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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 23 févr. 2009 : 20:35:56
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Je me souviens avoir annoncé ici, voici 3ans, qu'un krach immobilier était certain, inévitable et qu'il serait très violent !!
Bien sur aussitôt, j'ai vu tomber la foudre, les uns me dirent que je n'avais certainement pas toute ma tête. Les autres, que j'étais un looser, un fauché jaloux. Et un autre, dont je tairais le nom, qui m'a réellement fait mal
Le problème, c'est que je ne me suis pas trompé !!
Et oui ...
Je dirais même plus, si l'on m'avait écouté en 2005 et qu'on l'avait vendu tranquillement son agence immobilière courant 2006, mis son argent à la banque et aujourd'hui prêt à saisir toute opportunité.
On n'aurait pas fait une si mauvaise affaire que cela...
Allez bye les loosers et bises chez vous
http://immoboum.canalblog.com/
Maxime
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Maxime
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Edité par - immobulle le 23 févr. 2009 20:38:17 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 févr. 2009 : 21:09:44
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Il n'y a pas que du faux dans vos propos, il y aurait même pas mal de vrai.
Placer dans l'immobilier, ce n'est pas trop le moment.
Placer en bourse, c'est vraiment risqué.
Alors, quoi faire de ses liquidités?
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Dominique |
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quelboulot
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6445 réponses |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 01:25:25
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Moi j'ai des sous a la banque sur un livret nomé "super livret", et ca baisse pas, ca monte pas vite je reconnais, mais ca monte quand même.
Alors votre graphique a la noix avec une pente a faire glisser un parpaing que vous présentez comme étant la seule alternative a l'immobilier qui baisse...
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 24 févr. 2009 01:30:12 |
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quelboulot
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 08:20:59
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Comment ça, il est pas beau le graph de Christophe.
Beau ou pas beau, c'est pourtant l'évolution du CAC40 sur les dernières années. Quant au graph de l'évolution des prix de l'immo, il y a de fortes chances pour que ce soit une horreur d'ici deux ou trois ans.
Une petite référence en matière de statistiques.
J'en profite pour casser un mythe qui prétend que les prix de l'immo varient selon la loi de l'offre et de la demande. C'est totalement faux. Pour preuve, les courbes d'évolution des prix à rapprocher des courbes d'augmentation du parc immo et d'augmentation du nombre de ménages.
Le poids sur les prix, d'un stock de logements important, n'a qu'un effet très ponctuel. De même, l'accroissement sur plusieurs années du nombre de ménages, ne génère pas une pénurie qui se traduirait par une flambée des prix.
La loi de l'offre et de la demande ne joue donc que dans l'anticipation d'une variation tendancielle assez insensible aux flux d'offre et de demande.
En clair, les mesures tendant à accroitre l'accessibilité ou restreindre la disponibilité ne retourneront pas un marché en baisse. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 08:44:22
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Si j'ai posé la question du meilleur placement des liquidités, c'est parce que les deux débouchés habituels que sont le marché immo et la bourse ne sont pas propices aux placements.
Nous sommes dans une phase de retour généralisé vers la réalité.
Pour placer ses liquidités en attente, on peut effectivement opter pour le livret.
C'est à la mode, la crise a provoqué un accroissement du nombre de livrets et des dépôts. Néanmoins, je doute d'un quelconque bien fondé de cette réaction populaire puisqu'on peut obtenir le même rendement par rémunération de compte courrant.
De nouvelles formes de placement viennent d'apparaître.
Les récentes souscriptions d'entreprises atteignent des rendements de 8%.
Des actions relativement stables permettent aussi de percevoir un dividende qui a lui seul constitue un rendement du même ordre.
Entre 2,5% (peut-être 1,5% dans 6 mois) et 8% avec quelques risques, il va falloir choisir...
Reste donc le faux slogan raccoleur: "tous ceux qui ont gagné ont joué". |
Dominique |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 11:50:41
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Citation :
Entre 2,5% (peut-être 1,5% dans 6 mois) et 8% avec quelques risques, il va falloir choisir...
Les obligations rémunérée à 8% nécessite de respecter une certaine durée (à peu près 5 ans), donc une indisponibilité des fonds qui n'est pas forcément la plus indiquée pour intervenir au moment voulu sur le marché immobilier quand les prix seront redescendus sur terre (dans 2-3-5 ans ? pour l'instant on ne sait pas).
