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 Sujet  |
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 09 mars 2009 : 11:14:57
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Bonjour,
J'envisage de créer un logement à louer ou à vendre dans une partie de ma maison. Le nouveau logement une fois crée sera donc mitoyen avec mon habitation actuelle mais n'aura à priori pas une emprise au sol supérieure à ce qui est existant aujourd'hui.
Le PLU de ma commune indique :
- Les constructions sont soumises à autorisation conformément à l'article L421-1 du code de l'urbanisme
- Pas de COS
- Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières :
* L'extension des constructions existantes, dans la limite de 160m² de SHON totale y compris l'existant
* L'aménagement dans le volume existant, dans la limite de 200m² de SHON
* Le changement de l'ancien bâti agricole en habitation, dans le volume existant et dans la limite de 200m² de SHON.
La partie de ce bâtiment que je souhaite rénover se décompose de la façon suivante : 2 murs en pierre parfaitement pleins dans lesquels il faudra créer des ouvertures et les 2 autres côtés qui sont très largement ouverts (un qui permet l'entrée éventuelle de véhicules pour le stationnement). Le sol est en partie en terre battue. Le toit est mitoyen. Cette partie devait servir autrefois au stockage de matériel agricole mais n'est plus utilisée en tant que telle depuis au moins 40 ans.
Concernant les surfaces, j'ai quelques problêmes pour determiner les SHOB/SHON et pour renseigner mon projet sur la note explicative à joindre à la demande de CU opérationnel.
La SHON calculée de la partie que j'habite est d'environ 160m². La partie à réhabiliter n'a pas d'étages et a une surface au sol d'environ 100m².
Ma première question est donc de savoir comment renseigner les SHOB/SHON dans la note explicative en utilisant les bons termes et savoir si d'après tous ces renseignements il m'est possible d'envisager une telle opération.
Je suis à votre disposition pour répondre à d'éventuelles questions sur ce projet.
Merci d'avance de votre réponse qui éclairera sans aucuns doutes ma lanterne.
Bien cordialement,
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Michaël |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 12:06:50
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sachant qu'il n'y pas de COS dans votre secteur, vous ne serz pas limité en SHON/SHOB.
vous ne créez aucune emprise nouvelle.
les autres règles du POS vous sont opposables (aspect des ouvertures, places de stationnement, ....).
il y a actuellement, dans cette partie, 100m2 de SHOB/SHON a priori
si vous créez un étage, il formera SHOB et sans doute SHON nouvelles.
si vous créez plus de 20m2 de SHOB, le projet est soumis à PC. S'agissant d'un batiment qui formera alors plus de 170m2, il faudra faire appel à un architecte... s'agissant d'un projet de location, ce sera de toutes façons préférable (respect des règles de salubrité et de accessibilité notamment)
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 15:51:05
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Merci pour votre réponse.
Pouvez vous me donner par rapport aux informations communiquées plus haut la surface maximale que je pourrais utiliser pour créer ce nouveau logement (en créant ou pas un étage)? sachant donc que ma partie représente env 160m² de SHON ?
En réalité j'ai du mal à comprendre la règle du POS qui dit que l'aménagement est possible ds le volume existant ds la limite de 200m² de SHON. Ce qui pour moi voudrait dire que la surface maximale que je pourrais consacrer à ce nouveau logement serait de 200m² ( surface à priori maxi à aménager) moins la SHON de ma partie 160 = 40 m² ?? Ce qui serait dans la pratique plutôt irréalisable. Alors que vous semblez dire que je pourrai aménager les 100m² de cette partie...
Merci pour vos éclaircissements, ils me seront utiles pour déposer ma demande de cu et me faire une idée plus précise de la surface qui sera envisageable à la location.
