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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
 Posté - 04 févr. 2009 : 14:22:30
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lors de notre dernière Assemblée Générale, les comptes n’ont pas été approuvés. LeSyndic a annoncé aux copropriétaires une approbation des comptes sous couvert d’un nouveau contrôle de la gestion comptable par le Conseil Syndical.
A ce jour, aucun copropriétaire n’a eu de compte rendu, concernant ce nouveau contrôle, donc il n'y a aucune connaissance du bien fondé de ce nouveau contrôle.
Conformément à l'article 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de l’Assemblée Générale appelée à connaître les comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces justificatives des charges de copropriété.
Cette disposition, n' a pas été respectée lors de la dernière AG.
Besoin de votre aide pour connaitre les démarches à suivre car en 2006, ce fut le même cas
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Edité par - Rick2965 le 10 févr. 2009 22:05:24 |
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Edité par - nefer le 04 févr. 2009 15:29:21 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 14:51:36
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il faudrait savoir la résolution prise à l'AG afin de différencier de ce qui est de la décision des copropriétaires, des dires du syndic.
On peut supposer que l'AG n'a pas approuvé les comptes ; mais a-t-elle pris une résolution confiant au CS ou à autre persone la vérification et la remise en ordre des comptes. Si oui, il faut faire en sorte que cela soit fait, sinon, les comptes ne sont pas approuvés, la régularisation ne peut être faite auprès des copro (ni demandé ni remboursé !).
Dans la pratique, le syndic dit qu'il sera fait comme cela, mais le CR de l'AG dit le contraire.
Citation :
Conformément à l'article 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de l’Assemblée Générale appelée à connaître les comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces justificatives des charges de copropriété.
Cette disposition, n' a pas été respectée lors de la dernière AG.
Est qu'une AG en son temps a fixé les règles de consultation des comptes chez le syndic ? Avez vous fait une demande officielle qui a été refusée ? Est ce le CS qui vous a conseillé de ne pas approuver les comptes en AG parce qu'il avait effectué un controle à priori ? |
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Rick2965
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890 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 16:48:40
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Est qu'une AG en son temps a fixé les règles de consultation des comptes chez le syndic ? Oui marqué dans les convocation d'AG
« Conformément à l'article 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces justificatives des charges de copropriété.
Avez vous fait une demande officielle qui a été refusée ?
Oui par mail, en 2005 cette vérififcation nous a été accordée et aussi demande faite par mail
Est ce le CS qui vous a conseillé de ne pas approuver les comptes en AG parce qu'il avait effectué un controle à priori ?
Non cela fait suite à toutes les questions que nous avons posé en AG et qui sont restées sans réponse: non remboursement des sinistres, doublon facturation, erreur dans l'application de l'article 14-2
Tout ceci pour une modique somme de 70 000 € |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 17:11:02
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Citation :
Est qu'une AG en son temps a fixé les règles de consultation des comptes chez le syndic ? Oui marqué dans les convocation d'AG
« Conformément à l'article 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces justificatives des charges de copropriété.
Avez vous fait une demande officielle qui a été refusée ?
Oui par mail, en 2005 cette vérififcation nous a été accordée et aussi demande faite par mail
suggestion afin d'éviter ces demandes refusées, etc... :
compléter : "les pièces justificatives seront consultables 10 jours ouvrables avant la date de réunion et tenues à disposition de tous copropriétaires se présentant ce jour aux heures habituellement ouvrables du bureau du syndic".
Lors de la convocation, demander au CS de faire inscrire la date exacte sur celle ci.
Second point : c'est vrai que la modicité de la somme n'est pas négligeable ...
Solution pratique pas toujours voir peu réalisable : faire l'AG dans les bureaux du syndic aux heures ouvrables, ainsi un comtable peut éventuellement intervenir.
Dans les AG loin des bureaux, souvent le syndic est incapable de répondre aux questions comptables ou administratives, car peu compétent ou au fait des dossiers (sinistre par ex).
Idée/Suggestion : "donner accord sous réserve que le conseil syndical, sous 15 jours, donne son accord à sa majorité après examen et réponse aux questions suivantes :
1-
2-
etc,
CR signé des membres du CS avec les réponses sera joint à l'envoi du CR de l'AG, lui même envoyé à tous les copropriétaires en recommandé"
Rappel : la non-approbation des comptes gèle la répartition du déficit/trop perçu de l'exercice.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 17:16:35
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Rick, qu'elle est la résolution adoptée par cette AG de juin 2008 pour l'approbation (rejet) des comptes, et qu'est-il précisé pour unedélagation donnée au CS pour les vérifier ?
Existe t-il depuis un acte d'approbation des comptes du syndicat après le controle du Cs ??
S'il n'y a rien, ces comptes ne sont pas approuvés, ce qui est dommageable pour le syndicat dans son ensemble si le litige ne porte que sur un aspect de ces comptes. |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 18:26:48
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Voici le texte du Procès verbal:
Quatrième résolution :
« L’assemblé Générale approuve les comptes de charges de l’exercice su 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007, qui ont été adressés à chaque copropriétaire, sous réserve d’un contrôle ultérieur en présence du Conseil Syndical et d’autres copropriétaires qui le souhaitent »
Aucun copropriétaire n’a eu de compte rendu, concernant ce nouveau contrôle, donc en tant que copropriétaire, nous n’avons eu aucune connaissance du bien fondé de ce nouveau contrôle.
J'ai envoyé 5 lettres recommandées au Syndic, ce dernier n'a jamais répondu... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 21:54:00
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De cette résolution bidon, il découle que les comptes sont approuvés, l'imprécision de la réserve ne permettant pas de l'opposer : pas d'objet pour la 'réserve', pas de date échéance, pas de précision quant au "controleur" ..
"en présence de .. " ne veut pas dire QUI à en charge le controle ni comment et par qui est levée de la réserve ! 
A la limite vous pouvez écrire au CS pour lui demander ce qu'il en est ! |
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Rick2965
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890 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 22:26:32
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Merci pour vos infos
On va se regrouper entre copros et mettre en place une action en justice envers le syndicat et le syndic...
En lui présentant les preuves de son incompétence, le syndic n'a pas répondu donc on ira en justice.
Pas bien grave déjà le 3ème procès perdu par le syndicat |
Edité par - Rick2965 le 04 févr. 2009 22:27:54 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 09:26:54
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| Face à ce cas soulevé par rick2965 qui arrive assez souvent, est que JPM ou Gedehem ont une solution de résolution à proposer ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 13:55:37
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Voila ma petite fiche "pense bête" ...
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42, au plus tard le .......
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires dans les 10 jours qui suivent de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
Dans ce cas, les comptes seront approuvés pour le montant que précisera le CS tenant compte des justificatifs présentés.
A défaut de toute justification, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé qui devra être rapporté dans le PV.
- - - - - - Fin de la fiche ... - - - - - 
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Edité par - gédehem le 05 févr. 2009 13:59:40 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 14:05:07
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une fiche très pratique que je m'empresse de mettre dans un petit coin, prêt à ressortir,
merci Gedehem  |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 14:13:51
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Je précise que le syndicat ne peut pas rejeter globalement la totalité des comptes !
Non seulement cela n'a pas de sens, il y a obligatoirement majoritairement des choses justes, mais c'est suicidaire pour le syndicat, car alors aucune créance n'est exigible !
Il faut identifier ce qui est contesté, (réserve ou rejet) le reste devant être approuvé au risque de paralyser le syndicat ! |
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