Tandis qu'un livret (à 2,5% ou même 1,5%) est totalement liquide, les Comptes à Terme (CAT) sont également à suivre de près => blocage des fond pendant 3 à 6 mois, çà reste acceptable. Les Comptes Titre avec 0% de frais d'entrée et fond en euro sont également à plébisciter, Ce sont des petits havres de paix en temps de tempête. |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 23:06:52
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Il n'y a pas que du faux dans vos propos, il y aurait même pas mal de vrai.
Placer dans l'immobilier, ce n'est pas trop le moment.
Placer en bourse, c'est vraiment risqué.
Alors, quoi faire de ses liquidités?
Personnellement, et cela peut être vérifier en fouillant sur mon blog, j'ai soldé l'ensemble de mes actions de mon PEA en Oct 2007. Le CAC était à 5700/5800. J'aurai le faire début Sept dès le rebond après l'annonce des subprimes. Le ver était dans le fruit. La suite était prévisible.
Pas si simple de traiter les affaires sans aucun émotionnel !!
La clef de tout !!
Ensuite, j'ai très longtemps eu la frousse de faire quoique ce soit en bourse et je suis depuis cette date sur des Sicav monétaires toutes simples.
Bien sur, j'aurais pu faire le malin avec des trackers bear mais j'avais la frousse.
La frousse en bourse, ca ne se commande pas !!
J'ai gagné de l'argent depuis 2003 en bourse, j'ai continué jusqu'à je ne n'y comprenne plus rien.
A partir de là, j'ai tout arrêté.
Un bon placement ?
Je dirais de base :
La terre agricole (trop de différence avec le bati) et un jour, il y a une Loi pour libérer le foncier. Elle sera nécessaire pour relancer la construction de maisons
Donc, de la terre agricole assez bien placée, il faut chercher.
Sinon le rachat d'une PME performante avec des actifs sains
Certaines ne valent rien actuellement. A peine un PER de 3 ou 4
Quel risque ?
Concernant l'immobilier ?
Il ne vaut pas grand chose franchement surtout les appartements.
Rien ne se vend actuellement
Je visite, aucune maison visitée n'a été vendue !!
J'ai fait une offre mail à -40%
Refus sec, c'était il y a 4 mois. Toujours pas vendu !!
A priori, je dirais que ca vaudra 50% de moins fin 2009 qu'au plus haut de la bulle
Quoique l'on n'en sait rien vu que les stocks sont énormes !!
Si la crise financière venait à devenir pire (ce qui est plus que probable, voir certain), ca ne vaudrait quasiment RIEN en fait.
En fait non, ca vaudra le prix des enchères. Vu que bientôt, ce sera le prix des enchères qui fera le marché (100 000 crédits relais en cours) comme au USA. Les quelques écureuils qui auront gardé quelques noisettes, ramasseront la mise.
Bonne nuit
Bises
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Maxime
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Edité par - immobulle le 24 févr. 2009 23:08:46 |
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freed
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:14:15
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Bonjour,
vous habitez où Maxime?
Future primo-accédante ;) je suis le marché nantais depuis bientot 2 ans.
Oui, les prix baissent, oui, il y a des biens qui reviennent dans le circuit (non obtention de prêt sans doute), mais de là à dire que rien ne se vend...
SUr les 10 maisons visitées l'été dernier, la moitié se sont vendues assez vite sans que j'ai eu le temps de voir leur prix baisser dans les petites annonces.
Sur seloger, je fais une sélection de maisons au moins 2 fois par semaine. sur 200 sélections, je n'en ai que 40 qui s'affichent, les autres sont donc sorties du circuit... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:43:53
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Citation :
Initialement posté par freed
Bonjour,
vous habitez où Maxime?
Future primo-accédante ;) je suis le marché nantais depuis bientot 2 ans.
Oui, les prix baissent, oui, il y a des biens qui reviennent dans le circuit (non obtention de prêt sans doute), mais de là à dire que rien ne se vend...
SUr les 10 maisons visitées l'été dernier, la moitié se sont vendues assez vite sans que j'ai eu le temps de voir leur prix baisser dans les petites annonces.
Sur seloger, je fais une sélection de maisons au moins 2 fois par semaine. sur 200 sélections, je n'en ai que 40 qui s'affichent, les autres sont donc sorties du circuit...
Aujourd'hui, c'est l'acheteur qui propose et le vendeur qui dispose.
Alors, si vous voulez vraiment acheter en ce moment, ne tenez pas compte des prix affichés et proposez votre prix. Vous verrez bien.
