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Franck13
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43 réponses |
 Posté - 14 févr. 2009 : 16:04:38
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On m'a présenté un montage qui a pour but de diminuer l'impôt en pratiquant les amortissements des biens sur 33 ans.
voici comment ça se passerait.
La SCI A soumise à l'IR achète des biens et fait les emprunts. Alexis et léa sont actionnaires à 50%/50% de cette SCI.
Alexis , Léa et Zazi crées une SCI B soumise à l'IS.
Alexis et léa cèdent l'usufruit pour 13 ans de la SCI A à la SCI B et gardent donc le nue propriété.
Zazi qui maîtrise les principes comptables des sociétés s'occupent d'effectuer les déclarations d'impôts, elle a une rémunération pour cela, rémunération faible. Elle pratiquent l'amortissement des biens sur 33 ans et les frais au réel.
L'usufruit a été cédé pour la valeur de la SCI A(600 euros) car tous les apparts ont un prêt.
La SCI B va présenter son bilan à l'administration fiscale pendant 13 ans, puis l'usufruit reviendra sur la SCI A qui reprendra des déclarations soumise à l'IR. Après 2/3 ans la SCI A vend ses biens et est exonérée des plus value car a l'IR.
Voilà en résumé le shéma que l'on m'a proposé, mais pour lequel je ne suis pas en confiance.
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Edité par - Franck13 le 14 févr. 2009 16:07:12 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 16:47:08
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je vais chercher une aspirine, et je reviens....
Mais c'est Zazi qu'il me faut, n'empêche... |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 17:24:35
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En fait je n'ai aps compris caril manque presque tout:
prix d'achat et emprunts, pusique vous parlez de 600 euros à un moment donné.
1/ La SCI-A achète et emprunte à 105% je pense, mais elle n'a aucune ressource en face. Comment se finace t'elle?
2/ Pourquoi l'usufruit ne vaut-il que 600 euros, peut-on avoir le détail du calcul?
3/ La SCI-B achète l'usufruit pour 600 euros et loue (combien par mois?)
4/ Qui amorti sur 33 ans, puisque la SCI-B achète un usufruit sur 13 ans, et la SCI-A n'ayant aucune recette ne peut pas amortir grand chose.
Iln'y a guère que la SCI-B qui puisse amortir, mais je ne la vois pas amortir sur 33 ans un actif acheté sur 13 ans |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 17:51:18
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ribouldingue est plein de bonne remarque.
je vais donc reprendre plus en détails |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 18:05:16
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1/ La SCI-A achète et emprunte à 105% je pense, mais elle n'a aucune ressource en face. Comment se finace t'elle?
exact 105%'avec (frais de notaire. la seule garantie qu'a la banque sont les salaires d'alexis et léa. les loyers remboursent les emprunts et une partie des charges. le reste est de l'apport de Léa et Alexis[/code]
2/ Pourquoi l'usufruit ne vaut-il que 600 euros, peut-on avoir le détail du calcul?
Tous les biens sont financés et l'endettement à 105% fait que la valeur de l'usufruit est très faible puisque CELUI CI ne rapporte rien durant le remboursement du crédit qui est pris sur 20 ans. Donc valeur faible, 600€ qui est le capital de la sci A;
3/ La SCI-B achète l'usufruit pour 600 euros et loue (combien par mois?)
la location de l'usufruit représente 3000€/mois de loyer pour 2850€ de remboursement de crédit(intérêt + captal)
4/ Qui amorti sur 33 ans, puisque la SCI-B achète un usufruit sur 13 ans, et la SCI-A n'ayant aucune recette ne peut pas amortir grand chose.
sur 33 mois car il me semble que les entreprises amortissent leurs biens immobiliers sur cette période. c'est la SCI B qui va amortir l'usufruit puisque à l'IS.
Pourquoi l'usufruit sur 13 ans? on peut le céder temporairement pour 12, 15 ans selon les objectifs.
dans ce cas, le but de la cession de l'usufruit à une SCI à l'IS est d'appliquer au résultat les amortissements des biens(un peu comme le louer meublé) afin d'avoir un impôt le plus bas possible.
