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toto012345678910
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 04 mars 2009 : 16:16:14
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Bonjour,
Je suis membre d'un conseil syndical (CS).
L'AG a voté un accord de principe pour un ravalement, avec une enveloppe budgétaire, et a chargé le CS de choisir le meilleur devis. Un architecte a fourni des devis conformes à la décision de l'AG, le CS est prêt à choisir.
Le CS n'est pas satisfait du syndic ni de l'architecte.
Le CS a abandonné l'architecte (qui a été payé pour sa prestation passée), et veut changer de syndic, mais voudrait lancer le ravalement rapidement (sans que le syndic passe à la caisse).
J'ai 3 questions, mais évidemment tout commentaire additionnel est bienvenu:
1)
Est-ce qu'en l'état actuel le syndic actuel peut prétendre à un pourcentage des travaux de ravalement à venir?
2) si 1) est négative, est-ce que le fait que le CS sélectionne l'entreprise de ravalement avant le changement de syndic permet au syndic de prétendre à un pourcentage des travaux?
3) si 2) est négative, et si après avoir choisi l'entreprise, les travaux commencent avant le changement de syndic, je suppose que les syndics se partagent la gâteau?
Question subsidiaire: dans les trois cas, comment les deux syndics se partagent-ils le gâteau, s'il doit être partagé?
Merci d'avance
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 16:41:59
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"L'AG a voté un accord de principe pour un ravalement, ...."
S'agissant de travaux, un "accord de principe" d'une AG n'est pas Décision et n'oblige à rien du tout !!!
Lorsqu'une AG vote des travaux, elle doit décider sur une proposition précise (quels travaux) avec un prix précis, qui plus est en dédidant des modalités d'exigibilité des provisions. (Voir L.art.14-2)
Ensuite l'AG peut déléguer au CS le choix de l'entreprise, du moins si les travaux relèvent de l'entretien courant décidés à la maj.art.24 (voir D.art.21). Cela peut être le cas pour un ravalement.
"Un architecte a fourni des devis conformes ..."
Cet architecte a t-il été désigné par l'AG pour intervenir dans ces travaux, en quelle qualité ???
"1) Est-ce qu'en l'état actuel le syndic actuel peut prétendre à un pourcentage des travaux de ravalement à venir ?
Si c'est lui qui s'occupe de la gestion administrative et comptable, oui.
Si vous avez changé de syndic avant le moindre acte pour ces travaux, non
Ici encore il faut voir ce qu'aurait décidé l'AG comme honoraires syndic ou ce qui est prévu dans son contrat.
2) si 1) est négative, est-ce que le fait que le CS sélectionne l'entreprise de ravalement avant le changement de syndic permet au syndic de prétendre à un pourcentage des travaux ?
Si le syndic n'a procédé à aucun acte pour ces travaux, hormis de mettre la question à l'ODJ de l'AG,il n'a pas droit à rémunération pour ces taches non exécutées.
3) si 2) est négative, et si après avoir choisi l'entreprise, les travaux commencent avant le changement de syndic, je suppose que les syndics se partagent la gâteau?
Pas sur ! Voir le contrat du sortant !
Ce qui chagrine c'est ce vote "de principe" de l'AG !!!
Ce qui chagrine encore plus c'est sans doute l'absence de modalité d'exigibilité des provisions ....
Si vous devez changer de syndic, attendez donc la désignation du nouveau pour les travaux, qui peuvent sans doute attendre 2 ou 3 mois...
Cela permettra en plus au CS de se pencher sur les textes, car il me semble ici y avoir pas mal de choses à coté de la plaque !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 16:47:45
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Vous avez un grand mérite à être membre du CS mais encore faudrait-il que vous ayez quelques notions du fonctionnement d'une copropriété.
Vous parlez d'une décision de principe de l'assemblée. Une décision de principe est dépourvue de tout caractère exécutoire. Il faut une autre assemblée générale pour prendre la décision.
