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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
 Posté - 27 févr. 2009 : 21:20:40
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Dans les lotissements comportant plusieurs centaines de lots, on peut supposer que les status, le CDC ainsi que leurs modifications éventuelles sont rédigés par des professionnels (notaires, avocats).
C’est le cas dans ce lotissement comprenant environ 250 lots où les statuts ont été récemment mis en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004.
L’article 11 MAJORITE (3ème paragraphe) a attiré mon attention :
« 3° Lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des présents statuts ou du cahier des charges, ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires.
Et si l’assemblée est appelée à délibérer sur une demande de modification des pièces du dossier approuvé de lotissement, autres que les présents statuts ou cahier des charges de droit privé, ses décisions ne sont valablement prises que dans les conditions de majorité fixées par l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme et ne sont applicables que pour autant que l’autorité administrative prononce la modification ayant fait l’objet du vote. »
On remarque que d’après ces statuts:
- la majorité absolue suffit à la modification du CDC
- la modification du CDC exclu l’article L. 315-3 (ou L.442-10 dans sa nouvelle mouture).
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 14:32:40
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quelques remarques:
*1: la mise en conformité devait intervenir après le 5 mai 2006 : il faut avoir fait très vite pour "ignorer" que le CU avait été modifié et serait applicable en 2007
Je râlerais d'avoir des statuts fraichement légalisés avec des références de CU périmées
*2 : les STATUTS forment le "contrat" (code civil 1134) entre les parties = les propriétaires de lots de lotissement pour une ASL de lotissement
Outre l'identité de cette ASL, l'identification du périmètre associatif et son objet LEGAL, ils règlent les modalités de son fonctionnement.
L'OBJET LEGAL d'une ASL est LIMITE
*3 : quand bien même tous les propriétaires associés voteraient à l'unanimité en faveur d'une prise en charge des veuves et des orphelins du lotissement par le budget associatif, cela serait contraire à la loi et réputé "clause non écrite"
*4 : une clause stipulant les modalités de modification du règlement propre [forcément maintenu] à la majorité de l'article L 442-10 du CU est une clause superfétatoire :quand bien même elle n'aurait pas existé, les modalités prévues au L442-10 s'imposent LEGALEMENT
*5 : une clause stipulant les modilités de modification d'un CONTRAT distinct de celui des statuts (= le cahier des charges publié) est une clause ILLEGALE et réputée non écrite
Elle est nulle et sans valeur...
Car l'ASL à constituer pour qu'elle remplisse son OBJET LEGAL, = mission nécessaire aux lots,...l'ASL est étrangère au CONTRAT de lotissement qui lie les seuls co-lotis, sauf en ce qui concerne le respect des parties communes (décrites comme telles) inclues dans son OBJET |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 16:25:45
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Je me demandais s’il était possible d’insérer des modalités de modification du CDC dans les statuts de l’ASL, surtout si ces modalités sont moins restrictives que le L.442-10.
Cela voudrait dire que dans un lotissement si la règle des 2/3 des 3/4 nécessaire dans le L.442-10 pour modifier le CDC n’est pas réalisée, les colotis ont la possibilité d’alléger les modalités de modification du CDC, par exemple à une majorité absolue, en les faisant figurer dans les statuts.
Citation :
*5 : une clause stipulant les modalités de modification d'un CONTRAT distinct de celui des statuts (= le cahier des charges publié) est une clause ILLEGALE et réputée non écrite
Elle est nulle et sans valeur...
J’ai pas compris. Dans le cas de ce lotissement , les modalités de modification du CDC et des statuts ne sont pas distinctes. Ce sont les mêmes : majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 18:39:21
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Ce lotissement est réglementé contractuellement par les pièces publiées
Ces pièces publiées forment le CONTRATentre les co-lotis.
Ces co-lotis sont membres de droitd'une ASL.
