aider. ...........

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Si le commissaire aux apports est obligatoire pour une SARL pourquoi ne l'est il pas pour un apport au LMP ou LMNP ?

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ous avez raison d'écrire en gros caractère, les "vieilles mères" ont la vue basse et la tête dure

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Je viens de lire la jurisprudence que vous citez et la trouve intéressante :

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La plus-value réalisée lors de l'apport ou de la vente est une plus-valeur professionelle exonérée d'imposition.

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Constatant enfin que, lorsqu'une entreprise est exploitee par une personne physique, celle-ci a la faculte d'inscrire au bilan de l'entreprise tout element d'actif compris jusque-la dans son patrimoine prive ou, inversement, de retrancher du bilan un element d'actif et de le comprendre desormais dans son patrimoine prive ; que ces operations, constituant la premiere un apport, la seconde un prelevement, doivent etre prises en compte dans les ecritures de l'entreprise en retenant, comme valeur de l'apport ou comme montant du prelevement, la valeur reelle, a la date de l'operation, de l'element d'actif apporte ou retire ...

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Initialement posté par lessy

Bonjour,
en 2006, j'ai acheté seule une studio qui j'ai declaré en micro bic.
En 2008, j'ai acheté seule un studio et avec mon mari encore un autre.
-Pour la déclaration de cette année pourrons nous déclarer les 2 achetés en 2008 directement en réel simplifie- formulaire PO.
-Pour celui acheter en 2006 je pense que c'est trop tard de changer de fiscalité.
Merci pour vos réponses

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Initialement posté par Franck13

pour faire évaluer un bien par un expert, le montant dans mon cas est de 340€TTC.
Je ne trouve pas ça élevé, et puis je pars sur une valeur d'amortissement sur laquelle l'administration fiscale ne pourrait avoir un doute.

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j'ai du mal à imaginer que, dans un futur proche, l'administration fiscale ne rende pas obligatoire l'évaluation du bien.

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