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Immobilier : la baisse est trop timide pour relancer le marché

Au moment où la récession immobilière s'approfondit dans les pays victimes de leurs excès de crédit ou de construction, comme le Royaume-Uni ou l'Espagne, mais aussi la Russie et l'Inde, la France ne connaît ni surproduction massive, ni défaillance majeure de promoteurs, quasiment pas d'impayés de crédit mettant les emprunteurs en difficulté. Cette prudence vis-à-vis du crédit, que certains qualifiaient avant le séisme financier de rigide et conservatrice, paie.

Le printemps, haute saison pour les déménagements et les achats de maisons et d'appartements, sera décisif pour indiquer la tendance du marché immobilier, en 2009. Tous les professionnels, promoteurs, agents immobiliers, notaires et banquiers, ont enregistré un arrêt brutal des transactions au 4e trimestre 2008. Selon le Crédit foncier, plus de 1,33 million de foyers ont acheté un logement, en 2007, pour y habiter ou le louer, et ils n'étaient plus que 795 000, en 2008, soit 23 % de moins. Les promoteurs n'ont vendu que 15 000 logements au cours du dernier trimestre, contre 28 600 au 4e trimestre de 2007. Sur l'année 2008, 79 400 logements neufs ont trouvé preneurs, contre 127 265 en 2007, soit 37,6 % de moins.

Dans l'ancien, les notaires constatent aussi une chute du nombre des transactions, à peine moindre, de l'ordre de 20 % avec un brusque ralentissement en fin d'année. Aucune région n'est épargnée. Paris et sa région, réputés à l'abri, étant donné la pénurie de logements, ont été gagnés par la paralysie, avec, dans la capitale même, une baisse du nombre de transactions de 24 %.

"Depuis la création de sa banque de données, jamais le notariat n'avait constaté une dégradation aussi nette du marché des transactions", soulignait Renaud Cormouls, président de la chambre interdépartementale des notaires de Midi-Pyrénées, lors d'une conférence de presse, mercredi 4 mars.

De leur côté, les banquiers ont aussi vu 12 % d'emprunteurs immobiliers en moins en 2008 qu'en 2007, 1,29 million, contre 1,48 million de ménages, soit 290 000 clients évaporés.

QUELQUES INDICATEURS REDONNENT ESPOIR

Aucun observateur ne s'aventurerait à affirmer que le marché a atteint son plus bas, mais quelques indicateurs, au cours des deux premiers mois de 2009, redonnent espoir. "Nous constatons un frémissement, des ventes un peu plus nombreuses, notamment de biens de moins de 200 000 euros", admet Pierre Bazaille, notaire dans le Rhône, chargé de la conjoncture immobilière pour Notaires de France. Pour les biens plus chers, les acheteurs souvent déjà propriétaires ont besoin de vendre et sont bloqués.

Les promoteurs, eux, sont presque contents. Nexity, par exemple, se réjouit du regain de fréquentation de ses bureaux de vente : "Nous comptons au moins 30 % de clients en plus, par rapport au 4e trimestre 2008, un niveau supérieur à à celui de janvier 2008", expliquait Jean-Philippe Ruggieri, chargé du secteur résidentiel, à l'issue de la présentation des résultats de sa société, le 25 février. Les mesures gouvernementales temporaires commencent à produire leurs effets. La réforme de l'avantage fiscal pour l'investissement locatif avec l'adoption de l'amendement Scellier et Carrez accorde une réduction d'impôt de 25 % sur le prix d'un logement neuf acheté en 2009 et en 2010 en vue de le louer. Autre coup de pouce significatif : le doublement du prêt à taux zéro jusqu'à fin 2009. Les acquéreurs y trouvent, en plus de la baisse des taux, l'élément déclencheur qui leur manquait pour passer à l'acte.

La pénurie de crédit, qui a sévi au second semestre de 2008, est moins aiguë, et les désistements sont en baisse, car, là aussi, les acheteurs intègrent les exigences des banquiers, d'un apport personnel plus conséquent, d'au moins 20 %, et de prêts moins longs. La durée moyenne des emprunts est, en effet, redescendue à 220 mois (18 ans et quatremois), soit huit mois de moins qu'en 2007, selon l'Observatoire crédit logement.

La chasse aux bonnes affaires est ouverte et les acheteurs se décident si les vendeurs consentent des rabais conséquents : "Cela faisait deux ans que nous cherchions, en vain, un logement neuf à acheter, sur Lyon, qui rentre dans notre budget de 250000 euros, raconte Christelle Blanchet, une "accro" à Internet, quand nous sommes tombés sur une proposition du site Privateimmo.com. Nous avons négocié ferme un quatre pièces de 94 m2, près de Gerland, et signé, le 14 février, à 255 000euros, alors qu'il coûtait, au catalogue, 317 000 euros et que ce site le proposait 270 000 euros." Le site Privateimmo.com, créé à l'été 2008, surfe sur la crise, en proposant une trentaine de logements décotés, au rythme de quatre nouveaux par semaine. Les méventes des promoteurs, soit environ 6 000 logements achevés, sur toute la France, alimentent de tels sites.

Pour Bernard de Crémiers, du réseau d'agences immobilières Laforêt, "certaines acquisitions, différées ces derniers mois, se concrétisent aujourd'hui, mais les acheteurs n'hésitent pas à faire des offres très inférieures, de 15 % à 20 %, aux prix réclamés par les vendeurs qui, s'ils sont pressés, acceptent, ou alors renoncent à vendre." Acheteurs et vendeurs s'acclimatent à la nouvelle donne d'un marché très sélectif, où ils manquent de repères de prix. Les loyers n'augmentent plus, la baisse des prix de vente est entamée mais n'est pas encore assez ample pour que le marché se dégèle.

Isabelle Rey-Lefebvre

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