Cette ASL est réglementée par SES STATUTS
Ces statuts peuvent prévoir les conditions de LEURS propres modifications
Ils ne peuvent PAS LEGALEMENT dicter les conditions de modifications des PIECES PUBLIEES
Si dans CE lotissement, les pièces publiées contiennent des dispositions relatives aux conditions de LEUR propre modification, les modifications de CES pièces pourront se faire DANS CES CONDITIONS indiquées dans leur propre texte
Pour bien comprendre, il faut FAIRE UNE DISTINCTION nette entre
* 1: le fonctionnement de l'ASL réglementé par ses statuts
* 2: le contrat (contenu dans les pièces publiées)qui lie les co-lotis ENTRE EUX à l'exclusion de l'ASL qui n'est pas elle-même co-lotie (=pas propriétaire de lot)
==> Les modifications des STATUTS de l'ASL se font d'après les stipulations ad hoc contenues dans ces statuts
==> Les modifications des PIECES PUBLIEES ne peuvent résulter que de l'initiative des co-lotis (= PAS DE L'ASL! ) |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 01:11:30
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Merci, Mout, pour votre explication.
Donc, les modalités de modification du CDC n’ont rien à faire dans les statuts de l’ASL.
Supposons une règle fixant à la majorité absolue les modalités de modification du CDC.
Si cette règle figure (uniquement) dans les statuts de l’ASL, elle ne peut s’appliquer.
Mais si cette même règle figure dans le cahier des charges, elle s’applique.
Je vais essayer de trouver une jurisprudence mettant en évidence ceci.
Il y a toutefois un point qui me gène. Dans votre 2ème post, vous dites :
"Ces pièces publiées forment le CONTRAT entre les co-lotis."
Ce qui laisse supposer que les statuts ne sont pas publiés et ne forme pas le contrat.
Pourtant, d’abord, dans votre 1er post, vous présentez les statuts comme un contrat.
Et ensuite, il est écrit, au tout début des statuts de cette ASL :
Par acte reçu par …………, notaire associé à ……….. publié aux 3ème bureau des Hypothèques ………….a reçu le cahier des charges modifié et les statuts de l’association ……..
Cela ne veut-il pas dire que les statuts ont été publiés ?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 09:23:52
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popolus : quand vous souscrivez un CONTRAT d'assurance de votre auto, vous êtes lié à votre assureur RELATIVEMENT à l'usage de votre auto
Si vous souscrivez un contrat d'assurance de votre habitation, vous êtes lié à votre assureur RELATIVEMENT à votre habitation.
Vous êtes en relation CONTRACTUELLE avec plusieurs assureurs.
Chaque CONTRAT VAUT pour ce qu'il couvre = ce qui est décrit dans le contrat et ses clauses
Dans un lotissement dont les parties communes ont été transférées à la commune, il n'y a pas d'ASL pour gérer les parties communes
MAIS le CONTRAT qui lie les co-lotis dure éternellement
La phrase que vous citez montre qu'un notaire a mal fait son métier en acceptant de publier une pseudo-modification de deux contrats  
La publication de la légalisation des statuts d'une ASL existant avant 2006 se fait au Journal Officiel d'une part, et au fichier immobilier des parcelles de parties communes SI l'ASL en est propriétaire, le cas échéant d'autre part.
Tout ce que vous relatez me fait craindre que votre ASL soit dirigée par des ignorants probablement magouilleurs clandestins=genre: "je pense que ce serait mieux de faire comme ça..." sous-entendu "remerciez-moi de mes initiatives totalement gracieuses"
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 00:26:09
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L’exemple que vous citez sur l’indépendance des contrats est convaincant. On peut être lié au même assureur par plusieurs contrats (auto et habitation) et ces 2 contrats sont complètement indépendants, car l’un ne faisant jamais référence à l’autre.
Toutefois, l’indépendance entre le CDC et les statuts n’est pas aussi nette.
Par exemple, le contrôle et l’application du CDC font régulièrement partis des objets des statuts. (Je connais votre position là-dessus). Et c’est encore le cas dans ce lotissement.
Bien que je n’habite pas dans ce lotissement, j’ai assisté à l’assemblée générale cette semaine. Il a été précisé que les modifications récentes des statuts ont été réalisées avec l’aide d’un avocat, d’un maître de conférences et d’un notaire.
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 06:53:04
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Bonjour Mout :
Je suis intrigué et interessé par votre affirmation : La publication de la légalisation des statuts d'une ASL existant avant 2006 se fait au Journal Officiel d'une part, et au fichier immobilier des parcelles de parties communes SI l'ASL en est propriétaire, le cas échéant d'autre part.
