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 Sujet  |
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 25 févr. 2009 : 17:25:24
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Bonjour,
voici une question qui me donne du mal :
quand un terrain est composé d'une partie constructible et d'une partie inconstructible (zone NC), la limite parcellaire considérée pour appliquer les règles de recul du règlement national d'urbanisme devient-elle la frontière entre la partie constructible et la partie NC ?
Merci par avance pour vos réponses :)
Cordialement,
roadrunner
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 19:45:13
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non d'autant que la partie NC n'est pas inconstructible mais voit ses constructions très strictement règlementées.
si le batiment est "à cheval" sur les deux zones, on applique le règlement de chaque zone à la partie de batiment qu'elle supporte.
si le batiment est sur une seule zone, on applique les règles propres à cette zone à ce batiment.
les distances aux limites sont des distances aux limites de l'unité foncière, pas aux limites des zones PLU/POS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 21:29:25
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merci pour cette réponse très claire.
Cela m'amène à une autre question, si vous le permettez :
une même unité foncière peut-elle donc être composée de plusieurs entités de types différents, tels que "voie privée", "parcelle", etc...
A ce titre, il serait exagéré de "nier" le caractère d'une voie privée affecté à une parcelle cadastrée, sous prétexte qu'elle ferait partie de la même unité foncière que la parcelle desservie (avec un autre numéro de cadastre) ?
Ainsi, dans l'histoire qui m'oppose à mon voisin, (cf mon post "hauteur construction en limite de voie séparative" au sujet duquel vous m'avez apporté de très bons éclaircissements), il me semble que celui-ci ne pourrait prouver aisément la négation de l'existence d'une voie, au seul motif qu'elle fît partie de la même unité foncière qu'une autre parcelle. (C'est ce qu'il essaie de faire pour justifier son implantation à 6 mètres de hauteur en limite de "voie" de 4 mètres de largeur...) |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 21:50:19
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Citation :
Initialement posté par roadrunner22
merci pour cette réponse très claire.
Cela m'amène à une autre question, si vous le permettez :
une même unité foncière peut-elle donc être composée de plusieurs entités de types différents, tels que "voie privée", "parcelle", etc...
A ce titre, il serait exagéré de "nier" le caractère d'une voie privée affecté à une parcelle cadastrée, sous prétexte qu'elle ferait partie de la même unité foncière que la parcelle desservie (avec un autre numéro de cadastre) ?
Ainsi, dans l'histoire qui m'oppose à mon voisin, (cf mon post "hauteur construction en limite de voie séparative" au sujet duquel vous m'avez apporté de très bons éclaircissements), il me semble que celui-ci ne pourrait prouver aisément la négation de l'existence d'une voie, au seul motif qu'elle fît partie de la même unité foncière qu'une autre parcelle. (C'est ce qu'il essaie de faire pour justifier son implantation à 6 mètres de hauteur en limite de "voie" de 4 mètres de largeur...)
Expliquez un peu plus.
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Dominique |
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 22:17:48
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bonsoir,
voici une explication:
mon (futur?) voisin et moi sommes séparés par une allée privée qui dessert une propriété enclavée.
Cette "voie" est cadastrée C1 et dessert un fonds C2 au sud. Je suis propriétaire de C3 à l'est et mon voisin de C4 à l'ouest.
Le voisin projette de coller sa maison à l'allée C1 qui fait 4 m de large. Je pense que cette allée est une voie privée. C3 et C4 disposent d'ailleurs d'un droit de passage "occasionnel", selon l'acte notarié, l'accès principal à C3 et C4 se faisant par la rue.
Ce qui me gêne est d'une part la proximité du projet de C3 et sa hauteur en limite de C1 (6 mètres, toit quasi plat). Il va y avoir un effet "palissade" que je déplore car il nous coupera la vue et une bonne partie du soleil! Nous sommes en fait au milieu de C3, et C4 veut implanter son "bâtiment" en limite sud (au bord de la limite constructible), bien plus au sud que nous, et contre l'allée C1...
Les solutions ne manquent pas mais ils veulent manifestement nous "tourner le dos" de cette manière ? Bref, contestation de ma part car ce projet est le seul du coin (!) à ne pas respecter les autres constructions bien alignées, et il est en totale rupture avec "l'esprit" du quartier (architecture traditionnelle). Ce positionnement est perçu par tous comme une forme de provocation de la part de gens très très aisés.
Je cherche ce qui pourrait les amener à (ré)fléchir sur le plan de la légalité, en invoquant les notions d'alignement par rapport aux voies publiques (et privées) du code de l'urbanisme (R.111-17)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 22:21:51
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attendez, y a un truc que je ne pige pas ...
vous parlez de zone NC -donc de POS- puis de R111-17... cet article n'est pas applicable en zone couverte par un POS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 07:19:45
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oups, il y a en effet une imprécision de ma part : il ne s'agit pas d'une zone NC, mais d'une zone NS (naturelle sensible). J'abrégeais par "NC" , "non constructible".
La commune n'a ni POS ni PLU, donc c'est une carte communale... Je ne la citerai pas mais dans la région c'est un peu une exception. Je me demande pourquoi...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 08:05:01
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ok d'ac.
pour l'histoire de la voie, je vous ai cité ailleurs un arrêt du conseil d'état allant dans votre sens et indiquant que, quelque soit le statut de propriété de la voie, le juge apprécie si elle est ou non une voie et de là décide de l'application du R111-17 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 09:12:07
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bonjour,
n'ayant pas accès à cet arrêté , existe-t-il un moyen de le consulter sur le web ? Sinon je dois rencontrer un avocat spécialisé en droit administratif, la semaine prochaine. J'espère qu'il y aura accès ?
