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bojolais
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228 réponses |
 Posté - 31 janv. 2009 : 11:32:57
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Le syndic prétend que le législateur à prévu qu'il était possible à un copropriétaire présent AG, de contester une résolution pour laquelle on il voté « POUR ».
Sauf erreur de ma part, seuls les absents, ou les opposants à la résolution on la possibilité de contester pendant les deux mois qui suivent le compte-rendu de l’AG.
Merci de m'indiquer si les propos du syndic sont avérés, si possible m'en communiquer, les références.
Merci !
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colette
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1841 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 12:17:23
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Vrai si ce copropriétaire a voté "pour" une décision finalement rejetée par l'assemblée faute de majorité requise ou qui a voté "pour" une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix. (nombreuses CA et Cass dans ces cas précis).
Mais si le copropriétaire a voté "pour" mais "sous condition", il n'est pas opposant donc il ne peut invoquer l'article 42.
N'oubliez pas qu'il faudra apporter la preuve de la qualité d'opposant.
Ceci dit, si vous nous donniez des précisions sur le vote et les raisons qui font dire cela au syndic, il serait peut-être plus facile d'affiner les réponses.
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Amicalement |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 13:29:35
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Je vous communique plus de précisions, sur l'objet d'une question précise et qui c'est finalisée par une réponse générale lors d'une AG.
1ere cas ; une résolution est ratifiée, à l'art 24, puis qqs jour après un des votants présent à l'AG, sous un prétexte "X ou Y", alors qu'il a voté "Pour", revient sur la formulation de la résolution qu'il estime avec recul incomplète ou mal libellée ou autre prétexte, pour demander l'annulation ?
2eme cas ; une résolution votée en 01/2008, relative à un modificatif du règlement de copropriété ( tantièmes ), le copropriétaire concerné, n'ayant pas dans les 12 mois suite à l'AG fourni le projet, du modificatif du Reg Prop, le syndic propose une résolution à l'AG 01/2009 d'annulation de l'accord donné à la précédente AG de 2008 pour défaut de présentation de projet . A l'occasion de cette AG 01/2009, au moment du passage au vote de la résolution d'annulation ( art 26 ), ce copropriétaire présente le projet, dont une copie a été adressée la veille au syndic et président du CS.
Prétextant, un problème de notaire et géomètre, mais en aucun cas à sa négligence.
Le modificatif est lu dans un premier temps pour information, tous les copropriétaires présents et représentés sont favorables sans exception, constatant que le modificatif est parfaitement conforme à la résolution votée en 01/2008, que ce retard n'étant pas le fait du copropriétaire, toutes les personnes représente ou représentées, seraient favorables pour modifier, la résolution d'annulation, et ratifier à l'art 26 en lieu et place de celle prévue "annulation de décision ag 2008".
Il lui est donc précisé par le président de séance, que cette procédure n'était pas légales, mais l'ensemble des présents et représentés admettent cette entorse afin de conclure. Il est précisé alors par le président de l'AG, que même s'il obtient "100%" de "vote favorable" à cette AG au titre de l'AR 26, il n'est pas exclu qu'une personne absente puisse contester.....ce à quoi le syndic rajoute ! Il en va de même par une personne ici présente à cette AG 01/2009 ayant voté favorablement pourrait de sa propre initiative, revenir sur son vote en contester la validité, durant la période des deux mois.
C'est sur ce dernier point que j'interroge la validité des contestation ?
Une personne ayant voté oui, à résolution adoptée à la majorité requise et revenant sur son vote positif en contestant.
Merci |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 15:17:00
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Peu importe ce qu'a voté cette personne présente ou représentée.
Dans la mesure où ce projet de modif du RDC n'était pas joint à la convocation et que la question n'était pas inscrite l'AG ne pouvait valablement décider quoi que ce soit !
Quand bien même il aurait voté "pour", ce copropriétaire est recevable d'une action en annulation de décision devant le TGI.
PS : la question de l'annulation de la précédente décision du 1/2008 ne permet pas de statuer sur le projet de modif RDC celui-ci n'ayant pas été joint à la convocation. On ne peut donc considérer que le vote du projet RDC soit complémentaire ou induit par la question inscrite "annulation de la précédente décision". |
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bojolais
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228 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 15:30:06
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Dont'acte, je ne comprenais pas comment une personne pouvait après avoir approuvé une résolution, ayant recueilli l'unanimité donc sans opposition, se voir contester ultérieurement la formulation de résolution ???? Quand bien même, que la résolution soit effectivement contestable, il revenait alors au moment du vote de dire non, puis de contester. si la résolution est ratifiée....voilà ce je pensais.....il semble donc que non !
