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J’ai effectué plusieurs recherches sur le « permis valant division ». Suivant les différents articles trouvés je ne sais toujours pas si l’opération suivante serait réalisable en utilisant ce permis particulier.
Ci-dessous, des extraits du PLU de la commune : « Article 5 Superficie minimale de la parcelle
Secteur Nh1 Constructions nouvelles Pour être constructible, une unité foncière doit avoir des dimensions suffisantes pour qu’il soit possible d’y inscrire une construction respectant les règles d’implantation fixées par les articles 3 à 14 du présent règlement.
L’unité foncière doit être supérieure ou égale à 1000m2 si le projet porte sur une parcelle issue d’une division postérieure à la date d’approbation du PLU ; cette superficie devant être entièrement incluse dans le secteur Nh1.
En cas de division et pour être constructible, toute parcelle issue de la division devra présenter une superficie minimale de 1000m2.
Il n’est pas fixé de minimum parcellaire lorsque le projet porte sur une unité foncière existant à la date d’approbation du PLU.
Constructions existantes à la date d’approbation du PLU Il n’est pas prévu de superficie minimale en cas de réfection, d’extension, d’aménagement, de transformation, de changement de destination et de changement d’affectation de constructions existantes, ainsi qu’en cas de construction annexes.
Article N.14 Coefficient d’occupation du sol Il n’est pas fixé de règle d’occupation du sol. »
Je possède une parcelle de 3400 m2 dont environ 1940 à 1970 m2 sont constructibles (ils se trouvent en secteur Nh1).
Serait-il possible en utilisant un permis valant division de construire deux bâtiments sur cette parcelle et d'obtenir à l’issu de la division : - Une parcelle de 2400 m2 (dont environ 940 à 970 m2 en secteur Nh1) contenant une construction, - Une parcelle de 1000 m2 (dont 1000 m2 en secteur Nh1) contenant la deuxième construction.
La première parcelle ne respecterait donc plus le PLU après l’opération construction/division (mais l’opération globale le respecte).
Le PLU developpe les regles d'urbanisme en cas de division de terrain nu Deposez un permis groupé, puis après accord de PC et construction réalisez la division.
Question complémentaire: Une fois la division effectuée, est-ce que une demande d'agrandissement pourrait-être refusée pour la parcelle qui comprend moins de 1000 m2 constructible ?
oui, au motif que cela rend plus irrégulière la construction après division. il ne faut donc pas se louper au départ, avant la division.
Citation :L’unité foncière doit être supérieure ou égale à 1000m2 si le projet porte sur une parcelle issue d’une division postérieure à la date d’approbation du PLU ; cette superficie devant être entièrement incluse dans le secteur Nh1.
et votre division est postérieure à l'approbation...
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 févr. 2009 13:11:29
Je vous réponds avec l'appui de l'article R. 123-10-1 du Code de l’urbanisme. « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ». Cela signifie simplement que si le PLU est muet sur la question du PCVD, on calcule le COS, la taille des parcelles, etc. sur l'ensemble de l'assiette du projet. En revanche le PLU peut préciser (et cela est nouveau) que chaque demande sera étudiée par lot (ce qui peut effectivement poser des soucis).
Lisez attentivement le PLU sur ce point. Notez que, en règle générale, le PLU ne parle pas de PCVD, mais d'opération groupées ou de groupes d'habitation. Ces imprécisions peuvent conduire à différentes interprétations.
En définitive, le PLU n’abordant ni les PCVD, ni les constructions groupées, cette opération devrait-être réalisable, mais une des deux constructions issues de cette opération ne pourra pas évoluer par la suite. Cette contrainte forte mérite réflexion sur cette opération.
Ce type d’opération peut-il être réalisé en plusieurs fois : - Demande d’un PC pour une première construction, puis réalisation de la construction, - Plusieurs années plus tard, demande d’un PC valant division, réalisation de la deuxième construction, - A l’issue de la réalisation de la deuxième construction, demande de création d’un second lot comprenant la deuxième construction.
Ce découpage ne résoudrait pas le problème qu’une des deux constructions ne soit pas évolutive, mais elle permettrait de se donner le temps de la réflexion.
Dans votre cas, vous ne pourrez pas échapper au régime du lotissement si vous détachez une parcelle non bâtie en vue d'y implanter une construction. Effectivement, le seul moyen d'y échapper serait de construire cette deuxième maison sur le même terrain, puis de le diviser (pourquoi faire une demande de permis valant division alors que la division d'une parcelle bâtie est libre du point de vue du droit de l'urbanisme? ). La question qu'il faut voir est s'il est possible de construire deux maisons sur le même terrain (voir votre PLU). Mais je pense que votre idée est bonne et si le permis valant division était refusé, vous pourriez passer par une opération de lotissement (simple déclaration préalable s'il n'y a pas d'espace commun).
Oups excusez moi, je n'avais pas vu le problème de la superficie minimale des parcelles. Effectivement, l'opération de lotissement ne semble pas possible et le permis valant division semble être une bonne solutions s'il est accepté, ce qui n'est pas sur du tout! Sinon imaginez, chaque personne souhaitant détacher un terrain à bâtir dont les caractéristiques sont inférieures à celles édictées par le PLU passeraient par un PCVD, ce serait trop facile.
PC Valant division et PLU
Forum fermé
Posté - 17 févr. 2009 : 12:54:30
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