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 Sujet  |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 11 mars 2009 : 08:42:47
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Bonjour
VENTE D'UN APPARTEMENT "LOUÉ":
Si j'ai bien compris, il y a, pour le propriétaire, une double démarche
1 - Envoyer une lettre recommandée au locataire pour une préemption de vente, accompagnée des informations légales.
2 - Si le locataire décline l'offre de vente, le propriétaire actuel ou le nouveau propriétaire, s'il souhaite récupérer l'appartement, doit adresser au locataire, 6 mois avant l'échéance du bail, une autre lettre recommandée, lui signifiant son congé.
Est-ce exact?
Il y a t-t-il, d'autres raisons pour que le propriétaire actuel ou le nouveau propriétaire d'un bien "loué" puisse donner congé avec 6 mois de préavis, en cours de bail ?
Est-ce que la présence, depuis 10 ans, de la mère d'un des locataires, âgée de 97 ans et dont la retraite sert à payer le loyer et les charges peut être prise en considération et de quelle manière?.
Merci de vos éclairages.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 09:33:14
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attention: en bail loi 89, relisez bien l'article 15!!
le congé pour vente doit être notifié au plus tard 6 mois avant l'échéance du bail
et
le congé pour reprise suit les mêmes délais de notification
donc les 2 formes de congé ne peuvent pas avoir lieu dans la même échéance de bail
c'est soit l'un soit l'autre!
le nouvel acquéreur , si le locataire n'a pas utilisé son droit de préemption, devra attendre la pochaine échéance pour utiliser son "droit de reprise" |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 09:51:54
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A lire l'article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Citation :
1 - Envoyer une lettre recommandée au locataire pour une préemption de vente, accompagnée des informations légales.
Soit vous le vendez avec le locataire , celui ci n' a pas à être prevenu de la vente ( sauf les visites ...) le bail continuera son cours avec le nouvel acquéreur, celui ci pourra mettre fin au bail en donnant un congé valide + 6 mois avant la fin du bail. Cette vente peut être effectuée à n'importe quel moment le locataire n'ayant pas un droit de préemption.( bien qu'il n'y ait aucune obligation vous pouvez prévenir votre locataire de votre intention de vendre , s'il est intéressé, il sera traité comme n'importe quel autre acquéreur)
Vous voulez le vendre vide : Là vous devez donner congé à votre locataire + 6 mois avant la fin du bail en respectant certaines choses, le prix de vente, le pourquoi de la vente ( lire l'article 15 ... )Votre locataire a un droit de préemption au prix indiqué, il peut traiter directement avec vous même si votre bien a été mis en agence.Au bout de deux mois sans réponse de sa part il perd son droit de préemption mais si vous baissez ce prix vous devez lui refaire une proprosition.Il devra partir avant la fin des six mois mais dès réception du congé, il n' a plus de préavis à vous donner il peut partir quand il veut.
Citation :
2 - Si le locataire décline l'offre de vente, le propriétaire actuel ou le nouveau propriétaire, s'il souhaite récupérer l'appartement, doit adresser au locataire, 6 mois avant l'échéance du bail, une autre lettre recommandée, lui signifiant son congé.
vous devez donné un congé valide + 6 mois avant la fin du bail en donnant les raisons de la reprise du bien ( là encore lire l'article 15 pour voir les raisons valable de congés...)
relire le 1-
Citation :
Il y a t-t-il, d'autres raisons pour que le propriétaire actuel ou le nouveau propriétaire d'un bien "loué" puisse donner congé avec 6 mois de préavis, en cours de bail ?
non , pas en cours de bail.Les 6 mois de préavis sont toujours décomptés à partir de la date de fin de bail et avec les raisons valables ( Article 15....)
Citation :
Est-ce que la présence, depuis 10 ans, de la mère d'un des locataires, âgée de 97 ans et dont la retraite sert à payer le loyer et les charges peut être prise en considération et de quelle manière?.
S'il est prouvé qu'elle paye le loyer, les charges, qu'elle a son nom sur la boite à lettre, qu'elle y reçoit tout son courrier et qu'elle y vit ,il y a de grandes chances qu'elle puisse être considérée comme locataire de fait.Mais des spécilistes plus avisés répondront certainement avec plus de pertinence à cette question.