D'ailleurs, vous pouvez même faire une double proposition, l'une pour le bien et l'autre pour la commission de l'AI.
A vous de jongler au mieux avec les intérêts des uns et des autres pour obtenir ce que vous voulez.
N'hésitez pas à laisser vos coordonnées, les nuits de crise portent conseil.
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Dominique |
Edité par - larocaille le 26 févr. 2009 21:48:39 |
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freed
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 22:17:30
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Aujourd'hui, c'est l'acheteur qui propose et le vendeur qui dispose.
Alors, si vous voulez vraiment acheter en ce moment, ne tenez pas compte des prix affichés et proposez votre prix. Vous verrez bien.
D'ailleurs, vous pouvez même faire une double proposition, l'une pour le bien et l'autre pour la commission de l'AI.
A vous de jongler au mieux avec les intérêts des uns et des autres pour obtenir ce que vous voulez.
N'hésitez pas à laisser vos coordonnées, les nuits de crise portent conseil.
heu, sans vouloir contrarier les AI du forum, j'essaye en priorité de trouver des annonces de particulier à particulier (mais ça ne fleurit pas, sauf à la rigueur sur le bon coin, ou alors c'est que je passe trop de soirées à chercher)
quand on arrive à 17 000 € de frais d'agence sur des biens à 220 000 €, faut arrêter...
ceci étant j'ignorais que la commission pouvait être négociable, j'avais plutôt l'impression que les Ai demandaient aux vendeurs de baisser leurs prix sans faire eux-mêmes d'effort
Mais bon, je suis loin d'être convaincue que c'est le bon moment pour faire une offre, meme à - 20 % (des fois que dans 6 mois la baisse ait atteint 20 % ...), m'enfin je lache 750 € de loyer par mois (pas à fanette |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 22:27:12
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Hé bien, au moins maintenant vous savez que la commission des AI est aussi négociable.
Et le mieux en la matière, c'est de proposer un mandat d'acheteur pour les rémunérer si ils vous trouvent ce que vous cherchez. Non seulement vous pourrez négocier la commission, mais en plus vous ne payerez pas de "frais de notaire" dessus. |
Dominique |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 16:19:36
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C'est le gros dada des fans de bulle-immobilere que de faire croire que plus rien ne se vend, que les maisons ne valent plus rien, etc.
Je me demande toujours, si ça ne vaut plus rien, pourquoi ils sont toujours locataires...
Y en a même un, le chef des fêlés, qui fait des propositions à 10 % du prix annoncé et explique au proprio qu'il est ruiné s'il n'accepte pas...
Ils sont braves... |
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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 20:52:29
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Pour le moment, les agences immobilières n'ont pas la tête à négocier leurs honoraires
Ils réflechissent simplement s'il vaut mieux déposer le bilan tout de suite ou tenter le coup et essayer de tenir
Encore 5 agences de fermées à Houdan dans les Yvelines
Au Mesnil de St Denis sur 5 agences, il en reste 2
Ca tombe comme des mouches |
Maxime
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 09:14:04
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Citation :
C'est le gros dada des fans de bulle-immobilere que de faire croire que plus rien ne se vend,
y a pas que les fêlés qui clament le blocage des transactions...
Il y a aussi :
- les notaires
- les promoteurs
- l'Etat
- les agents immobiliers
... et les statistiques officielles (INSEE).
Cela fait beaucoup de monde pour vous contredire, et pas seulement les fêlés ! |
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freed
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 23:19:42
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Hé bien, au moins maintenant vous savez que la commission des AI est aussi négociable.
Et le mieux en la matière, c'est de proposer un mandat d'acheteur pour les rémunérer si ils vous trouvent ce que vous cherchez. Non seulement vous pourrez négocier la commission, mais en plus vous ne payerez pas de "frais de notaire" dessus.
??? je pensais que quel que soit le cas, je ne paierai les frais de notaire que sur le net vendeur, et pas sur la comm' de l'agence
J'ai visité aujourd'hui une maison : coup de coeur
225 000 €
S' ajoutent 14 000 € de frais d'agence (c'est abusé, mais ils avaient l'exclusivité...)
Sans que je fasse moi meme de mandat de recherche, on est bien d'accord que je paierai d'exhorbiatnts frais de notaires sur les seuls 225 000 ? (ou moins si négociation)??? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 04:43:24
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Citation :
Initialement posté par freed
??? je pensais que quel que soit le cas, je ne paierai les frais de notaire que sur le net vendeur, et pas sur la comm' de l'agence
Vous payerez les frais sur le montant de la transaction tel que stipulé dans l'acte de vente.