[/quote] |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 18:19:07
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Citation :
Initialement posté par Franck13
1/ La SCI-A achète et emprunte à 105% je pense, mais elle n'a aucune ressource en face. Comment se finance t'elle?
exact 105%'avec (frais de notaire. la seule garantie qu'a la banque sont les salaires d'alexis et léa. les loyers remboursent les emprunts et une partie des charges. le reste est de l'apport de Léa et Alexis
Il n'y a pas de loyer puisqu'ils sont captifs dans la SCI-B.
Si vous les sortez pour payer les mensualités, d'abord ce ne sont pas les mêmes personnes, et ensuite les 3000 euros étant affectés de l'impot sur les sociétés, il faut dire combien il en reste.
Citation :
2/ Pourquoi l'usufruit ne vaut-il que 600 euros, peut-on avoir le détail du calcul?
Tous les biens sont financés et l'endettement à 105% fait que la valeur de l'usufruit est très faible puisque CELUI CI ne rapporte rien durant le remboursement du crédit qui est pris sur 20 ans. Donc valeur faible, 600€ qui est le capital de la sci A
Si c'est l'usufruit du bien, il va valoir beaucoup plus que 600 euros.
Est-ce l'usufruit d'autre chose, genre la SCI complète? Comment ca fonctionne?
Citation :
3/ La SCI-B achète l'usufruit pour 600 euros et loue (combien par mois?)
la location de l'usufruit représente 3000€/mois de loyer pour 2850€ de remboursement de crédit(intérêt + capital)
Négatif, les remboursements d'emprunt se font dans la SCI-A et les loyers arrivent dans la SCI-B
4/ Qui amorti sur 33 ans, puisque la SCI-B achète un usufruit sur 13 ans, et la SCI-A n'ayant aucune recette ne peut pas amortir grand chose.
sur 33 mois car il me semble que les entreprises amortissent leurs biens immobiliers sur cette période. c'est la SCI B qui va amortir l'usufruit puisque à l'IS.
Pourquoi l'usufruit sur 13 ans? on peut le céder temporairement pour 12, 15 ans selon les objectifs.
dans ce cas, le but de la cession de l'usufruit à une SCI à l'IS est d'appliquer au résultat les amortissements des biens(un peu comme le louer meublé) afin d'avoir un impôt le plus bas possible.[/quote]
Soit, mais sans calcul je ne vois pas....
Je pense que vous voulez dire que la société B déclare un résultat faible. En ce cas, elel sort des dividendes plantureux. Ceux-ci sont divisés en trois, comment remontent -ils au niveau des deux associés de la SCI-A? |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 19:35:17
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vous m'avez fait atteindre ma limite!!!
en fait, le montage que j'avais présenté et pour lequel Ribouldingue est friand de précision m'a été présenté sommairement comme je le disais dans le sujet. il m'est donc difficile de répondre au question, alors même que ma question est de savoir si un montage de ce genre est possible et sous quels conditions.
Car vous l'avez bien vu, ce qui m'intéresse, c'est qu'avec des location nues il apparraissait possible de pratiquer des amortissements en pratiquer une cession temporaire de l'usufruit (ou une cession de part).
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 19:39:07
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| Il va falloir revoir votre CGIP.... avec une aspirine, vous aussi .. |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 19:45:29
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[quote]Initialement posté par ribouldingue
Il va falloir revoir votre CGIP....
CGIP??? c'est quoi |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 20:41:25
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| pardon, CGPI. Ca veut dire conseiller en gestion patrimoniale Indépendant. |
Festina lente |
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Franck13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 07:28:26
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Pour le moment je n'en ai pas de CGPI. j'achète des appartements, et maintenant que cela comme à prendre une taille assez importante au regard de mes revenus, je me dis que j'aurais besoins d'un conseiller en gestion de patrimoine pour m'aider à prendre les bonnes options dès le départ des achats, et aussi rééquilibrer en cours de route. Mais un "vrai" comme on aimerait tous en avoir un.
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montage entre SCi pour pratiquer l'amortissement
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