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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 26 févr. 2009 : 10:43:54
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Bonjour,
je suis propriétaire d'un appartement de 90M2 dans une copropriété bifamille dâtant des années 1960. L'autre appartement est passé en 2006 de 90 à 130M2(achat et aménagement des combles), le syndic (propriétaire de l'autre appartement)a donc demander une nouvelle répartition des charges. L'immeuble est chauffé au gaz avec un seul compteur. Il m'a fait accepter une répartition du gaz au nombre de personnes en arguant du fait que son appartement avait été entièrement rénové et isolé (double vitrage + isolation au sol). En fait au bout de 2 ans je m'apperçoit que mes locataires (ils sont 6) payent plus de 60% du chauffage avec 90M2 alors que les autres avec 130M2 (ils sont 4) ne payent même pas 40%. Je voudrai qu'il organise avant la dâte une nouvelle AG pour rediscuter de celà et lui imposer la mise en place de répartiteurs de châleurs et donc une nouvelle répartition des charges bien plus équitables. COMMENT PUIS JE FAIRE ?
Merci pour votre aide.
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FM |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 13:07:53
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| Si vous aviez donné ces explications dans la rubrique précédente, ça aurait été plus clair !! |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 13:12:51
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Bonjour,
Il me semble bien que la meilleure des solutions pour vous soit la pose de compteur individuel de gaz au même titre qu’un compteur individuel électrique.
D’autant plus que le volume de chauffe correspond uniquement à la superficie de l’appartement et certainement pas aux nombres de personnes qui s’y trouvent.
Comment sont réparties les charges dans votre règlement de copropriété ?
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 13:17:00
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Que dit votre réglement de copropriété (RC)?
Lorsque vous avez accepté la répartition au nombre de personnes, ce qui en soi est débile comme type de répartition (sauf à ce que les radiateurs soient mobiles et proportionnels au nombre de personnes et pas à la surface chauffée  ), est-ce que ça a été validé en AG ?
Les charges de chauffage collectif sont noramlement réparties en fonction des tantièmes, c'est à dire des surfaces.
Si votre syndic/copropriétaire ne veut pas modifier la répartition actuelle, il faudra saisir le tribunal pour faire valoir que cette répartition est inéquitable.
L'augmentation de surface de l'appart du syndic a-t-elle été votée en AG,? A-t-elle été portée au RC avec modification des tantièmes en conséquecne ? |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 14:25:39
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je pense qu'il faut prendre les choses dans l'ordre :
1- avant les aménagements, vous aviez une répartition du chauffage du à une chaudière collective qui devait se faire suivant le réglement de copropriété et vraisemblablement les tantièmes.
2- les aménagements de votre voisin ont du entrainer uen modification du réglement de copropriété et donc des tantièmes, sinon il faut y procéder sinon vous allez au devant de problèmes complexes face à des travaux à faire à l'avenir (réfection de toiture, ravalement, pour ne citer que cela).
3- appliquer les tantièmes de ce nouveau RdC.
4- si la répartiton ne vous fait pas et si vous avez techniquement la possibilité de mettre des compteurs de calories, faites cette proposition en AG (qui a le plus de voix ?  )
Pouvez vous nous en dire plus sur l'évolution de ce RdC ?
Petite question :  est ce que vous payez des honoraires de syndic dans vos charges ? |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 20:13:36
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Le 1er RC inscrit au lire foncier dâte de 1963; il n'y a absolument rien quant à la répartition des charges privatives. le problème ne se posait pas les 2 appartements étaient absolument identiques: les charges étaient réparties selon le droit commun moitié moitié. En 2006 j'ai vendu ma partie de combles et l'ancien propriétaire du 1er étage a également vendu sa partie de comble. Un nouvel état déscriptif de division avec les nouveaux tantièmes a été fait, inscrit aux cadastre et annexé à l'acte de vente qui précise bien que le règlement de copropriété est ainsi modifié. Or dans ce règlement de copropriété il n'est indiqué nulle part la répartion des charges des parties privatives.
Nous avons fait une AG fin 2006 avec à l'ordre du jour un nouveau système de répartition des charges.
J'avoue j'ai accepté la proposition de faire le décompte du chauffage au nombre d'habitants...c'est vrai que c'est complètement idiot...mais quand vous avez un nouveau propriétaire qui arrive et qui vous dit je ne suis absolument pas d'accord de faire moitié moitié car mon appartement est super bien isolé; combles isolés, + sol isolé, + double vitrage et que votre appartement même s'il est moins grand est une vraie "merde..." vous faites quoi?? vous allez au clash ou au tribunal direct ou vous essayer d'arrondir les angles.Les factures de gaz n'étaient à l'époque pas aussi hallucinantes (je sais le gaz a augmenté mais même...). A moment de la division mes locataires étaient 5 celà paraissait à peut près équitable...!!Maintenant ils sont 6...
