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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 27 févr. 2009 : 10:30:42
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Bonjour à tous  ,
Le syndic a débité mon compte privatif des dépenses qui ne me concernent pas  :
- facture imputable aux parties communes,
- facture d’un service que je n’ai pas demandé (je n’ai signé aucun bon de commande au syndic pour cette prestation qui n’a pas non plus été autorisée en AG).
Depuis plusieurs années je demande que ces écritures me soient créditées puisque non justifiées.
Malgré plusieurs lettres recommandées le syndic initiateur de celles-ci a fait la sourde oreille sans me répondre, et le comptable de son successeur itou (syndic changé depuis), même le CS que j'ai informé se sent dépassé et dit que ce n’est pas de son ressort et qu'il s'agit d'une affaire entre le syndic et moi...
Néanmoins, depuis toutes ces années, le syndic ne me fait aucun rappel de paiement sur ces sommes ; pour cause, il n’a aucune justification légale à me les réclamer 
Avant de vendre ce bien, j'aimerais que le syndic annule ces sommes de mon compte, pour éviter un blocage de ma vente et d’avoir à les payer injustement par le biais de l’état daté.
Comment faire juridiquement  sachant que je lui ai récemment envoyé une mise en demeure d’annuler ces écritures erronées, mise en demeure restée sans effet.
A qui dois-je m’adresser ? au tribunal d’Instance, ou une injonction de faire suffira-t-elle ?
Merci à vous de vos réponses.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 11:41:11
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j'aurai bien une idée pas très orthodoxe et peut-être pas très cher.
Pourquoi lors de la prochaine AG ne pas mettre cette question à l'ordre du jour et demander à l'AG d'ordonner au syndic de créditer ces sommes ? Faites du lobbying auprès des copros en leur rappelant que cela peut arriver à n'importe lequel d'entre eux.
Pour préparez cela, je suppose que vous avez déjà demandé par voie officielle (LRAR) au syndic, les justificatifs de vos dépenses ou signature de bons de commande ou courrier déclenchant un travail, etc... ET servez vous de ses réponses à l'AG.
Mais nos expêrts ont certainement des mesures plus juridiques que la mienne, l'inconvénient c'est qu'en général il faut payer pour récupérer une écriture de crédit ...  |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 11:48:03
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rambouillet : l'AG ne peut pas voter une telle résolution car elle ne concerne pas le syndicats, mais le compte privatif d'un copropriétaire.
Le TI parait inévitable, mais cela vaut il le coup?? quels sont les montants que le syndic vous a facturé ??
Votre nouveau syndic ne peut pas non plus faire la sourde oreille, il a repris votre copropriété avec l'ensemble des dossiers. C'est lui votre interlocuteur il a repris votre dossier personnel également.
Les syndics se suivent et se ressemblent !!!  malheureusement. |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 13:34:54
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Saisissez le juge de proximité : procédure facile (imprimé disponible sur le site du ministère de la justice), rapide (2 mois) et GRATUITE !
Vous verrez, il y a de fortes chances pour que votre syndic rentre dans le droit chemin avant même l'audience. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 22:30:19
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Pinpon, il faut vous hâter. Est-il si difficile de prendre rendez-vous avec votre nouveau syndic et sans agressivité lui démontrer que cette somme ne vous incombe pas ?
Le problème est que le comptable du nouveau syndic a repris les écritures de l'ancien à l'identique. C'est ainsi que les choses se passent. Cela l'ennuie certainement de devoir s'impliquer dans une affaire qu'il n'a pas traitée lui même. Il ne peut pas non plus prendre seul le risque de changer le destinataire de la somme. Votre action doit donc être dirigée vers le syndic et vers le conseil. Il vous faut convaincre ce dernier que cette somme doit être supportée par le syndicat et lui demander de plaider votre cause auprès du syndic.
On comprend que le syndic ne réagisse pas. Il a mis en quelque sorte la somme en question de côté sur votre compte et attend patiemment la vente de l'appartement pour récupérer les sous qui, estime-t-il, appartient au syndicat.
Sans réaction positive de la part du syndic et si le conseil continue à faire la sourde oreille, alors restera la solution de Alice, la moins onéreuse, ou celle de philippe, si la somme vaut le coup d'une assignation. Il vous faudra savoir alors si vous devez attaquer l'ancien syndic qui selon vous a commis l'erreur ou le nouveau syndic qui s'entête à ne pas bouger ..
