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 Sujet  |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 03 mars 2009 : 14:20:34
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http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300333860-une-hausse-des-loyers-tres-lente-debut-2009.htm
Ca changera pas grand chose pour les bailleurs moyens, çà n'affectera pas encore leur rentes. Par contre je rigole d'avance pour ceux qui ont mis en location leur bien à vendre faute de pigeon. Ils vont gagner sur toute la ligne 
Et dire que la location était devenu la dernière parade du vendeur refusant de baisser son prix de vente. Que va t-il leur rester après ?  Des miettes je vous le dis, des miettes.
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"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 17:53:29
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Citation :
La progression des loyers a fortement ralenti, à + 1,5% en 2008, contre + 5,1% en 2004, selon l'étude Clameur (qui regroupe différents organismes comme Foncia, Century 21, UNPI, Anah, etc. et représente 80,9% du marché locatif en France). Sur un an, arrêtée en février 2009, la progression des loyers de marché est de 0,2% (contre +0,7% en 2008 à la même époque et +1,2% en 2007 à la même époque).
De son coté, "la hausse des loyers en cas de relocation et donc de changement de locataire, qui avait été de l'ordre de 6,8% en moyenne de 2001 à 2004, a par exemple progressivement diminué pour redescendre à un niveau de 5,5% en 2008", explique Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X-Na
Ah oui, c'est Mouillart qui a fait l'étude, c'est clair comme un traité international son résultat...
Je n'arrive pas a savoir de quoi on parle, parce que les index de revalorisations ne disent pas cela, donc il doit s'agir d'un truc à lui, parce que:
1/ Si les loyers nouveaux augmentent de 5,5% en 2008
et
2/ L'index de revalorisation reste largement au dessus de 2%
je ne vois pas comment on peut arriver à +0,2% ssans une explication claire.
Je ne dis pas que c'est faux, je dit que c'est .... inutilisable.
En fait, c'est .... Mouillart... |
Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 07:54:14
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Citation :
Initialement posté par Fragae
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300333860-une-hausse-des-loyers-tres-lente-debut-2009.htm
Ca changera pas grand chose pour les bailleurs moyens, çà n'affectera pas encore leur rentes. Par contre je rigole d'avance pour ceux qui ont mis en location leur bien à vendre faute de pigeon. Ils vont gagner sur toute la ligne
Et dire que la location était devenu la dernière parade du vendeur refusant de baisser son prix de vente. Que va t-il leur rester après ? Des miettes je vous le dis, des miettes.
Parole de quelqu'un qui a vendu son bien, qui l'a placé pour des clopinettes et qui attend la grande braderie promise
Vos pigeons se sont les locataires ????? ils vous souhaitent la bienvenue  |
Edité par - fanette44 le 04 mars 2009 07:56:00 |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 09:04:37
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Citation :
Parole de quelqu'un qui a vendu son bien, qui l'a placé pour des clopinettes et qui attend la grande braderie promise
Effectivement Fanette, et je ne regrette pas d'avoir pu déserter :)
Citation :
Vos pigeons se sont les locataires ????? ils vous souhaitent la bienvenue
Les pigeons ce sont les acheteurs potentiels des biens actuellement à la vente et dont les prix reste miraculeusement en lévitation: Presque 6 mois après avoir vendu, je vois toujours les même biens à vendre à des prix au m2 toujours supérieurs de 15% à celui ou j'ai vendu en Septembre 2008. C'est assez incroyable ! Ce n'est pourtant pas compliqué de baisser de 30%, même en prêt relais! car c'est la décote qui était appliqué par les banques depuis 2006! |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 09:25:03
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L'exposé n'est pas un modèle de clareté, mais il situe quand même un point focal qui pèse sur le locatif : la chute de la mobilité résidentielle.
En fait le phénomène est on ne peut plus simple tant dans ses causes que ses conséquences.
Le marché des primo est bloqué et ceux-ci restent locataires.
Les nouveaux candidats à la location se retrouvent dans une situation de pénurie de logements libres.
Les incertitudes liées à la crise apportent aussi au phénomène dans le sens où les locataires bougent moins pour éviter d'engager des frais.
Globalement, le marché locatif a donc tendance à se figer.
Cela a une influence mathématique sur la progression des loyers puisque les augmentations hors révision légale interviennent lors des changements de locataires. Plus le marché se fige et plus la progression des loyers se rapproche du taux de révision légal.
Pour les bailleurs, le phénomène ne constitue pas une régression. Les durées de maintien dans les lieux agmentent, ce qui n'est pas une mauvaise chose puisque le changement de locataire n'est pas financièrement neutre pour le bailleur. Dans le même temps, faute de déversement vers l'accession, le nombre de logements vacants se réduit. Les bailleurs ne vont pas s'en plaindre.