Les propriétaires de l'autre appartement sont un couple paxé ils sont donc en indivision et ont 608/1000èmes et moi le reste. Pour une nouvelle répartition des charges il me semble qu'il faut la majorité, or moi je ne l'ai pas. Et je ne voudrai pas attendre la prochaine AG qui doit avoir lieu en septembre pour faire quelque chose. Mes locataires veulent me donner leur préavis et franchement çà m'embête car ce sont des personnes vraiment bien.
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FM |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 20:41:35
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je vais faire une remarque stupide, mais je la fais : si votre locataire s'en va, essayez de trouver un célibataire et rediscuter des charges en AG. 
je sais c'est pas drole, mais peut-etre efficace.
Et meme si vous ne relouez pas et mettez votre appart quelque mois vide, ce sera encore plus drole. Qui va payer ?
Vous voyez il y a toujours un moyen pour asseoir ses arguments lors d'uen négociation.
Une répartition à la surface serait quand même mieux, en l'absence de compteur de calories.
Un petit rappel : ce n'est pas l'isolation qui peut peut etre amelioré la consommation, c'est la consommation elle-m^me. |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:14:22
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merci Rambouillet...c exactement ce que je me suis dis...quelques mois sans locataires...malheureusement je ne peux pas me le permettre...!!
Par contre puis-je avec mes 392/1000èmes lui demander de convoquer une AG avant le mois de septembre et lui parler de la Loi de 1991 (je crois que c çà) qui impose la mise en place de répartiteurs de chaleurs. Et s'il ne veut pas passer par exemple par le juge de proximité (je ne sais pas si c de son ressort) pour lui imposer et en même temps une répartition de charges à la surface?
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FM |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:17:29
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Citation :
Initialement posté par quelles
Pour une nouvelle répartition des charges il me semble qu'il faut la majorité, or moi je ne l'ai pas. Et je ne voudrai pas attendre la prochaine AG qui doit avoir lieu en septembre pour faire quelque chose. Mes locataires veulent me donner leur préavis et franchement çà m'embête car ce sont des personnes vraiment bien.
Bonsoir,
Pour voter une nouvelle répartition des charges il vous faut l’unanimité, or vous ne l’avez pas.
Il s’agit de la même unanimité que vous avez eu besoin pour voter un nouveau système de répartition des charges lors de votre AG fin 2006.
Je vous réitère ma proposition « Il me semble bien que la meilleure des solutions pour vous soit la pose de compteur individuel de gaz au même titre qu’un compteur individuel électrique. »
Proposition qui nécessite bien évidemment un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:27:08
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et qui necessite une chaudiere, car une arrivée de gaz tout seul cela ne sert à rien ...  |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 21:48:01
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le soucis c'est qu'il n'y a qu'une chaudière et impossibilité totale de mettre 2 compteurs individuels de gaz à moins de détruire la maison et de reconstruire les canalisations...!!
ne puis-je vraiment pas le forcer à convoquer une AG avant septembre? |
FM |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 07:51:23
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si vous ne pouvez pas mettre deux chaudieres sans casser, vous aurez du mal à mettre un compteur de calories par appartement, sauf à en mettre un sur chaque radiateur. Mais bonjour la galère pour les relevés, les étalonnages, etc...
Vous pouvez demander par LRAR une AG en septembre sur tel point à l'OdJ, mais il n'est pas obligé de vous suivre si la date traditionnelle n'est pas très éloignée ou si le sujet ne lui semble pas d'importance.
Je ne vois que 2 solutions :
* l'une technique : voyez avec le fournisseur de gaz quel moyen techique est à votre disposition, soit pour être indépendant, soit pour compter convenablement les calories
* résoudre en AG et mettre le chauffage au prorata des surfaces ou des tantièmes. En cas de refus, saisir le TI pour abus de majorité face aux interets d'un particulier.
Vous ne nous avez rien dit sur les honoraires de syndic, en payez vous ou pas ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 09:38:20
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Bonjour,
Sachez que vous pouvez faire autant d’assemblée générale que vous souhaitez.
Cela ne changera rien à votre problème, vous avez besoin de l’accord de votre voisin (copropriétaire) et vice-versa.
Sachez également que « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi).»
En conséquence, à chaque assemblée générale, vous avez chacun 392/1000 tantièmes sans qu’aucune majorité possible puisse se dégager sans l’accord de l’autre, qu’en est-il dans votre cas ?
