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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 10 mars 2009 : 17:52:31
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bonjour,
j'ai vu que ce sujet a déjà été abordé mais je souhaiterais des explications.
Sur l'ordre du jour de l'AG, le point 3 est "dispense d'ouverture d'un compte[..]séparé.Notre syndic est un cabinet Foncia; dans la résolution proposée, il est dit que "les fonds du syndicat seront déposés sur le compte de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique "syndicat des copropriétaires du cabinet "Foncia D..."
Est-ce que cela signifie "compte pivot"? N'est-ce pas déjà ce qui existe puisque nous venons de découvrir ( lors de la vérif annuelle des comptes)que le compte bancaire de la copropriété qui était au C Lyonnais a été transféré à la Banque populaire. Géné (un peu), le "principal" a avoué que Foncia ayant été absorbé par le Groupe Banque Populaire, les comptes des copropriétés avaient dû être rapatriées dans cette banque .
Par ailleurs ,notre Syndicat de Copropriété est titulaire d'un livret bancaire, cela signifie-t-il que le syndic en récupérerait la gestion?
Comment peut-on expliquer aux copropriétaires, lors de l'AG, qu'il faut voter contre cette résolution (car je pense que le syndic aura, lui, des arguments "pour")
Veuillez excuser la longueur de ce post, et sans doute mes demandes de béotienne.Je ne suis pas très vieille au Conseil Syndical et j'essaie avec une autre personne, de le "secouer" un peu et ce n'est pas toujours simple
A l'avance merci de votre indulgence et de vos réponses
cordialement 
Dominique
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 19:42:40
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le premeir argument que Foncia va vous avancer c'est qu'il vous fait économiser de l'argent car si vous maintenez le compte séparé, il vous faudra payer une plus value à son contrat. Car je pense que lorsque vous nous avez écrit le projet de résolution, vous n'avez pas tout écrit. Il doit être écrit en fin de résolution qq chose comme : "dans le cas, contraire, le syndicat supportera une plus value de xx€/lot/an".
Si vous pouvez supporter cette plus value, faite un compte séparé car ce sera plus transparent.
Un compte "pivot" c'est (mais ca dépend des syndics), c'est un compte sur lequel il déverse quasi quotidiennement les ommes issues de comptes à terme pour payer les factures du jour.
L'autre argument avancé : la trésorerie est plus facile à gérer.
C'est vrai pour lui, car il récupère les interets des comptes à terme, et vous vous risquez de ^payer pour des copros en difficulté. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 19:47:02
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Si vous n'avez pas un "vrai-vrai" compte séparé au nom du syndicat, vous avez un "compte-pivot" ou autre nom d'oiseau d'où il ressort qu'il s'agit d'un compte du syndic .....
Certes on va vous sortir l'argument habituel du "sous-compte personnalisé au nom du syndicat" pour vos faire prendre des vessies pour des lanternes, sous-compte qui est un "vrai-faux" compte séparé !
Exemple type de tromperie, la résolution qui vous est proposée :
"les fonds du syndicat seront déposés sur le compte de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique" ...
Qui ne veut rien dire d'autre que les fonds de votre synicat seront déposés sur le compte unique et perso du syndic !!! 
C'est prendre là les copropriétaires pour des débiles, ce qui est une pratique courante dans ces grands groupes qui refusent le compte séparé obligatoire.
On va aussi vous envoyer l'éternelle chanson sur "le garant financier qui n'assure pas les fonds des comptes séparés", et autres balvernes sans fondement uniquement pour que vous votiez la dispense !
Le principe est " COMPTE SEPARE AU NOM DU SYNDICAT OBLIGATOIRE"
La question est donc : "Notre syndic satisfait-il à cette obligation légale ! "
Le refus de la dispense est un impératif.
Tout le reste n'est que blabla ..... |
Edité par - gédehem le 10 mars 2009 19:52:00 |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 22:02:34
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Mon syndic est aussi F...
Pour avoir un compte bancaire séparé cela va coûter cher.
Le plus dur sera de convaincre les copropriétaires lors de l'AG de l'utilité d'un compte bancaire séparé.
Actuellement nous avons le compte bancaire de F...