Il y a même des niches dans lesquelles les loyers explosent, c'est le cas pour les petits logements dans les villes où les loyers peuvent progresser de plus de 20%. Dans ces niches, le marché se restructure sous la pression d'une demande de location sur une courte durée, ainsi à Paris, les studios de 12 - 15m² s'affichent sans complexe à 35 - 40€/m² alors que le prix moyen (toutes surfaces confondues) est de 24€/m².
Pour l'instant le marché locatif se porte plutôt bien, abstraction faite des Robien ou autres montages. Autrement dit, ceux qui ont investi dans le locatif avec un minimun de sérieux (bon emplacement, bon type de logement) ne sont pas perdants.
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Dominique |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 10:26:15
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Larocaille, votre exposé, outre qu'il va dans mon sens mais cela n'est que secondaire, me parait clair.
J'ai en effet observé a Paris par exemple des locations de chambres meublées de 10 m2 au prix d'un T4 en province.
On ne peut vraiment pas conclure en effet bêtement que la crise fait baisser 'tous les prix', encore que sur le long terme, s'il y a contraction importante de la masse monétaire, fatalement ca risque fort d'arriver, mais on, - moi en tout cas- constate que la crise réorganise les comportements.
Une analyse 'mouillardée' qui tend à nous présenter des chiffres 2009 dans la prolongation de ceux de 2007 et 2008 sans un seul mot d'explication ne sert pas à grand chose.
Sur le long terme, comme je viens de le dire, je ne serais en revanche pas surpris de voir arriver un certain nombre de baisses de loyers, voire une baisse généralisée, mais c'est un autre sujet. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 mars 2009 10:31:43 |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 14:18:41
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Citation :
Il y a même des niches dans lesquelles les loyers explosent, c'est le cas pour les petits logements dans les villes où les loyers peuvent progresser de plus de 20%. Dans ces niches, le marché se restructure sous la pression d'une demande de location sur une courte durée, ainsi à Paris, les studios de 12 - 15m² s'affichent sans complexe à 35 - 40€/m² alors que le prix moyen (toutes surfaces confondues) est de 24€/m².
On peut effectivement constater cet effet de niche sur les petites surfaces, ou le montant des loyer est "psychologique": 600€ / mois pour un studio est devenu la règle, quel que soit la surface (12 -15 - 20m2).
Mais cet effet de niche est aussi valable sur le prix d'achat, puisqu'il y'a un plébiscite des investisseurs pour ces produits. Donc au final la rentabilité n'est pas beaucoup plus avantageuse.
Citation :
Globalement, le marché locatif a donc tendance à se figer.
Cela a une influence mathématique sur la progression des loyers puisque les augmentations hors révision légale interviennent lors des changements de locataires. Plus le marché se fige et plus la progression des loyers se rapproche du taux de révision légal.
Dans le court terme la baisse des loyers n'est pas envisageable, par contre la stagnation est acquise, grâce justement au non renouvellement : le locataire peut tout à fait jouer sur le registre de la crise avec son bailleur en lui faisant part de la dégradation de sa situation professionnelle (non-augmentation de salaire en 2009, risque réel ou supposé de chômage) çà suffira à alerter le bailleur sur les risques d'impayés qu'il encoure en cas d'augmentation.
Pourquoi cet argument ne serait pas recevable dans la bouche du locataire? C'est en effet le même que son employeur lui aura servi lors de son entretient annuel pour justifier la non-augmentation de ses revenus! Tous solidaires en temps de crise. |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
Edité par - Fragae le 04 mars 2009 18:51:15 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 19:11:56
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Citation :
Initialement posté par Fragae
Mais cet effet de niche est aussi valable sur le prix d'achat, puisqu'il y'a un plébiscite des investisseurs pour ces produits. Donc au final la rentabilité n'est pas beaucoup plus avantageuse.
C'est justement là qu'on voit les vrais investisseurs, ceux qui savent acheter un T3 en prenant soin de s'assurer qu'ils pourront en faire 3 studios.
A vrai dire, aujourd'hui, il faut faire partie de cette "race" de vrais investisseurs pour dégager un rendement intéressant.
Si les prix baissent fortement, on verra revenir sur le marché les "simplistes" qui ne veulent pas se casser la tête avec un reconditionnement de bien. |
Dominique |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 mars 2009 : 14:09:58
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larocailleCitation :
ainsi à Paris, les studios de 12 - 15m² s'affichent sans complexe à 35 - 40€/m² alors que le prix moyen (toutes surfaces confondues) est de 24€/m².
 Complètement d'accord, en province c'est la même chose, à Nantes en hyper centre, un 12 M2 se loue 350 Euros alors que la moyenne des loyers se situe autour de 11 Euros.
Citation :
C'est justement là qu'on voit les vrais investisseurs, ceux qui savent acheter un T3 en prenant soin de s'assurer qu'ils pourront en faire 3 studios.
Une porte et une fenêtre = une studette |
Edité par - fanette44 le 06 mars 2009 14:11:19 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 mars 2009 : 14:43:49
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Une porte et une fenêtre = une studette
Vous n'y connaissez rien. Ce sont les chiottes sur le palier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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