A moins que l'assemblée n'ait pris une décision en bonne et due forme
1) de faire les travaux
2) d'ouvrir un crédit global maximum de nnnn € pour l'ensemble de l'opération, honoraires syndic et architecte compris
3) de fixer les dates et montants des appels de fonds à effectuer
4) de donner délégation au conseil syndical pour le choix de l'entreprise et, le cas échéant, pour la détermination des appels de fonds
Vous indiquez : " Le CS a abandonné l'architecte (qui a été payé pour sa prestation passée), et veut changer de syndic "
Le CS n'a pas pouvoir d'abandonner l'architecte, sauf si la délégation comporte explicitement ce pouvoir.
Le CS peut, si le mandat du syndic expire prochainement, profiter de l'assemblée annuelle pour proposer à l'assemblée de ne pas renouveler son mandat et d'autres candidatures. Si l'expiration du mandat es plus lointaine, il faut proposer sa révocation en faisant valoir une faute lourde que le CS doit énoncer et dont il doit rapporter la preuve.
Qu'il s'agisse du syndic, de l'architecte, de l'entrepreneur ou de votre de femme de ménage, il n'y a pas de gateau à partager, mais la rémunération des prestations fournies.
Il faut donc faire le point de la situation avant de pouvoir répondre à vos questions.
Une chose certaine est que changer de syndic au milieu d'un chantier de ravalement n'est jamais une bonne solution 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 16:49:17
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| En enregistrant mon message, je vois celui de Gedehem, qui est bien proche du mien. |
Edité par - JPM le 04 mars 2009 16:49:54 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 17:48:39
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pour rappel: le CS n'a aucun pouvoir pour passer un ordre de service, suivre un chantier.....
seul le syndic dument mandaté par le syndicat a qualité pour agir! |
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toto012345678910
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 18:21:05
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Rebonjour,
L'AG a voté le ravalement, en fixant son prix maximum, mais a donné mandat au CS de choisir l'entreprise pour le ravalement.
L'AG de l'année précédente avait mandaté l'architecte pour fournir des devis, mais ceux-ci ont été jugés insuffisants pour permettre une comparaison et un choix. D'où le renvoi au CS lors de la dernière AG (tout le monde était d'accord depuis longtemps sur le principe et le périmètre du ravalement et sur l'enveloppe budgétaire). Le CS s'est occupé de relancer le syndic pour qu'il relance l'architecte pour qu'il obtienne les devis complétés.
Dans une deuxième phase l'architecte était censé suivre les travaux, mais les deux lots (phase devis et phase suivi de travaux) étaient séparés. Le prix du premier lot était réduit si l'on continuait avec cet architecte pour la deuxième phase. On avait la liberté de continuer ou non avec l'architecte. Le CS a estimé que prendre 8 mois pour faire mettre à jour des devis n'était pas un bon signe pour la suite (et n'a pas poursuivi). 8 mois malgré de nombreuses relances (on ne sait pas si le syndic relayait à chaque fois, mais le délai est de toute façon trop long à notre goût).
Le syndic s'occupe de la gestion administrative et comptable de la copro, de manière générale (pas spécifique au ravalement).
Son contrat doit être (non) renouvelé en juin 2008.
Pour l'instant le CS n'a pas officiellement choisi le prestataire pour le ravalement.
On n'a pas vraiment envie de perdre encore tout ce temps, l'affaire dure déjà depuis trop longtemps (presque trois ans, et le dernier ravalement date d'une quinzaine d'années). Il me semble d'ailleurs avoir lu quelque part qu'il y a une obligation de ravalement tous les 10 ans. Le sommeil du syndic n'est-il pas fautif?
On aimerait bien informer l'entreprise retenue pour entrer dans leur planning (là aussi il y a souvent des délais d'attente de plusieurs mois), mais je suppose que l'entreprise risque d'être réticente (et inquiète) si on lui demande de ne pas en informer le syndic actuel. Y aurait-il une astuce?
De mémoire l'AG n'a pas décidé quoi que ce soit en ce qui concerne les honoraires du syndic pour le ravalement, en revanche il existe a priori une clause dans le contrat du syndic, que je n'ai pas sous la main ici.