Est ce que la dispense d'ouverture d'un compte bancaire doit être votée chaque année lors de l'AG ?
Car dans notre copro, le contrat avec F... ayant été voté pour une durée de 2 ans en 2007, l'année suivante (2008), la résolution pour dispense du compte bancaire séparé n'apparaissait pas dans l'ordre du jour de l'assemblée de 2008.
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Edité par - poum le 12 mars 2009 18:56:51 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 22:30:07
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la dispense a une durée de vie limitée et votée en AG et dont le maxi est 3 ans d'un seul coup.
la dispense est indépendante en durée du mandat du syndic, mais elle peut avoir la même durée. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 23:35:27
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Il n'y a pas de "durée maxi de 3 ans d'un seul coup" !
La dispense peut être fixée à 25 ans, du moins aussi longtemps qu'elle concerne le même syndic !
Bien entendu on ne dispense jamais, surtout pour 25 ans ! 
Elle est renouvelée ou non à l'issue de la période fixée !
Si le syndicat oublie de renouveler cette dispense à son échéance, elle tombe : le syndic est dans l'obligation d'ouvrir ce compte séparé faute de quoi son mandat serait nul de plein droit au bout de 3 mois ..(voir L.art.18)
"D.Art.29.1- La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
"Pour avoir un compte bancaire séparé cela va coûter cher."
NON !
Ce n'est pas le compte séparé" qui coute cher !
C'est que le sydics tirent tous leurs tarifs "gestion courante" vers le bas afin de donner l'illusion d'être moins cher que le voisin !
D'où leur facturation en sus de tout un tas de choses qui relevent portant de la gestion courante !
D'où leur "trainage de pieds" voire leur opposition au "contrat de syndic" type tenant compte pour les honoraires gestion courante de la totalité des taches rlevant de la gestion courante !
D'où le retour aux "vrais" honoraires réels lorsque le syndicat ne les dispense pas d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat !
Il ne faut pas se tromper : les 10 ou 15 % demandés en plus ne sont que la compensation de la rémunération des fonds du syndicat qu'empochaient les syndics (pratique de travailler avec l'argent des autres ! ).
C'est le retour à la réalité des prix !
Si tous les syndicats optaient pour le compte séparé, nous aurions une véritable "mise en concurrence" par des tarifs réels tenant compte uniquement du travail de gestion et non du rapport attendu des fonds des copropriétés ! |
Edité par - gédehem le 10 mars 2009 23:42:07 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 00:11:09
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La solution Foncia est celle du sous-compte individualisé. Il s'agit dun sous-compte du compte unique ouvert au nom de Foncia.
En l'espèce il n'y a pas tromperie puisque Foncia demande la dispense.
L'ouverture d'un sous-compte dans les livres des Banques Populaires est irrégulière en l'état puisqu'elle est assujettie aux formalités de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 en raison des liens entre le syndic et le banquier.
Ces formalités sont également nécessaires pour l'ouverture d'un vrai compte séparé dans les livres de cette banque.
Le syndic ne semble indiquer aucun montant d'honoraire de gestion courante dan le cas de gestion par compte séparé. Celà est irrégulier aussi dès lors qu'il demande son renouvellement et la dispense sans offrir d'autre solution.
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 18:56:21
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Je vais squatter le sujet de domos !
F... facture 42 € HT par lot/an l'ouverture d'un compte bancaire séparé, soit à peu près 1/3 de la facturation HT par lot/an actuelle.
Donc les frais de cpte bancaire représenterait 25 pour cent des frais totaux.
Je pense que si un jour la copro souhaitait un compte bancaire séparé il vaut mieux chercher un syndic qui accepte de bon gré l'ouverture d'un compte bancaire séparé. Inutile d'aller au clash avec le syndic actuel.
En relisant les termes de la convocation à l'AG 2008, je m'aperçois que F... a bien joué car la dispense est voté jusqu'à fin septembre 2010 date à laquelle le mandat du syndic prendrait fin en cas de non renouvellement alors que le syndic est désigné jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les compte soit fin mars 2010.
Je crains que en mars 2010 il ne soit pas possible de voter pour un cpte bancaire séparé puisque la dispense court jusqu'à la fin du mandat au plus tard fin septembre 2010.