Numéro 6
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Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 12:26:09
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Merci mille fois à tous les modérateurs.
Il me reste effectivement des précisions à demander concernant la mère âgée de 97 ans de l'un des locataires sur les conditions réelles pour qu'elle soit "locataire de fait":
Par exemple,
- Bien qu'elle reçoive son courrier
- Bien qu'elle est le nom de famille sur la boîte aux lettre (le même que sa fille locataire)
- Bien qu'elle fasse un chèque qui avoisine le montant du loyer et de l'avance pour charges
Elle le fait au nom de sa fille qui l'encaisse avant d'effectuer un virement automatique .
Merci de vos réponses |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 14:07:43
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alors rien ne vous dit que cela soit vrai...
votre locataire peut heberger chez elle qui elle veut le temps qu'elle veut et vu que sa mère ne figure pas sur le bail, son âge avancé ne devrait pas vous embeter.
par contre, la mère a 97 ans, quid de la locataire ? elle ne doit pas être toute jeune non plus... méfiez-vous car si elle rentre dans les conditions définies par la loi pour l'age et le salaire, elle sera difficilement délogeable |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 17:33:43
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Merci de vos remarques.... mais;
Je voudrais clarifier un peu plus les choses en posant une dernière question sous 2 formes:
1 - Si la locataire (âgée de 61 ans) fournit des lettres des voisins, attestant que sa mère vit bien là ?
2 - Quel est ou quelles ont les "preuves" formelles d'une location de fait (en dehors de la cosignature du bai) ?
Merci de vos précisions |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 11:33:40
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pour ma part, je ne suis pas d'accord avec Numero6
le bail écrit est au mon de Mme X, elle héberge sa mère mais c'est cette dernière qui paie le loyer. donc pour moi, ce n'est plus de l'hébergement mais de la sous-location
alors qu'on vous amène des attestations et preuves de ça pour essayer de vous mettre des bâtons dans les roues, c'est pire pour eux...
mais ce n'est que mon avis |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 12:03:02
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Citation :
Initialement posté par artem
pour ma part, je ne suis pas d'accord avec Numero6
le bail écrit est au mon de Mme X, elle héberge sa mère mais c'est cette dernière qui paie le loyer. donc pour moi, ce n'est plus de l'hébergement mais de la sous-location
alors qu'on vous amène des attestations et preuves de ça pour essayer de vous mettre des bâtons dans les roues, c'est pire pour eux...
mais ce n'est que mon avis
vous n'avez pas bien lu
elle verse à sa fille...qui , après, paye le loyer au bailleur
par ailleurs cela ne regarde pas le bailleur les arrangements de famille
seul compte le titulaire du bail et celui qui paye |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 12:35:58
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et c'est pas de la sous-location ça ?
et en plus, apparemment ils veulent en apporter la preuve pour emm..... le bailleur dans sa vente
les arrangements en famille, ça ne regarde pas le bailleur mais les arrangements entre "amis", c'est interdit sans son accord écrit, c'est bien ça ? |
Edité par - artem le 14 mars 2009 12:37:23 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 14:58:19
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quand se termine le bail ?
Citation :
par contre, la mère a 97 ans, quid de la locataire ? elle ne doit pas être toute jeune non plus... méfiez-vous car si elle rentre dans les conditions définies par la loi pour l'age et le salaire, elle sera difficilement délogeable
Pour la locataire actuelle le problème se poserait après 70 ans ( selon ses ressources voir article 14 de la Loi citée en référence plus bas. )...et là sa mère aurait 106 ans .....