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2009 : 16:52:46
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Il s'agit ici d'un vice de forme qui n'est pas soumis à la notion d'opposant !
On ne peut être opposant qu'à une question régulièrement inscrite !
Si elle ne l'est pas il n'y a pas plus d'opposant que de personne ayant voté pour : l'AG ne pouvait valablement statuer.
Même chose pour un copropriétaire non convoqué .. mais qui est tout de même venu et qui a voté !
Le seul fait qu'il n'ait pas été convoqué dans les règles est un cas de nullité de l'AG sans qu'il soit nécessaire de regarder s'il était présent ou non ! |
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colette
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1841 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 12:28:30
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Citation :
Initialement posté par gédehem
...Même chose pour un copropriétaire non convoqué .. mais qui est tout de même venu et qui a voté !
Le seul fait qu'il n'ait pas été convoqué dans les règles est un cas de nullité de l'AG sans qu'il soit nécessaire de regarder s'il était présent ou non !
Mais dans ce cas, il ne dispose que du délai fatidique des 2 mois (article 42 - alinéa 2). Faute de quoi l'A.G. ne peut plus être remise en cause. 
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Amicalement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 14:06:22
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Le copropriétaire non convoqué régulièrement (*) peut engager une action en annulation dans le délai de 10 ans prévu L.art.42 al 1 à compter de la prise de décision (càd la date de l'AG).
Cette contestation est recevable y compris si le copropriétaire était présent sans contester ou qu'il a voté sans réserve par mandataire (jurisprudence constante dans ce sens).
(*) à condition qu'il ait notifié comme il convient son domicile réel ou élu.
Accessoirement pour Lefuret : Les mandats donnés par les mandants ne peuvent porter que sur une délégation de pouvoir pour décider sur les questions inscrites à l'ODJ.
Dans la mesure où une question non inscrite à été abordée et votée par une AG, les mandants concernés sont réputés "défaillants" sur ces questions irrégulières, les mandataires n'ayant délégation QUE sur les questions inscrites à l'ODJ sur la convocation.
Autrement dit, les voix des mandants portées par leur mandataires ne peuvent se porter sur ces questions non inscrites. |
Edité par - gédehem le 01 févr. 2009 14:08:47 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 15:37:45
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Citation :
Initialement posté par gédehem
... Le copropriétaire non convoqué régulièrement (*) peut engager une action en annulation dans le délai de 10 ans prévu L.art.42 al 1 à compter de la prise de décision (càd la date de l'AG) ...
GDM, ne compliquez pas les choses en essayant d'avoir raison contre tous.
Vous avez écrit : Citation :
... Même chose pour un copropriétaire non convoqué .. mais qui est tout de même venu et qui a voté ! ...
Comme je l'indique, il y a des rendus de jugement à ce sujet qui confirment le délai de 2 mois pour contester.
Avant d'affirmer à tout va que la prescription pour annuler l'AG est de dix ans, relisez le rendu du TGI de décembre 1992 qui confirme que Citation :
... le copropriétaire non convoqué mais présent ne peut agir en nullité que sur les seules résolutions pour lesquelles il est opposant ...
Nettement moins restrictif que vous ne l'affirmez.
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Amicalement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 16:20:28
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Colette, si vous relisiez tranquilement sans chercher systématiquement la polémique, peut être que vous comprendriez ce qui est écrit !
D.art.13 -"L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire(*), toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Ce qui est contestatble dans les 2 mois c'est une décision effective, ce qui sous entend que la question était inscrite à l'ODJ.
(Sans effet "décisoire" : qui n'a pas d'effet juridique. C'est une "non décision")
Lorsque la question abordée n'est pas inscrite à l'ODJ et qu'elle n'est pas induite par une question régulièrement inscrite, il est consatant qu'un vote émis sur une question qui ne figurait pas à l'ODJ n'est pas une "DECISION" dans le sens donné par les textes ! (CA Paris 10.06.81, 4.04.90 in Loy et Copro 278.)
Ce qui est contestable dans les 2 mois de L.art.42 ce ne sont que les décisions d'AG, une AG ne pouvant valablement décider QUE sur les questions inscrites.
C'est comme un vote "de principe". Un vote sur une question non inscrite peut être un souhait, l'expression d'une volonté, mais n'est en rien "décisoire" comme le précise expressément D.art.13.
Mêrme chose pour une AG qui a décidé en l'absence d'un devis, alors que D.art.11 impose qu'il doit être notifié au plus tard en même temps que la convocation "pour la validité de la décision."