Ce montant inclu les frais d'agence si celle-ci est rémunérée par le vendeur. Il ne les inclut pas si l'agence est rémunérée par l'acheteur. Néanmoins, l'agence ne peut exiger aucune rémunération de la part de l'acheteur si elle n'a pas été mandatée par ce dernier.
Citation :
J'ai visité aujourd'hui une maison : coup de coeur
225 000 €
S' ajoutent 14 000 € de frais d'agence (c'est abusé, mais ils avaient l'exclusivité...)
Votre coup de coeur vous coute 239.000€ et non 225.000€.
Citation :
Sans que je fasse moi meme de mandat de recherche, on est bien d'accord que je paierai d'exhorbiatnts frais de notaires sur les seuls 225 000 ? (ou moins si négociation)???
La pratique est répandue mais fiscalement illégale car il est indéniable que le montant de la transaction est de 239.000€, surtout si le vendeur avait accepté un contrat d'exclusivité qui établissait un lien certain entre lui et l'agence au regard de la transaction.
D'autre part, l'affichage par l'agence d'un prix "hors frais d'agence" est aussi illégal. La loi impose que les prix proposés aux particuliers soient nets, excluant ainsi toute rémunération annexe du vendeur ou de son mandataire par l'acheteur.
Certes, passer à la trappe les frais de mutation sur les 14.000€ est tentant, mais il y a quelques risques.
Le fisc pourrait mettre son nez dans la combine et vous réclamer son manque à gagner, et c'est bien à vous qu'il réclamera puisque les frais de mutation sont à la charge de l'acheteur.
De même, en cas de revente dégageant une plus-value imposable, cette plus-value sera obtenue après déduction de 225.000€ (et non des 239.000€ que vous aurez réellement payé). Même à considérer que vous signiez à retardement un mandat de recherche pour 14.000€, votre statut de particulier ne vous permet pas de les ajouter au montant de la transaction en déduction du prix de revente.
Si vous achetez à crédit, il n'est pas évident que votre banquier accepte de vous prêter 14.000€ de plus que la valeur du bien garanti par hypothèque.
En fait, cette pratique est exactement ce que l'on qualifie ordinairement de dessous de table.
Ne tombez pas dans un piège à gogo, car le jour où votre futur voisin vous apprendra qu'il a lui aussi payé 225.000€ mais frais d'agence inclus, vous aurez un petit goût amer dans la bouche.
En ces temps d'effondrement du nombre de transactions, certains ont recours à des moyens peu licites pour apâter le chaland. ATTENTION ! |
Dominique |
Edité par - larocaille le 09 avr. 2009 05:00:16 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 10:37:59
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Citation :
Initialement posté par larocaille
En fait, cette pratique est exactement ce que l'on qualifie ordinairement de dessous de table.
Vous exagérez, je l'ai toujours vu faire ainsi par les notaires auxquels j'ai eu affaire, sans que je demande quoique ce soit.
Tout est stipulé dans l'acte notarié, sous la responsabilité du notaire (officier ministériel nommé par l'Etat), je ne vois donc pas ni comment ni de quel droit on pourrait réclamer ensuite des frais à l'acheteur.
Par contre, votre remarque sur les plus values est intéressante, car il est moins coûteux de payer des frais de mutation que l'impôt sur les plus values, sauf la résidence principale qui n'est pas imposée ...
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freed
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 21:06:36
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si j'achète (c'est pas fait!) c'est bien pour ma résidence principale (primo-accession qui plus est)
donc si le notaire propose d'exclure les frais d'agence (je précise que l'agence a bien fait la mise en vente à 239 850 € FAI, c'est moi qui utilise un raccourci 225 000 + 15 000 de frais d'agence), y'a pas de raison que je dise non de peur d'être hors la loi , n'est -ce pas?
Autre question relative à l'offre d'une part sur le prix vendeur et d'autre part sur la comm' de l'agence :
si le proprio dit oui et l'agence non, ou l'inverse, que se passe-t-il? en quoi la proposition de notre offre nous engage-t-elle?
je suis quasi prête à faire une offre à - 2 % seulement sur la maison (net vendeur, quoi) si les frais d'agences peuvent être ramenés de 15 000 à 9 000 (c'est psychologique, je bloque dessus...) |
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