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jeanma
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 11 mars 2009 : 18:49:02
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Bonjour,
Nous habitons au RDC d'un bâtiment au sein d'une copropriété constituée de trois bâtiments sur la même parcelle. Nous sommes les seuls propriétaires de ce bâtiment (nous en possédons 1000 millièmes) y compris infrastructures, canalisations, toit etc... Or nous souhaiterions lui ajouter un étage.
J'ai deux (grosses ;-) questions :
- dois je obtenir l'accord de tous les copropriétaires des deux autres bâtiments de notre parcelle ou suffit-il que j'obtienne une majorité? Il y a dans l'un des deux immeubles une vieille dame qui s'oppose à tout changement depuis quelques années.
- Dois-je seulement obtenir un vote en AG ou en faut-il plusieurs et même faudrait-il passer chez le notaire? En particulier, puis-je obtenir un vote en AG une fois pour toute, avant dépôt d'une demande de permis de construire, sur un volume maximum de construction de façon à ce que si le permis ne m'est accordé que sur seulement une partie de ma demande, je n'ai pas besoin de soumettre de nouveau notre projet au vote?
A noter :
- Notre bâtiment est plus bas que les deux autres et n'offrirait aucune vue sur ceux-ci. Par ailleurs, le terrain est en pente et, à part les voisins du RDC avec lesquels nous aurions un accord, nous n'enlevons de la lumière à personne car nous resteront plus bas qu'eux.
- Nous utilisons une réserve de SHON que les autres bâtiments ne peuvent pas exploiter car ils atteignent eux-même la hauteur maximale autorisée (il n'y a pas non plus la place de construire sur le sol libre de la parcelle). La seule SHON disponible ne peut se trouver que chez nous.
Merci d'avance si vous pouvez m'éclairer sur cette question.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 13:26:38
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Selon moi, pas besoin de l'autorisation des autres
Article 35
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres.
La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 14:00:06
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pour votre cas, je procéderai de la façon suivante :
0- vérifier que votre RdC vous permet ou ne vous interdit pas une telle élévation. Y-a-t-il une clé de répartition qui vous permet de voter par batiment.
1- je ferai élaborer un avant projet par un architecte avec visualition des facades de votre batiment et vision en perspective de l'élévation par rapport aux autres batiments,
2- ensuite je ferai un peu lobying auprès du CS ou autres copros "influents" ou "rétifs" pour présenter plus posément votre avant projet.
3- je mettrai cet avant-projet à soumission à l'AG. Ce dossier est trop important pour se passer d'une AG. Prévoir dans la résolution, la totalité du paiement des travaux + DO par vos soins.
4- à l'AG je ferai venir l'architecte, pour expliquer, éventuellement contrecarrer certains arguments, ou mieux prendre en compte des "correctifs" de copros ; ceci dans le but anihiler toutes les velléités de certains. L'interet de la présence de l'architecte c'est de rester dans le domaine de la technique, et non de l'affectif : "votre bébé".
5- si l'AG vote contre et de façon argumentée, d'où la nécessité de la présence de l'architecte, cela veut dire que si vous vous étiez passé de l'AG, vous auriez eu de fortes déconvenues ensuite.
6- si l'AG accepte, dépot du PC, etc.... et roule les finances ... 
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jeanma
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 19:26:10
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Merci de vos réponses Alice et Rambouillet et en plus rapides!
Alice, votre article 35 m'intéresse beaucoup mais je ne suis pas sûr d'avoir bien compris pourquoi nous n'aurions pas besoin de l'autorisation des autres. Je ne suis pas très familier avec le vocabulaire juridique. Si vous pouviez me traduire en langage courant ce que signifient les deux phrases que vous citez par rapport à mon cas j'apprécierais (pour vous dire à quel point je comprends mal : j'ai l'impression que cela dit le contraire ;-)
Rambouillet :
- Oui il y a une clé de répartition pour chacun des 3 bâtiments. Pour le nôtre, disons qu'elle se réduit à 1000 millième pour nous. Il y a en plus une clé de répartition pour l'ensemble des trois bâtiments (les charges communes).
- Une précision qui me tient toujours très à coeur : De quelle majorité aurais-je besoin pour valider le projet?
- J'ai bien compris le point 6 : je n'ai pas besoin d'acte notarié en plus du vote d'AG n'est-ce pas?
Bien à vous |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 19:56:30
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attention quand je parle au point 6 : et roule les finances, il y a encore bien d'autres choses comme par exemple :
vous dites qu'il y a des charges communes propres à tous les batiments, il faut donc reprendre les tantièmes des charges communes car vous ajoutez une surface qui impacte les charges communes. A prévoir à l'AG avec l'autorisation de faire les travaux.