Vous êtes dans une copropriété à deux avec un syndic bénévole (majoritaire) et vous êtes en conflit avec votre voisin (copropriétaire).
Et malheureusement dans votre cas, sans un accord à l’amiable, en cas de conflit, l’unique solution sera « Le recours au juge fondé sur l’abus de droit d’un copropriétaire opposant est possible, au cas de blocage. »
Voyez ces liens :
Que faire face à un copropriétaire majoritaire ?
« C'est une des pires situations qu'on puisse imaginer en copropriété, et on s'étonne qu'il y ait des acquéreurs pour les logements dans de tels contextes… A moins que le copropriétaire majoritaire ne soit honnête et scrupuleusement altruiste, ce qui ne peut être exclu ! »
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=5
Copropriété à deux :
« La copropriété avec seulement deux copropriétaires pose de telles difficultés que d’aucuns ont pu penser et écrire que le statut de la copropriété ne s’applique qu’à partir de trois copropriétaires…… »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=547
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 27 févr. 2009 09:40:50 |
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Kerso4
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338 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 18:27:36
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Question pour Quelles:
Comment déterminez vous le nombre d'occupants dans chaque appartement exactement? C'est sur la base d'une déclaration de chacun de vous? Honnetement, allez voir votre voisin et essayer de trouver une nouvelle répartition proportionnelle à la surface. Sinon, vous ne vous en sortirez pas. Car que se parsera t'il si vous faites isoler votre appart et qu'il refuse ensuite de revoir la répartition? vous aurez tout perdu!!!
Donc si il dit que ce n'est pas équitable, faites installer un copteur individuel par appart, ce qui est la plus juste.
Et pour l'obliger, dites lui que vous refusez de payer plus de la moitité des charges de gaz, un point c'est tout. Car meme si vous avez voté une répartiton en fonction du nombre de personne, dtites lui que maintenant il n' y a que 2 pers dans votre appart. A lui d'apporter la preuve qu'il y a 6 personnes. Je lui souhaite bon courage! Devant un juge, il perdra et vous vous retrouverez à partager 50/50 la facturee de gaz |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:38:02
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réponse à Rambouillet:
j'ai fait faire un devis pour mettre des répartiteurs sur chaque radiateur des 2 appartements. A priori d'après la société alors qu'elle ne s'est pas rendue sur place c'est faisable. Il faut "juste" que l'autre propriétaire l'accepte et j'ai pensé pour celà lui parler de cette loi de 1991 qui dit que les répartiteurs de chaleurs sont obligatoires pour les logements d'immeubles avec chauffage collectif. Et s'il n'est toujours pas d'accord...merci pour le tuyau, saisir le TI pour abus de majorité, je crois que je n'ai pas le choix.
Pour ses honoraires, oui il me demande 30 euros par an. |
FM |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:43:53
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réponse à Etaspak:
je dois être un peu neuneu...!! pouvez vous me réexpliquer votre calcul pour arriver à 392/1000èmes, merci.
Il y a 2 appartements et 2 propriétaires: le 1er proprio.du l'appartement le + grand est un couple paxé donc en indivision et ils ont 608/1000èmes et ils sont syndic , le 2è proprio. du plus petit appartemnt c'est moi avec 392/1000èmes. |
FM |
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 20:48:26
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réponse pour Kerso4:
il n'est pas possible d'installer 2 compteurs individuels, le bâtiment n'est pas conçu pour, il faudrait refaire toutes les canalisations...!!
Le nombre de personnes...!! mes locataires et l'autre proprio. habitent le même immeuble çà me paraît difficile qu'ils ne sachent pas chacun combien de personnes vivent dans chaque appartement...!!non |
FM |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 21:50:05
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Bonsoir Quelles,
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous. »
« Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »
« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. »
« Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. »
« Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. »
« Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. »
« Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »
En conséquence, dans votre cas, lorsqu’un copropriétaire (le 1er proprio) possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié (soit 608/1000 tantièmes) le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (c'est-à-dire vous, le 2ème proprio, soit 392/1000 tantièmes).
De la sorte qu’à chaque vote de l’assemblée générale le 1er proprio et le 2ème proprio (vous) ont exactement le même nombre de tantièmes.
Ceci afin d’éviter qu’un copropriétaire majoritaire fasse la pluie et le beau temps lors d’une assemblée générale.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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quelles
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 01:15:16
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| merci ETASPAK vous êtes génial... |
FM |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 08:42:32
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Je dirais plutôt, merci UNIVERSIMMO vous êtes génial... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 08:54:58
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| quelles: en tant que copropriétaire, vous devriez "avoir sous le coude" en permamnence les textes de la loi de 65 et du décret de 67...... |
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