Le décès de la locataire serait plus important car en cas de décès le bail est transféré ( entre autre)
Citation :
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
voir Article 15 § 3 de la Loi citée en référence ci-après :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 23:09:32
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| je ne vois pas en quoi le fait d'heberger sa mère en fait une sous-location ; |
Cordialement, |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 11:05:37
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en rien Joulia
mais vouloir prouver que c'est la mère qui est à l'origine du paiement des loyers car leur montant est d'aord versé à sa fille avant que cette dernière ne paie le propriétaire, et tout ça pour que la mère soit locataire de fait fait, d'après mon interprétation, c'est de la sous-location.
si tout ça n'était pas fait dans le seul but d'empécher la vente, si c'était le propriétaire qui se demanderait de quelle droit son locataire heberge quelqu'un en longue durée, j'aurais dit la même chose que vous
mais là, non, je n'ai pas la même lecture
@Numero6 : ma question sur l'age de la fille avait tout son sens car dans le post initial, il n'y avait aucune indication à son sujet et on n'en est pas si loin, il faut que Jacques y fasse attention, une échéance de loupée et les voilà vos 3 ans |
Edité par - artem le 16 mars 2009 11:09:15 |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 07:50:11
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Bonjour à tous et un grand merci pour contributions et débats.
J'ai un peu attendu avant de clarifier la situation. Si je vous ai posé toutes ces questions et demandé un maximum de précisions; que je n'ai pas franchement eues suite à mon dernier courriel: quels critères formels attesteraient de la "location de fait"?...
Car, mon souci est que si je vends l'appartement "loué"; c'est justement pour que le nouveau propriétaire ne puisse pas se "débarrasser" des locataires actuels qui y sont maintenant depuis 13 ans. Ils ont toujours été très corrects: aucun problème dans le paiement des loyers et des charges. Me prévenant dès qu'il y avait un risque de problèmes (vétusté de l'ascenseur et risque de panne définitive; dégradation des ouvertures avec pluies ventées qui pénètrent par les portes fenêtres; robinetterie de ma responsabilité à entretenir. Ils ont aussi été très vigilants pour les quelques dégâts des eaux, causés par une voisine, Perte de qualité de service dans la maintenance de la chaudière...)
Donc merci de clarifier ma dernière question que j'ai reformulée ci-dessus.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 24 mars 2009 : 20:52:36
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Bonjour
Vous voulez les protéger en fait ?
cela arrive aussi dans ce sens!
Pourquoi ne faites vous pas un bail avec la mere directement?
Ce n'est pas tres honnete de vendre avec contrat de location avec la fille pour qu'il ecope de la mere sans etre
prevenu, ou alors si vous prevenez, vous ne risquez pas d'avoir beaucoup d'acheteurs!!
Quel type de bien dans quel région et en quel état ?
Il vous faudrait prevenir l'acquereur potentiel
Un bien assorti grevé d'un tel contrat de location ou de tels locataires doit presenter une decote si vous le vendez, je dirais 10 à 25% a affiner.
C'est bien l'objet de vos interrogations garantir la location et restreindre l'usage eventuel du nouvel acquereur ?
Vous ne pouvez faire valablement de cadeaux que de biens qui vous appartiennent !! |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 24 mars 2009 : 20:55:09
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Faites un bail de 6, 9 ou 12 ans a la mere et tout sera clair!
Seul moyen de limiter possibilité de reprise par le proprietaire, c'est d'allonger durée du bail et raccourcir ainsi possibilités de reprise
Toute autre forme contractuelle serait bancale et proprement léonine |
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jacquesbrochard@orange.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 15:40:33
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Bonjour;
est-ce quelqu'un pourrait "simplement" répondre à ma question:
Quelles sont les éléments formels qui attestent du statut de "locataire de fait" ?
Cela ne me paraît pourtant pas "compliqué"; non ?....
Bravo à celui qui voudra bien m'apporter cette simple précision.
A bientôt. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 16:00:31
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Il n'y a pas de statut de 'locataire de fait'. On ne s'improvise pas locataire.
Le locataire est celui qui est lié par contrat au bailleur. Dans votre cas, si vous avez un contrat écrit, le locataire est celui dont le nom est marqué sur le contrat. Toute autre personne, hébergée, ne peut être locataire.
Si votre locataire meurt, en revanche, la qualité de locataire passe alors selon la loi a ses héritiers dans ceertianes conditions (hébergé, parents proches, etc..) qui ferait alors et uniquement dans ce cas la que la mère de votr elocataire deviendrait votre locataire. |
Festina lente |
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CONFIRMATION CONGÉ POUR VENTE D'UN APPART. LOUÉ
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