Normalement les tantièmes de votre batiment ne devrait pas changer si vous etes le seul copropiétaire : 1000/1000émes.
si modification des tantièmes, modification du RdC dont vous devez proposer de prendre les frais à votre charge.
Pour faire cela, il vous faudra un notaire...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 21:22:38
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Votre question demande quelques précisions ..
"Nous sommes les seuls propriétaires de ce bâtiment (nous en possédons 1000 millièmes) y compris infrastructures, canalisations, toit etc... "
Est-ce à dire que l'intégralité de ce bâtiment, c'est à dire le gros œuvre comme chacun des lots qui le compose serait "privatif" ????
Cela pose question : si le bâti lui même est "privatif", comment peut-il être lui même divisé en X "lots privatifs" ?
Que dit exactement votre RDC.
Le bâti ne serait-il pas "partie commune spéciale" au seul propriétaire des lots qui le compose, ou quelque chose dans ce genre ...
Le droit de surélever appartient au syndicat.
Ici, il semble qu'il ne puisse être utilisé, sauf sur 'votre' bâtiment !
Comme le précise L.art.35, le syndicat peut aliéner son droit de suréléver pour vous le céder. La décision d'aliéner à votre profit se prend à la maj.art.26.
De ce fait, l'approbation de votre projet relève en fait de cette majorité, la concession du droit de surélever étant le préalable obligé à votre construction privative.
Car par elle-même cette construction relèverait de la majorité art.25b : "travaux privatifs modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble". Sauf que vous n'avez pas personnellement un droit de surélever "privatif" ...
Voir donc ce qu'il en est exactement du gros œuvre du bâtiment dont vous avez la propriété de tous les lots, ce qui sur le fond ne change pas grand chose au fait que vous être dans l'obligation de vous voir concéder le droit de surélever que détient le syndicat par une décision d'AG prise à la maj.art.26.
PS : "L.art.35 : La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, ...."
Comprendre : " La décision d'aliéner "au profit d'une autre personne" ce droit de surélever un bâtiment exige ...." |
Edité par - gédehem le 12 mars 2009 21:29:59 |
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jeanma
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:26:07
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Vous avez raison gédehem, les infrastructures, canalisations etc... de notre bâtiment sont du type "parties communes spéciales".
De plus, j'ai trouvé dans notre RDC que le droit de surélever est accessoire aux parties communes générales.
Alors, si j'ai bien lu l'article 26, la décision permettant aux copropriétaires de m'accorder le droit de surélever notre bâtiment devrait être prise à la majorité des 2/3 au sein de chacun des deux autres bâtiments de notre parcelle.
Et si j'ai bien tout compris, pour valider mon projet au niveau de notre copropriété, le PV d'assemblée devra comporter :
- un descriptif du volume à construire incluant une vue des façades
- le fait que nous prenons à notre charge l'intégralité des travaux et de tous les frais qui pourront être occasionnés suite à notre projet
- le fait que nous conserverons 1000 millièmes de notre bâtiment
- une proposition de prise en charge d'un nombre de tantièmes plus élevés des charges communes générales (tous bâtiments confondus) qui permettront aux autres copropriétaires de voire leurs charges communes diminuer
- notre engagement à prendre en charge les frais (de syndic et d'acte notarié) relatifs à la prise en compte de ces modificatifs de tantièmes dans le RDC.
Une question pour être sûr : Une fois ce PV voté en assemblée, et si notre projet obtient le permis de construire (et toute autre autorisation administrative) et se conforme bien à ce qui a été proposé, l'étage construit nous appartiendra bien juridiquement?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:54:03
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Il n'est pas certains que la totalité de ce que vous allez construire sera "à vous" !
Le nouveau lot privatif, certainement.
Quid actuellement du gros œuvre de l'immeuble, ici des murs porteurs, des dalle formant plancher et de la toiture ?
Le fait de surélever le bâtiment ne va pas changer la classification de la toiture, toujours "partie commune spéciale" du bâtiment, même si c'est vous qui l'avez construite.
Vous ne pouvez pas conserver 1000/1000° pour votre bâtiment.
La création d'un nouveau lot privatif entraine obligatoirement l'affectation de tantièmes à ce lot, mettons 120. Votre bâtiment passerait alors au total de 1120/1120°.
Si l'ensemble du syndiact était à (mettons) 10.000/10.000°, il passera à 10120/10120°, étant entendu que les tantièmes des lots des autres bâtiments ne changent pas !
Tel lot était à 150/10.000°, il sera à 150/10120°.
150/120°, la diminution est à la marge !
Pour ce qui concerne la concession d'un droit, ici celui de suréléver à votre profit, il est bien entendu que le futur bénéficaire participe au vote !
Dans votre cas ce ne sont pas les autres copropriétaires seuls qui en décident : vous aussi !
Vous n'allez pas voter 'contre' ? 
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