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Edité par - poum le 12 mars 2009 18:55:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 23:57:18
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Il n'y a pas en réalité de frais de compte séparé.
L'avis du CNC précise que le syndic peut proposer deux montants au titre des honoraires de gestion courante, par exemple :
soit 12 000 € ht avec compte séparé
soit 9 500 € ht sans compte séparé
Pourquoi ? parce qu'avec le compte séparé le syndic reçoit du banquier 2 500 € de rémunération des fonds déposés. Il n'y a aucune autre explication.
Depuis l'avis du CNC le syndic ne peut plus demander nn € par lot pour le compte séparé. Il doit intégrer la différence dans les honoraires de gestion courante.
Les copropriétaires sont désinformés, comme le montre la page syndic du Figaro de ce jour. Dans cette page on retrouve toutes les litanies bien connues, dont certaines ne sont pas négligeables, mais pas un mot du compte séparé et de la réalité de la rémunération, sauf une indication d'honoraires moyen qui ne présente aucun intérêt si on laisse tomber la question de la rémunération des fonds déposés.
Itou pareil pour les charges ! Elles font un bond ? Pour beaucoup d'immeubles c'est vrai quand le prix du fioul grimpe. Mais il ne faut pas oublier qu'à d'autres moments il dégringole. Il est recommandé de rechercher des économies, mais quand certains coûts explosent les charges explosent aussi.
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 08:22:01
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poum, si votre copropriété n'est pas assez mécontente de F... pour changer de syndic et si F... tient à votre copropriété, le CS a moyen d'agir : voyez le sujet "Recensement attestations pour TVA 5,5%" http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=71654 mon dernier post 09 sept. 2008 : 15:48:36.
Le CS a obtenu, entre autres, de limiter le surcoût du compte séparé à 5 fois moins ce qu'avance JPM ci-dessus. Pourtant, le surcoût que donne JPM est tout-à-fait cohérent.
Dans la question des honoraires du syndic, il faut rapprocher honoraires de base, surcoût compte séparé et prix des photocopies. C'est le total de l'ensemble qui doit être apprécié.
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 19:10:11
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Citation :
Depuis l'avis du CNC le syndic ne peut plus demander nn € par lot pour le compte séparé. Il doit intégrer la différence dans les honoraires de gestion courante.
C'est intéressant à savoir car lors de l'AG 2008 les frais par lot/an pour un compte bancaire séparé étaient bien mentionnés.
Pour l'AG de cette année et surtout celle de 2010 je demanderais que figurent les frais globaux avec et sans compte bancaire séparé.
Citation :
poum, si votre copropriété n'est pas assez mécontente de F... pour changer de syndic et si F... tient à votre copropriété, le CS a moyen d'agir
Je ne suis pas mécontent du syndic.
Le CS se moque pas mal d'avoir ou pas un cpte bancaire séparé que nous avons eu d'ailleurs théoriquement pendant 1 an.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 21:45:37
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Attention ici :
"lors de l'AG 2008 les frais par lot/an pour un compte bancaire séparé étaient bien mentionnés."
Ce ne sont pas des "frais" mais bien une rémunération qui est demandée.
D'où en fait des honoraires gestion courante qui passeraient par exemple de 7000 € à 8000 €.
Comme cela est souligné ici et là, les honoraires "gestion courante" demandés par les syndics sont tirés vers le bas pour donner l'illusion de ne pas être cher !
Sauf que lorsque vous comparez ce qui a été annoncé et approuvé (mettons 5000 € pour "gestion courante") et ce que le syndicat paye réellement en fin d'exercice (7000 €) il y a toutes ces facturations en sus pour tout un tas de taches qui relèvent pourtant de la gestion courante.
Comme personne ne regarde de très près tout cela, l'affaire est dans le sac !
C'est la principale raison du refus des syndics de mettre en œuvre le "contrat type" qui comprend l'intégralité (ou presque) des taches "gestion courante". Pour cette gestion courante ils ne pourraient plus facturer des taches en plus ...
Pour le compte séparé, le syndic ne fait qu'imputer en plus la perte des interets qu'il touche des fonds qui lui sont confiés sur son compte.