Dans l'hypothèse ou une clause allouant au syndic un pourcentage sur des travaux non encore effectués aurait échappé à la vigilance du CS, je me demande quelle serait la validité de cette clause (défaut d'objet?). S'il n'y a pas de prestation associée à "l'impôt" du syndic, les travaux n'ayant pas commencé, et n'étant même pas certains tant qu'ils n'ont pas effectivement eu lieu...
Le rôle du syndic s'est limité à relancer l'architecte lorsque le conseil syndical le relançait (du moins on l'espère), et à inclure les premiers devis dans l'ordre du jour de l'AG. Mais c'est ce qu'il fait en permance à chaque fois qu'on lui demande un devis dans tous les domaines (changement de boîtes aux lettres, remplacement d'extincteurs, etc.), que les travaux soient en suite votés et exécutés, ou qu'ils soient abandonnés, et a priori c'est couvert par sa rémunération forfaitaire.
S'il y a des commentaires complémentaires, je suis preneur.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2009 : 21:05:12
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Sur ce que vous exposez, il n'y a pas de modification à l'analyse que nous pouvions faire (peut être JPM aura un avis différent !) :
Votre AG n'a rien décidé du tout, la délégation au CS ne vaut rien, il n'y a pas de fonds exigibles ... bref, tout est à recommencer !
Comprenez le bien : l'AG initial a refusé les devis présenté, l'AG suivante vote le principe des travaux, un budget maxi, et renvoie la suite de l'opération entre les mains du CS !
Actuellement il n'y a donc rien de décidé, cette affaire est mal engagée depuis le début.
Votre syndic n'est sans doute pas très bon, le CS manque manifestement de formation !
Je zap l'architecte dont on ne voit pas trop ce qu'a été son travail ...
Quid d'un descriptif travaux style "cahier des charges" à partir duquel les entreprises ont fait leurs propositions ?
Si les copropriétaires ont trouvé les devis insuffisants c'est que l'architecte n'a rien fait du tout "en homme de l'art" !!!
Je ne vois pas trop ce que pourrait retenir le syndic comme honoraires sur des travaux qui n'existent pas !
Comprenez cela : 1 seul copropriétaire refuse de payer quoi que ce soit et le syndic (actuel ou futur) n'a aucun moyen d'exiger le versement de quoi que ce soit !
Si l'on résume votre exposé, il n'y a a pas grand chose dans ce sens, le syndic n'aurait rien fait du tout ...
Il faut que le CS reprenne l'affaire au début et dans le bon ordre : descriptif des travaux souhaités, appels d'offres > devis détaillés comparables puisque basés sur des données communes, tri par le CS, présentation à l'AG, décision AG sur une proposition avec modalités d'exigibilité des provisions, calendrier de réalisation, honoraires syndic ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 00:45:52
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Pour l'essentiel, JPM ratifie ce qu'a écrit Gedehem
S'informer sur la procédure à suivre pour décider correctement des travaux est quand même à la portée intellectuelle de la majorité des copropriétaires. Deux ou trois heures de lecture un peu attentive et l'affaire est dans le sac, quitte à y revenir pour vérifier quelques détails. Il y a des modèles de résolutions d'assemblée pour décider les travaux, donner correctement une délégation, etc...
C'est plus utile que de pinailler les honoraires du syndic.
Disons mieux qu'il sera toujours temps ensuite de pinailler les honoraires du syndic
Vous allez me dire que le syndic devrait aussi connaître les modèles ! C'est vrai mais encore faut-il savoir comment se déroulent les assemblées. Et pour tout dire, il est possible que votre syndic ne soit pas bon. Le suivant ne sera peut-être pas meilleur parce que la dessus, il faut aussi savoir comment choisir un syndic correct et où il faut ensuite mettre un cierge pour faire que le choix ait été bon
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 05 mars 2009 : 01:19:33
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
Obligation ou non de ravaler :
« Elle est créée par les articles L132-1 à L132-5 du Code de la construction et de l'habitation mais ne s'applique qu'à Paris et dans un certain nombre de communes dont la liste est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux. »
« L'obligation est celle d'un ravalement tous les dix ans. Il n'existe pas d'inventaire national des communes ayant opté pour cette obligation ; il convient donc dans chaque commune d'interroger les services techniques de la mairie. »
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=18
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