Sinon, il faudra vous résigner à être prélevé de la somme indue !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 18:19:46
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Pimpon, vous n'avez pas dans vos relations un avocat qui pourrait sous son en tête développer votre thèse et demander au syndic de vous entendre, cela peut produire parfois de bons effets sur le syndic.
Pimpon, si vous êtes sûr de votre bon droit, battez vous ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 18:48:11
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alex40 : Citation :
On comprend que le syndic ne réagisse pas. Il a mis en quelque sorte la somme en question de côté sur votre compte et attend patiemment la vente de l'appartement pour récupérer les sous qui, estime-t-il, appartient au syndicat
VOUS syndic comprenez l'attitude habituelle d'un de vos confrères, mais la question n'est pas la. Le syndic DOIT rendre des comptes et répondre à ce copropriétaire. Il n'a pas à faire la siurde oreille mais expliquer pourquoi ces sommes lui sont imputées AVEC les justificatifs, c'est pas très compliqué.
Si il ne réponds rien, c'est qu'il a commis une " erreur ", une " mauvaise imputation comptable ", alors il doir simplement réimputer les montants sur le compte du syndicat, ou bien prendre ses responsabilités en cas de faute.
Il me parait évident que ceci fait partie de la mission du syndic.
alex40 : Citation :
Il ne peut pas non plus prendre seul le risque de changer le destinataire de la somme.
marrant !! quel risque le syndic encourt t'il si il corrige une " erreur " ou " faute" lorsqu'il justifie son écriture comptable.
Si ce syndic pense courrir quelque risque, alors c'est qu'il a commis une " fauté " et il doit également corriger celle-ci en la prenant à son compte.
Dites nous quel risque vous pensez prendre en laissant ce problème pourrir, en conseillant à ce copro. de prendre un avaocat et d'aller au TI ????
PS : le CS n'a pas grand chose à voir si le syndic facture un service que le copro. n'a pas demandé. c'est un problème privatif.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 19:23:25
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Alors je recommence pour philippe.
Pimpon se trouve confronté à un blocage de la part du syndic actuel qui ne reconnaît pas apparemment le bien fondé de ses dires. Nul ne sait si ce syndic qui a repris in extenso les écritures de son prédécesseur a tort ou raison. D'où ma suggestion à Pimpon d'aller dialoguer avec son syndic pour lui fournir des explications complémentaires destinées à le faire changer d'avis.
Quand je parle de risque, je fais allusion bien entendu à celui que prendrait le syndic d'imputer l'écriture au syndicat sans l'accord du conseil syndical. Sauf bien entendu, s'il est assuré après sa rencontre avec Pimpon de pouvoir justifier l'extourne.
Quant à ma suggestion de faire appel à un avocat, il ne s'agit pas dans mon esprit d'engager Pimpon dans une action lourde et onéreuse mais simplement par un courrier bien senti à l'entête d'un avocat de donner à penser au syndic que Pimpon n'abandonnera pas et qu'il doit coûte que coûte se pencher sur le problème et le résoudre.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 20:03:39
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"Le syndic a toujours raison !!!"
et je rajouterai " circulez il n'y a rien à voir " du Coluche, que du bon sens!!!
à afficher au fronton de chaque cabinet 
PS : ne parlez pas de risque, nous savons que vous ne risquez rien à ne rien faire, à ne pas répondre aux copros même lorsqu'un copro comme pimpon demande une régularisation, lorsqu'un syndic reprends la comptabilité d'un aute syndic, lorsqu'un syndic se fout de la loi,.... etc, etc.
on attends les jurisprudences d'alex40 sur ce style de risque ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 21:22:35
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Philippe, bonsoir.
je ne sais plus si je dois toujours répondre à vos interrogations.
Vos réactions sont en effet tellement étranges et votre interprétation de mes propos tellement insolite...
Philippe, vous êtes sûr que tout va bien ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 01:27:10
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Alex, ouvrez un peu les yeux sur la réalité des copropriétés : nous avons eu les mêmes problèmes avec plusieurs syndics et gestionnaires différents :
- refus de faire les bonnes imputations
- mise en charges privatives de charges collectives (et inversement pour certains)
- refus de correction des erreurs
- le passage au TGI ne change rien : même lorsque le tribunal annule des comptes ou des décisions, le sSdC n'est pas informé et le(s )copropriétaire(s) concernés ont toujours à leur compte des charges qui ne les concernent pas et reçoivent des med de payer
Vous croyez-pas qu'il y a des raisons d'en avoir assez quand on ne sait plus quoi faire
et je vous rassure avec un nouveau syndic ce n'est pas mieux...
c'est quoi un syndic qui ne veut pas régler un pb car c'est un autre syndic qui a fait l'erreur ? ou qui ne veut reprendre les comptes de la copropriété (et non les siens comme je l'ai entendu dire !!! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 07:18:05
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Il est vrai Océan que nous sommes assaillis de demandes parfois farfelues de personnes qui ne comprennent pas leur compte ou qui ont des prétentions infondées et que l'on est obligé d'éconduire.