Sur le reste, s'agissant d'un "vice de forme" :
"Le copropriétaire non convoqué régulièrement peut engager une action en annulation dans le délai de 10 ans prévu L.art.42 al 1 à compter de la prise de décision (càd la date de l'AG) ..."
Vous avez toute une "tartine" d'arrets dans ce sens, depuis Cass 17.07.75, Cass 14.06.84 jusqu'au Cass 18.06.2003 in AJDI 2003 avec des observations du Conseiller Capoulade.
Sur :
"Une convocation d'AG irrégulière n'est pas couverte par la présence du copropriétaire"",
plusieurs arrets aussi, dont CA Paris 16.01.2003 in AJDI n°203
Autre vice de forme :
- Absence de désignation du pdt de séance ou du secrétaire, dont la désignation est une formalité substantielle : la nullité de l'AG peut être solicitée durant 10 ans ..(CA Paris 28.03.2002)
Attention donc à ne pas confondre l'action en contestation de décision selon L.art.42 al.2 et ce que précise l'al.1 du même art.42 :
".....les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. "
Ceci étant précisé, il est vrai que s'il y a un truc qui cloche et qu'on conteste, on ne va pas attendre 9 ans et 6 mois pour engager l'action ..... |
Edité par - gédehem le 01 févr. 2009 16:44:46 |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 01 févr. 2009 : 19:53:34
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Merci "Gédehem" pour ces riches informations généreusement commentées, Je me suis instruit j'étais dans l'erreur, alors que j'avais pris connaissance des textes, mais mal interprétés, comme quoi, il bon d'interroger, de faire appel à des intervenants avisés.
Merci mille fois pour, ce partage de connaissance.
Bien cordialement |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 23:42:09
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Citation :
Initialement posté par gédehem
... Colette, si vous relisiez tranquilement sans chercher systématiquement la polémique ...
Mais c'est très exactement ce que je fais.
Et si je vous réponds parfois, point pour point, c'est pour montrer que les choses ne sont pas aussi simples que vous tentez de le faire croire à des copropriétaires dans l'embarras.
Je vous ai ainsi montré par quelques exemples (et j'ai un tas de rendus de jugements à votre disposition) qu'une loi peut exiger une chose mais que les juges disposent d'une certaine liberté pour appliquer (j'oserais dire : interpréter) cette loi ; c'est à dire, dans un cas qui nous préoccupais récemment, en annulant une AG ou en annulant uniquement les votes sur des résolutions non à l'ordre du jour ...
Le litec (et consors) a ceci d'intéressant, c'est que pour un sujet donné, il donne quelques exemples de jugements mais il faut savoir qu'il fournit des jugements contraires aux précédents à l'occasion de réponses sur d'autres sujets.
Il convient donc d'y passer du temps et non pas de se contenter de survoler le sujet pour répondre rapidement à une question.
Soyez moins affirmatif dans vos réponses (ou citez des rendus qui montrent que rien n'est gagné d'avance).
Cela évitera à certains, forts de vos affirmations, de foncer tête baissée droit dans le mur, au risque des graves déconvenues.
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Amicalement |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 09:37:52
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| Merci pour ce débat passionné très intéressant, il est la démonstration, que le type de réponse, d'un intervenant qui semble bien connu par ses réponses stéréotypées du type " lisez la loi......" n'est pas aussi évident qu'il n'y parait, entre l'interprétation, et les applications, les connaissance ,les expériences, ou avis de tous sont bien nécessaires. Très sincèrement merci à tous. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 11:26:44
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Je suis d'accord avec Colette sur des cas particuliers dont il est nécessaires d'avoir tous les tenants et aboutissants, sans pur autat être sur de ce qu'en tirera le juge !
Il est des point de droit qui sont cepedant incontournable, comme dans le cas soulevé ici d'une mention qui n'était pas inscrite à l'ODJ etpourtant rapprtée dans un PV sans qu'aucun vote n'ait eu lieu !
Lorsqu'une question n'est pas inscrite à l'ODJ aucun juge ne va "s'amuser" à "valider" une mention dans un PV qui serait prise comme "décision du syndicat" : dire le droit ici ne permet pas d'interprétation !
Sur le fond de ce qu'expose Colette existe l'autre question : quid de la "compétence" des juges (compétence dans le sens de "capacité, connaissance"), et d'une façon générale quid du fonctionnement de notre justice (je parle ici des personnels), dont on voit tous les jours les limites.
Sans parler d'Outreau, dans ce sens de dysfonctionnement (et de faute professionnelle ?) une affaire perso contre un notaire (250.000 F en litige) : Le juge me déboute au motif "qu'il n'a pas su voir le plan qui confirmerait mes prétentions..(sic)." ....plan annexé au dossier en pièce n°5 ! 