Le conseil d'état peut-il être saisi sans risques, au cas où le TA ne donnerait pas "satisfaction" ? Là j'ai l'impression que cela peut dériver ainsi très longtemps, ce qui n'est pas le but... Mais sincèrement la perspective de ce mur nous émeut énormément.
Encore merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 09:16:05
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ce n'est pas un arrêté mais un arrêt.
le CE n'est saisi qu'en appel ou cassation après appel en cour administrative d'appel : vous n'en êtes pas là... et une telle succession nécessite... 1 -cassation d'un référé-suspension- à 10 ans de procédureS !
Voici ce qu'indique le code Dalloz sur l'arrêt cité
Citation :
Un passage de 4 m desservant plusieurs propriétés et situé sur une parcelle privée constitue une voie privée au sens de l'al. 1er ci-dessus ; CE 25 nov. 1983, Nazodier: Dr. adm. 1983, no 471.
N'est pas considéré comme une voie privée un passage d'1 m de large sur 10 m de long desservant un jardin ; CE 9 juin 1971, Dame Louis: Lebon T. 1236.
Il en va de même du passage qui a une largeur au droit de la construction d'environ deux mètres, qui est très pentu et qui ne comporte pas d'aménagements suffisants pour permettre la circulation de véhicules; TA Nice, 18 mars 1997, M. Pierre Conti c/ Préfet des Alpes-Maritimes: req. no 92-1536.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 févr. 2009 10:08:54 |
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 12:55:43
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merci infiniment, je vais conserver précieusement ce texte ;)
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 18:49:06
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Eh ben, il s'agirait donc là d'une fraude que tout honnête pétitionnaire peut commettre à son insu...
Si la mairie remarque la fraude dans les trois ans suivant l'achèvement de la construction, en plus de retirer le PC, la mairie peut-elle sanctionner pénalement la construction érigée suivant le PC frauduleux? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 19:17:59
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pourquoi fraude ?
si le pétitionnaire est honnête, il n'y a pas intention frauduleuse donc pas fraude !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 20:06:27
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bonsoir,
je ne taxerai jamais mon voisin de pratiquer une fraude, je le considère seulement comme un égoïste méprisant notre bien-être (privation arbitraire de vue dégagée, privation de 50% de l'ensoleillement des autres voisins, et aspect de construction bancale (18 m de mur borgne, seul toit plat de la rue, couleur dépareillée, grise au lieu du blanc qui était obligatoire sur toute la commune... etc).
Mais au sujet de la voie privée, il était tout à fait au courant et je pense qu'il tente un passage en force, en bluffant la petite mairie (Môssieur travaillerait à la DDE, arf arf), et en "omettant" d'indiquer l'emprise de cette voie sur les schémas joints au dossier de demande de PC...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 20:10:51
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| ne vous faites pas avoir par les délais... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 20:46:46
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Le voisin de Roadrunner22 (s'il ne travaillait pas à la DDE ) aurait très bien pu considérer la limite bordant la parcelle voisine (le passage) comme une limite séparative.
A la simple lecture du R111-17, il est assez peu évident de comprendre que par voie privée, il faut même entendre les passages grevés d'une servitude de passage!
Sans cette précision dans la demande de PC, le service instructeur ne peut pas soupçonner que la propriété privée limitrophe est une "voie privée"!
J'aurais moi même raisonner comme le voisin...
De plus, si ce voisin n'était pas bénéficiaire de la servitude, il ne serait même pas sensé en connaitre l'existence! |
Edité par - Vincentius le 26 févr. 2009 20:53:24 |
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:49:25
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Le voisin est bénéficiaire de la même servitude que moi, cela le gênait et il a cherché à jouer sur le fait que la voie était dans la même unité foncière que la parcelle desservie principalement. Ce problème l'inquiétait et il a donc eu conscience des litiges possibles.
En fait il pense avoir "raison" d'un point de vue (le sien est de considérer que la voie en question est partie de la même unité foncière, donc perd son statut de voie; là je trouve cela très artificiel, mais bon ...), et j'aurai raison d'un autre si cet arrêt est bien pris en compte par le juge.
Je répète: il omet cette voie de 4m de largeur (ainsi que ma maison) dans tous les plans de masse et en coupe fournis au dossier de permis. Il joue avec les limites (mauvais jeu de mots :)) ), mais il verra que pour ma part elles sont encore loin d'être atteintes.
On verra ce qui prévaudra. Je n'ai pas trop d'illusion mais j'espère que mon point de vue, partagé par l'ensemble des riverains, sera respecté, quitte à souffrir longtemps.
PS: De toute façon, il m'a dit texto qu'étant dans son droit strict, que par principe il refusait tout alignement et toute harmonie de construction, qu'il n'avait rien à faire de la position des autres (ma "vue" sur la nature, et le soleil de l'autre voisin à son nord-ouest, qui sera dans l'ombre entre 40% et 50% du temps).
A la limite, si ce n'était si sérieux, je me demanderais si ce type n'est pas un troll qui veut me pousser à revendre (du coup j'y pense sérieusement...). D'ailleurs ce voisin en est encore au stade de la promesse ou du compromis, apparemment.
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Sujet |
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limite parecellaire et limite constructible ?
Forum fermé