Je regarde tous les matins le courrier postal et électronique adressé au cabinet. Je puis vous assurer que si une personne se plaint de l'un de mes comptables parce qu'il n'est pas entendu, je demande systématiquement qu'on organise un rv pour tenter de le résoudre et je fais interroger le conseil syndical pour savoir s'il est au courant du problème.
Voila pourquoi je recommande à Pimpon de relancer officiellement le syndic ;ça peut marcher je vous l'assure. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 08:19:37
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Une injonction ne suffira pas puisqu'il y a contestation. Il faut aller au tribunal. Comme vous avez trainé ou que le syndic a trainé, cela va prendre un certain temps, et le syndic le sait...
De toutes façon, il faut que cette somme soit payée soit par vous, soit par le sydnicat, mais pas le syndic.
Citation :
Je regarde tous les matins le courrier postal et électronique adressé au cabinet. Je puis vous assurer que si une personne se plaint de l'un de mes comptables parce qu'il n'est pas entendu, je demande systématiquement qu'on organise un rv
Alex40, vous me faites rire, vous êtes un ange, des syndics comme ça on en voudrait, et en plus vous avez le temps de venir poster sur universimmo, génial....
Bien évidemment, je n'ai jamais rencontré un tel syndic...
C'est bien tenté quand même, à se demander par qui vous êtes payé... puisque ce n'est sans doute pas par vous, le métier de syndic, -et j'en conviens-, n'étant pas très rémunérateur. |
Festina lente |
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 08:58:24
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RIBOULDINGUE
arrétons de parler de métier pas trés rémunérateur!!!!!!!
Pourquoi aucun syndic ne transmet avec la convocation à l'AG le relevé de toutes ses rémunérations directes et indirectes? ( c'est toujours la loi.....)
Voyez vous beaucoup de syndics déposer leur bilan? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 09:21:00
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Non, honnêtement, je n'iame pas trop les syndics, mais je ne vais pas dire qu'ils se font du beurre comme les notaires, les huissiers ou les avocats, ce serait contraire à la vérité.
Les rémunérations directes et indirectes sont connues, si vous parlez des rémunérations occultes, en revanche, c'est un autre sujet, et on sait qu'elels existent, comme dans d'autres professions d'ailleurs, mais tous les syndics porfessionels ne recourent pas à ce subterfuge, donc il est toujours délicat de mettre tout le monde dans le même panier.
Comptez la facturation par lot, estimez ce qui revient réellement au syndic en bénéfice hors amortissement (agence, ordinateur), impôts et dépenses (téléphone, dépalcement..), et comptez combien il faut gérer de lot par personne de l'agence comptable inclus pour obtenir entre deux et quatre smic par mois par personne. Ca en fait quand même pas mal, disons que c'est plutôt du travail d'abattage que de l'artisanat aux petits oignons.
C'est d'ailleurs, remarquez le, le même raisonnement qui me fait dire que je ne crois pas au Alex40 assis a son bureau à organiser les prises de rendez-vous avec les clients à problèmes; On sait tous que chez un syndic, il y a PLEIN de problèmes à résoudre, et que l'on juge le sydnic à sa capacité à en résoudre la plupart.
Au delà de 75%, cela devient un epxloit. |
Festina lente |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 12:53:28
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alex40 : il est vrai que des demandes farfelues doivent arriver chaque jour, comme elles arrivent chez l'électricien pour un simple changement de fusibles ou pour une ampoule sautée.
Je vous accorderai que certains copros deviennent très méchants si un problème n'est pas réglé immédiatement, par exemple un problème sur l'antenne de télévision, un digicode en panne, un portail auotmatique qui ne fonctionne pas,ou qui reste ouvert plus d'une journée sans être réparé,....