Obligé d'interjeter appel pour un juge "qui n'a pas su voir" ce qui était dans le dossier !!!
Ceci dit, les renseignements généraux que nous pouvons donner ici sur tel question impose aux demandeurs qui souhaitent aller plus loin et recourir au juge de prendre conseil auprès de leur avocat, qui montera le dossier, sans doute avec les quelques éléments avancés ici !
UI n'est pas une annexe des palais de justice ! 
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Edité par - gédehem le 03 févr. 2009 11:29:46 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 13:47:56
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L'affirmation de Gedehem Citation :
Le copropriétaire non convoqué régulièrement (*) peut engager une action en annulation dans le délai de 10 ans prévu L.art.42 al 1 à compter de la prise de décision (càd la date de l'AG).
était exacte dans le passé.
Elle ne l'est plus maintenant Cass 12/10/2005 (04-14602), qu'il s'agisse de l'absence de convocation ou de son irrégularité. La victime doit assigner dans les deux mois de la notification des décisions.
On est heureusement revenu au bon vieux temps de l'effet couperet du délai de deux mois 
La solution s'étend à bien d'autres cas.
Celà est bien normal car la sécurité juridique du syndicat est à ce prix et il était ridicule de voir certaines décisions mises à néant 12 ou 14 ans après l'assemblée (10 ans + durée de la procédure), à la requête d'un copropriétaire dont la bonne foi n'était pas toujours évidente.
Mais la solution ne s'applique qu'à la contestation d'une, plusieurs ou toutes les décisions de l'assemblée qui, elle, n'est pas annulée (même quand toutes les décisions ont été annulées). Ce point est important car on ne peut prétendre que l'obligation d'une assemblée chaque année a été violée. L'assemblée a bien eu lieu.
Pour le surplus : la loi de 1965 ne prévoit pas d'action en nullité de l'assemblée. La jurisprudence a créé cette action comme elle a créé l'action en nullité de la répartition des charges.
L'action en nullité de l'assemblée est fondée sur les dispositions du Code civil relatives à la nullité des actes juridiques. Reste à savoir ce qui sera jugé quant à la durée de prescription après la réforme récente. Il es certain que celle ci ne touche pas aux dispositions du statu de la copropriété mais précisément, l'action en nullité de l'assemblée n'est pas fondée sur le statut de la copropriété, mais sur des textes généraux.
Il faut ajouter que la terminologie reste floue. On continue à parler de l'action en nullité de l'assemblée quand il y a contestation de toutes les décisions. C'est inexact.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 21:30:02
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Ah, cet arrêt de 2005, revirement à 180° de la jurisprudence jusque là bien établie .... !
A rapprocher de cet arrêt de la Cour d’AIX hélas non contesté au sujet des mandats portés par le gestionnaire locatif qui peuvent être supérieurs aux 3 prévus par les textes !
A quand un virage en l'air à 90° ??? 
Si le juge dit le droit, il ne faudrait pas qu’il le fasse ou l'invente lorsque les textes sont silencieux ou ne prévoientt pas expressément les solutions parfois surprenantes voire très contestables qu’il adopte.
Concernant la "sécurité juridique" des syndicats, pardon de le dire ainsi, mais c’est là le type même d’argument folklorique ou fourre tout, personne n’ayant le moindre soucis de cette "sécurité", en particulier le juge !
Lorsque telle action en contestation d’AG nécessite 18 mois à 2 ans en 1ère instante et parfois 3 ans si l’une des parties fait appel, personne n’a le soucis de cette "insécurité juridique", par exemple s’agissant d’invalider la désignation du syndic avec contestation sur ce point de l’AG ou des 2 AG qui ont suivi !
La désignation du syndic étant invalidée définitivement 3 ans plus tard, qui se préoccupe de ce syndicat se retrouvant sans syndic depuis 3 ans en arrière ????
Ceux qui ont suivi les péripéties de notre ami JYL sur l’histoire du compte séparé et la nullité de plein droit du mandat du syndic le savent : 5 ans de procédure pour en arriver là !
Alors la prétendue sécurité juridique du syndicat opposée au délai de recours des 2 mois ...... 
Faire systématiquement référence à ce délai de prescription qui plus est pour mettre en avant une prétendue sécurité du syndicat n’est qu’une vision très restrictive des textes, surtout lorsqu’on met ensuite 2 ou 3 ans pour statuer !
D’autant qu’il y a l’autre aspect : le vote d’une résolution n’ayant aucun effet juridique au motif que la question n’était pas prévue à l’ODJ.
D.art.13 est clair :
"Elle (l’AG) peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Sans effet décisoire = sans effet juridique opposable.