C'est le cas de mon ASL. D'où tirez vous cette information ?
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Christophe |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 07:58:16
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Je "tire" mes connaissances d'un travail de documentation sur les lotissements d'une part, et sur les ASL d'autre part, continu et assidu depuis 15 ans...
Je "tire" ma motivation de mon intérêt de propriétaire cotisant à une ASL gourmande en consommation financière et en pouvoir impérial, qui a instauré une situation administrative et conventionnelle de lotissement "indémerdable"...du moins, c'est ce que visaient les magouilleurs assidus qui se cooptent depuis 50 ans...
SUR LES ASL:
Ces associations FONCIERES sont de création OBLIGATOIRE (CU) dans les lotissements dès les premières ventes de lots.
Ce qui est logique puisque dès que le lotisseur PARTAGE les aménagements DUS aux lots pour leur desserte avec des acquéreurs qui vont les UTILISER et "en USER" , la charge de l'ENTRETIEN doit être partagée entre utilisateurs.
Mais vous savez qu'il existe LEGALEMENT trois cas d'espèce principaux :
*1 : le lotisseur transfère les aménagements et les parties communes à la commune dès leur RECEPTION conforme : l'ASL n'a plus de raison d'être et doit être dissoute
*2 : le lotisseur transfère les voies et parties communes dans le patrimoine des acquéreurs au fur et à mesure de la vente des lots, en créant une INDIVISION de fait et de droit entre tous les acquéreurs : l'ASL a dans ce cas la charge de la gestion des parties indivises, sans en être propriétaire.
Dans ce cas, l'ASL créée avant 2006 avait un "récépissé" de la Préfecture attestant de sa "déclaration de constitution" légale (loi de 1865)ayant fait l'objet d'une publication au registre des actes administratifs
*3 : le lotisseur transfère les parties communes à l'ASL constituéedès leur ACHEVEMENT (généralement = surfaçage des voies): l'ASL dans ce cas devient PROPRIETAIRE de parcelles à l'issue d'un acte notarié établi en bonne et due forme.
Dans ce cas, l'acte notarié est publié aux hypothèques :
- d'une part aux fiches des parcelles concernées
- d'autre part une fiche de propriétaire collectionne les références des parcelles de parties communes (qui ne constituent pas une unité foncière = qui ne sont pas d'un seul tenant) sous la raison sociale du propriétaire = "ASL du lotissement des fleurs,7 rue des roses, TULIPE 99876"
Le cadastre en sera informé pour percevoir les impôts fonciers, le cas échéant, si des parcelles de zones vertes ou de parkings communs existent en plus des voies.
Depuis le 5 mai 2006, les ASL créées antérieurement doivent LEGALISER leurs statuts avant de les PUBLIER au JO.
Les notaires établissant les actes de mutation consulteront le JO en sus du fichier immobilier pour renseigner dument les acquéreurs sur la situation de leur BIEN : tout acquéreur SAURA qu'il achète un LOT de lotissement qui entre dans le PERIMETRE d'une ASL....à laquelle il devra cotiser
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 08:55:39
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Merci Mout de ce récapitulatif.
Mon ASL est du type n°3. L'acte notarié a été rédigé et enregistré au Bureau des Hypothèques. La fiche de propriétaire a été établie. L'ASL paye ses taxes foncières.
En quoi la conformité des statuts à l'Ordonnance 2004 changera quoi que ce soit vis à vis du fichier immobilier, à périmètre constant ?
Les notaires auront la même information et l'acheteur également.
Je ne vois donc toujours pas pourquoi il faudrait renouveler l'enregistrement au dit fichier. |
Christophe |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 11:18:07
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A l'attention de Mout
Mon ASL ne figure dans aucun de vos cas puisque, elle gère trois copropriétés sur trois parcelles différentes....pouvez-vous analyser ce quatrième cas et ça sera complet ! merci d'avance
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 14:32:49
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Pour ne pas partir dans tous les sens, je répondrais à chri64 que la LEGALISATION = Mise en conformité consiste à remodeler les statuts SI et seulement SI leur rédaction antérieure n'est pas conforme (comme aurait La Palice)
Suite à ce remodelage, les STATUTS relookés sont publiés LEGALEMENT au JO d'une part.