Mais je vous donne un exemple personnel; non respect du vote d'une résolution d"AG par le syndic, 7 années de rendez vous avec les directeurs de l'agence succéssifs, 50 courriers dont 32 en RAR à la direction régionale et au siège ( PDG ), aucune relance pour non paiement ( trvaux importants), le dernier directeur règle enfin ce conflit en respectant la décision de l'AG !!!!
j'ai engagé des frais de courrier, du temps que j'estime à 400 €uros pour simplement avoir une réponse qui ne demandait que quelques minutes.Mais vous avez remarqué ma pugnacité, j'ai eu raison de ne pas abandonné car j'étais dans mon droit.
Les syndics refusent souvent de reconnaitre leurs erreurs de gestion,et le silence, l'arrogance ( attaquez nous !!), l'impolitesse, sont les moyens au syndic de gérer les conflits privatifs.
Les exemples sont assez nombreux pour des sommes beaucoup moins importantes, facturation sur un compte de charges perso. sans fournir les justificatifs et pourtant une simple copie de facture à 0.24€ suffirait à stopper immédiatement ce problème.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 17:01:02
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Bonjour Ribouldingue,
Vous observerez que la plupart du temps j'interviens sur Universimmo le matin de bonne heure ou le soir tard ! C'est mon plaisir de dialoguer avec vous, même si cela ne se passe pas toujours bien et même si je me fais parfois bousculer par l'un ou l'autre d'entre vous. Cela est aussi intéressant de ne pas rester dans son univers et de connaître les réactions de l'extérieur, même si là aussi je discute avec des gens avertis..
J'évite d'intervenir en direct sur les copropriétés que mon cabinet gère, mais je veille à ce que mes gestionnaires se mettent à la disposition des copropriétaires. Vous trouvez cela étonnant apparemment, mais je vous assure que c'est ainsi.
Philippe, cela paraît insensé d'attendre 7 années pour régler le problème que vous évoquez mais je constate que vous êtes finalement tombé sur un gars intelligent qui a pris le problème à bras le corps et qui l'a réglé. Peut être que Pimpon va lui aussi tomber sur un type intelligent et serviable.
Ribouldingue, je suis salarié par le cabinet d'administrateur de biens qui m'appartient. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 08:29:40
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alex40 : relisez mon post; je n'ai pas attendu 7 ans car j'ai réagi 24h après avoir reçu l'appel de fond avec un montant imporatnt non du.
C'est le syndic qui a trainé 7 ans avec l'espoir que je l'acherait l'affaire comme 90% des autres copros dans le même cas que moi.
Le syndic a commis une erreur, qu'il a reconnu au bout de 7 ans. Je vous prie de noter que ces 7 ans m'ont couté quelques centaines d"euros que je ne récup&rerai pas !!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 09:53:49
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Ne revenons pas là dessus, Philippe : au fil de vos nombreux exposés nous savos bien que votre syndic vous (vous collectif) a roulé dans la farine et que chacun, dont vous même, y a laissé des plumes ...
Mais comme durant ces 7 années vous (le syndicat) l'avez conservé, et même encore, il a bien rigolé durant ces 7 années de "roulage" qui vous ont plumé à chaque fois !
Certes, vous avez une satisfaction :
" Le syndic a commis une erreur, qu'il a reconnu au bout de 7 ans."
Mais vos plumes ? Envolées, puisque personne ne récupère rien .....
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BAILBAIL
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 12:11:08
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| d'où l'intéret, peut être, de ne pas donner quitus au syndic et pouvoir faire jouer son assurance en cas de fautesss |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 11:56:57
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Je repasse tardivement, mon activité ne me laisse plus de temps pour intervenir sur le site autant que je le faisais avant .
Merci à vous pour toutes vos réponses, je vois que mon problème est bien compris, voire déjà vécu...
J'en suis donc à au moins 7 recommandés + la med (les sommes en question sont proches d'une centaine d'€uros), j'ai donc déjà dépensé au moins la moitié de la somme à réclamer, et donc c'est vrai que je rechigne à payer un avocat pour ça  mais ne souhaite pas pour autant renoncer, question de principe  .
Comme vous le conseillez j'ai déjà tenté de résoudre cette question oralement et dans le calme, mais sans résultat, les syndics me renvoient dans les choux, ou sur leurs comptables qui ne veulent rien entendre...
Alice78 préconise le tribunal de proximité, mais recevra-t-il ma requête ? je croyais que seul le TGI était compétent en matière de copropriété ?
Si un de vous peut m'indiquer la préocédure à suivre ?
(avec la possibilité de demander le remboursement des frais d'avocat engagés...)
Merci encore à vous tous
Edit : en violet
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Edité par - pimpon le 07 mars 2009 11:59:07 |
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imputations privatives non justifiées
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