On le voit, la grosse question est la rémunération du syndic, actuellement obscure pour mieux noyer les petits poissons !  |
Edité par - gédehem le 12 mars 2009 21:47:21 |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 22:12:28
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Attention ici :
"lors de l'AG 2008 les frais par lot/an pour un compte bancaire séparé étaient bien mentionnés."
Ce ne sont pas des "frais" mais bien une rémunération qui est demandée.
D'où en fait des honoraires gestion courante qui passeraient par exemple de 7000 € à 8000 €.
Exact !
La phrase exacte de la convocation à l'AG mentionnait :
Ces honoraires sont fixés en fonction d'une dispense d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat selon décision d'assemblée générale, à défaut il est appliqué une facturation de 42.30 € par lot/an.
Ce qui fait que d'après mes calculs, l'adoption d'un compte bancaire séparé représenterait un quart des honoraires du syndic.
[Alors domos, on abandonne son topic ?]
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 23:31:07
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Je précise que je me suis borné à indiquer un écart " pifométrique " à titre d'exemple.
Il faut seulement savoir que les honoraires de gestion courante des syndics gérant les fonds par compte unique sont sensiblement inférieurs à ce qu'ils devraient être, pour la raison susindiquée. L'écart moyen de minoration va de 15 à 25 %.
Le but doit être de parvenir à une rémunération décente et équitable de l'activité correcte du syndic. Le fait que celui ci accepte de réduire ses prétentions initiales ne va pas forcément dans le bon sens. S'il est réellement à 1500 € en dessous de l'honoraire normal, il n'a pas d'autre solution économique que de retrouver ses 1500 €. S'il ne les obtient pas légalement, il n'aura d'autre solution que de ne pas demander son renouvellement ou de récupérer la différence illégalement.
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 23:46:57
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JPM a écrit : Citation :
S'il ne les obtient pas légalement, il n'aura d'autre solution que de ne pas demander son renouvellement ou de récupérer la différence illégalement.
J'ajouterai "ou encore de ne pas assurer tous les services que la copropriété attend". |
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 16:18:37
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[quote[
[Alors domos, on abandonne son topic ?]
[/quote]
non, non , je n'abandonne rien
j'essaie seulement de digérer tout celà, je me fais un petit dossier en vue du prochain CS 
et je me dis qu'on n'est pas au bout de nos peines
car il n'est pas certain que les conseillers syndicaux actuels aient envie de bouger 
merci à tous ceux qui m'ont donné de précieuses indications
Cordialement
Dominique |
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poum
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 17:35:15
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Citation :
Initialement posté par domos
[quote[
[Alors domos, on abandonne son topic ?]
non, non , je n'abandonne rien
j'essaie seulement de digérer tout celà, je me fais un petit dossier en vue du prochain CS
et je me dis qu'on n'est pas au bout de nos peines
car il n'est pas certain que les conseillers syndicaux actuels aient envie de bouger
merci à tous ceux qui m'ont donné de précieuses indications
Cordialement
Dominique
[/quote]
Bon courage alors !
Avec F... nous avons eu un compte bancaire séparé.
Lors d'une AG je votais contre la dispense d'un compte bancaire séparé et d'ailleurs j'étais le seul.
Or les aléas du vote ont fait que la majorité requise pour maintenir le compte unique de F... n'était pas atteinte.
C'est le syndic qui s'en est aperçu et qui l'a signalé. Comme quoi certains syndics respectent tout de même les règlements, par peur des recours je suppose.
Aucun membres du CS n'étaient d'accord avec ce compte bancaire séparé qui a été supprimé lors de l'AG suivante.
Je n'ai obtenu qu'un seul relevé mensuel de compte bancaire pour l'année. Un peu juste pour faire un bilan sauf que j'ai noté que l'avoir créditeur du compte, à la veille d'un appel de fonds trimestriel, équivalait à 3 fois les dépenses mensuelles.
Si tu n'obtiens pas l'accord d'une majorité du CS la démarche est vouée à l'échec.
Un "universimmonaute" m'a récemment fourni une lettre argumentaire à remettre aux membres du CS et aux copropriétaires.
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Edité par - poum le 16 mars 2009 17:36:49 |
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dispense de compte séparé : signification
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