Mais ce relookage doit aussi figurer en tant que tel au fichier immobilier des parcelles dont l'ASL est propriétaire....surtout si le relookage porte sur le périmètre associatif
Tragamo : votre ASL n'est donc pas propriétaire de parcelles? |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 15:41:13
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Une question;
Qui se charge de faire figurer le relookage au fichier immobilier ? |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 17:25:45
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Non ! mon ASL n'est point propriétaire de parcelle ni de quoi que ce soit....cela n'empêche que mes magouilleurs se croient en terrain conquis ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 17:44:42
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"Qui se charge de faire figurer le relookage au fichier immobilier ?"
le même qui l'avait déja fait
C'est l'ASL qui doit faire publier SES statuts.
Pour le fichier immobilier, le notaire recevra le dépôt des "nouveaux" statuts, les conservera à ses minutes et assurera les formalités de publicité.
Tragamo : quel est l'objet de votre ASL? |
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jjrousseau
Pilier de forums
238 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 18:35:16
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Citation :
Pour le fichier immobilier, le notaire recevra le dépôt des "nouveaux" statuts, les conservera à ses minutes et assurera les formalités de publicité.
Dans la mesure ou le patrimoine de l’ASL n’est pas modifié je ne vois pas en quoi la mise en conformité des statuts peut intéresser le fichier immobilier même si son périmètre à changé.
Et pourquoi solliciter le notaire, le dépot en prefecture suffit me semble t-il. les statuts y sont archivés et elle se charge de la publication aux JO |
Edité par - jjrousseau le 02 mars 2009 18:37:48 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 06:50:30
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jjrousseau : ma documentation montre que les changements survenant dans les personnes morales propriétaires sont publiés aux hypothèques.
La nouvelle disposition légale concernant la DOMICILIATION de l'ASL (l'adresse doit être DESORMAIS complète) me semble digne d'une publication aux hypothèques (avec transmission au cadastre = direction des IMPOTS)
La nouvelle rédaction légalisée des STATUTS constitue un "exemplaire" dont l'opposabilité doit être établie : si l'ancien exemplaire" est publié, le "nouveau" doit l'être aussi pour FAIRE FOI
Quant au périmètre associatif, il faut qu'il soit CLAIREMENT et DISTINCTEMENT LISTEpar les [red numéros de lots et les références cadastrales des parcelles formant les lots[/red]
ce qui n'est pas le cas lorsqu'une ASL très anciennement créée décrivait son périmètre statutaire par une phrase renvoyant au plan de masse approuvé en disant "tous les lots situés dans le lotissement autorisé par AP le 29 février 1931"
Dans mon lotissement = près de 500 lots autorisés,seuls moins de 300 lots étaient disponibles à la vente (la moitié vendue?) lorsque l'ASL a rédigé ses statuts...
Le nombre exact de lots n'était pas connus ni leur numéro ni leur référence cadastrale.
Ce qui a été l'une des causes des magouilles qui ont été ourdies... |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 07:36:15
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Notre ASL a pour objet : l'Entretien des parties communes (qui n'existent pas,les 3 parcelles étant limitrophes), et équipements communs soit une station d'épuration seul équipement que je connaisse. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 11:45:37
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tragamo : l'objet légal de votre ASL semble réduit et clairement limité.
Le périmètre associatif est constitué de 3 parcelles sur lesauelles sont édifiés des ensembles immobiliers gérés d'après la loi du 10 juillet 1965.
Les statuts de l'ASL devraient indiquer que les copropriétaires sont membres de l'ASL
et que les AG sont composées
- soit de tous les copropriétaires
- soit de leur(s) réprésentant(s)légalement mandatés
et que les cotisations syndicales sont appelées
- soit à tous les copropriétaires (selon leur tantièmes de copropriété
- soit au syndicat de copropriétaires si les copropriétaires ont donné leur accord |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 11:51:22
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Je suis moins affirmatif que vous en disant : les statuts doivent indiquer que vous êtes membre de l'ASL ? c'est vite dit puisque cette dernière n'a jamais été constituée...!? non ?
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Sujet |
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Modification CDC suivant statuts
Forum fermé
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 