Bien cordialement,
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Michaël |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 16:03:29
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ok.
j'ai relu attentivement : désolé pour ma lecture trop rapide la fois précédente.
on ne peut pas vous reprocher les 100m2 existant qui forment déjà SHON.
le seul aménagement de l'existant n'entre à mon sens dans aucun des trois cas car vous n'êtes dans aucun des trois cas :
*il ne s'agit pas d'étendre l'existant (extension)
*il ne s'agit pas de changer la destination d'un bati agricole : ce batiment a perdu, avec le temps, sa destination historique en devenant l'annexe d'un batiment d'habitation
*il ne s'agit pas d'aménager une surface SHOB en créant de la SHON comme vous pourriez le faire pour un volume affecté au stationnement des véhicules ou en fermant une terrasse couverte par exemple...
en revanche, l'ensemble formant actuellement 160+100m2 soit plus de 100m2, vous ne pouvez créer aucune SHON supplémentaire : oubliez le projet éventuel de création d'un étage, ou alors sous combles et avec moins d'1,8m. de hauteur.
si vous ne créez aucune SHOB donc aucun plancher nouveau, votre projet n'est soumis qu'à DP pour la modification de l'aspect extérieur et devrait être autorisé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mars 2009 16:15:25 |
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 16:33:28
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Merci, une dernière question je pense :
N'oubliez pas que dans ma description de la partie à rénover, j'ai indiqué que 2 des côtés n'étaient pas fermés et seraient donc à constituer en dur. Cela n'a t'il pas une incidence sur les surfaces ou en tous les cas sur les créations de surface ??
Est ce qu'il est possible de vous faire passer une photo de ce bâtiment et si oui par quel biais?
Cdt |
Michaël |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 16:55:50
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| pas fermés du tout (pas de murs) ou dotés d'ouvertures dépourvues d'huisseries ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 18:38:17
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pour insérer une image , suivez ce mod'op |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 08:47:22
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Je pense que cela doit être plus compréhensible comme cela.
Qu'en pensez vous par rapport au cu à demander et aux surfaces à indiquer ?? on peut voir qu'un des côtés a des ouvertures mais quand même des parties déjà murées, mais que une des faces est complètement ouverte. Merci de votre aide...
Cdt |
Michaël |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:10:22
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| je tenterais le coup de la SHON préexistante : voir ce lien dans la partie "surfaces non closes au rez de chaussée", notamment parce que quelques voliges suffiraient à clore. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 mars 2009 09:11:05 |
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
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mike1234560
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:33:43
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D'après ce que je lis quand même cette partie n'a pas l'air constitutive de SHON puisqu'elle nécessiterait des travaux pour être fermée entièrement. Et dans ce cas là et compte tenu des dispositions du POS de ma commune, cela apparait plutôt difficile puisque cela voudrait dire que nous avons le droit d'étendre jusqu'à 200 m² de shon alors que j'utilise déjà 160 m², ce qui laisserait moins de 40m² pour un nouveau logement??? Ais je raison à priori ? et y'a t'il quand même un moyen de contourner cela ?
Cdt, |
Michaël |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:49:03
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Citation :
Initialement posté par mike1234560
J'ai trouvé un document plutôt bien fait "à priori" et qui peut être utile, qu'en pensez vous ?
www.doubs.equipement.gouv.fr/IMG/ppt/SHOB-SHON_cle09cd95.ppt
quelques détails :
*à la 15° dia est mentionné le caractère "naturel" de la terrasse : cette notion n'existe pas dans le code ni dans la jurisprudence... c'est "plain pied" ou pas.
*à la 23°, et c'est pour vous le plus important, on parle de surface non close. la votre l'est en grande partie, entourée par un mur même s'il n'atteint pas la toiture. selon moi, c'est déjà de la SHON.
il est amusant de voir que l'on retrouve dans cette présentation des éléments du lien que je vous ai indiqué précédemment pour la SHOB mais qu'elle n'a pas repris ceux concernant la SHON... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:51:27
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Citation :
Initialement posté par mike1234560
D'après ce que je lis quand même cette partie n'a pas l'air constitutive de SHON puisqu'elle nécessiterait des travaux pour être fermée entièrement. Et dans ce cas là et compte tenu des dispositions du POS de ma commune, cela apparait plutôt difficile puisque cela voudrait dire que nous avons le droit d'étendre jusqu'à 200 m² de shon alors que j'utilise déjà 160 m², ce qui laisserait moins de 40m² pour un nouveau logement??? Ais je raison à priori ? et y'a t'il quand même un moyen de contourner cela ?
Cdt,
comme indiqué précédemment, pour moi c'est de la SHON : si vous mettez un mouton dedans, peut-il s'échapper ? non ? il y a des pieds de mur qui l'en empêchent ? alors c'est clos même si pas hors d'air.
reprenez le lien indiqué plus haut. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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calcul de la shob/shon pour demande de CU
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