Autrement dit, une AG qui aurait statué sur une question non inscrite à l’ODJ ne décide rien. Cette notion de "décision" est importante, rappelée dans quelques arrets.
Puisqu’il n’y a pas d’effet juridique lors d’un vote sur une question non inscrite, cette question ne tombe pas dans le cadre de L.art.42 qui prévoit la contestation des véritables décisions, celles ayant un effet juridique.
Une "non décision" n’est pas opposable à qui que ce soit.
JPM rappelle très justement que les actions engagées ne doivent porter que sur la contestation d’une ou de plusieurs décisions d’AG. Que telle décision soit nulle ne rend pas nulle toute l’AG, mis à part les points qui lui sont substantiels.
Concernant les délais de prescription, sans doute que leur harmonisation va entraîner la modification de dispositions spécifiques, ici à la copropriété pur celui de 10 ans (comme celle trentenaire). C’est l’éternel fluctuation entre la préservation des droits de l’individu et l’interet collectif.
Spécifiquement en copropriété, c’est l’évolution depuis toujours de la copropriété, empilement de propriétés privatives autrefois sans idée collective, primauté du collectif sur l’individuel aujourd’hui .....
A quand le "commissaire de copropriété" ???
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 23:19:11
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La réforme de la prescription ne porte pas atteinte au statut de la copropriété. Le délai de l'article 42 al. 1 reste de 10 ans.
L'action en contestation d'une décision portant sur une question non inscrite à l'ordre du jour doit être exercée ans le délai de 2 mois ( Cass 14/01/1998 Résidence le Montaigut).
Il faut noter qu'en cette espèce le vote contesté avait porté sur la majorité nécessaire à l'adoption d'une décision sue une question qui, elle, était bien inscrite. Mais l'arrêt statue en termes très généraux, qui ne laissent aucune place à une tentative de rattachement de la décision litigieuse, considérée comme accessoire, à la question principale.
Dans ce cas la contestation exercée dans le délai aurait abouti sans nul doute. Il faut distinguer le droit qu'une personne détient et l'action qu'elle peut exercer pour le faire valoir.
Dans ce cas l'expiration du délai imparti pour agir entraîne la déchéance de l'action. On parlait autrefois de délai " prefix ", qui ne peut être ni suspendu ni interrompu sauf dans quelques cas exceptionnels (incapables notamment).
C'est bien la sécurité juridique du syndicat qui prévaut dans tout celà, nonobstant les lenteurs de la Justice. Il s'agit de figer les situations juridiques aussi rapidement ... que possible
Il existe un arrêt isolé en sens contraire CA Paris 19e 16/05/2005 Syndicat rue Rouelle. Tous les autres arrêts de Cours d'appel sont conformes à la solution de la Cour de cassation.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 09:36:43
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Pour l'instant, effectivement, le délai de prescription des 10 ans reste en copropriété .. Jusqu'à quand ?
Sur la "non décision", la réforme de 2004 introduite dans le décret met à mal la JP sur les questions non inscrite à l'ODJ.
L'AG peut aborder des question non inscrites à l'ODJ, mais alors "sans effet décisoire", c'est à dire sans aucun effet juridique.
Il n'y a pas "décision" dans le sens donné jusqu'ici !
Pas de "décision", on ne tombe pas dans le cadre de L.art.42 qui traite de la contestation des décisions, de celles ayant un effet juridique ...
Si le syndic procède par exemple à un appel de fonds suite à un vote sur 4 mois plus tot sur une question non inscrite, la contestation serait toujours possible s'agissant d'une 'non décision' "sans effet décisoire" comme le précise D.art.13 ..
A quand un revirement de la jurisprudence ?
(J'aime bien le "nonobstant les lenteurs de la justice" au sujet de la protection du syndicat, de sa prétendue "sécurité juridique", dont tout le monde se moque ....)
A quand un retournement de la jurisprudence ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 10:30:13
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Sur l'effet couperet de l'article 42 al 2, un revirement est en cours d'achèvement, dans le sens d'un retour à sa généralisation. On ne peut que l'approuver puisqu'on revient à l'application stricte du texte abusvement malmené depuis vingt cinq ans.
Il a été facilité
par la création de l'action en nullité de l'assemblée qui permet le traitement des abus manifestes portant atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires
par la reconnaissance des actions en nullité de décisions fondées sur les vices du consentement : erreur, dol, violence
par la reconnaissance de l'abus de majorité, voire de minorité ; mais dans ce dernier cas le Tribunal ne peut se substituer à l'assemblée. Il y a donc seulement indemnisation en argent.
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